1. Влияние продажи недвижимого имущества на договор аренды и его срок

В соответствии со статьей 310 Турецкого обязательственно-правового кодекса (ТОРК), в случае смены собственника арендованного недвижимого имущества по какой-либо причине, новый собственник автоматически становится стороной договора аренды. Судебные решения последовательно подчеркивают, что с этой передачей срок договора аренды не обнуляется, и новый собственник перенимает все права и обязанности по договору между предыдущим собственником и арендатором.

3-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 11.10.2017, № E. 2017/5469, № K. 2017/13735 : «В соответствии со статьей 310 ТОРК, при передаче права собственности на арендованное имущество арендодателем третьему лицу, договор аренды между арендодателем и арендатором со всеми его правами и обязанностями автоматически переходит к новому собственнику в силу закона.» В соответствии с этим положением, срок договора аренды не обнуляется; дата начала и условия продления предыдущего договора остаются в силе для нового собственника.

3-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 17.09.2019, № E. 2018/5894, № K. 2019/6781 : «Продажа недвижимого имущества не влечет за собой расторжение договора аренды и выселение.» Новый собственник становится стороной договора, и срок аренды не обнуляется.

3-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 15.02.2022, № E. 2022/202, № K. 2022/1103 : Указано, что смена арендодателя не отменяет договор и его характер, и новый собственник становится стороной договора, заключенного с предыдущим собственником.

Шестая коллегия по гражданским делам Верховного суда, от 04.12.2014, № Е. 2014/10594, К. 2014/13540 : Было подчеркнуто, что новый владелец не имеет права расторгать договор и подавать иск, основываясь исключительно на приобретении права собственности, за исключением оснований для выселения, подпадающих под общие положения, и что существующий договор продолжает действовать.

2. Право на выселение, например, в связи с истечением 12-летнего срока

Например, в случае, если договор аренды действует в течение 12 лет, новый владелец может потребовать выселения на основании положения об «истечении десятилетнего срока продления» в рамках статьи 347 ТСО. Верховный суд при расчете этого срока основывается не на дате приобретения права собственности новым владельцем, а на первоначальной дате начала действия договора аренды.

Третья коллегия по гражданским делам Верховного суда, от 30.11.2017, № Е. 2017/5692, К. 2017/16889 : Срок аренды не обнуляется с приобретением недвижимости новым владельцем. В случае, если договор, переданный от предыдущего владельца, автоматически продлевался более десяти лет, новый владелец может потребовать выселения в конце арендного периода в соответствии со статьей 347 ТСО.

Шестая коллегия по гражданским делам Верховного суда, от 28.01.2016, № Е. 2015/3643, К. 2016/537 : Принято, что срок продления аренды рассчитывается исходя из первоначальной даты начала договора, и для новых владельцев этот срок не обнуляется.

Третья коллегия по гражданским делам Регионального суда Кайсери, от 20.12.2023, № Е. 2023/2318, К. 2023/2235 : Указано, что срок аренды не обнуляется при смене собственника, что срок продления предыдущей аренды продолжается без изменений для нового владельца, и что в договорах, срок продления которых по статье 347 ТСО истек, новый владелец может воспользоваться правом расторжения.

Верховный суд, 3-я Гражданская палата, от 25.09.2017, № дела 2017/4480, № решения 2017/12604 : было постановлено, что 10-летний срок продления должен рассчитываться согласно старому договору, и что новый владелец не может требовать выселения до истечения этого срока (до наступления условий договора).

Примечание к вторичному источнику: В решении Стамбульского регионального апелляционного суда, 36-й Гражданской палаты, от 19.10.2023 (№ дела 2021/1010, № решения 2023/2382 ) было подчеркнуто, что согласно ст. 347 ТГК (Турецкого Гражданского Кодекса) договор может быть расторгнут без указания каких-либо причин по истечении десятилетнего срока продления, однако уведомление должно быть сделано как минимум за три месяца до окончания каждого года продления.

3. Право и порядок выселения нового владельца по причине необходимости

Новый владелец может подать иск о выселении, если он желает использовать недвижимость для себя, своего супруга(и), своих потомков, своих предков или других лиц, за которых он обязан ухаживать по закону, по причине необходимости в жилом или рабочем помещении.

Верховный суд, 6-я Гражданская палата, от 05.06.2006, № дела 2006/4202, № решения 2006/6329 : Новый владелец, по своему усмотрению, может подать иск о выселении по причине необходимости, основываясь на окончании договора, заключенного со старым владельцем, или отправив уведомление в течение 1 месяца с даты приобретения и подав иск через 6 месяцев после этого.

Верховный суд, 3-я Гражданская палата, от 11.03.2025, № дела 2024/4166, № решения 2025/1495 : Было указано, что новый владелец имеет право подать иск о выселении по причине необходимости, начиная с даты приобретения, в соответствии со ст. 351 ТГК.

4. Сдача недвижимости в аренду другому лицу после выселения по причине необходимости и санкции

Ответственность за компенсацию возникает, если новый владелец, выселив арендатора под предлогом «необходимости», без уважительной причины сдает недвижимость в аренду другому лицу.

3-я Гражданская Палата Верховного Суда, дата 17.09.2019, № дела 2018/5894, № решения 2019/6781 : В соответствии со ст. 355/1 TBK (Турецкого кодекса обязательств), недвижимость, освобожденная по причине необходимости, не может быть сдана в аренду никому, кроме прежнего арендатора, пока не пройдет три года без уважительной причины. Согласно ст. 355/3 TBK, арендодатель, нарушивший это положение, «обязан выплатить своему бывшему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды.»

Примечание к вторичному источнику: В решении 36-й Гражданской Палаты Регионального Суда Стамбула от 14.11.2024 (№ дела 2023/3402, № решения 2024/2633 ) указано, что в иске о выселении потребность должна быть «реальной, искренней и обязательной», и если эти условия не могут быть доказаны, иск будет отклонен. В решении 3-й Гражданской Палаты Верховного Суда от 21.04.2021 (№ дела 2021/2159, № решения 2021/4476 ) же подчеркнуто, что потребность должна сохраняться до окончания судебного разбирательства, и что физическое лицо-собственник не может требовать выселения для нужд компании, обращено внимание на личный характер и искренность потребности.

Часто задаваемые вопросы

Taşınmaz Satılınca Kira Sözleşmesine Ne Olur?

Kiracıların en çok merak ettiği sorulardan biri şudur: «Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmem ne olur, tahliye edilir miyim?» Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu soruyu açıkça yanıtlamaktadır. Buna göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Sözleşme sona ermez, feshedilmez; tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike devredilir.
Yargıtay bu konuda son derece istikrarlı bir tutum sergilemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre taşınmazın satılması kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının tahliye edilmesini gerektirmez. Üstelik kira süresinin sıfırlanması da söz konusu değildir; sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme şartları ve tüm koşullar yeni malik açısından aynen geçerliliğini korur. Yeni malikin sadece mülkiyeti kazanmış olmasına dayanarak sözleşmeyi feshedip tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır.

10 Yıllık Uzama Süresi Dolduysa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir Mi?

Kira sözleşmesi 10 yılı aşkın süredir kendiliğinden yenileniyorsa yeni malik, TBK’nın 347. maddesi kapsamında herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkını kullanabilir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: 10 yıllık süre, yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarihten değil, kira sözleşmesinin orijinal başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
Yargıtay, bu sürenin yeni malik için sıfırlanmadığını defalarca teyit etmiştir. Yani 12 yıldır kiracı olarak oturan birinin yeni bir malik tarafından satın alınan evinde, 10 yıllık uzama süresi zaten dolmuş sayılır ve yeni malik bu haktan yararlanabilir. Öte yandan bu hakkın kullanılabilmesi için ihtarın her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirilmesi zorunludur. Bu usul şartına uyulmaması, tahliye hakkının o dönem için kullanılamaması sonucunu doğurur.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettiren yeni malikin bu hakkı kötüye kullanması halinde ağır bir tazminat yükümlülüğü doğmaktadır. TBK’nın 355. maddesi uyarınca ihtiyaç amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep bulunmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka birine kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Ev sahibi evi sattı, yeni malik benden hemen evi boşaltmamı isteyebilir mi?

Hayır, tek başına mülkiyeti devralması yeni malike tahliye hakkı tanımaz. TBK m. 310 gereği yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme tüm koşullarıyla yürürlükte kalmaya devam eder. Yeni malikin tahliye talep edebilmesi için ya kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması ya da gerçek ve samimi bir ihtiyacın bulunması gerekir. Sizi hemen tahliye etmeye çalışan bir yeni maille karşı karşıyaysanız İstanbul kira avukatı veya Tuzla kira avukatı ile vakit kaybetmeden görüşmenizi öneririz.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtı; ihtiyacının gerçek olmadığını nasıl ispat edebilirim?

Mahkemeler ihtiyaç iddiasını son derece dikkatli inceler. Yeni malikin başka bir konutta oturması, kirada oturduğunu beyan etmesine rağmen başka mülklerinin bulunması, tahliyeden sonra taşınmazı farklı bir amaçla kullanması veya başkasına kiralaması gibi durumlar ihtiyacın samimi olmadığına kanıt oluşturabilir. Bu tür davalarda delil yönetimi ve itiraz stratejisi belirleyici olduğundan İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı desteği kritik önem taşır.

İhtiyaç gerekçesiyle evden çıkarıldım, ardından ev başkasına kiralandı. Tazminat hakkım var mı?

Evet. TBK m. 355 uyarınca tahliyeden sonra üç yıl içinde taşınmazın haklı bir sebep gösterilmeksizin başkasına kiralanması durumunda son kira yılında ödediğiniz bir yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat talep hakkınız doğar. Bu davalar süre ve usul açısından hassas olup 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kira hukuku alanındaki deneyimli ekibinden destek almanız hak kaybını önler.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Влияние продажи недвижимости на арендные отношения, вопреки кажущейся простоте, является областью, содержащей множество юридических тонкостей. Такие вопросы, как то, когда и как новый собственник может реализовать свои права, было ли уведомление сделано надлежащим образом, правильный расчет 10-летнего срока продления и как опровергнуть в суде обоснованность требования о необходимости, имеют решающее значение как для арендаторов, так и для арендодателей, находящихся в положении нового собственника.

Неверный шаг может привести к выселению арендатора с бессрочным правом проживания или, наоборот, к тому, что собственник, имеющий право на выселение, не сможет им воспользоваться. Когда речь идет о спорах, возникающих из договоров аренды, делах о выселении и требованиях о компенсации, правильное управление юридическим процессом имеет большое значение.

В качестве Юридической фирмы 2M Hukuk мы предоставляем комплексные услуги в области арендного права, дел о выселении, дел об определении и адаптации арендной платы, а также права недвижимости в Стамбуле и Тузле. Если вы ищете юриста по аренде в Стамбуле или юриста по аренде в Тузле, вы можете связаться с нашей командой экспертов для полной защиты ваших прав.

Юридическая фирма 2M Hukuk | Стамбул – Тузла