Ana SayfaМогут ли собственники квартир простым большинством голосов заключить договор с подрядчиком без выявления рискованного строения? (Актуально на 2023–2026)
Могут ли собственники квартир простым большинством голосов заключить договор с подрядчиком без выявления рискованного строения? (Актуально на 2023–2026)
Нет. До окончательного установления статуса рискованного строения в здании, собственники помещений не могут принять решение о сносе и перестройке здания или о подписании договора подряда на строительство в обмен на долю с подрядчиком простым большинством голосов (более половины голосов). Если процесс определения рискованного строения не был запущен, здание подпадает под действие Закона о кондоминиумах № 634 (ЗКК), и в соответствии со статьей 45 ЗКК такие решения требуют единогласного согласия всех собственников помещений. Упрощенный кворум (уже не 2/3, а простое большинство), введенный Законом № 6306, вступает в силу только после окончательного определения рискованного строения.
В этой статье мы рассматриваем текущую правовую ситуацию после изменений в Законе № 7471 от 2023 года и Постановлении от 04.02.2026 года, а также соответствующие статьи закона и положения исполнительного регламента.
1. Суть проблемы: Какой закон применяется?
Ключ к дискуссии о кворуме для принятия решений в городской реконструкции скрыт в одном вопросе: имеется ли окончательное заключение о рискованном строении для здания, или нет?
ЕСЛИ нет определения рискованного строения: Недвижимость полностью находится под режимом Закона о кондоминиумах. Решения, такие как снос и перестройка, а также выбор подрядчика, требуют единогласия.
ЕСЛИ есть определение рискованного строения (и оно окончательно): Вступают в силу специальные положения Закона № 6306 и упрощенный кворум простого большинства.
На практике почти все ошибочные применения возникают из-за подписания договора с подрядчиком со словами «все равно есть большинство», без запуска процесса определения рискованного строения. Это юридически неверный путь.
2. ЕСЛИ нет определения рискованного строения: Ст. 45 ЗКК и требование единогласия
В здании, где установлено право собственности на помещения и которое фактически стоит, решения, касающиеся сущности недвижимости, подпадают под действие Закона № 634.
Согласно статье 45 Закона о кондоминиумах (КМК), снос и реконструкция основного недвижимого имущества, его обременение правом или аналогичные важные управленческие работы возможны только по решению, принятому единогласно всеми собственниками квартир. Снос и перестройка здания, а также определение того, каким подрядчиком и каким методом оно будет обновлено, по своей природе считается «чрезвычайным/важным управленческим делом».
Что касается долевой собственности, результат тот же: согласно статье 692 Гражданского кодекса Турции (TMK), строительные работы, носящие характер чрезвычайного распоряжения, зависят от согласия всех участников долевой собственности.
Устоявшийся подход Верховного суда таков:
Верховный суд, 20-я гражданская палата, 06.12.2018, № дела 2017/2398, № решения 2018/7959: Снос и реконструкция основного недвижимого имущества, а также выбор подрядчика являются «важным управленческим делом» и требуют единогласия согласно статье 45 Закона о кондоминиумах.
Верховный суд, 20-я гражданская палата, 03.04.2018, № дела 2017/3116, № решения 2018/2580: Если здание не было определено как рисковое сооружение и существует (в текущем виде), для решения о реконструкции необходимо единогласие согласно статье 45 Закона о кондоминиумах.
В здании, не признанном рисковым сооружением, решение о заключении договора с подрядчиком, принятое простым большинством, представляет собой вмешательство в право собственности других владельцев и является недействительным.
3. Изменение 2023 года: «Большинство в 2/3» ушло в прошлое, Эпоха простого большинства
Это наиболее часто упускаемый момент при обновлении старых материалов.
Когда вступил в силу Закон № 6306, количество голосов, необходимое для принятия решения в рисковых сооружениях, составляло 2/3 доли земельного участка. Однако Законом № 7471 от 07.11.2023 (Официальная газета 09.11.2023) это соотношение было снижено.
Текущий текст статьи 6 Закона № 6306 теперь использует выражение не «2/3», а «абсолютное большинство участников долевой собственности в соотношении их долей». То есть:
Старый кворум: 2/3 доли земельного участка
Текущий кворум: абсолютное большинство доли земельного участка (более половины — P+1)
Здесь есть критически важная деталь: это «абсолютное большинство» — это абсолютное большинство не присутствующих на собрании, а всех собственников в соотношении их долей. В этом отношении оно совпадает с критерием «более половины по числу и по доле земельного участка», указанным в статье 30 Закона о кондоминиумах (KMK).
Следовательно, если в текстах о городской трансформации до сих пор встречается выражение «большинство в 2/3», это относится к законодательству до 2023 года и должно быть обновлено.
4. Изменение 2026 года: Процедура собраний возвращена, «Условие о сносе» отменено
С «Положением о внесении изменений в Положение о применении Закона № 6306», опубликованным в «Официальном вестнике» от 04.02.2026 под номером 33158, в процесс принятия решений были внесены два важных нововведения.
а) Приглашение на собрание снова стало обязательным
В течение некоторого времени в рамках Закона № 6306 не требовалось приглашение на собрание и соблюдение формальных условий, что приводило к проведению собраний без ведома собственников. С новым регулированием процедура проведения собраний возвращена:
Все собственники созываются на собрание по требованию хотя бы одного из них.
Приглашение осуществляется путем заполнения формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12, которая является частью Положения.
Уведомление производится путем объявления в соответствующей администрации квартала (мухтарлыке) или на двери здания/доске объявлений, если строение еще не снесено, в течение 15 дней, либо через нотариуса.
Документы о том, что собственники были приглашены на собрание, и протокол собрания были включены в число документов, которые должны находиться в деле (Изменение в статье 15/A Положения).
б) Условие «сначала снос» отменено для участков с рискованными строениями
Это самое важное изменение, требующее внимания. Актуальное Положение, ст. 15(2), предусматривает, что на участках, где расположены рискованные строения; «без требования о сносе строений» и независимо от того, являются ли собственники сособственниками:
объединению участков,
операциям по разделу, дроблению, отказу, созданию и регистрации,
повторному строительству здания,
продаже долей,
оценке путем обмена на долю (от продаж), раздела доходов и другими способами,
регулирует, что решения могут быть приняты абсолютным большинством сособственников пропорционально их долям. Это положение является отражением в регламенте подхода, добавленного к статье 6 Закона № 6306 Законом № 7471.
в) Другие изменения
Отметка в кадастровой записи (ст. 8/9): После аннулирования пометки о рискованном строении стало обязательным внесение отметки в раздел деклараций о том, что участок по-прежнему подпадает под действие Закона № 6306.
Открытый аукцион и продажа (ст. 15/A): Детализирована процедура уведомления собственников, не участвующих в решении, и продажи их долей.
Добавлены положения о пособии по аренде (ст. 16) и Временной статье 5, касающиеся ставки залога.
5. Старые прецеденты Кассационного суда по-прежнему действительны?
Здесь возникает напряженность, которую необходимо тщательно регулировать между прецедентным правом и действующим законодательством.
Решения Кассационного суда предыдущего периода требовали, чтобы для применения особого кворума строение было снесено и прекращено право кондоминиума/сервитута:
Кассационный суд, 20-я Палата, 20.11.2017, Д. 2017/3337, Р. 2017/9610: Правило 2/3 применимо только после сноса строения и прекращения кондоминиума/сервитута.
Кассационный суд, 5-я Палата, 20.05.2025, Д. 2025/2632, Р. 2025/7778: Даже если в земельной книге есть отметка о рискованном строении, если на дату собрания здание фактически не было снесено и кондоминиум продолжает действовать, для решения о реконструкции требуется единогласие.
Однако изменение Положения от 04.02.2026 явно отменило условие «сначала снос» в отношении участков с рискованными строениями. В этом случае выдвигаются две возможности:
ЕСЛИ ЕСТЬ ВЫЯВЛЕНИЕ РИСКОВАННОГО СТРОЕНИЯ: Действующее законодательство позволяет принять решение простым большинством, не дожидаясь сноса. Тем не менее, в этом вопросе вмешательство в право собственности и соблюдение процедуры (приглашение на собрание, уведомление) будут определяющими в исках об отмене, которые будут поданы. Также возможно, что это новое положение в Регламенте будет в будущем истолковано по-разному в судах и в административном суде (Государственный совет).
ЕСЛИ НЕТ ВЫЯВЛЕНИЯ РИСКОВАННОГО СТРОЕНИЯ: Ни одно из вышеуказанных обсуждений не применяется. В этом случае единственный действительный критерий — это единогласие по ст. 45 Закона о кондоминиумах, и основная логика старых прецедентных решений остается в силе.
Резюме: Обсуждение «условия сноса» имеет смысл только для зданий, в отношении которых проведено выявление рискованного строения. Если выявления нет вообще, единогласие обязательно даже без обсуждения процента/сноса.
6. Судьба решения большинства, принятого без выявления рискованного строения
Решение о «реконструкции + договор с подрядчиком», принятое простым большинством, пока здание стоит, без запуска процесса выявления рискованного строения, является юридически недействительным:
Верховный суд, 20-й Гражданский отдел, 27.11.2018, № 2017/3178 (регистрация), № 2018/7601 (решение): В случае принятия решений, требующих единогласия, большинством голосов, решение согласно Закону о кондоминиумах недействительно (абсолютная ничтожность) в соответствии со ст. 33.
Верховный суд, 6-й Гражданский отдел, 01.11.2022, № 2022/2693 (регистрация), № 2022/5086 (решение): Подрядные договоры, заключенные простым большинством голосов без соблюдения процесса определения рискованной постройки в соответствии с Законом № 6306, недействительны в соответствии со ст. 692 Гражданского кодекса Турции.
Практический результат: Процедуры выселения, сноса и строительства, осуществляемые на основании таких договоров, приводят к труднообратимым правовым и финансовым рискам с последующими исками об аннулировании/признании недействительным.
7. Исключения: Решения о рискованных зонах и укреплении
Объявление рискованной зоны: В районах, объявленных «рискованными зонами» решением Президента/Кабинета Министров, может быть принято решение о перестройке простым большинством голосов. Это иной административный статус, отличный от индивидуального «определения рискованной постройки».
Укрепление: В случаях, когда не применяется Закон № 6306, если судом установлено, что укрепление постройки является обязательным, ремонт может быть произведен без получения согласия собственников квартир (ср. Верховный суд, 20-й Гражданский отдел, 17.09.2019, № 2019/2423 (регистрация), № 2019/4926 (решение)). В доктрине ведутся дискуссии относительно кворума для принятия решения об укреплении.
8. Вывод
В свете рассмотренного законодательства и прецедентного права:
До завершения процесса определения рискованной постройки собственники квартир не могут принять решение о перестройке или заключении договора подряда простым большинством голосов; на этом этапе требуется единогласие в соответствии со ст. 45 Закона о кондоминиумах.
Когда определение рискованной постройки окончательно утверждено, применяемый кворум составляет уже не 2/3, а простое большинство (Закон № 7471, Официальный вестник 09.11.2023).
С изменением Положения от 04.02.2026 на участках с рискованными постройками было отменено требование о «сначала сносе»; взамен вернулось обязательство по вызову на собрание с Приложением-12.
Решения большинства, принятые без определения, являются недействительными по причине абсолютной ничтожности и подлежат отмене.
Правильное ведение процесса критически важно как для ускорения трансформации, так и для предотвращения отмены/возврата из-за исков об аннулировании/ничтожности.
9. Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Сколько голосов требуется для принятия решения в рамках городской трансформации? В зданиях, для которых установлено окончательное определение рискованности, простого большинства (более половины) собственников в соответствии с их долями достаточно. Старое соотношение 2/3 было отменено в 2023 году.
Можно ли заключать договор с подрядчиком без определения рискованности строения? Нет. Если нет определения, здание находится в режиме Закона о кондоминиумах (KMK), и решение о сносе и перестройке/подрядчике требует единогласия.
Большинство 2/3 все еще действительно? Нет. Законом № 7471 (09.11.2023) кворум был снижен до простого большинства. Тексты, содержащие выражение «2/3», неактуальны.
Обязательно ли, чтобы здание было снесено? С изменением Положения от 04.02.2026 на участках с рискованными постройками решение может быть принято простым большинством «без требования о сносе строений». Однако это относится только к зданиям, для которых установлено определение рискованности.
Можно ли принять решение без вызова на собрание? После 04.02.2026 по требованию одного из собственников все собственники должны быть вызваны на собрание с использованием формы Приложения-12, и объявление о вызове должно быть сделано в течение 15 дней/уведомлено нотариусом.
Что происходит с собственником, не присоединившимся к большинству? Собственнику, не присоединившемуся к решению, направляется предложение; если оно не будет принято в срок, его доля в участке может быть выставлена на продажу путем открытого аукциона в соответствии со статьей 15/А Положения.
Почему необходима поддержка юриста по городской трансформации?
Законодательство о городской трансформации, как мы видели выше, кардинально меняется через короткие промежутки времени (изменения 2023 и 2026 годов); кворум для принятия решений, порядок проведения собраний, процедуры уведомления и продажи пересматриваются при каждом изменении. Малейшая процедурная ошибка в процессе — например, принятие решения до завершения определения рискованного строения, ненадлежащее приглашение на собрание с использованием формы EK-12 или неполное уведомление собственника, не участвующего в принятии решения — может привести к отмене всего процесса трансформации через последующие иски об аннулировании и ничтожности. Поэтому правильное выстраивание процесса с самого начала часто обходится гораздо дешевле, чем последующее исправление ошибок.
Юрист по городской трансформации оказывает поддержку в процессе по следующим вопросам:
Определение рискованного строения и процесс обжалования: Оценка отчета об определении, разработка стратегии в отношении завершения или обжалования определения.
Процесс собрания и принятия решения: Приглашение по форме EK-12, протокол собрания, расчет простого большинства и надлежащее уведомление собственников, не участвующих в принятии решения.
Договор с подрядчиком (строительство в обмен на доли): Регулирование и переговоры по условиям выселения, сроков сдачи, помощи в аренде, штрафов за просрочку и условий расторжения в пользу собственника.
Права миноритарных собственников: Продажа долей через аукцион, рыночная стоимость и процессы обжалования продажи долей.
Административные и судебные споры: Ведение дел, вытекающих из кондоминиальной собственности, посредством административных судебных процедур против решений по рискованным зонам/строениям.
Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, расположенная в Тузле, предоставляет консультационные услуги и услуги по ведению дел в области городского преобразования и права недвижимости как владельцам и правообладателям, так и корпоративным инвесторам и подрядчикам. Владельцы и инвесторы, находящиеся в поиске адвоката по городскому преобразованию в Стамбуле, адвоката по городскому преобразованию в Тузле и адвоката по городскому преобразованию в Кючюкчекмедже, могут записаться на прием в наш офис для выявления рискованных строений, решений простым большинством голосов, переговоров по контрактам с подрядчиками и по спорам о кондоминиальной собственности. Мы предоставляем юридическую поддержку в соответствии с действующим законодательством на каждом этапе ваших дел по городскому преобразованию в районах Стамбула: Тузла, Кючюкчекмедже, Пендик, Картал и прилегающих районах.
Одна единственная процедурная ошибка в процессе городского преобразования может занять годы. Вы можете связаться с Юридической фирмой 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, чтобы получить юридическую оценку, специфичную для вашего дела, по вашим спорам о рискованных строениях, строительстве по долевому участию и кондоминиальной собственности.
