(Руководство по арендному праву в рамках Турецкого обязательственного кодекса и ГПК — 2025)

1. Исход дел о выселении и положение нового собственника

Согласно решениям Кассационного суда, в случае продажи недвижимости во время рассмотрения дела о выселении, право и статус на иск бывшего собственника (арендодателя), как правило, прекращаются. Влияние этой ситуации на исход дел и право нового собственника продолжать дело подробно проанализировано ниже:

Прекращение статуса бывшего собственника: С продажей недвижимости статус предыдущего собственника как «арендодателя» и «собственника» прекращается. По этой причине бывший собственник не может продолжать требовать выселения. Как указано в решениях 6-й Гражданской палаты Кассационного суда под номерами 2015/6536 E., 2015/7418  К. и 2014/7788 E., 2014/9248  К., поскольку с продажей статус арендодателя прекращается, требование о выселении, поданное предыдущим собственником, должно быть отклонено. Аналогичным образом, в решении 6-й Гражданской палаты Кассационного суда под номером 2012/8382 E., 2012/9766  К. было постановлено, что с передачей права собственности связь арендодателя с арендованным имуществом прерывается, и право на иск прекращается.

Условие продолжения дела новым владельцем (письменная цессия): Согласно статье 310 Турецкого обязательственного кодекса (TBK), хотя новый владелец и становится стороной договора аренды, это не означает, что он автоматически становится стороной продолжающегося судебного процесса. Для того чтобы новый владелец мог продолжить текущий иск о выселении, обязательна «передача права на иск путем письменной цессии» между старым и новым владельцем (12-я Коллегия по гражданским делам Верховного суда, решение № 2024/1195 E., 2024/2732 K.).

Ситуация относительно выселения из-за просрочки платежа: Право требовать выселения из-за просрочки платежа принадлежит кредитору задолженности, являющейся основанием просрочки, и это право не может быть передано отдельно от задолженности. Однако, если право на аренду и право на выселение передаются вместе, новый владелец может продолжить дело (3-я Коллегия по гражданским делам Верховного суда, решение № 2024/325 E., 2024/741 K.). Как подчеркивается в решении 8-й Коллегии по гражданским делам Измирского регионального апелляционного суда № 2024/2094 E., 2024/2744 K., если не будет представлен документ о письменной цессии, новый владелец не сможет продолжить дело, и иск должен быть отклонен.

Вопрос о прекращении дела: В рассмотренных решениях указывалось не на «прекращение» дела, а на необходимость «отклонения» дела из-за отсутствия правоспособности у прежнего владельца (6-я Коллегия по гражданским делам Верховного суда, решение № 2013/6498 E., 2013/10270 K.).

2. Судьба исков об определении размера арендной платы

Обнаружено, что в подавляющем большинстве представленных судебных решений нет прямой оценки дела об установлении арендной платы (6-я Гражданская палата Верховного суда, 2013/6498 E., 2013/10270  K.; 2013/9530 E., 2013/12080  K.; 2015/2218 E., 2015/3585  K.). Однако в свете общих принципов и решений, касающихся требований об арендной плате, можно сделать следующие выводы:

Уступка прав требования и правопреемство: В делах, основанных на требовании, таких как установление размера арендной платы, бывший собственник может уступить свои права, еще не подлежащие исполнению, новому собственнику. Вместе с уступкой право на взыскание переходит к новому собственнику, и новый собственник может продолжить дело (3-я Гражданская палата Верховного суда, 2024/325 E., 2024/741  K.).

Общее процессуальное правило (ст. 125/2 ГПК): Согласно общему процессуальному правилу, изложенному в решении 5-й Гражданской палаты Верховного суда № 2020/5815 E., 2020/9041  K.; в случае передачи предмета спора после возбуждения дела, приобретатель занимает место истца, и дело продолжается с того места, где оно было остановлено. В этом случае суд должен спросить нового собственника, будет ли он продолжать дело.

3. Общие процессуальные правила и право на ведение дела

Статья 125/2 Закона о гражданском процессуальном праве № 6100 (ГПК) является основным процессуальным положением, определяющим судьбу дела в случае продажи недвижимого имущества. Согласно этой статье, в случае передачи предмета спора приобретатель не приобретает автоматически статус истца; однако он может продолжить дело, заняв место истца, с того места, где оно было остановлено. Суд должен учитывать это обстоятельство ex officio (по собственной инициативе) и, изучив записи в земельном кадастре, спросить нового собственника, будет ли он продолжать дело (6-я Гражданская палата Верховного суда, 2016/6113 E., 2016/4739  K.).

4. Вторичные Источники и Косвенные Оценки

Следующая информация, хотя и не имеет прямого отношения к делам об аренде и выселении, рассматривалась как вторичный источник в отношении общих принципов, применимых в случае смены собственника недвижимого имущества во время судебного разбирательства:

Утрата процессуального статуса стороны: В делах о незаконном захвате без экспроприации и о возмещении за пользование чужим имуществом было подчеркнуто, что в случае передачи недвижимого имущества во время судебного разбирательства бывший собственник утрачивает статус стороны, и в соответствии со ст. 125/2 ГПК необходимо включить нового собственника в дело (Верховный суд, 5-я судебная коллегия по гражданским делам 2019/7001 E., 2020/6506  K.; 2024/11299 E., 2025/8612  K.).

Полномочие на ведение дела как условие иска: Поскольку с передачей недвижимого имущества право на ведение дела прекращается, невозможно продолжить дело в его первоначальном виде. Истцу должны быть предоставлены альтернативные права, такие как продолжение дела против нового собственника или преобразование дела в требование о компенсации (Стамбульский региональный апелляционный суд, 7-я судебная коллегия по гражданским делам 2024/4246 E., 2024/2798  K.).

Дела о предотвращении вмешательства: В деле о предотвращении вмешательства в общую площадь кондоминиума, если истец продает свою квартиру, должна быть исследована воля нового собственника на продолжение дела, в противном случае могут возникнуть процедурные проблемы из-за отсутствия активной процессуальной правоспособности (Верховный суд, 5-я судебная коллегия по гражданским делам 2023/11213 E., 2024/523  K.).

Краткое изложение: В делах о выселении право бывшего собственника на иск прекращается с продажей; новый собственник может продолжить дело только путем «письменной уступки», в противном случае иск будет отклонен. Хотя в представленных источниках для дел об определении размера арендной платы нет специальных положений, оценивается, что новый собственник может принять дело в рамках общих процессуальных правил (ст. 125/2 ГПК) и принципов цессии права требования. Продажа недвижимости в обоих типах дел не приводит к автоматическому «прекращению» дела, но в связи с изменением статуса стороны и полномочий на ведение дела необходимо выполнение процессуальных действий (уступка или уведомление).

Часто задаваемые вопросы

Eski ev sahibi tahliye davası açtıktan sonra evi sattı; dava otomatik olarak düşer mi?

Hayır, dava kendiliğinden düşmez. Ancak eski malikin kiralayan sıfatı sona erdiğinden, dava sıfat yokluğu nedeniyle reddedilir. Yeni malikin davayı devralabilmesi için yazılı temlik zorunludur; aksi halde süreç yeniden başlatılması gerekebilir.

Yeni malik tahliye davasını devralmak için ne yapmalıdır?

Eski malik ile aralarında yazılı bir temlik sözleşmesi yapmaları ve bunu mahkemeye sunmaları gerekir. Temerrüt davalarında ise yalnızca dava hakkının değil, kira alacağının da birlikte temlik edilmesi zorunludur. Temlikin usulüne uygun yapılmaması davanın reddine yol açar.

Kiracı olarak tahliye davasının tam ortasında evi satın alan yeni malik beni tahliye edebilir mi?

Ancak yazılı temlik yoluyla dava hakkını devralmışsa davaya devam edebilir. Temlik yoksa mevcut dava reddedilir; yeni malik kendi adına yeni bir dava açmak zorunda kalır. Bu da size önemli bir zaman kazanımı sağlayabilir. İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile süreci takip etmeniz hak kaybını önler.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Смена собственника недвижимости во время рассмотрения дел о выселении и определении арендной платы содержит серьезные процессуальные ловушки как для истца, так и для ответчика. Технические ошибки, такие как несвоевременное оформление письменной уступки, непредставление ее в суд, или отдельная уступка права требования и права на выселение в делах о неисполнении обязательств, напрямую приводят к отклонению иска.

С другой стороны, с точки зрения арендатора, адвокат, знающий эти процессуальные правила и своевременно подающий правильные возражения, может создать чрезвычайно эффективный щит против неправомерных попыток выселения. Такие вопросы, как автоматический контроль за действиями в рамках ст. 125/2 ГПК, своевременное уведомление суда о записях в земельном кадастре и проверка юридической действительности документов об уступке, требуют специальных знаний.

В качестве Юридической фирмы 2M Hukuk мы предоставляем услуги нашим опытным персоналом в Стамбуле и Тузле по делам о выселении, делам об установлении и адаптации арендной платы, а также по всем спорам, возникающим из арендного права. Если вы ищете юриста по арендным делам в Стамбуле или Тузле, вы можете связаться с нами, чтобы обезопасить свой судебный процесс.

Юридическая фирма 2M | Стамбул – Тузла