Non. Avant que la détermination d’un bâtiment à risque ne soit finalisée dans un immeuble, les copropriétaires ne peuvent pas décider à la majorité simple (plus de la moitié des voix) de démolir et de reconstruire l’immeuble, ou de signer un contrat de construction en échange de parts avec un entrepreneur. Si le processus de détermination d’un bâtiment à risque n’a pas été enclenché, l’immeuble est soumis à la Loi n° 634 sur la Propriété par Étages (KMK), et conformément à l’article 45 du KMK, de telles décisions requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires. Le quorum assoupli introduit par la Loi n° 6306 (désormais la majorité simple, et non plus les 2/3) n’entre en vigueur qu’après la finalisation de la détermination du bâtiment à risque.

Dans cet article, nous examinons le tableau juridique actuel après les modifications de 2023 (Loi n° 7471) et du Règlement du 04.02.2026, avec les articles de loi et de règlement d’application pertinents.

1. Le nœud du problème : Quelle loi s’applique ?

La clé du débat sur le quorum de décision dans la transformation urbaine réside dans une seule question : Existe-t-il, ou non, une détermination finale de bâtiment à risque concernant l’immeuble ?

S’IL N’Y A PAS de détermination de bâtiment à risque : L’immeuble est entièrement sous le régime de la Loi sur la Propriété par Étages. Les décisions telles que la démolition et la reconstruction, ainsi que le choix de l’entrepreneur, requièrent l’unanimité.

S’IL Y A une détermination de bâtiment à risque (si elle est finalisée) : les dispositions spéciales de la Loi n° 6306 et le quorum assoupli de la majorité simple entrent en jeu.

En pratique, presque toutes les applications erronées découlent du fait que le processus de détermination d’un bâtiment à risque n’est jamais enclenché, et qu’un contrat est signé avec l’entrepreneur en disant « il y a de toute façon une majorité ». C’est une voie juridiquement viciée.

2. S’IL N’Y A PAS de détermination de bâtiment à risque : Article 45 du KMK et exigence d’unanimité

Dans un immeuble où la copropriété est établie et qui est physiquement debout, les décisions relatives à la nature même de l’immeuble sont soumises à la Loi n° 634.

Conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété (KMK), la démolition et la reconstruction de l’immeuble principal, son enregistrement avec un droit ou d’autres tâches de gestion importantes similaires ne sont possibles qu’avec une décision prise à l’unanimité de tous les copropriétaires. Démolir et reconstruire un bâtiment et déterminer avec quel entrepreneur et par quelle méthode il sera rénové est, par sa nature, considéré comme une « tâche de gestion extraordinaire/importante ».

Le résultat est le même en ce qui concerne la copropriété indivise : conformément à l’article 692 du Code civil turc (TMK), les travaux de construction ayant un caractère de disposition extraordinaire sont soumis à l’acceptation de tous les copropriétaires.

L’approche établie de la Cour de cassation est la suivante :

Cour de cassation, 20ème Chambre civile, 06.12.2018, E. 2017/2398, K. 2018/7959: La démolition et la reconstruction de l’immeuble principal et le choix de l’entrepreneur sont des « tâches de gestion importantes » et requièrent l’unanimité conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété (KMK).

Cour de cassation, 20ème Chambre civile, 03.04.2018, E. 2017/3116, K. 2018/2580: Si le bâtiment n’a pas été identifié comme une structure à risque et existe toujours, l’unanimité est obligatoire pour une décision de reconstruction conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété (KMK).

Dans un bâtiment sans détermination de structure à risque, une décision de contrat d’entrepreneur prise à la simple majorité constitue une ingérence dans le droit de propriété des autres propriétaires et est invalide.

3. Modification de 2023 : La « majorité des 2/3 » appartient au passé, l’ère de la simple majorité

C’est le point le plus souvent négligé lors de la mise à jour des anciens contenus.

Lorsque la loi n° 6306 est entrée en vigueur, le quorum pour les décisions concernant les structures à risque était de 2/3 de la part du terrain. Cependant, ce ratio a été réduit par la loi n° 7471 du 07/11/2023 (Journal Officiel 09.11.2023).

Le texte actuel de l’article 6 de la loi 6306 n’utilise plus l’expression « 2/3 », mais « la majorité absolue des copropriétaires proportionnellement à leurs parts ». C’est-à-dire :

Ancien quorum : les 2/3 de la quote-part foncière

Quorum actuel : la majorité absolue de la quote-part foncière (plus de la moitié — P+1)

Il y a un détail critique ici : Cette « majorité absolue » n’est pas celle des participants à la réunion, mais la majorité absolue de tous les propriétaires proportionnellement à leurs parts. À cet égard, elle correspond au critère de « plus de la moitié en termes de nombre et de quote-part foncière » de l’art. 30 de la loi sur la propriété par étages.

Par conséquent, si l’expression « majorité des 2/3 » figure toujours dans les textes de transformation urbaine, cela relève de la législation antérieure à 2023 et doit être mis à jour.

4. Modification de 2026 : La procédure de réunion est rétablie, la « condition de démolition » est supprimée

Avec le « Règlement modifiant le Règlement d’application de la loi n° 6306 », publié au Journal Officiel daté du 04.02.2026 et portant le numéro 33158, deux innovations importantes ont été introduites dans le processus de prise de décision.

a) L’appel à la réunion est redevenu obligatoire

Pendant une période, l’appel à la réunion et la condition de forme n’étaient pas requis dans le cadre de la loi 6306, ce qui entraînait des réunions où les propriétaires n’étaient pas informés. Avec la nouvelle réglementation, la procédure de réunion est rétablie :

À la demande d’au moins un des propriétaires, tous les propriétaires sont convoqués à la réunion.

La convocation se fait en remplissant le formulaire ANNEXE-12 joint au Règlement.

L’appel est notifié par affichage pendant 15 jours à la mairie concernée ou sur la porte du bâtiment/tableau d’affichage si la structure n’a pas encore été démolie, ou par l’intermédiaire d’un notaire.

Pour la réunion des propriétaires, les documents concernant la convocation et le procès-verbal de la réunion, ont été inclus parmi les documents devant figurer au dossier (modification de l’article 15/A du Règlement).

b) La condition de « démolition préalable » a été levée pour les parcelles de structures à risque.

C’est la modification qui requiert le plus d’attention. L’article 15(2) du Règlement actuel stipule que, pour les parcelles où se trouvent des structures à risque ; « sans qu’il soit nécessaire que les structures aient été démolies » et indépendamment du fait que les propriétaires soient ou non des copropriétaires :

à l’unification des parcelles,

aux opérations de division, de partage, d’abandon, de création et d’enregistrement,

à la reconstruction de bâtiments,

à la vente des parts,

à l’évaluation par échange d’appartements contre terrain, par partage des revenus ou par d’autres méthodes,

elle réglemente la possibilité de prendre des décisions à la majorité simple des copropriétaires en proportion de leurs parts. Cette disposition est le reflet dans le règlement de la conception ajoutée à l’article 6 de la loi n° 6306 par la loi n° 7471.

c) Autres modifications

Mention au titre de propriété (art. 8/9) : Après la radiation de la mention de structure à risque, il est devenu obligatoire d’ajouter une mention dans la section des déclarations attestant que la parcelle relève toujours du champ d’application de la loi 6306.

Vente aux enchères (art. 15/A) : La procédure de notification aux propriétaires n’ayant pas participé à la décision et la vente de leurs parts ont été détaillées.

Les dispositions de l’article temporaire 5 concernant l’aide au loyer (art. 16) et le taux de garantie ont été ajoutées.

5. L’ancienne jurisprudence de la Cour de cassation est-elle toujours valide ?

Ici, une tension apparaît qui doit être gérée avec soin entre la jurisprudence et la législation actuelle.

Les décisions antérieures de la Cour de cassation exigeaient que la structure soit démolie et que la copropriété/servitude ait pris fin pour que le quorum spécial puisse être appliqué :

Cour de cassation, 20e Ch. Civ., 20.11.2017, E. 2017/3337, K. 2017/9610: La règle des 2/3 n’est applicable qu’après la démolition de la structure et la fin de la copropriété/servitude.

Cour de cassation, 5e Ch. Civ., 20.05.2025, E. 2025/2632, K. 2025/7778: Même s’il existe une annotation de bâtiment à risque sur le titre de propriété, si le bâtiment n’est pas effectivement démoli à la date de la réunion et que la copropriété se poursuit, l’unanimité est requise pour la décision de reconstruction.

Cependant, la modification du Règlement du 04.02.2026 a explicitement supprimé la condition de « démolition préalable » pour les parcelles de bâtiments à risque. Dans cette situation, deux possibilités se présentent :

S’IL Y A UNE CONSTATATION DE BÂTIMENT À RISQUE : La législation actuelle permet de prendre une décision à la majorité simple sans attendre la démolition. Néanmoins, à ce stade, l’ingérence dans le droit de propriété et la conformité à la procédure (convocation à la réunion, notification) seront déterminantes dans les actions en annulation à intenter. Il est également possible que cette nouvelle disposition du Règlement soit interprétée différemment à l’avenir devant les tribunaux et la juridiction administrative (Conseil d’État).

S’IL N’Y A PAS DE CONSTATATION DE BÂTIMENT À RISQUE : Aucune des discussions ci-dessus n’est applicable. Dans ce cas, le seul critère valable est l’unanimité de l’art. 45 du KMK, et la logique fondamentale des anciennes jurisprudences reste entièrement valable.

Résumé : La discussion sur la « condition de démolition » n’est pertinente que pour les bâtiments ayant fait l’objet d’une constatation de bâtiment à risque. S’il n’y a aucune constatation, l’unanimité est obligatoire avant même d’aborder la discussion sur le ratio/la démolition.

6. Le sort d’une décision majoritaire prise sans constatation de bâtiment à risque

Sans que le processus de bâtiment à risque ne soit engagé, une décision de « reconstruction + contrat avec l’entrepreneur » prise à la majorité simple tant que le bâtiment est debout est juridiquement viciée :

Cour de cassation 20e ch. civ., 27.11.2018, E. 2017/3178, K. 2018/7601 : Si des décisions nécessitant l’unanimité sont prises à la majorité, la décision est nulle et non avenue conformément à l’art. 33 de la loi sur la copropriété (KMK).

Cour de cassation 6e ch. civ., 01.11.2022, E. 2022/2693, K. 2022/5086 : Les contrats d’entreprise conclus à la seule majorité, sans qu’un processus de détection de bâtiments à risque conforme à la loi 6306 n’ait été mené, sont nuls au regard de l’art. 692 du Code civil turc (TMK).

Conséquence pratique : Les opérations d’évacuation, de démolition et de construction réalisées sur la base de tels contrats entraînent des risques juridiques et financiers difficilement réversibles en cas de recours ultérieur en annulation/nullité.

7. Exceptions : Décisions relatives aux zones à risque et au renforcement

Déclaration de zone à risque : Dans les zones déclarées « zones à risque » par décision du Président de la République/Conseil des ministres, une décision de reconstruction peut être prise à la seule majorité. Il s’agit d’un statut administratif différent de la « détection individuelle de bâtiment à risque ».

Renforcement : Dans les cas où la loi 6306 n’est pas appliquée, si le tribunal constate que le renforcement de la structure est nécessaire, les réparations peuvent être effectuées sans le consentement des copropriétaires (cf. Cour de cassation 20e ch. civ., 17.09.2019, E. 2019/2423, K. 2019/4926). Il existe une controverse doctrinale sur le quorum requis pour une décision de renforcement.

8. Conclusion

À la lumière de la législation et de la jurisprudence examinées :

Avant la finalisation de la détection d’un bâtiment à risque, les copropriétaires ne peuvent pas prendre de décision de reconstruction ou de contrat d’entreprise à la seule majorité ; l’unanimité est requise à ce stade conformément à l’art. 45 de la loi sur la copropriété (KMK).

Lorsque la détection de bâtiment à risque est finalisée, le quorum applicable n’est plus des 2/3, mais la simple majorité (Loi n° 7471, JO 09.11.2023).

Avec la modification du règlement du 04.02.2026, la condition de « démolition préalable » a été supprimée dans les parcelles de bâtiments à risque ; en revanche, l’obligation de convocation à la réunion avec l’Annexe-12 est revenue.

Les décisions majoritaires prises sans constatation sont entachées de nullité absolue et sont sujettes à annulation.

La bonne conduite du processus est critique tant pour l’accélération de la transformation que pour éviter les retours en arrière dus à des actions en annulation/nullité.

9. Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Combien de voix sont nécessaires pour une décision en matière de transformation urbaine ? Dans les bâtiments dont la qualification de structure à risque est devenue définitive, la majorité simple (plus de la moitié) des propriétaires, proportionnellement à leurs parts, est suffisante. L’ancien ratio de 2/3 a été supprimé en 2023.

Peut-on conclure un contrat avec un entrepreneur sans constatation de structure à risque ? Non. S’il n’y a pas de constatation, le bâtiment est sous le régime KMK (loi sur la copropriété) et la décision de démolir et reconstruire/l’entrepreneur nécessite l’unanimité.

La majorité des 2/3 est-elle toujours valide ? Non. Avec la loi n° 7471 (09.11.2023), le quorum a été réduit à la majorité simple. Les textes contenant l’expression « 2/3 » ne sont plus d’actualité.

Est-il nécessaire que le bâtiment ait été démoli ? Avec la modification du règlement du 04.02.2026, une décision peut être prise à la majorité simple dans les parcelles de bâtiments à risque, « sans qu’il soit nécessaire que les structures aient été démolies ». Cependant, cela ne s’applique qu’aux bâtiments pour lesquels une constatation de structure à risque a été effectuée.

Une décision peut-elle être prise sans convocation à une réunion ? Après le 04.02.2026, sur demande de l’un des propriétaires, tous les propriétaires doivent être convoqués à la réunion avec le formulaire Annexe-12 et la convocation doit être annoncée pendant 15 jours / notifiée par notaire.

Quelle est la situation du propriétaire qui ne participe pas à la majorité ? Une offre est notifiée au propriétaire qui ne participe pas à la décision ; si elle n’est pas acceptée dans le délai imparti, la part de terrain peut être soumise à la vente selon la procédure d’enchères publiques prévue à l’article 15/A du Règlement.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert en transformation urbaine est-il nécessaire ?

La législation sur la transformation urbaine, comme nous l’avons vu ci-dessus, change radicalement à courts intervalles (modifications de 2023 et 2026) ; les quorums de décision, les procédures de réunion, de notification et de vente sont redéfinis à chaque modification. La moindre erreur de procédure au cours du processus — par exemple, une décision prise avant la finalisation de l’identification d’une structure à risque, une convocation à une réunion non conforme à l’annexe 12, ou une notification incomplète au propriétaire n’ayant pas participé à la décision — peut entraîner l’annulation de l’ensemble du processus de transformation par des actions en annulation et en nullité ultérieures. Par conséquent, structurer correctement le processus dès le début est souvent beaucoup moins coûteux que de corriger des erreurs par la suite.

Un avocat spécialisé en transformation urbaine apporte son soutien sur les points suivants :

Détection des structures à risque et processus d’opposition : Évaluation du rapport de détection, détermination de la stratégie concernant la finalisation ou l’opposition à la détection.

Processus de réunion et de décision : Convocation via l’annexe 12, procès-verbal de réunion, calcul de la majorité simple et exécution conforme des notifications aux propriétaires n’ayant pas participé à la décision.

Contrat d’entreprise (construction en échange d’étages) : Aménagement et négociation des conditions d’évacuation, de délai de livraison, d’aide au loyer, de pénalités de retard et de résiliation en faveur du propriétaire.

Droits des propriétaires minoritaires : Vente de parts par enchères publiques, juste valeur marchande et processus d’opposition à la vente de parts.

Litiges administratifs et judiciaires : Suivi des recours administratifs contre les décisions concernant les zones/structures à risque et des actions en justice découlant de la copropriété.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, basé à Tuzla, offre des services de conseil et de suivi de litiges dans le domaine de la transformation urbaine et du droit immobilier, tant aux propriétaires et ayants droit qu’aux investisseurs institutionnels et aux entrepreneurs. Les propriétaires et investisseurs recherchant un avocat en transformation urbaine à Istanbul, un avocat en transformation urbaine à Tuzla et un avocat en transformation urbaine à Küçükçekmece peuvent prendre rendez-vous avec notre cabinet pour la détection de structures à risque, les décisions à la majorité simple, les négociations de contrats d’entrepreneurs et les litiges de copropriété. Pour vos dossiers de transformation urbaine à Tuzla, Küçükçekmece, Pendik, Kartal et les districts environnants d’Istanbul, nous fournissons un soutien juridique conforme à la législation en vigueur à chaque étape du processus.

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