Base légale : Loi n° 6306 Article 5/2 | Règlement d’application Article 16/2

Pour des millions de citoyens qui possèdent des gecekondus sans titre de propriété, qu’ils ont construits ou achetés au fil des ans, la transformation urbaine est à la fois une opportunité et une grande source d’incertitude. «Je n’ai pas de titre de propriété, puis-je obtenir une aide au loyer ? Ai-je les mêmes droits qu’un propriétaire normal ?» Ces questions sont parmi les plus fréquemment posées par cette catégorie de population. L’article 5/2 de la loi n° 6306 et l’article 16/2 du règlement d’application ont également accordé le droit à une aide au loyer aux propriétaires de gecekondus ; cependant, les conditions, le mode de paiement et le montant de cette aide diffèrent de ceux d’un propriétaire avec titre de propriété normal. Cet article examine les droits du propriétaire de gecekondu en matière de transformation urbaine, ce qui le distingue d’un propriétaire normal, comment l’aide au loyer est calculée et les points à considérer lors de la demande, à la lumière de la législation et des pratiques actuelles de 2026. (Art. L. 5/2 — Art. R. 16/2)

Qu’est-ce qu’un gecekondu ? Pourquoi son statut juridique est-il critique ?

Un gecekondu est une construction érigée sans permis et sans autorisation sur un terrain appartenant à autrui ou sur un terrain public. Le gecekondu présente deux caractéristiques fondamentales : il n’a pas de titre de propriété foncière ou le terrain appartient à quelqu’un d’autre ; le permis de construire n’a pas été obtenu. Ces deux caractéristiques retirent au propriétaire le statut de « propriétaire foncier normal » au sens de la loi n° 6306.

Cependant, l’article 5/2 de la Loi et l’article 16/2 du Règlement prévoient un mécanisme de soutien spécifique aux propriétaires de gecekondus. Ce mécanisme n’est pas la même aide au loyer mensuelle accordée aux propriétaires titulaires d’un titre de propriété ; il s’agit d’une aide au loyer basée sur la réalité factuelle de la propriété d’un gecekondu et fonctionnant selon des conditions différentes. (Art. L. 5/2 — Art. R. 16/2)

Quels propriétaires de gecekondus peuvent bénéficier de l’aide au loyer ?

Le Règlement a limité l’aide au loyer accordée aux propriétaires de gecekondus à une condition géographique : Seuls les propriétaires de gecekondus situés dans une zone à risque peuvent bénéficier de ce soutien. (Art. L. 5/2 — Art. R. 16/2)

L’importance de cette distinction découle du fait que : la détermination d’une structure à risque concerne les parties indépendantes avec titre de propriété. Un gecekondu sans titre de propriété, n’étant pas enregistré comme une partie indépendante dans le registre foncier, n’est pas soumis au processus normal de détermination d’une structure à risque. Les gecekondus peuvent être inclus dans le processus par l’inclusion d’une zone entière dans la transformation, dans le cadre de la déclaration d’une zone à risque. Par conséquent, le propriétaire d’un gecekondu qui relève uniquement de la catégorie des structures à risque ne peut pas bénéficier du soutien prévu par cet article ; pour bénéficier du soutien, il est impératif que le gecekondu se trouve dans les limites d’une zone à risque déclarée par décret présidentiel.

D’autre part, le Règlement indique que les institutions concernées peuvent fournir un soutien au loyer aux propriétaires de logements informels dans les zones à risque, mais il révèle également que ce soutien n’est pas obligatoire, mais facultatif. Autrement dit, la Présidence, la Municipalité ou la TOKİ, qui mettent en œuvre l’application, disposent d’un pouvoir discrétionnaire quant à l’octroi ou non d’une aide au loyer aux propriétaires de logements informels. (Art. 16/2 du R.)

En quoi l’aide au loyer pour le propriétaire de logement informel diffère-t-elle de celle du propriétaire normal ?

Le tableau comparatif de ces deux groupes met clairement en évidence la différence :

Quel est le montant à payer au propriétaire du bidonville ?

Une aide au loyer de deux mois est versée en une seule fois aux propriétaires de bidonvilles. (Règl. Art. 16/2)

Ce calcul se base sur le montant de l’aide au loyer mensuelle versée aux propriétaires possédant un titre de propriété. Voici un exemple concret avec les chiffres actualisés de 2026 :

Ce montant est calculé au même titre que l’aide au déménagement versée au locataire sans titre de propriété ; car les deux sont versés en une seule fois, à hauteur du double du montant mensuel du propriétaire. À cet égard, le propriétaire de gecekondu reçoit l’équivalent de l’aide unique au déménagement du locataire, et non l’aide au loyer de 18 mois du propriétaire possédant un titre de propriété.

La raison pour laquelle le propriétaire de Gecekondu reçoit moins de soutien que le propriétaire titré

Le propriétaire titré est la personne définie par la Loi comme le titulaire du droit fondamental ; étant le propriétaire légal de la part de terrain, il perd sa propriété et acquiert un droit à un appartement dans la nouvelle construction. Quant au propriétaire de gecekondu, il revendique un droit sur une structure qu’il occupe réellement ; mais cette revendication ne découle pas d’un enregistrement légal de titre de propriété, mais d’une utilisation factuelle prolongée. (Art. L. 5/2)

C’est pourquoi la Loi a considéré le propriétaire d’un bidonville non pas comme bénéficiaire de l’aide au loyer mensuelle de 18 mois que reçoit le propriétaire titré, mais plutôt dans le cadre d’un soutien à plus court terme et ponctuel. La question du droit de propriété réel du propriétaire du bidonville — c’est-à-dire s’il lui sera attribué une place dans la nouvelle structure à construire après la transformation — est indépendante de l’aide au loyer et est déterminée par une procédure juridique distincte. (Art. L. 5/2 — Art. R. 5)

Un propriétaire de bidonville peut-il recevoir une aide au loyer sans que la zone soit déclarée à risque ?

Non. L’article 16/2 du Règlement utilise explicitement l’expression « propriétaires de bidonvilles situés dans une zone à risque ». Si un bidonville sans titre de propriété se trouve dans un lieu non déclaré zone à risque, les institutions compétentes n’ont pas l’autorité de fournir une aide au loyer. (Art. R. 16/2)

Dans ce cas, les options du propriétaire du bidonville sont les suivantes : Attendre que la zone soit déclarée zone à risque ultérieurement ; ou contacter la Municipalité ou le Ministère pour une demande de déclaration de zone à risque. Le processus de déclaration de zone à risque peut également être initié d’office par la Présidence sans la demande des ayants droit. (Art. L. 2/d)

Preuve de la propriété du bidonville : Documents requis pour la demande

Contrairement au propriétaire titré, le propriétaire du bidonville a une charge de preuve supplémentaire pour documenter à la fois l’existence du bidonville et sa propre utilisation. Les documents suivants sont généralement requis pour la demande :

Pièce d’identité ; le document de déclaration de zone à risque attestant que la structure est située dans une zone à risque ; preuves d’utilisation effective de la structure — factures d’électricité, d’eau, de gaz naturel ou certificat d’enregistrement d’adresse de la Direction de l’État Civil ; si possible, un document obtenu de la municipalité concernant la structure — enregistrement fiscal, constatation de construction sans permis, certificat de numérotage, etc. ; une facture des 3 derniers mois avant l’évacuation prouvant la date de résidence ; un livret de compte courant en TRY de Ziraat Bank ou les informations IBAN.

Le titre de propriété ne peut pas être demandé au propriétaire du bidonville ; cependant, certaines institutions peuvent également demander une copie du titre de propriété aux propriétaires de bidonvilles qui possèdent un titre de propriété partagé ou un titre de propriété foncière. Dans ce cas, comme le titre de propriété foncière appartient à une tierce personne, le propriétaire du bidonville ne présente que les documents d’utilisation effective. (Art. R. 16/2)

Où faire la demande ?

L’institution auprès de laquelle le propriétaire du bidonville doit faire sa demande est la même que celle qui gère la zone à risque. Si la mise en œuvre est effectuée par la Présidence de la Transformation Urbaine, la demande doit être faite auprès de la Présidence ; si elle est effectuée par TOKİ, auprès de TOKİ ; si elle est effectuée par la Municipalité, auprès de la municipalité concernée. À Istanbul, étant donné que la Présidence de la Transformation Urbaine a délégué ses pouvoirs aux municipalités de district, les demandes doivent être faites auprès de la municipalité de district. (Art. R. 16/2)

De plus, il est possible de faire une demande via l’écran « Demande d’aide au loyer pour le projet de transformation urbaine » sur le portail e-Devlet ; cependant, étant donné que l’ensemble de documents à télécharger dans le système pour les demandes des propriétaires de bidonvilles peut différer de celui des propriétaires enregistrés, une demande physique peut être plus sûre.

Droit à la propriété du propriétaire du bidonville après la transformation

Au-delà de la question de l’aide au loyer, la question qui intéresse le plus le propriétaire de bidonville est la suivante : Pourrai-je obtenir un appartement dans le nouveau bâtiment qui sera construit après la transformation ?

La réponse à cette question est déterminée par le statut du terrain sur lequel le bidonville est construit et le paragraphe 2 de l’article 5 de la Loi. (Art. 5/2 de la Loi) La règle de base est la suivante :

La Loi peut offrir aux propriétaires de bidonvilles sur des terrains publics la possibilité d’acquérir un logement ou un lieu de travail avec un crédit à cent pour cent, par l’intermédiaire de TOKİ ou de l’Administration. Quant aux propriétaires de bidonvilles sur des terrains privés, ils doivent s’entendre avec le propriétaire du terrain ou tenter des voies légales. Le soutien de crédit à cent pour cent qui peut être accordé aux propriétaires de bidonvilles dépend également de la situation de la personne, qu’elle soit pauvre ou à faible revenu. Le Ministère peut allouer des logements pour les personnes de ce groupe dans le cadre de protocoles spéciaux. (Art. 5/2 de la Loi — Art. 5 du R.)

Comme cette question de droit de propriété ne relève pas directement de l’aide au loyer, elle nécessite en outre un conseil juridique.

Le propriétaire de bidonville peut-il bénéficier d’un crédit subventionné ?

Oui. Dans le cadre de l’article 7/6 de la Loi n° 6306, les propriétaires de bidonvilles peuvent également bénéficier d’un crédit de transformation urbaine subventionné, s’ils se trouvent dans une structure située dans une zone à risque. Tout comme les locataires ayant résidé au moins un an dans une structure à risque, les propriétaires de bidonvilles peuvent déposer une demande auprès des banques ayant un protocole avec le Ministère. (Art. 7/6 de la Loi)

La règle selon laquelle l’aide au loyer et le soutien aux intérêts ne peuvent pas être utilisés simultanément s’applique également aux propriétaires de bidonvilles. (Art. 16/7 du R.)

Le propriétaire de bidonville peut-il bénéficier de la campagne « La moitié de notre part » ?

La campagne « La Moitié de Nous » (uniquement à Istanbul, jusqu’au 31 décembre 2026) est fondamentalement un mécanisme de soutien ciblant les propriétaires d’unités indépendantes avec titres de propriété. La possibilité pour les propriétaires de bidonvilles (gecekondu) de bénéficier de cette campagne dépend de la mise en œuvre ou non de l’application de la zone à risque où se trouve le bidonville dans le cadre de « La Moitié de Nous ». Il est recommandé d’obtenir des informations directes auprès de l’unité compétente de la municipalité de district ou de la Présidence de la Transformation Urbaine à ce sujet.

Conseils Pratiques

Informez-vous sur les limites des zones à risque. Confirmez sous quelle déclaration de zone à risque se trouve votre bidonville (gecekondu), soit sur le site officiel de la Présidence de la Transformation Urbaine, soit par l’intermédiaire du muhtar. Si vous n’êtes pas dans une zone à risque, le droit à l’aide au loyer ne naît pas en vertu de cet article. (Art. R. 16/2)

Préparez vos documents de résidence à l’avance. Le moyen de preuve le plus important pour le propriétaire d’une construction sans titre de propriété sont les documents attestant de la résidence. Avant l’expulsion, conservez vos factures des 3 derniers mois, vos documents d’enregistrement d’adresse et, si possible, les documents concernant la structure obtenus auprès de la municipalité.

Ne manquez pas le délai de candidature. Pour les propriétaires de bidonvilles (gecekondu), le délai de candidature d’un an est également péremptoire (entraînant la déchéance des droits). La demande doit être déposée dans les 12 mois suivant la date d’expulsion. (Art. R. 16/4)

Ouvrez un compte Ziraat Bankası à l’avance. Le paiement est effectué uniquement sur un IBAN de Ziraat Bankası ; gardez le compte ouvert avant de faire votre demande.

Ne demandez pas l’aide au loyer et l’aide aux intérêts simultanément. Pour le propriétaire d’un bidonville (gecekondu), ces deux aides ne peuvent pas être utilisées en même temps ; le choix doit être fait avant la demande. (Art. R. 16/7)

Tableau Récapitulatif des Groupes d’Ayants Droit

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le processus de transformation urbaine pour le propriétaire d’un logement informel repose sur une base juridique beaucoup plus complexe que celui du propriétaire enregistré. Au sein du Cabinet d’avocats 2M Hukuk, dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine menés dans tout Istanbul, notamment à Tuzla, les problèmes les plus fréquemment rencontrés par les propriétaires de logements informels sont les suivants :

L’incertitude quant à la détermination de la limite de la zone à risque et si cette limite englobe la parcelle où se trouve le gecekondu. Le refus de l’institution concernée d’accorder une aide au loyer bien que la propriété soit située dans la zone à risque. L’évaluation juridique de la question de savoir si le propriétaire du gecekondu peut bénéficier du droit au logement après la transformation, en plus de l’aide au loyer. La gestion des revendications du propriétaire du terrain sur le gecekondu.

Pour la résolution de ce type de problèmes juridiques, le soutien d’un avocat spécialisé en transformation urbaine garantit à la fois la bonne exécution de la demande d’aide au loyer et une représentation efficace lors des négociations sur les droits au logement après la transformation. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui exerce en tant qu’avocat spécialisé en transformation urbaine à Istanbul et avocat à Tuzla, offre le conseil en transformation urbaine nécessaire pour que les propriétaires de gecekondu ne subissent aucune perte de droits au cours du processus.

Conclusion

Conformément à l’article 5/2 de la loi n° 6306 et à l’article 16/2 de son règlement d’application, les propriétaires de gecekondu situés dans une zone à risque peuvent également bénéficier de l’aide au loyer pour la transformation urbaine ; cependant, cette aide est versée sous la forme d’un montant de deux mois en une seule fois, contrairement au paiement mensuel sur 18 mois pour les propriétaires ayant un titre de propriété. L’aide est de nature discrétionnaire ; c’est-à-dire que l’institution concernée dispose d’un pouvoir d’appréciation. La charge de la preuve pour l’établissement de la propriété d’un gecekondu est plus lourde que celle d’un propriétaire avec titre, et la demande ne peut concerner que les structures situées dans le périmètre de la zone à risque. (L. Art. 5/2 — R. Art. 16/2)