Droit de la Copropriété · Examen Approfondi à la Lumière des Décisions de la Cour de Cassation – Évaluation actualisée 2026

Cabinet d’Avocats 2M Hukuk · Istanbul / Tuzla · Droit de la Copropriété et de la Gestion de Résidences

Résumé

Dans la gestion d’appartements et de complexes résidentiels, le fait pour le syndic de ne pas convoquer l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire engendre un risque sérieux de perte de droits pour les copropriétaires. La loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK) a prévu trois voies principales pour les copropriétaires dans cette situation : la demande écrite, la convocation à une réunion extraordinaire avec la signature d’un tiers des copropriétaires, et en dernière instance, une action en intervention judiciaire devant le tribunal civil de paix conformément à l’article 33 du KMK. Dans cet article, nous examinons en détail chaque étape, les délais applicables et les erreurs de procédure courantes, à la lumière de la jurisprudence établie des 20e et 18e Chambres civiles de la Cour de cassation.

1. Assemblée Générale Ordinaire : Délai et Procédure de Convocation

Conformément au premier alinéa de l’article 29 de la loi n° 634 sur la copropriété, l’assemblée des copropriétaires se réunit au moins une fois par an, aux dates indiquées dans le règlement de copropriété ; si aucune date spécifique n’est définie dans le règlement de copropriété, elle se réunit au cours du premier mois (janvier) de chaque année civile. Dans les ensembles immobiliers, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires doit se tenir au moins une fois tous les deux ans.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, les dates de réunion fixées dans le règlement de copropriété ont valeur de contrat contraignant entre les copropriétaires ; elles ne sont donc pas considérées comme une disposition que la direction pourrait unilatéralement ignorer. Bien qu’aucun délai de convocation spécial ne soit prévu à l’article 29/1 de la loi sur la copropriété concernant les réunions ordinaires, s’il existe une condition de notification 15 jours à l’avance dans le règlement de copropriété, cette disposition doit être respectée.

Dans une décision de la Cour de Cassation, il a été jugé que pour une réunion ordinaire, « il est suffisant que la convocation à la réunion ordinaire, telle que définie dans le règlement de copropriété et contenant la date, le lieu, l’heure et l’ordre du jour, soit affichée à l’entrée du bâtiment principal ou sur le panneau d’affichage un délai raisonnable (comme 15 jours) à l’avance. » Ainsi, il n’est pas obligatoire d’envoyer une lettre recommandée séparée à chaque propriétaire pour les réunions ordinaires ; cependant, si le règlement de copropriété l’exige, la règle change.

2. Recours Juridiques à Suivre Si le Gérant Ne Convoque Pas la Réunion

La définition des fonctions du gérant est réglementée à l’article 35 de la loi sur la copropriété. Conformément au paragraphe (k) de cet article, la tâche de convoquer l’assemblée des copropriétaires incombe exclusivement au gérant. Si le gérant ne remplit pas cette tâche, les copropriétaires doivent successivement recourir aux voies suivantes.

2.1. Première Étape : Demande Écrite et Mise en Demeure à la Direction

Les copropriétaires doivent tout d’abord adresser au syndic ou au conseil d’administration une pétition écrite, par l’intermédiaire d’un notaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, demandant la convocation de l’assemblée générale. Cette étape est à la fois une exigence du principe de bonne foi et revêt une importance capitale pour prouver l’« épuisement des voies légales » dans toute action en justice qui pourrait être intentée ultérieurement.

Dans la décision n° E. 2017/3417 – K. 2018/4600 du 18.06.2018 de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation ; il a été admis que le recours direct des copropriétaires au tribunal était approprié dans un cas où, ayant soumis à la direction une demande de renouvellement des élections des représentants de bloc et du conseil d’administration au moyen de pétitions portant leurs noms et signatures, la direction n’avait pas accédé à cette demande dans un délai raisonnable.

Le contenu de la demande écrite doit impérativement inclure les éléments suivants : la demande de tenue d’une réunion, une proposition d’ordre du jour, un délai raisonnable (par exemple 15 jours) et un avertissement. indiquant que des recours légaux seront engagés si la convocation à la réunion n’est pas effectuée dans ce délai.

2.2. Deuxième Étape : Réunion Extraordinaire à la Demande d’Un Tiers des Copropriétaires

Si le syndic ne convoque pas la réunion malgré la demande écrite, l’article 29/2 de la Loi sur la Copropriété (KMK) entre en jeu. Selon cette disposition, en cas de survenance d’une raison importante, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires peut être tenue à la demande du syndic, du commissaire aux comptes, ou d’un tiers des copropriétaires.

Lorsqu’une convocation est faite directement par un tiers des copropriétaires, des conditions de forme très strictes doivent être respectées ; faute de quoi, l’annulation des décisions prises lors de la réunion est inévitable.

Conditions de Forme Obligatoires pour la Convocation d’une Réunion Extraordinaire

Méthode de convocation : Une convocation à remettre contre signature à chaque copropriétaire ou une lettre recommandée avec accusé de réception doit être utilisée. Les convocations aux réunions extraordinaires effectuées par des méthodes telles que les SMS, les messages WhatsApp ou simplement l’affichage sur le tableau d’affichage de l’immeuble sont considérées comme invalides par la Cour de cassation.

Délai de 15 jours : Il doit y avoir un délai minimum de 15 jours entre la date de notification de la convocation au copropriétaire et la date de la réunion. En pratique, il est souvent compté à tort 15 jours à partir de la date de dépôt de la convocation à la PTT ; or, le délai commence à courir à partir de la date de notification.

Motif de la réunion (ordre du jour) : Le motif de la réunion, c’est-à-dire les points de l’ordre du jour, doit être indiqué de manière détaillée et claire dans la convocation. Aucune décision ne peut être prise lors de la réunion sur un sujet non inscrit à l’ordre du jour ; cela est défini comme le « principe de l’adhésion à l’ordre du jour » et est de nature impérative.

Informations sur la deuxième réunion : En cas de non-atteinte du quorum lors de la première réunion, le lieu et la date de la deuxième réunion doivent impérativement être précisés dans la convocation. Le délai entre les deux réunions ne peut être inférieur à 7 jours.

Priorité du règlement de copropriété : Si le règlement de copropriété prévoit un taux inférieur à un tiers (par exemple, un quart) ou une procédure de convocation différente, les dispositions du règlement de copropriété s’appliquent en priorité, à condition de ne pas être contraires à la Loi sur la Propriété par Étages.

Dans l’affaire faisant l’objet de la décision n° E. 2017/1160 – K. 2017/10825 de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 20.12.2017 ; la réunion extraordinaire a été tenue sans que tous les copropriétaires aient été prévenus 15 jours à l’avance, par accusé de réception ou par lettre recommandée, comme prévu à l’article 29/2 du KMK (Loi sur la Copropriété) ; certains copropriétaires n’ont pas pu participer à la réunion et le principe de l’ordre du jour n’a pas été respecté. La décision montre concrètement que le non-respect du délai de convocation de 15 jours est en principe une cause d’annulation.

2.3. Troisième Étape : Intervention du Juge au Tribunal de Paix Civil

Dans les cas où la direction ne procède pas à la convocation et où les copropriétaires ne parviennent pas à réunir un tiers, ou lorsque le processus de convocation est bloqué, l’article 33 de la Loi sur la Copropriété entre en jeu comme dernier recours. Conformément à cette disposition, les copropriétaires peuvent saisir le Tribunal de Paix Civil du lieu de situation de l’immeuble pour demander l’intervention du juge.

Limite de la compétence du tribunal : Nomination d’un représentant/administrateur judiciaire

La compétence du juge dans ce cadre est extrêmement limitée. Le tribunal ne peut pas révoquer directement le syndic ou nommer une personne de son choix comme syndic. Conformément à la pratique constante de la Cour de Cassation, le juge ne peut nommer qu’un représentant (administrateur judiciaire) aux pouvoirs limités, autorisé uniquement à convoquer et à diriger une assemblée générale extraordinaire. Puisque la volonté principale doit se manifester au sein de l’assemblée des copropriétaires, l’élection du syndic sera effectuée personnellement par les copropriétaires.

Ce principe a été clairement souligné dans les décisions n° 2017/3417 K. et 2017/6203 K. de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation : « Il ne peut être demandé directement au tribunal de nommer un syndic ou de révoquer le syndic existant. Il faut d’abord saisir l’assemblée des copropriétaires ou épuiser les voies légales pour la convocation de l’assemblée. »

Tribunal compétent et d’attribution

L’article 33 de la loi sur la propriété par étage (KMK) a expressément désigné le tribunal de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) du lieu où se trouve l’immeuble principal comme étant compétent. Cependant, dans la pratique, il convient de noter une exception : dans certains cas où le site n’a pas encore fait l’objet d’une gestion collective d’immeuble et où la propriété par étage n’est pas encore établie (seule une servitude de construction existe), la Cour de cassation peut annuler la décision en déclarant que le tribunal compétent est le tribunal de première instance (Asliye Hukuk Mahkemesi) et non le tribunal de paix. Pour cette raison, l’état cadastral de l’immeuble doit être impérativement examiné avant d’intenter une action en justice.

3. Annulation des réunions irrégulières ou non convoquées

Si l’administrateur ou les copropriétaires tiennent une réunion sans respecter les règles de procédure expliquées ci-dessus, une action en justice peut être intentée devant le Tribunal de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) pour l’annulation des décisions prises lors de cette réunion.

3.1. Motifs d’annulation

L’absence de convocation de tous les copropriétaires contre signature ou par lettre recommandée avec accusé de réception

Le non-respect du délai de convocation de 15 jours pour les réunions extraordinaires

L’exclusion de certains copropriétaires de la réunion ou l’absence de convocation

L’absence de mention du motif de la réunion (ordre du jour) sur la convocation

La prise de décisions sur des sujets non inclus à l’ordre du jour (violation du principe de l’ordre du jour)

Le non-affichage du lieu et de la date de la deuxième réunion dans la convocation, alors que le quorum n’a pas été atteint lors de la première réunion

L’absence de quorum (majorité en termes de nombre et de parts foncières)

3.2. Délais pour intenter une action en annulation

Les délais prévus à l’article 33 de la loi sur la propriété par étage (KMK) sont des délais de forclusion et sont observés d’office (spontanément) par le tribunal :

Le copropriétaire ayant participé à la réunion et voté contre : doit intenter une action en justice dans un délai de 1 mois à compter de la date de la décision.

Propriétaire n’ayant pas participé à la réunion : doit intenter une action en justice dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la décision et, en tout état de cause, dans un délai de six mois à compter de la date de la décision.

Décisions entachées de nullité ou de nullité absolue : Aucune condition de délai n’est requise ; une action en justice peut être intentée à tout moment.

3.3. Exception Importante : Le propriétaire ayant participé à la réunion ne peut pas demander l’annulation

Comme souligné dans la décision n° 2017/3072 K. de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation ; le copropriétaire qui a personnellement participé à la réunion malgré une convocation irrégulière ne peut pas demander l’annulation au seul motif de l’irrégularité de la convocation. Cependant, il peut toujours soulever des objections concernant le contenu de la décision prise (telles que le quorum, le hors-sujet, l’illégalité). Par conséquent, il est d’une grande importance que le propriétaire qui estime que la convocation est irrégulière, s’il participe à la réunion, inscrive clairement la mention « vote contraire » dans le registre des décisions.

4. Feuille de Route Pratique : Que Faire Étape par Étape ?

Si le syndic ne convoque pas de réunion, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes afin d’éviter toute perte de droits en tant que copropriétaires :

1ère étape — Demande écrite : Adressez une demande de convocation à une réunion au syndic, par voie de mise en demeure notariée ou de lettre recommandée avec accusé de réception, en y incluant l’ordre du jour et un délai raisonnable.

2e étape — Obtenez le tiers des voix : Si le syndic ne convoque pas de réunion dans un délai raisonnable, recueillez les signatures d’au moins 1/3 des copropriétaires. Si le règlement de copropriété prévoit un pourcentage inférieur, celui-ci est pris en compte.

3e étape — Convoquez la réunion conformément à la procédure : Envoyez une convocation à tous les copropriétaires, contre signature ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 15 jours avant la réunion, en incluant l’ordre du jour et les informations concernant la deuxième réunion.

4ème étape — Tenez la réunion et enregistrez le procès-verbal : Assurez-vous d’atteindre le quorum (majorité en nombre et en quote-part). Enregistrez les décisions dans le registre des décisions.

5ème étape — Tribunal de paix civil : Si ces voies sont bloquées, saisissez le Tribunal de paix civil pour demander la désignation d’un représentant/tuteur pour une assemblée générale extraordinaire conformément à l’article 33 du KMK.

Questions Fréquemment Posées

Question 1 : Que peuvent faire les copropriétaires si le syndic de l’immeuble ne convoque jamais l’assemblée générale ordinaire ?

Les copropriétaires doivent d’abord adresser une demande écrite à la direction pour demander une réunion. Si aucun résultat n’est obtenu dans un délai raisonnable, un tiers des copropriétaires peut directement convoquer une assemblée générale extraordinaire avec leurs propres signatures, conformément à l’article 29/2 du KMK. Si cette voie ne peut pas non plus être utilisée, une demande peut être faite auprès du Tribunal de paix civil, conformément à l’article 33 du KMK, pour la nomination d’un représentant chargé de diriger la réunion. Dans les régions à forte urbanisation comme Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal et Gebze, il est plus sûr de s’adresser dès le début de ce processus à un avocat expérimenté dans le domaine du conseil en copropriété afin de prévenir toute perte de droits.

Question 2 : Que se passe-t-il si l’assemblée extraordinaire des copropriétaires est tenue sans respecter le délai de 15 jours ?

Le délai de préavis de 15 jours, régi par l’article 29/2 de la loi sur la propriété par étages (KMK), est impératif. Comme souligné dans la décision n° 2017/1160 – 2017/10825 de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, le non-respect de ce délai est en principe une cause d’annulation des décisions prises. Le délai commence à courir non pas à la date de remise de la convocation à la PTT, mais à la date de sa notification au copropriétaire. Cependant, un propriétaire qui participe personnellement à l’assemblée malgré une convocation irrégulière et ne formule pas d’objection ne peut pas demander l’annulation au seul motif de l’irrégularité de la convocation. Par conséquent, si vous êtes destinataire d’une convocation, l’étape à suivre est de consulter un avocat expérimenté et de soit ne pas participer du tout, soit de voter contre la décision et d’intenter une action en annulation dans le délai imparti.

Question 3 : Peut-on demander directement au tribunal la nomination d’un gestionnaire ou la révocation du gestionnaire actuel ?

Non. Selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, une demande directe au tribunal pour la nomination d’un gestionnaire ou la révocation d’un gestionnaire actuel ne sera pas entendue si les voies de convocation légales prévues pour la tenue de l’assemblée des copropriétaires n’ont pas été épuisées. Si ces voies échouent, le tribunal peut uniquement désigner un représentant (curateur) dont l’autorité est limitée à assurer la tenue d’une assemblée générale extraordinaire. Le juge ne peut pas se substituer à la volonté des copropriétaires ; il ne fait que faciliter l’expression saine de cette volonté. L’élection du gestionnaire a, en tout état de cause, lieu lors de l’assemblée des copropriétaires.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les litiges liés à la gestion d’immeubles et de résidences, en particulier dans les régions densément bâties de la rive asiatique d’Istanbul telles que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye et Gebze, constituent un domaine technique où même une très petite erreur de procédure peut entraîner des pertes de droits presque impossibles à réparer.

Les sources d’erreur les plus fréquemment rencontrées dans la pratique sont les suivantes : erreurs de procédure de convocation, inexactitudes dans les calculs de majorité et de quote-part foncière, mauvaise évaluation des conflits entre le règlement de copropriété et les dispositions légales, identification erronée du tribunal compétent (tribunal de grande instance au lieu du tribunal civil de paix ou vice versa), négligence du principe de dépendance à l’ordre du jour et, plus critique encore, le non-respect des délais de forclusion de 1 à 6 mois.

Une seule convocation erronée, un point de l’ordre du jour manquant ou une action en annulation dont le délai a expiré peuvent rendre valides des décisions initialement prises de manière irrégulière. Cela peut contraindre les résidents à subir pendant des années des dysfonctionnements de gestion, des augmentations de charges exorbitantes, des répartitions de dépenses communes erronées ou des élections de gestionnaires illégales.

C’est précisément pour cette raison qu’il est d’une importance vitale de travailler avec un avocat spécialisé en droit de la copropriété dès la première étape de la demande écrite, maîtrisant les décisions actuelles des 20e et 18e Chambres civiles de la Cour de cassation, et suivant de près les pratiques régionales en particulier.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, avec son bureau basé à Tuzla, a une pratique régulière et active dans le domaine du droit de la copropriété et du conseil en gestion de site, notamment sur la rive anatolienne d’Istanbul, ainsi que dans les régions de Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze et les environs. Notre cabinet offre un soutien juridique complet tant aux copropriétaires individuels qu’aux gestions de sites et d’immeubles pour toutes les procédures légales découlant de la copropriété, y compris la préparation des convocations aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires, l’examen et la révision du règlement de copropriété, les procès en responsabilité des gestionnaires, les procès en annulation des décisions du conseil des copropriétaires, les demandes d’intervention du juge dans le cadre de l’article 33 de la loi sur la copropriété, ainsi que les litiges concernant les charges communes et les cotisations.

Nous offrons un service juridique professionnel aux copropriétaires cherchant un avocat à Tuzla et aux syndicats d’immeubles/résidences ayant besoin d’un conseiller de site à Istanbul, avec une approche proactive dès le début du processus ; garantissant l’absence de perte de droits, le respect des délais et une conformité totale aux règles de procédure. Pour obtenir des conseils juridiques sur ce sujet ou pour prendre rendez-vous concernant votre litige spécifique, vous pouvez nous contacter via notre page de contact.

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Avertissement légal : Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement ; il ne constitue pas un conseil juridique pour un litige spécifique. Les circonstances de chaque cas étant différentes, il est nécessaire de consulter un avocat pour une évaluation propre à votre situation.