Тузла / Стамбул | Адвокатское бюро 2M Hukuk | Закон № 6306 и Положение о его применении

Введение: «Моя квартира находится под арестом, могу ли я участвовать в процессе городской трансформации?»

Мы сталкиваемся с этим вопросом каждый день. Владельцы квартир, на которые наложен исполнительный арест или предварительный арест, либо молчат, полагая, что не смогут участвовать в процессе; либо соседи пытаются саботировать процесс, говоря: «твоя квартира арестована, они не смогут заставить тебя подписать».

Обе эти ситуации юридически неверны.

Права на долю, являющуюся предметом продажи, такие как ипотека, предварительный арест, арест и право пользования (узуфрукт), не являются препятствием для продажи; эти права сохраняются в цене продажи, сумма блокируется, а кредиторы уведомляются. 2mhukuk

В этой статье мы рассматриваем правовую судьбу квартиры, обремененной исполнительным арестом, в процессе городской трансформации — в рамках положений закона, нормативных актов и текущей судебной практики — с конкретными вопросами и ответами.

1. Основное правило Закона: Арест не может препятствовать

Статья 6/1 Закона № 6306 содержит четкое положение, которое прекращает споры по этому вопросу:

«Все обременения, ограничивающие или запрещающие вещные и личные права, а также право отчуждения, зарегистрированные в реестре этих недвижимых имуществ, сохраняются на долях. Указанные права и обременения, зарегистрированные в кадастре; не являются препятствием для совершения сделок по объединению, разделу, корректировке площади, разделу, созданию, отказу, регистрации, установлению этажного сервитута и кондоминиума, и для этих сделок не требуется согласие собственников и заинтересованных сторон.»

Вывод из этого положения неоспорим: даже если в вашем кадастровом реестре записаны исполнительный арест, обеспечительный арест, судебный запрет или любая их комбинация —

Решение о городской трансформации может быть принято,

Снос может быть осуществлен,

Договор с подрядчиком может быть подписан,

Передача права собственности может быть произведена,

Этажный сервитут и кондоминиум могут быть установлены.

Для всех этих операций согласие исполнительного органа, суда или кредитора не требуется.

2. Понятие «квартира под арестом»: Какие ситуации подпадают под это?В повседневном языке «квартира под арестом» охватывает несколько различных юридических ситуаций. Во всех них правило одно:

Исполнительный арест: Арест, наложенный исполнительным органом на кадастровый реестр по требованию кредитора. Должник не может совершать продажу; однако операции в рамках городской трансформации являются исключением из этого запрета.

Предварительный арест: Временная мера, наложенная на недвижимое имущество по решению суда до подачи иска. Это препятствует передаче имущества; однако процедуры городской трансформации все равно не могут быть остановлены.

Отметка об аресте: Отметка, внесенная в раздел деклараций земельной книги, объявляющая о продаже. Ее наличие не препятствует процессу; считается, что покупатель принял имущество вместе с этой отметкой.

Решение о продаже в рамках ИИК 134: Если исполнительный орган принял решение о продаже, но продажа еще не состоялась, процесс 6306 может предотвратить эту продажу. Этот момент требует особого внимания.

3. Этапы для арестованной квартиры в процессе

Собрание по принятию решения: Если вы обеспечите простое большинство, данное строение может быть включено в процесс городской трансформации, даже если оно находится под арестом или ипотекой; ипотека или арест продолжают действовать в новом строении, возведенном в рамках городской трансформации. Владелец арестованной квартиры может участвовать в собрании, голосовать, участвовать в принятии решения.

Этап заключения договора: Вопреки часто задаваемому вопросу, наличие ограничивающих записей, таких как арест, ипотека и т. д., на недвижимом имуществе не является препятствием для заключения договора. В договоре должна быть указана информация обо всех владельцах и обладателях ограниченных вещных прав, даже если они не будут участвовать в подписании.

Этап сноса: Аресты на недвижимом имуществе не могут препятствовать сносу. После сноса здания сервитут этажа и право собственности на этаж аннулируются ex officio без получения согласия; недвижимое имущество регистрируется как земельный участок на имя его владельцев пропорционально их долям.

Права на арест на этапе земельного участка: Аресты и отметки в реестре продолжают действовать в отношении доли земельного участка. Однако их сохранение не препятствует таким операциям, как объединение, раздел или установление этажного сервитута.

В новом здании: При установлении сервитута этажа для нового здания арест передается исключительно на независимую часть, которую получит обязанный владелец. Другие владельцы этажей не страдают от этого бремени; они получают свои новые квартиры с чистым титулом.

4. Арестованный Владелец, Не Принимающий Участия: Что Происходит В Процессе Открытого Аукциона? Доля земельного участка владельца арестованной квартиры, который не участвует в процессе или не приходит на собрание, может быть принудительно выставлена на продажу. В этом случае закон предельно ясен:

Статья 6/1 ГК: «Права на доли, подлежащие продаже с открытого аукциона, такие как ипотека, обеспечительный арест, арест и право пользования (узуфрукт), продолжают действовать на цену продажи после продажи. После совершения сделки купли-продажи права и отметки в земельной книге по требованию Президиума со стороны Управления земельного кадастра будут аннулированы ex officio.«

Статья 15/A-5 Регламента: «Наличие прав, таких как ипотека, обеспечительный арест, арест и право пользования (узуфрукт) на долю, подлежащую продаже, не препятствует сделке купли-продажи. Указанные права продолжают действовать на цену продажи после продажи. После совершения сделки купли-продажи, чтобы избежать выплаты владельцу из банковского счета, на который была внесена цена продажи, накладывается блокировка и о ситуации сообщается кредитору по ипотеке, аресту или узуфрукту, или соответствующему исполнительному управлению или суду.«

То есть исполнительный орган взыскивает свои требования после продажи недвижимости не через земельную книгу, а через заблокированную цену продажи. Этот процесс осуществляется в соответствии с положениями исполнительного права и Гражданского кодекса; Президиум обязан осуществлять уведомление по собственной инициативе.

5. Имеет ли Владелец Арестованной Квартиры Право на Помощь в Аренде и Другие Виды Поддержки?

Помощь в аренде: Да. Заявление на получение помощи в аренде подается полностью независимо от обременений на правоустанавливающем документе (тапу). Документы, запрашиваемые при подаче заявления, — это свидетельство о выселении, удостоверение личности и банковский IBAN; ситуация с арестом имущества не влияет на подачу заявления. Однако следует обратить внимание на 1-летний срок исковой давности, который начинает действовать с момента выселения.

Грант «Половина от нас»: Да. Грант предоставляется на каждую независимую секцию; арест имущества не отменяет права на грант. Поскольку грант вычитается из стоимости строительства подрядчиком, прямого наличного платежа не происходит; следовательно, исполнительное управление не может наложить на него арест.

Кредит с процентной поддержкой: Арест имущества не является техническим препятствием для подачи заявления на кредит. Однако банки, согласно своим внутренним правилам, могут не предоставлять кредит владельцу арестованного имущества; это находится на усмотрении банка.

Помощь в аренде и процентная поддержка не могут использоваться одновременно (Статья 16/7 Регламента). Владелец арестованной квартиры также должен сделать этот выбор; обе поддержки не могут быть получены одновременно.

6. После передачи подрядчику: Может ли кредитор собственника наложить арест?

Статья 6/10 Закона предусматривает два различных уровня защиты по этому вопросу:

Защита от кредиторов подрядчика: После передачи правоустанавливающего документа (тапу) подрядчику и до установления права долевой собственности (кат иртифакы), за исключением требований по материалам и работам, относящимся к данному строительному проекту, на эти объекты недвижимости не могут быть наложены аресты и обеспечительные меры из-за долгов подрядчика перед третьими лицами.

Собственные кредиторы собственника: Это выходит за рамки данной защиты. Аресты, возникшие из собственных долгов собственника, перейдут на новый независимый раздел, который получит собственник, даже если право собственности было передано подрядчику; для этих арестов не существует специального механизма защиты.

Шестимесячный срок: Если право собственности на этаж не будет установлено в течение 6 месяцев с момента начала строительства, защита от ареста прекращается. Крайне важно, чтобы этот срок был предусмотрен в договоре как обязательное условие для подрядчика.

7. Часто задаваемые вопросы

«У меня есть исполнительное производство, могу ли я участвовать в собрании?» Да. Наличие исполнительного производства не лишает права на участие в собрании и голосование.

«Я не хочу продавать свою квартиру; могу ли я использовать наложенный на нее арест как щит?» Нет. Арест не препятствует продаже на публичных торгах. Закон не предусматривает возможности приостановления процесса по этому основанию.

«Может ли мой кредитор оспорить продажу?» Поскольку любое лицо, чьи интересы затронуты сделкой купли-продажи, может подать иск об аннулировании, обладатели вещных прав на недвижимость, таких как сервитут или ипотека, а также те, кто имеет права, такие как арест, также будут иметь право подать иск. Однако этот иск не принесет результата, если не будет запрошено приостановление исполнения для прекращения продажи.

«Что произойдет, если исполнительная служба продаст недвижимость во время решения о городской трансформации?» Продажа недвижимости через исполнительное производство и процесс городской трансформации могут идти параллельно. Однако, если передача права собственности была осуществлена в рамках закона 6306 до исполнительной продажи, новый покупатель считается принявшим с арестом; арест переходит на независимый раздел нового покупателя. Этот сценарий создает серьезные юридические сложности и чрезвычайно трудно управляем без поддержки адвоката-специалиста.

«Могут ли быть арестованы судебными приставами мои средства, полученные в качестве помощи на аренду?» После того как помощь на аренду будет зачислена на банковский счет, она теоретически может быть арестована в рамках общих правил исполнительного производства. По этой причине рекомендуется открыть отдельный счет для помощи на аренду и держать его отдельно от счетов, находящихся под исполнительным производством.

8. Практическая карта рисков для квартиры под исполнительным производством в процессе городской трансформации

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Знание того, что находящаяся под исполнительным производством квартира не является юридическим препятствием в процессе городской реновации, само по себе недостаточно. Как юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, в процессе консультирования по вопросам городской реновации, который мы ведем в Тузле и на Анатолийской стороне Стамбула, мы ясно видим, что права, предоставленные вам законом, могут стать фактически неиспользуемыми, если в нужный момент не будут предприняты правильные шаги.

Борьба с земельными кадастровыми управлениями реальна. Хотя Закон № 6306 закрепил, что согласие не требуется, некоторые земельные кадастровые управления в Стамбуле требуют согласия кредитора для недвижимости, обремененной исполнительным арестом. Такое поведение явно противоречит закону; однако без ответной переписки процесс может застопориться. Опытный адвокат в области консультирования по вопросам городской реновации в Стамбуле может немедленно составить юридически обоснованное возражение, которое быстро преодолеет это препятствие.

Совпадение исполнительной продажи и процесса городской реновации является наиболее критическим риском. Если в недвижимости, по которой исполнительная служба приняла решение о продаже, но продажа еще не состоялась, одновременно идет процесс городской реновации, то исход этих двух процессов кардинально повлияет на права как собственника, так и кредитора. Как адвокат из Тузлы, в таких случаях активное юридическое представительство необходимо для скоординированного управления обоими процессами, правильного определения сроков и продвижения процесса, выгодного для клиента.

Определение рыночной стоимости имеет экзистенциальное значение для кредитора. Если при выставлении квартиры, находящейся под исполнительным производством, на открытый аукцион, цена продажи устанавливается ниже ее реальной стоимости, это приводит к серьезному ущербу как для собственника, так и для исполнительного кредитора. Срок оспаривания оценочного отчета составляет 30 дней, и если этот срок будет упущен, право утрачивается. В рамках консультаций по городской реновации в Стамбуле, проводимых юридической фирмой 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, может быть подготовлен независимый оценочный отчет SPK для эффективного оспаривания стоимости, установленной комиссией.

Процесс блокировки и оплаты требует отслеживания. После завершения аукциона блокировка продажной цены и уведомление исполнительного органа теоретически автоматизированы; на практике же это длительный процесс, требующий координации между Управлением городской трансформации, кадастровым управлением и исполнительным органом. Если процесс не будет отслеживаться, кредитор не сможет получить оплату в течение нескольких месяцев, а владелец столкнется с ненужными юридическими проблемами.

Можно предотвратить включение помощи по аренде в сферу исполнительного производства. После поступления на банковский счет, помощь по аренде подпадает под общие правила ареста. Поэтому необходимо получить юридическую консультацию с самого начала процесса, чтобы правильно настроить разделение счетов перед подачей заявления, чтобы сроки подачи заявления не противоречили процессу ареста, и чтобы не пропустить 1-летний пресекательный срок, который начинает течь с момента выселения. Юридическая фирма 2M Hukuk, оказывающая услуги в Тузле и на Анатолийской стороне, управляет заявлениями на получение помощи по аренде параллельно с договором подряда и процессами исполнительного производства.

На стадии заключения договора игнорируется риск предварительного ареста. После подписания договора подряда на долю и передачи права собственности, если 6-месячный период защиты от ареста в рамках статьи 6/10 Закона о преобразовании городских территорий не будет включен в договор как обязательство, то кредиторы подрядчика могут наложить арест на строительство. Правильное включение этого пункта в договор в процессе консультирования по городской трансформации в Стамбуле является одной из основных гарантий для владельцев земли.

В результате, чтобы в полной мере воспользоваться правом на городскую трансформацию как владелец квартиры, находящейся под арестом, правильно управлять процессами, конфликтными с кредиторами, и чтобы быть под одновременной юридической защитой на всех фронтах: в отношении свидетельства о праве собственности, исполнительного производства и трансформации, вы можете воспользоваться услугой консультации по городской трансформации в Стамбуле от адвокатского бюро 2M Hukuk. Наш офис, расположенный в Тузле, управляет процессами городской трансформации от начала до конца во всех районах Анатолийской стороны Стамбула — включая Пендик, Картал, Малтепе, Кадыкёй, Умрание и Гебзе.