Base Légale : Loi n° 6306 Article 6/6 | Règlement d’Application Article 13/9ğ

Il a fait démolir sa maison, a signé un contrat avec l’entrepreneur, est parti en location — puis l’entrepreneur a fait faillite. La construction est restée inachevée, le chantier est devenu silencieux, l’entreprise a fermé. Ce scénario cauchemardesque a profondément ébranlé des milliers de familles en Turquie; les préjudices subis pendant des années dans des projets comme Fikirtepe en sont les exemples les plus frappants. C’est précisément pour répondre à ce problème que la réglementation sur l’assurance d’achèvement de bâtiment, ajoutée à la loi n° 6306 et à son règlement d’application, constitue la garantie juridique la plus solide contre la faillite de l’entrepreneur dans la transformation urbaine. Cet article examine ce qu’est cette assurance, qui elle couvre, si elle est obligatoire, la relation entre la garantie et l’assurance, le fonctionnement du processus lorsque l’assurance est activée, et les autres recours juridiques possibles en cas de faillite de l’entrepreneur, le tout dans le cadre de la législation actuelle de 2026. (Art. L. 6/6 — Art. R. 13/9ğ)

Qu’est-ce que l’assurance achèvement de construction ?

L’assurance achèvement de construction est un type d’assurance caution qui, dans le cadre des ventes de logements en prépaiement et des projets de transformation urbaine, garantit aux ayants droit le remboursement des sommes versées avec les intérêts légaux, ou l’achèvement de la construction, en cas de faillite, de décès ou d’incapacité de l’entreprise de construction à remplir ses engagements pour une autre raison. Elle est considérée comme une assurance caution dans la branche des assurances et est définie comme un instrument de garantie juridiquement équivalent aux lettres de garantie bancaires. (Art. 13/9 al. g du R.)

La fonction principale de l’assurance est la suivante : Si l’entrepreneur ne remplit pas ses obligations, la compagnie d’assurance intervient et soit achève la construction, soit rembourse aux ayants droit les sommes qu’ils ont versées jusqu’à cette date. Par conséquent, deux types de garanties sont offerts au propriétaire : une garantie physique — l’achèvement du bâtiment — et une garantie financière — le remboursement des sommes versées.

Base juridique : Obligation légale et réglementaire

Le sixième paragraphe de l’article 6 de la loi n° 6306 contient la réglementation fondamentale en la matière : Pour les projets à réaliser dans les zones et parcelles relevant de cette loi, il est obligatoire pour l’entrepreneur de construction qui réalise les travaux de souscrire une assurance achèvement de construction avant d’obtenir le permis de construire, ou de fournir d’autres garanties et conditions déterminées par la Présidence. (Art. 6/6 de la L.)

Le point g du paragraphe 9 de l’article 13 du Règlement d’application concrétise cette obligation : Si l’entrepreneur souscrit une assurance achèvement de construction au lieu des autres garanties déterminées par la Présidence, la condition de fourniture de la garantie prévue par le règlement n’est pas requise. Autrement dit, l’assurance achèvement de construction et l’obligation de garantie en espèces de dix pour cent sont des alternatives l’une à l’autre ; les deux ne peuvent pas être obligatoires en même temps. (Art. 13/9g du R.)

Conformément à ces dispositions, dans tous les projets de bâtiments à risque, de zones à risque et de zones de construction de réserve relevant de la loi n° 6306, il est obligatoire de remplir l’une des options suivantes avant d’obtenir le permis de construire : soit une police d’assurance achèvement de construction est souscrite, soit une garantie en espèces d’un montant de dix pour cent du coût estimé de la construction ou une garantie équivalente en espèces est déposée auprès de l’Administration. (Art. 15/b du R.)

Qui est couvert par l’assurance, et qui est responsable ?

L’obligation d’assurance incombe entièrement à l’entrepreneur. Il n’est pas question que le propriétaire ayant droit paie la prime d’assurance. L’entrepreneur conclut un contrat avec la compagnie d’assurance, paie l’intégralité de la prime et présente la police à l’Administration avant la demande de permis de construire. (Art. 6/6 de la L. — Art. 13/9g du R.)

Les personnes en position de « bénéficiaires » de l’assurance sont les ayants droit — c’est-à-dire les propriétaires qui transfèrent leur terrain ou signent un contrat de construction en échange d’appartements — et, le cas échéant, les acheteurs de logements ayant effectué un prépaiement. Le nom et le montant de l’intérêt de chaque ayant droit sont également spécifiés dans la police d’assurance.

L’obligation de la compagnie d’assurance n’est pas passive. La compagnie d’assurance a le droit de superviser toutes les étapes de la construction tout au long du projet ; si l’entreprise de développement ne remplit pas ses obligations, elle peut résilier la police en informant le Ministère. Cette fonction de supervision active transforme l’assurance d’un simple outil d’indemnisation en un système de garantie où le projet est suivi.

Portée de l’assurance : Quelles situations sont couvertes ?

L’assurance achèvement de construction intervient dans les cas suivants :

La faillite officielle du vendeur — l’entreprise de construction ou l’entrepreneur — ; le décès, la renonciation à succession ou la déclaration d’absence du vendeur personne physique ; et, à l’exception des cas exclus par les conditions générales, l’incapacité du vendeur à achever le logement dans les douze mois suivant la date de livraison convenue dans le contrat constituent la couverture de base de l’assurance achèvement de construction. (Art. Y. 13/9ğ)

Les situations exclues de la couverture d’assurance sont les suivantes : les catastrophes naturelles — tremblement de terre, inondation —, la guerre, les risques nucléaires ou les cas indépendants de la faute de l’entrepreneur, tels que l’arrêt du projet par les autorités publiques. Pour ces risques, une assurance tous risques chantier distincte peut être envisagée. (Art. Y. 13/9ğ)

La garantie catastrophes naturelles peut être incluse dans la police comme garantie complémentaire optionnelle ; la souscription de cette garantie supplémentaire est particulièrement recommandée pour les projets à Istanbul et dans les autres grandes villes confrontées au risque sismique.

Différence entre assurance et garantie

Dans les projets relevant de la loi 6306, l’entrepreneur peut être tenu de fournir l’un des deux types de garantie différents. Garantie en espèces : Il s’agit du dépôt auprès de l’Administration d’une garantie en espèces ou équivalente à dix pour cent du coût estimé du bâtiment. Ce montant est la première couche de garantie payable aux propriétaires en cas de résiliation ou de faillite. L’assurance achèvement de travaux, quant à elle, est une assurance caution qui remplace cette garantie et offre une couverture beaucoup plus complète. En cas de souscription d’une assurance, la garantie en espèces de dix pour cent n’est pas requise. (Art. 13/9ğ du Règlement)

En pratique, le choix entre les deux instruments est déterminant. La garantie en espèces ne couvre que le montant déposé et peut ne pas suffire à couvrir les dommages réels dans les grands projets. L’assurance achèvement de travaux, en revanche, protège les intérêts des propriétaires de manière beaucoup plus étendue, car elle offre une garantie sur la totalité du coût du projet. Par conséquent, il est dans l’intérêt du propriétaire d’insister sur l’assurance achèvement de travaux lors des négociations contractuelles.

Le refus de l’assureur d’accepter l’entrepreneur : Une garantie cachée

Avant d’émettre une police, la compagnie d’assurance examine en détail la structure financière de l’entreprise de construction, ses projets antérieurs et sa cote de crédit. Si elle juge l’entreprise fiable, elle émet la police ; si elle ne la juge pas fiable, elle ne l’émet pas. Ce processus fonctionne comme un « indice de confiance » que le propriétaire pourrait négliger : Signer un contrat avec un entrepreneur que la compagnie d’assurance a refusé de cautionner est un signal de risque sérieux. Par conséquent, avant de signer le contrat, il est impératif de demander à l’entrepreneur la preuve de l’existence d’une police d’assurance achèvement de travaux, cela doit faire partie intégrante de l’examen préalable.

Que se passe-t-il si l’entrepreneur fait faillite ?

Le mécanisme d’assurance est déclenché si l’entrepreneur est officiellement déclaré en faillite ou s’il dépasse la date de livraison de douze mois.

Premièrement, les ayants droit adressent une demande écrite à la compagnie d’assurance et réclament l’indemnité d’assurance. La demande doit être accompagnée : du numéro de police et des informations sur l’entrepreneur, d’un exemplaire du contrat, des documents prouvant la décision de faillite ou le retard de livraison, et d’un enregistrement actuel indiquant le statut du titre de propriété.

La compagnie d’assurance évalue la demande et choisit entre deux voies. La première option est d’assurer l’achèvement de la construction ; la compagnie s’arrange avec un autre entrepreneur pour terminer les travaux. La deuxième option est de rembourser aux ayants droit la totalité du montant qu’ils ont payé jusqu’à cette date, avec les intérêts légaux. Le choix dépendra des conditions de la police, du taux d’achèvement de la construction et des conditions réalistes d’achèvement du projet.

Si la compagnie d’assurance ne remplit pas ses obligations, une plainte peut être déposée auprès de l’Autorité de Régulation et de Surveillance des Assurances et des Retraites Privées, conformément à la législation en vigueur, et une action en indemnisation peut être intentée contre la compagnie d’assurance.

Que faire en cas de faillite de l’entrepreneur si l’assurance achèvement de construction n’a pas été souscrite ?

Si, au moment de la signature du contrat, une garantie de 10 % en espèces a été versée mais qu’aucune assurance achèvement de construction n’a été souscrite, différentes voies légales sont disponibles pour les ayants droit.

Recouvrement de la garantie : La garantie de 10 % en espèces déposée auprès de l’administration peut être perçue au nom des propriétaires. Ce montant peut être bien inférieur au dommage réel, surtout dans les grands projets ; cependant, il offre une certaine sécurité, même partielle. (Art. 15/b du Règl.)

Demande de résiliation administrative : La faillite de l’entrepreneur constitue également un motif de résiliation au titre de l’article 6/14 de la Loi. En s’adressant à l’administration avec une simple majorité, il est possible d’obtenir la résiliation d’office du contrat et la restitution des titres de propriété. (Art. 6/14 de la Loi — Art. 13/11 du Règl.)

Restitution du titre de propriété : Les biens immobiliers transférés à l’entrepreneur sont d’office enregistrés au nom de leurs anciens propriétaires après résiliation, en tenant compte des travaux d’identification des ayants droit. (Art. 6/14 de la loi)

Enregistrement de la créance à la masse de la faillite : En cas de faillite de l’entrepreneur, les ayants droit peuvent s’enregistrer auprès de la masse de la faillite en tant que créanciers et réclamer leurs créances pendant le processus de liquidation. Bien que cette voie puisse aboutir, elle est longue et le taux de recouvrement est incertain.

Action en dommages et intérêts : Une action en dommages et intérêts peut être intentée dans le cadre du droit des obligations, fondée sur le comportement fautif de l’entrepreneur. Le propriétaire doit prouver son préjudice, et la procédure judiciaire peut être longue et coûteuse.

Protection contre la saisie : Les dettes de l’entrepreneur envers des tiers peuvent-elles menacer le bien immobilier ?

La loi n° 6306 offre une protection importante aux propriétaires à cet égard. Les biens immobiliers transférés à l’entrepreneur ne peuvent être restreints par des saisies et des mesures conservatoires en raison des dettes de l’entrepreneur envers des tiers, sauf si l’état d’étage n’est pas établi dans les six mois suivant le début des travaux de construction. (Art. 6/10 de la loi)

Cependant, si l’état d’étage n’est pas établi dans les six mois, cette protection prend fin et les autres créanciers de l’entrepreneur peuvent saisir les biens immobiliers. Par conséquent, la date d’établissement de l’état d’étage doit être clairement définie dans le contrat et le respect de ce délai par l’entrepreneur doit être étroitement surveillé.

L’aide au loyer est-elle interrompue en cas de faillite de l’entrepreneur ?

L’aide au loyer promise par l’entrepreneur cesse généralement en cas de faillite de l’entreprise ou d’arrêt de ses activités. L’aide au loyer versée par l’État peut, quant à elle, continuer de manière indépendante pendant la période stipulée dans le contrat — à Istanbul, la contribution de l’État pour le propriétaire est de jusqu’à 18 mois à partir de 2026.

Les aides au loyer versées par l’entrepreneur jusqu’à la date de résiliation ne peuvent être réclamées aux ayants droit ; cela est garanti par l’article 6/14 de cette loi. (Art. L. 6/14)

Quant à la coupure de l’aide au loyer due à l’entrepreneur, elle peut être garantie par des clauses spéciales à ajouter au contrat, telles qu’un « fonds de garantie de loyer » ou un « engagement de continuité de loyer en cas de retard », en plus de l’assurance d’achèvement de bâtiment. Ce type de disposition n’est pas standard ; elle doit être ajoutée au contrat par voie de négociation.

Situation actuelle 2026 : Où en est l’obligation ?

Dans les projets relevant de la loi n° 6306, il est obligatoire de souscrire une assurance d’achèvement de bâtiment ou de fournir d’autres garanties et conditions déterminées par la Présidence. Cette obligation a été explicitement ajoutée à l’article 6 de la loi n° 6306 en 2023 par la loi n° 7471.

L’assurance d’achèvement de bâtiment a également été incluse dans les projets de transformation urbaine relevant de la loi 6306 ; l’objectif est de clore l’ère du « l’entrepreneur s’est enfui » .

En pratique, certains entrepreneurs utilisent l’option d’une garantie en espèces de dix pour cent au lieu de souscrire une assurance. Bien que ces deux options semblent juridiquement équivalentes du point de vue du droit du propriétaire, en pratique, l’assurance d’achèvement de bâtiment offre une garantie beaucoup plus complète. Lors des négociations contractuelles, la police d’assurance devrait être préférée.

Le coût de la prime d’assurance est déterminé par une étude actuarielle spécifique pour chaque projet et varie entre environ un et deux pour cent du coût de construction. La prime incombe à l’entrepreneur ; cependant, il faut savoir que ce coût est répercuté sur les prix des projets.

Mises en garde pratiques

Avant de signer le contrat, assurez-vous de consulter la police d’assurance. Demandez à l’entrepreneur une copie de la police d’assurance achèvement de travaux. Vérifiez le numéro de police, la compagnie d’assurance, le montant et l’étendue de la couverture. La compagnie d’assurance doit confirmer la validité de la police.

En l’absence d’assurance, insistez ou documentez une alternative. Si l’entrepreneur utilise l’option de garantie de dix pour cent au lieu de souscrire une assurance, obtenez le reçu de la garantie et le document prouvant son dépôt auprès de l’Administration. Si ni l’un ni l’autre n’est disponible, ne pas signer le contrat doit être sérieusement envisagé.

Suivez attentivement la durée de la servitude de copropriété. Si la servitude de copropriété n’est pas établie dans les six mois suivant le début des travaux de construction, la protection contre la saisie prend fin. Vous pouvez vérifier auprès du cadastre si l’entrepreneur a rempli cette obligation.

Surveillez le projet pendant la construction. Bien qu’il soit vrai que la compagnie d’assurance supervise le projet, il est également important que les bénéficiaires visitent périodiquement le chantier et enregistrent la progression de la construction par des photos. Ces documents peuvent être utilisés à la fois pour les demandes d’assurance et pour d’éventuelles procédures judiciaires.

Faites ajouter la garantie d’aide au loyer au contrat. Si l’entrepreneur a un engagement de loyer supplémentaire au-delà de l’aide au loyer de l’État, faites clairement stipuler dans le contrat comment cet engagement sera payé en cas de retard et s’il se poursuivra.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La faillite de l’entrepreneur constitue l’une des dimensions juridiques les plus lourdes et les plus complexes du processus de transformation urbaine. En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine que nous menons dans tout Istanbul, en particulier à Tuzla, nous observons ce qui suit :

L’examen de la police d’assurance et l’évaluation de son contenu avant la signature du contrat ; la détermination des conditions dans lesquelles l’instrument de garantie choisi par l’entrepreneur —assurance d’achèvement de construction ou garantie de dix pour cent— est le plus protecteur et l’ajout de clauses protectrices supplémentaires au contrat sont des tâches qui doivent être effectuées par un avocat en transformation urbaine.

En cas de faillite de l’entrepreneur, plusieurs processus juridiques doivent être gérés simultanément : la demande d’assurance, la demande de résiliation administrative, la restitution du titre de propriété et l’enregistrement de la créance auprès de la masse de la faillite. Sans une gestion parallèle et coordonnée de ces processus, les pertes de droits sont inévitables. En tant qu’avocat en transformation urbaine à Istanbul, nous assurons une représentation juridique efficace à toutes ces étapes.

Le suivi de la durée de la servitude foncière et la garantie de la continuité de la protection contre la saisie font également partie intégrante du processus de suivi post-contractuel. Ce service de suivi, que nous proposons dans le cadre de notre conseil en transformation urbaine, identifie les risques potentiels à un stade précoce et prévient ainsi les pertes de droits pour nos clients. Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui opère en tant qu’avocat à Tuzla, est à vos côtés à chaque étape des projets de transformation urbaine dans tout Istanbul.

Conclusion

Conformément à l’article 6/6 de la loi n° 6306 et à l’article 13/9ğ du Règlement d’Application, dans tous les projets de transformation urbaine relevant de la loi n° 6306, l’entrepreneur, avant d’obtenir le permis de construire, est tenu soit de souscrire une assurance d’achèvement de construction, soit de déposer une garantie auprès de l’Administration à hauteur de dix pour cent du coût de construction. L’assurance d’achèvement de construction garantit, en cas de faillite de l’entrepreneur, soit l’achèvement de la construction, soit le remboursement aux ayants droit des montants versés avec les intérêts légaux. En l’absence d’assurance, des voies légales telles que la résiliation administrative, la restitution du titre de propriété et l’enregistrement de la créance à la masse de la faillite sont ouvertes ; cependant, ces voies sont chronophages et leur issue est incertaine. Demander la police d’assurance et examiner son contenu avant le contrat est l’étape la plus critique de ce processus. (Art. L. 6/6 — Art. R. 13/9ğ — Art. L. 6/12 — Art. L. 6/14)

Cet article a été préparé sur la base de la Loi n° 6306 (Art. 6/6), du Règlement d’Application (Art. 13/9ğ), ainsi que des sources juridiques actuelles, de la législation sur les assurances et des données du secteur disponibles en avril 2026. Chaque situation concrète pouvant différer, il est recommandé de solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en transformation urbaine pour les procédures légales.