1. Основная нормативно-правовая база и правовая льгота

Деятельность адвокатских контор в жилых помещениях гарантирована специальным положением, внесенным в статью 43 Закона об адвокатуре № 1136. В соответствии с данной статьей, адвокатские конторы могут осуществлять деятельность в независимых секциях, зарегистрированных как жилые помещения согласно Закону о кондоминиумах № 634 (KMK), без необходимости получения разрешения от собственников секций или аналогичных условий. Согласно законодательству, положения в плане управления, гласящие «независимые секции используются только как жилые помещения», не применяются к адвокатским конторам.

Данное положение является абсолютным исключением из общего правила, содержащегося в статье 24/2 Закона о кондоминиумах, которое обуславливает открытие рабочих мест в жилых помещениях единогласным решением собственников секций. Кроме того, поскольку адвокатские конторы исключены из сферы действия Закона № 3572 о лицензиях на открытие и эксплуатацию рабочих мест в соответствии со статьей 2 этого закона, нет необходимости получать лицензию от муниципалитетов и предоставлять согласие собственников секций на этом этапе.

2. Конституционный контроль и установившаяся судебная практика Кассационного суда

Конституционный суд постановил, что данное освобождение, содержащееся в статье 43 Закона об адвокатуре, не противоречит принципу равенства, изложенному в статье 10 Конституции (КС, 04.06.2014, 2014/75 Э., 2014/102  К.). Суд, учитывая характер адвокатской деятельности как публичной услуги, подтвердил, что эти конторы могут быть оценены иначе, чем другие коммерческие предприятия, и что данное ограничение права собственности является законным.

20-я Гражданская палата Кассационного суда последовательно применяет этот правовой статус в своих текущих решениях:

Верховный суд, 20-я гражданская коллегия, 21.02.2018, № 2017/2517 по делу, № 2018/1255 по решению: было постановлено, что положения плана управления не будут приниматься во внимание, и разрешение владельцев квартир не будет требоваться в отношении адвокатской конторы, осуществляющей деятельность в отдельной части, зарегистрированной в кадастре как жилое помещение.

Верховный суд, 20-я гражданская коллегия, 21.02.2018, № 2017/2479 по делу, № 2018/1254 по решению: Аналогичным образом было четко указано, что деятельность адвокатской конторы в помещениях жилого назначения возможна без разрешения владельцев квартир.

Верховный суд, 20-я гражданская коллегия, 26.02.2019, № 2017/9992 по делу, № 2019/1283 по решению: было подчеркнуто, что требование единогласия, предусмотренное ст. 24/2 Закона о кондоминиумах, подлежит исключению в отношении адвокатских контор.

3. Исключения и ограничения на практике

Видно, что это широкое освобождение, предоставленное адвокатским конторам, ограничено в некоторых особых случаях:

А. Городские охраняемые территории и препятствия градостроительного плана: Согласно последним решениям Государственного совета, если территория, на которой находится недвижимость, является «Городской охраняемой территорией» и обозначена в градостроительном плане как «зона исключительно жилой застройки», использование помещения под офис может быть запрещено в соответствии с градостроительными планами, направленными на охрану.

Государственный совет, 2-я палата, 29.12.2022, № 2022/3937 по делу, № 2022/7000 по решению: было признано законным прекращение нежилого использования адвокатской конторы, расположенной в жилом районе на территории городской охраняемой зоны.

Государственный совет, 4-я палата, 24.01.2024, № 2023/8737 по делу, № 2024/536 по решению: было утверждено решение муниципалитета о надлежащем использовании строения в городской охраняемой зоне по назначению как жилого помещения.

B. Соседское право и принцип добросовестности: В рамках статьи 18 Закона о кондоминиумах (KMK), если деятельность адвокатского бюро приводит к шуму или действиям, нарушающим покой других собственников помещений, в такой степени, что это вызывает дискомфорт, может быть запрошено вмешательство.

C. Противоречивые решения: В некоторых решениях, несмотря на явное положение Закона об адвокатуре, применяются общие положения Закона о кондоминиумах. Например; В решении Верховного суда 5-й гражданской палаты от 05.04.2023, № 2022/13390 E., № 2023/3496  K. утверждалось, что использование жилой недвижимости в качестве адвокатского офиса подлежит единогласному согласию собственников помещений, и в противном случае она должна быть возвращена в прежнее состояние. Однако это решение противоречит устоявшейся практике вышестоящих судов и действующему законодательству, указанному в нормативном примечании.

4. Сравнение с другими профессиональными группами

Судебные решения отличают адвокатские бюро от других свободных профессий, таких как архитектура или инженерия. В решении Государственного совета 2-го департамента от 20.04.2021, № 2021/5821 E., № 2021/1364  K. особо подчеркивается исключительное положение о том, что для архитектурных бюро требуется единогласное согласие собственников помещений, тогда как для адвокатских бюро такое согласие не требуется.

5. Вторичные источники и оценка общего рабочего места

Решения вторичных источников подтверждают строгие правила открытия общего рабочего места в жилых помещениях, подчеркивая важность исключения, предоставленного адвокатским бюро:

Государственный совет, 4-й департамент, 20.11.2023, Дело № 2023/9146, Решение № 2023/6399 (Вторичный источник): Указано, что для предприятий, таких как кафе/художественные галереи, расположенных в жилых помещениях, требуется единогласное согласие собственников квартир.

Кассационный суд, 5-й департамент, 26.03.2025, Дело № 2024/12166, Решение № 2025/4099 (Вторичный источник): Указано, что положение в плане управления о «использовании только в качестве жилого помещения» является обязательным для рабочих мест, таких как магазины одежды, и считается основанием для выселения.

Кассационный суд, 5-й департамент, 20.05.2025, Дело № 2025/4505, Решение № 2025/7970 (Вторичный источник): Было указано, что даже такая деятельность, как приемная врача, не может осуществляться без разрешения собственников квартир ввиду запретительного положения в плане управления, однако для адвокатских бюро может существовать особое положение, выходящее за рамки статьи 24 Закона о собственности на квартиры.

В результате; В соответствии с законодательством и установившейся практикой высших судов, адвокаты могут открывать офисы в объектах недвижимости, зарегистрированных в кадастре как жилые помещения, без получения разрешения от собственников квартир и без соблюдения запретов, указанных в плане управления. Однако это право ограничено особыми градостроительными ограничениями в городских охраняемых зонах и общими нормами соседского права.

1. Основное правовое регулирование (Закон об адвокатуре № 1136, ст. 43)

Положение: С изменением, внесенным Законом № 6460 от 30.04.2013; было введено положение: «В независимых частях основного недвижимого имущества, обозначенных как жилые помещения согласно Закону о собственности на квартиры № 634, без получения разрешения от собственников квартир и без аналогичных условий адвокатские бюро могут осуществлять деятельность.»

Препятствие со стороны Плана управления: В соответствии с той же статьей, в данном вопросе положения, противоречащие плану управления, не применяются. То есть, даже если в плане управления есть формулировка «независимые секции используются только в качестве жилых помещений», это положение не препятствует открытию адвокатского бюро.

2. Оценка с точки зрения Закона о кондоминиумах (ЗКК) (ст. 24)

Общее правило: В соответствии со статьей 24/2 ЗКК, открытие рабочего места в жилых помещениях в обычных условиях зависит от единогласного решения собственников квартир.

Особое исключение: Поправкой, добавленной к статье 24 ЗКК в 2011 году, было сделано временное положение для адвокатских бюро, однако с изменением Закона об адвокатуре в 2013 году это положение стало постоянным и абсолютным правом. По этой причине адвокатские бюро освобождены от условия единогласия, предусмотренного статьей 24 ЗКК.

3. Открытие рабочего места и освобождение от лицензирования (Закон № 3572, ст. 2)

Требование лицензии: В соответствии со статьей 2 Закона № 3572 об открытии и работе предприятий, бюро, открытые в соответствии с Законом об адвокатуре, не подпадают под действие этого закона.

Вывод: Адвокатским бюро не требуется получать «Разрешение на открытие и деятельность предприятия» от муниципалитета. Следовательно, «согласие собственников квартир», запрашиваемое муниципалитетами на этапе лицензирования, не может быть затребовано у адвокатов.

4. Исключения, требующие внимания на практике

Городские охранные зоны и градостроительные планы: Согласно актуальной судебной практике Государственного совета (Напр.: Государственный совет, 2-я палата, 2022/3937 Е.), если район, в котором находится недвижимость, является «Городской охранной зоной» и обозначен в градостроительном плане как «зона безусловного жилья», то в соответствии с градостроительными планами, направленными на охрану, использование офиса может быть запрещено муниципалитетом или соответствующей администрацией.

Соседское право: В ходе деятельности адвокатского бюро, в случае возникновения шума, интенсивного движения или действий, нарушающих покой других владельцев квартир, может быть запрошено вмешательство в рамках статьи 18 Закона о кондоминиумах (добросовестное использование).

Цель использования: Это освобождение распространяется только на деятельность «офиса». В случае использования независимого помещения как для жилья, так и для офиса (хоум-офис), в некоторых случаях могут быть применены различные оценки с точки зрения дисциплинарных правил коллегии адвокатов или налогового законодательства.

Вкратце: Адвокаты могут открывать офисы в недвижимости, зарегистрированной в кадастре как жилая, без получения разрешения от других владельцев квартир и не нарушая запретов в плане управления.

См. заявление Союза коллегий адвокатов Турции по этому вопросу, сделанное в 2013 году.