1. Impact de la vente d’un bien immobilier sur le contrat de bail et sa durée

Conformément à l’article 310 du Code des Obligations Turc (TBK), en cas de changement de propriétaire du bien immobilier loué pour quelque raison que ce soit, le nouveau propriétaire devient automatiquement partie au contrat de bail. Les décisions judiciaires soulignent que cette cession n’annule pas la durée du contrat de bail, et que le nouveau propriétaire succède de manière constante à tous les droits et obligations du contrat entre l’ancien propriétaire et le locataire.

3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date 11.10.2017, Dossier N° 2017/5469, Décision N° 2017/13735 : « Selon l’article 310 du TBK, avec le transfert de propriété du bien loué par le propriétaire-bailleur à un tiers, le contrat de bail entre le bailleur et le locataire, avec tous ses droits et obligations, est transféré automatiquement au nouveau propriétaire en vertu de la loi. » Conformément à cette disposition, la durée du contrat de bail n’est pas réinitialisée ; la date de début et les conditions de renouvellement du contrat précédent restent inchangées pour le nouveau propriétaire.

3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date 17.09.2019, Dossier N° 2018/5894, Décision N° 2019/6781 : « La vente du bien immobilier n’entraîne pas la résiliation du contrat de bail ni l’expulsion. » Le nouveau propriétaire devient partie au contrat et la durée du bail n’est pas réinitialiséez.

3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date 15.02.2022, Dossier N° 2022/202, Décision N° 2022/1103 : Il a été précisé que le changement de bailleur n’annule pas le contrat ni sa nature, et que le nouveau propriétaire devient partie au contrat conclu avec l’ancien propriétaire.

6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, date du 04.12.2014, Dossier n° 2014/10594, Décision n° 2014/13540 : Il a été souligné qu’en dehors des motifs d’expulsion soumis aux dispositions générales, le nouveau propriétaire n’a pas le droit de résilier le contrat et d’intenter une action en justice en se basant uniquement sur le fait qu’il a acquis la propriété, et que le contrat existant se poursuit.

2. Droit d’expulsion en raison, par exemple, de l’expiration d’une période de 12 ans

Par exemple, si le contrat de bail se poursuit depuis 12 ans, le nouveau propriétaire peut demander l’expulsion en se basant sur la disposition « l’expiration de la période de prolongation de dix ans » dans le cadre de l’article 347 du Code des Obligations Turc. La Cour de Cassation, pour le calcul de cette période, prend comme base non pas la date d’acquisition du nouveau propriétaire, mais la date de début originale du contrat de bail.

3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, date du 30.11.2017, Dossier n° 2017/5692, Décision n° 2017/16889 : Le délai du bail n’est pas réinitialisé par l’acquisition de l’immeuble par le nouveau propriétaire. Si le contrat repris de l’ancien propriétaire a été tacitement renouvelé pendant plus de dix ans, le nouveau propriétaire peut demander l’expulsion à la fin de la période de bail, conformément à l’article 347 du Code des Obligations Turc.

6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, date du 28.01.2016, Dossier n° 2015/3643, Décision n° 2016/537 : Il a été admis que la période de prolongation du bail est calculée à partir de la date de début originale du contrat et que cette période n’est pas réinitialisée pour les nouveaux propriétaires.

3ème Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale de Kayseri, date du 20.12.2023, Dossier n° 2023/2318, Décision n° 2023/2235 : Il a été déclaré que la durée du bail n’est pas réinitialisée par le changement de propriétaire, que la période de prolongation du bail précédente se poursuit telle quelle pour le nouveau propriétaire, et que, conformément à l’article 347 du Code des Obligations Turc, le nouveau propriétaire peut exercer son droit de résiliation dans les contrats dont la période de prolongation de dix ans a expiré.

3e Chambre civile de la Cour de cassation, date du 25.09.2017, Aff. 2017/4480, Déc. 2017/12604 : Il a été statué que la période de prolongation de 10 ans doit être calculée selon l’ancien contrat, et que le nouveau propriétaire ne peut pas demander l’expulsion avant l’expiration de cette période (avant que les conditions du contrat ne soient remplies).

Note de source secondaire : Dans la décision du 19.10.2023 de la 36e Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul (Aff. 2021/1010, Déc. 2023/2382 ), il a été souligné que le contrat peut être résilié sans motif à la fin de la période de prolongation de dix ans conformément à l’article 347 du Code des obligations turc, mais que l’avis doit être donné au moins trois mois avant la fin de chaque année de prolongation.

3. Droit et procédure d’expulsion du nouveau propriétaire pour besoin

Le nouveau propriétaire peut intenter une action en expulsion s’il souhaite utiliser l’immeuble pour un besoin de logement ou de local commercial pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont il a la charge légale.

6e Chambre civile de la Cour de cassation, date du 05.06.2006, Aff. 2006/4202, Déc. 2006/6329 : Le nouveau propriétaire peut, s’il le souhaite, se baser sur la fin du contrat conclu avec l’ancien propriétaire, ou s’il le souhaite, envoyer un avis dans un délai de 1 mois à compter de la date d’acquisition et intenter une action en expulsion pour besoin 6 mois plus tard.

3e Chambre civile de la Cour de cassation, date du 11.03.2025, Aff. 2024/4166, Déc. 2025/1495 : Il a été précisé que le nouveau propriétaire a le droit d’intenter une action en expulsion pour besoin à compter de la date d’acquisition, conformément à l’article 351 du Code des obligations turc.

4. Location de l’immeuble à un tiers après expulsion pour besoin et sanctions

La responsabilité en dommages et intérêts naît si le nouveau propriétaire, après avoir expulsé le locataire sous prétexte de « besoin », loue l’immeuble à quelqu’un d’autre sans motif légitime.

3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, date du 17.09.2019, E. 2018/5894, K. 2019/6781 : Conformément à l’article 355/1 du Code des Obligations Turc (TBK), un immeuble libéré pour cause de besoin ne peut être loué à quelqu’un d’autre que l’ancien locataire avant l’expiration de trois ans sans motif légitime. Conformément à l’article 355/3 du TBK, le bailleur qui agit contrairement à cette disposition est tenu de verser une indemnité qui ne peut être inférieure au montant du loyer d’un an payé à son ancien locataire au cours de la dernière année de location.

Note de source secondaire : Dans la décision (E. 2023/3402, K. 2024/2633 ) du 14.11.2024 de la 36e Chambre Civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul , il a été stipulé que dans un procès d’expulsion, le besoin devait être « réel, sincère et impératif » et qu’en cas de non-preuve de ces conditions, l’action serait rejetée. Dans la décision (E. 2021/2159, K. 2021/4476 ) du 21.04.2021 de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation , il a été souligné que le besoin devait perdurer jusqu’à la fin de l’action, qu’un propriétaire personne physique ne pouvait demander l’expulsion pour le besoin d’une entreprise, insistant sur le caractère personnel et sincère du besoin.

Questions Fréquemment Posées

Taşınmaz Satılınca Kira Sözleşmesine Ne Olur?

Kiracıların en çok merak ettiği sorulardan biri şudur: « Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmem ne olur, tahliye edilir miyim? » Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu soruyu açıkça yanıtlamaktadır. Buna göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Sözleşme sona ermez, feshedilmez; tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike devredilir.
Yargıtay bu konuda son derece istikrarlı bir tutum sergilemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre taşınmazın satılması kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının tahliye edilmesini gerektirmez. Üstelik kira süresinin sıfırlanması da söz konusu değildir; sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme şartları ve tüm koşullar yeni malik açısından aynen geçerliliğini korur. Yeni malikin sadece mülkiyeti kazanmış olmasına dayanarak sözleşmeyi feshedip tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır.

10 Yıllık Uzama Süresi Dolduysa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir Mi?

Kira sözleşmesi 10 yılı aşkın süredir kendiliğinden yenileniyorsa yeni malik, TBK’nın 347. maddesi kapsamında herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkını kullanabilir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: 10 yıllık süre, yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarihten değil, kira sözleşmesinin orijinal başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
Yargıtay, bu sürenin yeni malik için sıfırlanmadığını defalarca teyit etmiştir. Yani 12 yıldır kiracı olarak oturan birinin yeni bir malik tarafından satın alınan evinde, 10 yıllık uzama süresi zaten dolmuş sayılır ve yeni malik bu haktan yararlanabilir. Öte yandan bu hakkın kullanılabilmesi için ihtarın her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirilmesi zorunludur. Bu usul şartına uyulmaması, tahliye hakkının o dönem için kullanılamaması sonucunu doğurur.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettiren yeni malikin bu hakkı kötüye kullanması halinde ağır bir tazminat yükümlülüğü doğmaktadır. TBK’nın 355. maddesi uyarınca ihtiyaç amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep bulunmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka birine kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Ev sahibi evi sattı, yeni malik benden hemen evi boşaltmamı isteyebilir mi?

Hayır, tek başına mülkiyeti devralması yeni malike tahliye hakkı tanımaz. TBK m. 310 gereği yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme tüm koşullarıyla yürürlükte kalmaya devam eder. Yeni malikin tahliye talep edebilmesi için ya kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması ya da gerçek ve samimi bir ihtiyacın bulunması gerekir. Sizi hemen tahliye etmeye çalışan bir yeni maille karşı karşıyaysanız İstanbul kira avukatı veya Tuzla kira avukatı ile vakit kaybetmeden görüşmenizi öneririz.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtı; ihtiyacının gerçek olmadığını nasıl ispat edebilirim?

Mahkemeler ihtiyaç iddiasını son derece dikkatli inceler. Yeni malikin başka bir konutta oturması, kirada oturduğunu beyan etmesine rağmen başka mülklerinin bulunması, tahliyeden sonra taşınmazı farklı bir amaçla kullanması veya başkasına kiralaması gibi durumlar ihtiyacın samimi olmadığına kanıt oluşturabilir. Bu tür davalarda delil yönetimi ve itiraz stratejisi belirleyici olduğundan İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı desteği kritik önem taşır.

İhtiyaç gerekçesiyle evden çıkarıldım, ardından ev başkasına kiralandı. Tazminat hakkım var mı?

Evet. TBK m. 355 uyarınca tahliyeden sonra üç yıl içinde taşınmazın haklı bir sebep gösterilmeksizin başkasına kiralanması durumunda son kira yılında ödediğiniz bir yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat talep hakkınız doğar. Bu davalar süre ve usul açısından hassas olup 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kira hukuku alanındaki deneyimli ekibinden destek almanız hak kaybını önler.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’impact des ventes immobilières sur la relation locative est un domaine qui, contrairement à son apparence superficielle, recèle de nombreuses subtilités juridiques. Des questions telles que le moment et la manière dont le nouveau propriétaire peut exercer ses droits, la conformité de l’avis de congé, le calcul correct de la période de prolongation de 10 ans et la manière de réfuter la véracité de l’allégation de besoin devant le tribunal, entraînent des conséquences déterminantes tant pour les locataires que pour les propriétaires occupant la position de nouveaux acquéreurs.

Un faux pas peut entraîner l’expulsion d’un locataire ayant un droit d’occupation illimité, ou, inversement, empêcher un propriétaire ayant le droit d’expulser d’exercer ce droit. La bonne gestion du processus juridique est d’une grande importance en cas de litiges découlant de contrats de location, d’actions en expulsion et de demandes d’indemnisation.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous offrons des services complets à Istanbul et Tuzla dans les domaines du droit du bail, des actions en expulsion, des actions en fixation et adaptation de loyer, ainsi que du droit immobilier. Si vous recherchez un avocat spécialisé en droit du bail à Istanbul ou à Tuzla, vous pouvez contacter notre équipe d’experts pour protéger pleinement vos droits.

Cabinet d’Avocats 2M Hukuk | Istanbul – Tuzla