قانون الملكية العقارية · دراسة شاملة في ضوء قرارات محكمة الاستئناف -تقييم محدّث لعام 2026

مكتب 2M للمحاماة · إسطنبول / توزلا · قانون الملكية العقارية وإدارة المجمعات السكنية

ملخص

في إدارة المباني والمجمعات السكنية، يؤدي عدم دعوة المدير للجمعية العمومية العادية أو غير العادية للاجتماع إلى خطر جسيم بفقدان الحقوق للملاك المشتركين. يتيح قانون الملكية العقارية رقم 634 (KMK) للملاك المشتركين في هذه الحالة ثلاثة سبل أساسية: تقديم طلب خطي، دعوة لاجتماع غير عادي بتوقيع ثلث الملاك المشتركين، وفي المرحلة الأخيرة، دعوى تدخل القاضي في محكمة الصلح المدنية ضمن نطاق المادة 33 من قانون الملكية العقارية. في هذا المقال، نتناول بالتفصيل كل خطوة، والمواعيد الزمنية الواجب تطبيقها، والأخطاء الإجرائية الشائعة، في ضوء السوابق القضائية المستقرة للدائرة القانونية العشرين والدائرة القانونية الثامنة عشرة في محكمة الاستئناف.

1. اجتماع الجمعية العمومية العادي: الزمان وإجراءات الدعوة

وفقًا للفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات العقارية، يجتمع مجلس مالكي الوحدات العقارية في الأوقات المحددة في خطة الإدارة، بما لا يقل عن مرة واحدة في السنة؛ وإذا لم يتم تحديد وقت خاص في خطة الإدارة، يجتمع في الشهر الأول (يناير) من كل سنة تقويمية. أما في المنشآت الجماعية، يجب عقد اجتماع مجلس مالكي الوحدات العقارية العادي مرة واحدة على الأقل كل سنتين.

وفقًا للممارسة القضائية المستقرة لمحكمة النقض، فإن أوقات الاجتماعات المحددة في خطة الإدارة تعتبر بمثابة عقد ملزم بين مالكي الوحدات العقارية؛ ولذلك، لا تُعتبر هذه الأوقات ترتيبًا يمكن للإدارة تجاهله من جانب واحد. وفيما يتعلق بالاجتماعات العادية، على الرغم من عدم وجود فترة دعوة خاصة منصوص عليها في المادة 29/1 من قانون ملكية الوحدات العقارية، إلا أنه إذا كانت خطة الإدارة تتضمن شرطًا مثل الإخطار المسبق بـ 15 يومًا، فيجب الامتثال لهذا الحكم.

في قرار صادر عن محكمة النقض، رُئي أنه يكفي للإعلان عن الاجتماع العادي “تعليق دعوة الاجتماع العادي المحددة في خطة الإدارة، والتي تتضمن معلومات عن التاريخ والمكان والوقت وجدول الأعمال، عند مدخل المبنى الرئيسي أو على لوحة الإعلانات قبل فترة معقولة (مثل 15 يومًا)”. بمعنى آخر، ليس من الضروري إرسال خطاب مسجل منفصل لكل مالك في الاجتماعات العادية؛ ولكن إذا كانت خطة الإدارة تُلزم بذلك، فإن القاعدة تتغير.

2. السبل القانونية الواجب اتباعها إذا لم يقم المدير بالدعوة إلى الاجتماع

تم تنظيم وصف وظيفة المدير في المادة 35 من قانون ملكية الوحدات العقارية. ووفقًا للفقرة (ك) من هذه المادة، تقع مسؤولية دعوة مجلس مالكي الوحدات العقارية إلى الاجتماع على عاتق المدير حصريًا. في حال عدم قيام المدير بهذا الواجب، يجب على مالكي الوحدات العقارية اتباع السبل التالية بالترتيب.

2.1. المرحلة الأولى: تقديم طلب كتابي وتنبيه للإدارة

يجب على مالكي الوحدات، أولاً، أن يطلبوا عقد الاجتماع العام عن طريق إرسال عريضة خطية إلى المدير أو مجلس الإدارة، إما عبر كاتب العدل أو برسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام. هذه الخطوة ضرورية كشرط لمبدأ حسن النية، وهي ذات أهمية حاسمة لإثبات “استنفاذ السبل القانونية” في الدعوى التي قد تُرفع في المرحلة اللاحقة.

في قرار الدائرة القانونية العشرين لمحكمة النقض، بتاريخ 18.06.2018، برقم أساس 2017/3417 وقرار 2018/4600؛ في حالة قام فيها مالكو الوحدات بإبلاغ الإدارة بطلب تجديد انتخابات ممثل المبنى ومجلس الإدارة من خلال عرائض تحمل أسماءهم وتوقيعاتهم، ولم تستجب الإدارة لهذا الطلب خلال فترة معقولة، فقد تم اعتبار أن لجوء مالكي الوحدات مباشرة إلى المحكمة كان في محله.

يجب أن يتضمن محتوى الطلب الكتابي ما يلي: طلب عقد اجتماع، اقتراح جدول أعمال، فترة زمنية معقولة (مثل 15 يومًا)، وتحذير بشأن اللجوء إلى السبل القانونية إذا لم يتم توجيه دعوة للاجتماع خلال هذه الفترة.

2.2. المرحلة الثانية: اجتماع طارئ بطلب ثلث مالكي الوحدات

في حال عدم توجيه المدير دعوة للاجتماع رغم الطلب الكتابي، يُفعّل نص المادة 29/2 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK). وبموجب هذا الحكم، يمكن عقد اجتماع طارئ لمجلس مالكي الوحدات بناءً على طلب المدير أو المراقب أو ثلث مالكي الوحدات في حال ظهور سبب مهم.

عند توجيه الدعوة مباشرة من قبل ثلث مالكي الوحدات، يجب الالتزام بشروط شكلية صارمة للغاية؛ وإلا، فإن إلغاء القرارات المتخذة في الاجتماع سيكون أمرًا حتميًا.

الشروط الشكلية الإلزامية لدعوة الاجتماع الطارئ

طريقة الدعوة: يجب استخدام ورقة دعوة تسلم لكل مالك عقار مقابل توقيع، أو خطاب مسجل بعلم الوصول. تعتبر دعوات الاجتماعات غير العادية التي تتم بطرق مثل الرسائل النصية القصيرة (SMS)، أو رسائل واتساب، أو مجرد التعليق على لوحة إعلانات المبنى، غير صالحة من قبل محكمة النقض.

فترة 15 يومًا: يجب أن تكون هناك فترة لا تقل عن 15 يومًا بين تاريخ تسليم الدعوة لمالك العقار وتاريخ الاجتماع. في الممارسة العملية، غالبًا ما يتم احتساب الـ 15 يومًا بشكل خاطئ من تاريخ تسليم الدعوة إلى مكتب البريد (PTT)؛ في حين أن الفترة تبدأ من تاريخ التسليم.

سبب الاجتماع (جدول الأعمال): يجب ذكر سبب الاجتماع، أي بنود جدول الأعمال، بتفصيل ووضوح في ورقة الدعوة. لا يمكن اتخاذ قرار بشأن مسألة غير مدرجة في جدول الأعمال خلال الاجتماع؛ يُعرف هذا بـ “مبدأ الارتباط بجدول الأعمال” وهو ذو طبيعة إلزامية.

معلومات الاجتماع الثاني: في حال عدم اكتمال النصاب القانوني في الاجتماع الأول، يجب أن يُذكر في الدعوة مكان وتاريخ الاجتماع الثاني بالتأكيد. لا يجوز أن تقل الفترة بين الاجتماعين عن 7 أيام.

أولوية خطة الإدارة: إذا نصت خطة الإدارة على نسبة أقل من الثلث (مثل الربع) أو إجراء دعوة مختلف، تُطبق أحكام خطة الإدارة أولاً، شريطة ألا تتعارض مع قانون ملكية الشقق (KMK).

في الواقعة موضوع قرار محكمة الاستئناف العليا للدائرة القانونية العشرين بتاريخ 20.12.2017، رقم E. 2017/1160 – K. 2017/10825؛ تم عقد الاجتماع الاستثنائي دون إخطار جميع مالكي الوحدات السكنية قبل 15 يومًا، إما بتوقيع أو برسالة مسجلة، وذلك على النحو المنصوص عليه في المادة 29/2 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK)، ولم يتمكن بعض مالكي الوحدات من حضور الاجتماع على الإطلاق، ولم يتم الالتزام بمبدأ الارتباط بجدول الأعمال. يوضح القرار بشكل ملموس أن عدم الالتزام بمدة الإخطار البالغة 15 يومًا هو سبب للإلغاء كقاعدة عامة.

2.3. المرحلة الثالثة: تدخل القاضي في محكمة الصلح المدنية

في الحالات التي لا تقوم فيها الإدارة بالدعوة للاجتماع، أو لا يتمكن مالكو الوحدات من توفير نسبة الثلث، أو تتعطل عملية الدعوة، يُفعَّل كحل أخير نص المادة 33 من قانون ملكية الوحدات السكنية. بموجب هذا الحكم، يمكن لمالكي الوحدات السكنية التقدم بطلب إلى محكمة الصلح المدنية في مكان العقار الرئيسي لطلب تدخل القاضي.

حدود سلطة المحكمة: تعيين ممثل/وصي (قيّم)

سلطة القاضي في هذا النطاق محدودة للغاية. لا تستطيع المحكمة عزل المدير مباشرة أو تعيين شخص من اختيارها كمدير. وفقًا للممارسة المستقرة لمحكمة الاستئناف العليا، يمكن للقاضي فقط تعيين ممثل (قيّم) بسلطات محدودة، يكون مخولًا بالدعوة لعقد اجتماع الجمعية العمومية الاستثنائية وإدارة الاجتماع. نظرًا لأن الإرادة الأساسية يجب أن تتجلى في مجلس مالكي الوحدات السكنية، فإن اختيار المدير سيتم من قبل مالكي الوحدات أنفسهم.

في قرارات الدائرة العشرين القانونية لمحكمة الاستئناف العليا رقمي 2017/3417 K. و 2017/6203 K.، تم التأكيد بوضوح على هذا المبدأ: “لا يمكن المطالبة بتعيين مدير أو عزل المدير الحالي من المحكمة مباشرة. يجب أولاً اللجوء إلى مجلس مالكي الوحدات السكنية أو استنفاد الطرق القانونية لعقد اجتماعه.”

المحكمة المختصة وذات الصلاحية

لقد خولّت المادة 33 من قانون الملكية العقارية (KMK) صراحة محكمة الصلح المدنية المختصة في مكان وجود العقار الرئيسي. ومع ذلك، في الممارسة العملية، يجب الانتباه إلى استثناء: في بعض الحالات التي لم ينتقل فيها الموقع بعد إلى إدارة البناء الجماعي، ولم يتم تأسيس ملكية الطوابق (فقط حق الارتفاق على الطوابق موجود)، يمكن لمحكمة النقض أن تلغي القرار بتقرير أن المحكمة المختصة ليست محكمة الصلح المدنية بل محكمة البداية المدنية. لذلك، يجب فحص وضع العقار في السجل العقاري قبل رفع الدعوى.

3. إلغاء الاجتماعات غير النظامية أو التي تمت بدون دعوة

في حال قيام المدير أو مالكي الوحدات المستقلة بعقد اجتماع دون الامتثال للقواعد الإجرائية الموضحة أعلاه، يمكن رفع دعوى قضائية أمام محكمة الصلح المدنية لإلغاء القرارات المتخذة في هذا الاجتماع.

3.1. أسباب الإلغاء

عدم توجيه الدعوة إلى جميع مالكي الوحدات المستقلة بموجب توقيع أو برسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام

عدم الامتثال لمدة الإشعار البالغة 15 يومًا في الاجتماعات الاستثنائية

استبعاد بعض مالكي الوحدات المستقلة من الاجتماع أو عدم دعوتهم

عدم ذكر سبب الاجتماع (جدول الأعمال) في ورقة الدعوة

اتخاذ قرارات بشأن مسائل غير مدرجة في جدول الأعمال (انتهاك مبدأ الالتزام بجدول الأعمال)

عدم تحديد مكان وتاريخ الاجتماع الثاني في الدعوة على الرغم من عدم اكتمال النصاب القانوني في الاجتماع الأول

عدم اكتمال النصاب القانوني (الأغلبية من حيث العدد وحصة الأرض)

3.2. مهل رفع دعوى الإلغاء

المدد المنصوص عليها في المادة 33 من قانون الملكية العقارية (KMK) هي مدد سقوط للحق ويجب على المحكمة مراعاتها تلقائياً:

المالك الذي حضر الاجتماع وصوت بالمعارضة: يجب عليه رفع الدعوى في غضون شهر واحد من تاريخ القرار.

المالك الذي لم يحضر الاجتماع: يجب عليه رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد من علمه بالقرار، وفي جميع الأحوال، خلال 6 أشهر من تاريخ القرار.

القرارات المشوبة بالبطلان المطلق أو العدم: لا يشترط شرط المدة؛ يمكن رفع دعوى في أي وقت.

3.3. استثناء هام: لا يجوز للمالك الذي حضر الاجتماع طلب الإلغاء

كما أكد القرار رقم 2017/3072 الصادر عن الدائرة العشرين للمحكمة العليا؛ المالك المشترك الذي حضر الاجتماع شخصيًا على الرغم من الدعوة غير النظامية، لا يمكنه طلب الإلغاء لمجرد عدم نظامية الدعوة. ولكنه يستطيع دائمًا تقديم اعتراضاته المتعلقة بمحتوى القرار المتخذ (مثل عدم اكتمال النصاب، أو الخروج عن جدول الأعمال، أو عدم قانونيته). لذلك، إذا حضر المالك الذي يعتقد أن الدعوة غير نظامية الاجتماع، فمن الأهمية بمكان أن يسجل بوضوح ملاحظة “تصويت مخالف” في دفتر القرارات.

4. خارطة طريق عملية: ماذا يجب أن تفعل خطوة بخطوة؟

إذا لم يدع المدير إلى اجتماع، فنحن ننصحكم، بصفتكم أصحاب العقارات المشتركة، باتباع الخطوات التالية لتجنب فقدان الحقوق:

الخطوة الأولى — طلب كتابي: تقدم بطلب إلى الإدارة لدعوة اجتماع يتضمن جدول الأعمال ومدة معقولة، وذلك عن طريق إخطار كاتب عدل أو بريد مسجل بعلم الوصول.

الخطوة الثانية — تأمين نسبة الثلث: إذا لم توجه الإدارة دعوة خلال فترة معقولة، اجمع تواقيع ما لا يقل عن ثلث (1/3) أصحاب العقارات المشتركة. إذا كانت هناك نسبة أقل في خطة الإدارة، فتُعتمد تلك النسبة.

الخطوة الثالثة — توجيه دعوة نظامية: أرسل دعوة إلى جميع أصحاب العقارات المشتركة، مقابل توقيع أو عن طريق بريد مسجل بعلم الوصول، تتضمن جدول الأعمال ومعلومات الاجتماع الثاني، وذلك قبل 15 يومًا على الأقل من الاجتماع.

الخطوة 4 — عقد الاجتماع وتدوينه في المحضر: احرص على توفير النصاب القانوني (الأغلبية من حيث العدد وحصة الأرض). سجل القرارات في دفتر القرارات.

الخطوة 5 — محكمة الصلح المدنية: إذا تعذر اتباع هذه الطرق، تقدم بطلب إلى محكمة الصلح المدنية لتعيين ممثل/وصي للجمعية العمومية الاستثنائية بموجب المادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK).

الأسئلة المتكررة

السؤال 1: ماذا يمكن لمالكي الوحدات أن يفعلوا إذا لم يدعَ مدير المبنى الجمعية العمومية العادية على الإطلاق؟

يجب على مالكي الوحدات أولاً تقديم طلب كتابي إلى الإدارة لطلب عقد اجتماع. إذا لم يتم الحصول على نتيجة في غضون فترة معقولة، ووفقًا للمادة 29/2 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، يمكن لثلث مالكي الوحدات دعوة جمعية عمومية استثنائية مباشرة بتوقيعاتهم. وفي الحالات التي لا يمكن فيها اتباع هذه الطريقة أيضًا، يمكن تقديم طلب إلى محكمة الصلح المدنية بموجب المادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK) لتعيين ممثل لإدارة الاجتماع. في المناطق ذات الكثافة العمرانية العالية مثل إسطنبول، توزلا، بنديك، كارتال وغبزة، يُعدّ التقدم في هذه العملية منذ البداية مع محامٍ ذي خبرة في مجال استشارات ملكية الطوابق، هو الطريقة الأكثر أمانًا لمنع فقدان الحقوق.

السؤال 2: ماذا يحدث إذا عُقد اجتماع مجلس مالكي الوحدات الاستثنائي دون الالتزام بمدة الـ 15 يومًا؟

المهلة البالغة 15 يومًا للاستدعاء، المنصوص عليها في المادة 29/2 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، هي إلزامية. وكما تم التأكيد عليه في قرار الدائرة القانونية العشرين لمحكمة الاستئناف العليا، رقمي 2017/1160 – 2017/10825، فإن عدم الالتزام بهذه المدة هو مبدئيًا سبب لإلغاء القرارات المتخذة. تبدأ المدة بالسريان اعتبارًا من تاريخ تسليم الاستدعاء لمالك الوحدة، وليس من تاريخ تسليمه لمكتب البريد (PTT). ومع ذلك، فإن المالك الذي يحضر الاجتماع شخصيًا على الرغم من الاستدعاء غير القانوني، ولم يسجل اعتراضه أو تصويته المخالف، لا يمكنه طلب الإلغاء لمجرد عدم قانونية الاستدعاء. لذلك، عند تلقيك استدعاء، فإن الخطوة الواجب اتخاذها هي التشاور مع محامٍ ذي خبرة، إما بعدم الحضور على الإطلاق، أو باستخدام حق التصويت المخالف ورفع دعوى إلغاء ضمن المدة القانونية.

السؤال 3: هل يمكن طلب تعيين مدير أو عزل المدير الحالي مباشرة من المحكمة؟

لا. وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة الاستئناف العليا، لا يُسمع طلب تعيين مدير أو عزله مباشرة من المحكمة قبل استنفاد الطرق القانونية المقررة لاستدعاء اجتماع مجلس ملاك الوحدات. عندما تفشل هذه الطرق، يجوز للمحكمة تعيين ممثل (قيّم) بسلطة محدودة تقتصر على ضمان عقد اجتماع جمعية عمومية غير عادية. لا يمكن للقاضي أن يحل محل إرادة ملاك الوحدات؛ بل يقتصر دوره على التوسط لضمان التعبير عن هذه الإرادة بشكل سليم. يتم اختيار المدير في جميع الأحوال في مجلس ملاك الوحدات.

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

النزاعات المتعلقة بإدارة الشقق والمجمعات السكنية، خاصة في مناطق التوسع العمراني الكثيف مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أومرانية، وجبزي في الجانب الآسيوي من إسطنبول، هي مجال فني يمكن أن تؤدي فيه حتى الأخطاء الإجرائية البسيطة إلى خسائر في الحقوق يكاد يكون من المستحيل استردادها.

مصادر الأخطاء الأكثر شيوعًا التي نواجهها في الممارسة هي: أخطاء إجراءات الدعوة، الأخطاء في حسابات الأغلبية وحصة الأرض، التقييم الخاطئ للنزاعات بين خطة الإدارة وأحكام القانون، التحديد الخاطئ للمحكمة المختصة وذات الصلاحية (محكمة الصلح المدنية بدلاً من المحكمة المدنية الابتدائية أو العكس)، إهمال مبدأ الارتباط بجدول الأعمال، والأهم من ذلك، فوات المهل الزمنية التي تسقط الحقوق وتتراوح بين شهر واحد و6 أشهر.

دعوة واحدة خاطئة، أو بند ناقص في جدول الأعمال، أو دعوى إبطال فاتت مدتها؛ يمكن أن تجعل القرارات المتخذة بشكل غير قانوني صحيحة في الواقع. قد يؤدي ذلك إلى اضطرار سكان المجمع السكني للتعايش مع اختلالات إدارية تستمر لسنوات، وزيادات باهظة في الرسوم الشهرية، وتقاسم خاطئ للمصاريف المشتركة، أو اختيارات غير قانونية للمديرين.

لهذا السبب بالذات، من مرحلة تقديم الطلب الكتابي الأولى، من الضروري للغاية التقدم مع محامٍ متخصص في قانون ملكية الشقق، وملم بقرارات الدوائر القانونية العشرين والثامنة عشرة لمحكمة النقض، ويتابع عن كثب الممارسات الإقليمية بشكل خاص.

مكتب 2M Hukuk للمحاماة، من خلال مكتبه في توزلا، لديه ممارسة منتظمة ونشطة في مجال قانون ملكية الشقق واستشارات إدارة المجمعات السكنية، لا سيما في الجانب الأناضولي من إسطنبول، وكذلك في بنديك، كارتال، مالتيبي، غبزة والمناطق المحيطة بها. يقدم مكتبنا دعمًا قانونيًا شاملاً لكل من مالكي الشقق الأفراد وإدارات المجمعات السكنية والشقق في جميع العمليات القانونية الناشئة عن ملكية الشقق، بما في ذلك إعداد دعوات الجمعيات العمومية العادية وغير العادية، ومراجعة وتعديل خطة الإدارة، ودعاوى مسؤولية المدير، ودعاوى إلغاء قرارات مجلس مالكي الشقق، وطلبات تدخل القاضي ضمن نطاق المادة 33 من قانون ملكية الشقق (KMK m. 33)، ونزاعات المصاريف المشتركة والرسوم الشهرية.

نقدم خدمة محاماة احترافية للملاك الذين يبحثون عن محامٍ في توزلا، ولإدارات المباني/المجمعات السكنية التي تحتاج إلى مستشار مجمعات في إسطنبول، وذلك بنهج استباقي منذ بداية العملية؛ لضمان عدم التعرض لخسارة في الحقوق، وعدم تفويت المواعيد النهائية، والالتزام الكامل بقواعد الإجراءات. يمكنكم التواصل معنا عبر صفحة الاتصال الخاصة بنا للحصول على استشارة قانونية حول هذا الموضوع أو لحجز موعد بشأن نزاعكم المحدد.

كلمات مفتاحية: استشارات ملكية الطوابق توزلا، مستشار مجمعات إسطنبول، محامٍ في توزلا، مكتب 2M للمحاماة، اجتماع مجلس الملاك، دعوة لجمعية عمومية استثنائية، عزل المدير، المادة 29 من قانون ملكية الطوابق، المادة 33 من قانون ملكية الطوابق، تدخل القاضي، إلغاء قرارات مجلس الملاك، محامي إدارة المباني، استشارات قانونية لإدارة المجمعات.

إخلاء مسؤولية قانونية: هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة فقط؛ ولا تشكل استشارة قانونية لنزاع محدد. نظرًا لاختلاف ظروف كل حالة، يجب عليكم استشارة محامٍ لتقييم وضعكم الخاص.