Base Légale : Loi n° 6306 Article 7/9 | Règlement d’Application Article 16/12

L’une des plus grandes surprises rencontrées par un titulaire de droits entrant dans le processus de transformation urbaine est d’apprendre plus tard qu’une grande partie des charges fiscales et des frais, s’élevant à des milliers de lires, n’aurait pas dû être payée du tout. Taxe d’acte de propriété, droit de timbre, frais de notaire, taxes municipales, droits de succession, taxe sur les transactions bancaires… La quasi-totalité de ceux-ci sont couverts par une exemption totale dans les processus de transformation relevant de la loi n° 6306. Plus important encore, si vous avez payé sans le savoir, vous avez le droit de demander un remboursement dans les cinq ans. Cet article, dans le cadre de l’article 7/9 de la loi n° 6306 et de l’article 16/12 du règlement d’application, présente une liste complète des taxes et frais non appliqués dans la transformation urbaine, qui peut bénéficier de l’exemption, quelles transactions sont exclues, et comment récupérer votre argent si vous avez payé, avec la législation et les décisions judiciaires actualisées de 2026. (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

Cadre légal : Source juridique de l’exemption

L’alinéa 9 de l’article 7 de la loi n° 6306 constitue la principale source de l’exemption. L’article 16/12 du Règlement a concrétisé cette exemption en énumérant explicitement les types d’impôts et de taxes qu’elle couvre. (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

L’essence de l’article de loi est la suivante : Les opérations, contrats, transferts et enregistrements, ainsi que les applications à effectuer en vertu de cette loi, sont exemptés des frais de notaire, des droits d’enregistrement immobilier, des taxes perçues par les municipalités, du droit de timbre, des droits de succession et de transmission, des frais de fonds de roulement et d’autres frais. Les sommes perçues au titre des crédits accordés sont exemptées de la taxe sur les transactions bancaires et d’assurance. (Art. L. 7/9)

La loi n’a pas limité cette exemption à un ensemble restreint d’opérations. Tant avant la transformation —la vente, le transfert, l’enregistrement et l’établissement d’une hypothèque sur l’immeuble avant sa démolition— qu’après la transformation —la première vente, le transfert et l’enregistrement de la nouvelle construction aux propriétaires, entrepreneurs et locataires ayant droit— sont sous le couvert de cette exemption.

Liste des exemptions : Impôts et taxes non payés

La liste complète des exemptions prévue par la Loi et le Règlement est la suivante. Chaque poste de cette liste conserve sa validité à toutes les étapes, y compris la première vente de la nouvelle construction, pendant toute la durée du processus de transformation, à partir de la date d’inscription de la mention de construction à risque au registre foncier. (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

1. Frais de notaire (Article 38 de la loi n° 492 sur les taxes et frais)

Le contrat de construction en échange de parts de terrain à signer avec l’entrepreneur, le contrat de promesse de vente immobilière et tous les autres contrats liés au processus de transformation sont exonérés des frais de notaire. Dans des conditions normales, les frais de notaire varient entre quatre pour mille et huit pour mille du montant du contrat ; pour les grands projets, ce montant peut atteindre des dizaines, voire des centaines de milliers de lires.

2. Frais de Cadastre et de Titre de Propriété (Loi sur les Frais n° 492, Art. 57)

Dans des conditions normales, pour chaque transaction de transfert de titre de propriété, vingt pour mille de frais sont perçus séparément de l’acheteur et du vendeur ; soit un total de quatre pour cent du prix d’achat-vente. Pour les transactions relevant de la transformation urbaine, ces frais sont nuls. L’exonération couvre à la fois les transactions de transfert et d’enregistrement avant la transformation, ainsi que la première vente et l’enregistrement de la nouvelle construction.

3. Redevances Municipales (Loi sur les Revenus Municipaux n° 2464, Art. 79, 80, 84 et Art. additionnel 1)

Les différents types de redevances perçues par la municipalité bénéficient d’une exonération complète. Cette exonération comprend ; les frais de certificat d’urbanisme, les frais de permis de construire, les frais de certificat de conformité (iskan), la contribution de participation routière, la contribution de participation à l’assainissement et les frais de stationnement. L’exonération des redevances municipales est valable pour la nouvelle surface de construction jusqu’à 1,5 fois la surface de construction existante ; pour les surfaces dépassant ce ratio, les redevances municipales sont payées normalement.

4. Droit de Timbre (Loi sur le Droit de Timbre n° 488)

L’exonération du droit de timbre perçu sur les contrats, les engagements, les déclarations et les documents soumis aux autorités officielles est valable du début à la fin du processus. Tous les documents, depuis le contrat de construction en échange de parts de terrain jusqu’à la demande de permis de construire, et des contrats de construction aux transactions de transfert de titre de propriété, bénéficient de cette exonération.

Cependant, il convient de noter une limite importante : Comme clarifié par les décisions du Conseil d’État et des tribunaux fiscaux, les documents résultant des paiements d’avancement effectués par l’entrepreneur aux sous-traitants ne peuvent pas être considérés comme faisant partie de l’exonération de la taxe sur les timbres ; l’exonération s’applique directement aux documents relatifs aux transactions couvertes par la loi. (Art. 7/9 de la Loi)

5. Impôt sur les successions et donations (Loi n° 7338)

Lors du transfert aux héritiers des biens immobiliers faisant l’objet de la transformation, une exonération de l’impôt sur les successions et donations est appliquée sous certaines conditions. Cette exonération prend de l’importance notamment si le propriétaire décède pendant le processus de transformation et que les héritiers poursuivent le processus.

6. Taxe sur les Transactions Bancaires et d’Assurance — BSMV (Loi n° 6802 sur les Taxes de Dépense)

L’exonération de la BSMV calculée sur les sommes perçues par les banques à leur profit — c’est-à-dire les revenus d’intérêts — en raison des crédits accordés dans le cadre de la transformation urbaine, procure au bénéficiaire un avantage de coût indirect significatif. En effet, cette taxe, normalement payée par les banques sur les intérêts des prêts, augmente le coût effectif du crédit lorsqu’elle est répercutée sur le client. Grâce à cette exonération, les crédits de transformation urbaine peuvent être utilisés à un coût réel inférieur. (Art. 7/9 de la Loi)

7. Frais de Fonds de Roulement et Autres Frais

Les frais de fonds de roulement perçus par les directions du registre foncier, les directions du cadastre et les institutions publiques concernées, ainsi que toutes sortes de frais déterminés par décision du conseil municipal, sont également couverts par l’exonération. Le paiement involontaire de ces éléments est une situation fréquemment rencontrée, notamment lors des transactions foncières.

TVA : Pas d’exonération, mais un taux réduit

La TVA doit être considérée dans un statut différent de celui de la liste ci-dessus. Il n’y a pas d’exonération de TVA ; cependant, un taux réduit est appliqué. Dans les projets de logement relevant de la transformation urbaine, lors de la première vente d’une nouvelle construction, le taux de TVA est de un pour cent pour les logements d’une surface utile nette de 150 m² et moins. L’application d’un pour cent au lieu du taux de vingt pour cent normalement applicable représente une différence pouvant atteindre 950 000 TL pour un logement d’une valeur de 5 000 000 TL. Pour bénéficier de cet avantage, il est impératif que le projet relève d’une transformation urbaine approuvée et que la limite de 150 m² de surface nette ne soit pas dépassée. Pour les logements dont la surface utile nette dépasse 150 m², le taux de TVA revient au taux général (vingt pour cent). (Art. Prov. 28 du Code de la TVA)

Qui peut bénéficier de l’exonération ?

L’exonération n’est pas limitée aux seuls propriétaires. Conformément à l’article 16/12 du Règlement, les personnes suivantes peuvent bénéficier de l’exonération : (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

Les propriétaires de la construction, c’est-à-dire les titulaires de lots indépendants dont le nom figure au cadastre. Les entrepreneurs en charge des travaux bénéficient de l’exonération tant dans les contrats signés avec les propriétaires fonciers que dans les processus de permis de construire, de contrôle de la construction et d’occupation, ainsi que lors de la première vente des lots indépendants qui leur reviennent. Les locataires ayant occupé la structure à risque pendant au moins un an ; il est clairement stipulé que ces personnes bénéficient également de l’exonération lors de la première vente de la nouvelle construction qui leur est faite. Les titulaires de droits réels limités font également partie des personnes concernées. Outre les personnes physiques, les personnes morales de droit privé — y compris les sociétés — peuvent également bénéficier de cette exonération.

Quelles transactions sont couvertes par l’exonération ?

L’exonération couvre deux grandes catégories d’opérations. (Art. 7/9 de la loi)

La première catégorie concerne les opérations antérieures à la transformation : La première vente, le transfert, l’enregistrement et l’établissement d’hypothèque des biens immobiliers avant leur transformation. Cela inclut toutes les opérations de transfert réalisées après l’enregistrement de la mention de « structure à risque ».

La deuxième catégorie concerne les opérations postérieures à la transformation : La première vente, le transfert, l’enregistrement et l’établissement d’hypothèque de la nouvelle construction aux propriétaires, à l’entrepreneur et aux locataires ayant droit. Les ventes secondaires et ultérieures sont exclues de ce champ d’application ; l’exonération ne s’applique qu’à la « première vente ».

Concept de « Première Vente » : La Limite la Plus Critique de l’Exonération

L’aspect le plus discuté de l’exonération est l’interprétation du concept de « première vente ». La jurisprudence et les pratiques ministérielles ont clarifié ce concept comme suit : La première vente est l’opération par laquelle le propriétaire d’avant la transformation ou le locataire ayant droit transfère cette unité indépendante pour la première fois, une fois la nouvelle construction achevée. La vente par l’entrepreneur des unités indépendantes qui lui reviennent à un tiers acquéreur est également couverte par l’exonération, car il s’agit de la première vente de la part de l’entrepreneur. En revanche, la deuxième vente effectuée par le titulaire du droit — c’est-à-dire le transfert d’occasion de l’appartement dans la nouvelle construction — ne peut être considérée comme relevant de l’exonération.

Un détail important : L’exonération ne concerne pas seulement les propriétaires de structures à risque au cas par cas, mais aussi les propriétaires de structures transférées sur une autre parcelle. Même en cas de transfert sur une parcelle différente en raison de l’application, toutes les exonérations fiscales et de frais prévues par la loi n° 6306 sont maintenues. (Art. 16/12 du règlement)

Si vous avez payé, vous pouvez récupérer : Droit de Remboursement de 5 Ans

Il est observé que, dans la pratique, certaines directions du cadastre, unités municipales et offices notariaux continuent de percevoir des impôts et des frais malgré leur droit à l’exonération. Cette situation constitue une erreur de taxation au sens du Code de procédure fiscale et peut être corrigée par voie de remboursement.

Le délai de prescription pour le droit au remboursement est de cinq ans. Une demande de remboursement peut être faite dans les cinq ans à compter du début de l’année suivant l’année civile au cours de laquelle la créance fiscale est née. (VUK n° 213, Art. 114)

La demande de remboursement peut être faite par les personnes suivantes : les propriétaires ayant effectué des paiements dans le cadre de la transformation ; les propriétaires fonciers ayant confié leur terrain à un entrepreneur en échange d’une part de construction ; les locataires ayant droit et les entrepreneurs.

Le processus de remboursement suit les étapes suivantes : Une demande écrite est soumise à l’institution ayant effectué la perception erronée — direction du cadastre, municipalité ou administration fiscale — ; des documents prouvant que le bâtiment relève du champ d’application de la loi 6306 — rapport de détermination de structure à risque, document d’annotation foncière et lettre de la Direction — sont joints à la demande ; si l’administration rejette la demande, une action en annulation et en remboursement peut être intentée devant le tribunal administratif. Les décisions des tribunaux fiscaux d’Istanbul ont statué le remboursement des frais indûment perçus, et ces décisions ont été maintenues en appel. (Cour administrative d’Istanbul, 5e Chambre Fiscale, E. 2017/1845 K. 2017/2078)

L’exonération est-elle valable pour les structures non conformes à la législation d’urbanisme ?

Oui. La loi a apporté une garantie claire à cet égard : Indépendamment de la conformité des structures existantes dans la zone d’application à la législation d’urbanisme, les exonérations de taxes, droits et frais sont appliquées. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Cette disposition signifie que même les structures illégales ou sans permis peuvent bénéficier d’avantages fiscaux pendant le processus de transformation. L’État ne prend pas en compte le statut juridique de la structure existante, mais l’objectif de la transformation.

Opérations exclues du champ d’application de l’exonération

L’exonération n’est pas applicable à toutes les opérations. Les opérations qui ne sont pas directement liées à la transformation sont exclues. Voici les limitations à prendre en compte en particulier : (K. Md. 7/9)

Les paiements de situation faits par l’entrepreneur à ses propres sous-traitants sont exclus du champ d’application de l’exonération de droit de timbre. Le Conseil d’État a clarifié ce point : L’exonération s’applique directement aux documents relatifs aux opérations couvertes par la Loi ; non aux documents basés sur les relations de sous-traitance de la construction.

Les ventes de seconde main d’appartements dans la nouvelle construction, c’est-à-dire les transferts effectués après la première vente, sont exclues du champ d’application de l’exonération.

L’exonération des taxes municipales perd partiellement sa validité pour les nouvelles surfaces de construction dépassant 1,5 fois la surface de construction existante.

Il ne s’agit pas d’une exonération de TVA, mais seulement de l’application d’un taux réduit ; la TVA n’a pas été entièrement supprimée. Lorsque la surface nette dépasse 150 m², le taux normal de vingt pour cent s’applique.

Valeur Financière de l’Exonération : Calcul Concret

Pour comprendre la valeur réelle des exonérations fiscales, il est éclairant de faire un calcul basé sur un exemple concret.

Supposons qu’un appartement à Istanbul relevant de la loi 6306 ait une valeur de 5 000 000 TL. Les taxes et frais à payer dans des conditions normales sont les suivants : Taxe de titre de propriété (acheteur + vendeur, quatre pour cent) 200 000 TL, frais de notaire environ 20 000–40 000 TL, droit de timbre basé sur la valeur du contrat, environ 5 000–10 000 TL, taxes municipales et frais de permis de construire, environ 30 000–80 000 TL, différence de TVA de 950 000 TL si vingt pour cent est appliqué au lieu d’un pour cent pour les logements de moins de 150 m². Même en additionnant uniquement ces éléments, la différence totale qui restera dans la poche du bénéficiaire grâce à l’exonération fiscale peut facilement dépasser 1 200 000 TL. (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

Conseils Pratiques

Vous devez demander l’exonération vous-même. Le cadastre, la municipalité ou le notaire peuvent ne pas appliquer l’exonération automatiquement. Pendant la procédure, indiquez clairement que le bâtiment relève de la loi 6306 et que l’opération est effectuée dans le cadre de l’exonération. Pour cela, ayez avec vous le rapport d’identification de la structure à risque et le document de la Direction.

Veillez à ne pas dépasser la limite de 1,5 fois pour les taxes municipales. Si la surface de construction du nouveau bâtiment dépasse 1,5 fois la surface de construction existante, des taxes municipales seront payées pour la partie excédentaire. Cette limite doit être prise en compte dans la planification du projet.

Suivez la règle des 150 m² de surface nette pour l’application de la TVA. Veillez particulièrement à ce que la surface utile nette ne dépasse pas 150 m² ; si elle est dépassée, un taux de TVA de vingt pour cent s’applique et la charge fiscale augmente considérablement.

Ne manquez pas le droit de remboursement de cinq ans. Une demande de remboursement peut être faite dans le délai de prescription de cinq ans pour les taxes et frais perçus injustement dans le passé. Conservez les dates de paiement et les documents.

Sachez qu’il n’y a plus d’exonération pour les secondes ventes. Lorsque vous souhaitez vendre votre nouvel appartement, la seconde vente est soumise à la charge fiscale normale ; l’exonération n’est valable que pour la première vente.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Bien que les exonérations fiscales et de redevances puissent sembler claires sur le papier, dans la pratique, de nombreuses institutions publiques ne reconnaissent pas d’office ces exonérations ou les interprètent de manière restrictive. En tant que 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, le scénario le plus fréquent que nous rencontrons lors de nos services de conseil en transformation urbaine fournis dans tout Istanbul, et particulièrement à Tuzla, est le suivant : les ayants droit paient les frais de cadastre, les frais de notaire et les taxes municipales sans connaître leur droit à l’exonération ; de plus, ils manquent la période de cinq ans sans savoir que ces frais peuvent être remboursés.

Des résultats bien plus efficaces sont obtenus lorsqu’un avocat spécialisé en transformation urbaine gère les documents à soumettre, les correspondances à effectuer pour que l’exonération soit appliquée dès le départ auprès du cadastre, du notaire et de la municipalité, et la manière d’utiliser la voie de recours en cas de rejet de l’exonération. (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

Le processus de demande de remboursement des frais perçus à tort et le procès fiscal à intenter en cas de rejet du remboursement requièrent également une expertise spécifique. En tant qu’avocat spécialisé en transformation urbaine à Istanbul, nous vous accompagnons tant dans la gestion des demandes auprès de l’administration que dans les procédures judiciaires devant les tribunaux fiscaux.

Réglementer qui doit demander l’exonération et comment dans les contrats est également un détail crucial. L’absence d’une clause précisant clairement dans le contrat de l’entrepreneur si l’exonération doit être utilisée par l’entrepreneur ou par le propriétaire peut entraîner de sérieux désaccords à l’avenir. Dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine, nous proposons également l’examen de ce type de contrats. Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui exerce en tant qu’avocat à Tuzla, vous accompagne à chaque étape de la transformation urbaine dans tout Istanbul.

Conclusion

Conformément à l’article 7/9 de la loi n° 6306 et à l’article 16/12 du règlement d’application, les frais de notaire, les frais de cadastre et de titre de propriété, les taxes municipales, les droits de timbre, les droits de succession et de donation, les frais de fonds de roulement et la taxe sur les transactions bancaires et d’assurance appliqués aux intérêts des prêts bénéficient d’une exonération totale dans le cadre du processus de transformation urbaine. Cette exonération couvre les premières transactions de vente avant et après la transformation ; elle peut bénéficier non seulement aux propriétaires, mais aussi aux entrepreneurs et aux locataires depuis au moins un an. Le droit au remboursement est réservé dans un délai de cinq ans si cette exonération, applicable à toutes les structures relevant de la loi 6306, y compris celles non conformes à la réglementation d’urbanisme, est payée sans en avoir connaissance. (Art. L. 7/9 — Art. R. 16/12)

Cet article a été préparé sur la base de la loi n° 6306 (Art. 7/9) et du règlement d’application (Art. 16/12), ainsi que des décisions judiciaires et des sources ouvertes actuelles en date d’avril 2026. Étant donné que les conditions d’exonération et les taux de TVA peuvent varier en fonction des modifications législatives, il est recommandé de vérifier la législation en vigueur avant toute transaction.