Правовое основание: Закон № 6306, Статья 6/6 | Положение о применении, Статья 13/9г

Он снес свой дом, подписал договор с подрядчиком, съехал на съемное жилье — а потом подрядчик обанкротился. Строительство остановилось, стройплощадка затихла, компания закрылась. Этот кошмарный сценарий глубоко потряс тысячи семей в Турции; многолетние страдания в Фикиртепе и аналогичных проектах являются самыми яркими примерами этого. Именно для решения этой проблемы положение о страховании завершения строительства, добавленное в Закон № 6306 и Положение о его применении, является самой мощной юридической гарантией против банкротства подрядчика в рамках городской трансформации. Эта статья рассматривает, что такое страхование, кого оно охватывает, является ли оно обязательным, связь между покрытием и страхованием, как протекает процесс при наступлении страхового случая, а также другие правовые пути, которые могут быть использованы при банкротстве подрядчика, в рамках действующего законодательства 2026 года. (Ст. З. 6/6 — Ст. П. 13/9г)

Что такое страхование завершения строительства?

Страхование завершения строительства — это вид поручительского страхования, которое при продаже жилья по предоплате и в проектах городской реконструкции гарантирует правообладателям возврат уплаченной суммы с законными процентами или завершение строительства в случае банкротства, смерти строительной компании или невозможности выполнения ею своих обязательств по иной причине. В качестве страховой отрасли оно рассматривается в рамках поручительского страхования и юридически определяется как эквивалентное банковским гарантийным письмам средство обеспечения. (Ст. 13/9ж)

Основная функция страхования заключается в следующем: Если подрядчик не выполняет свои обязательства, страховая компания вмешивается и либо завершает строительство, либо возвращает правообладателям сумму, уплаченную ими на тот момент. Таким образом, для собственника предусмотрено два вида гарантий: физическая гарантия — завершение строительства здания — и финансовая гарантия — возврат уплаченной суммы.

Правовое основание: Обязательство в Законе и Положении

Пункт 6 статьи 6 Закона № 6306 содержит основное положение по этому вопросу: Для проектов, реализуемых на территориях и участках, охватываемых данным законом, строительный подрядчик, выполняющий работы по строительству, обязан оформить страхование завершения строительства или предоставить другие гарантии и условия, определенные Президентом, до получения разрешения на строительство. (Ст. 6/6 Закона)

Пункт «г» параграфа 9 статьи 13 Исполнительного регламента конкретизирует это обязательство: В случае, если подрядчик оформляет страховку на завершение строительства вместо других гарантий, определенных Президиумом, требование о предоставлении гарантии, предусмотренное регламентом, не запрашивается. То есть страховка на завершение строительства и требование о десятипроцентной денежной гарантии являются альтернативами друг другу; их нельзя требовать одновременно. (П. Р. Ст. 13/9г)

В соответствии с этими положениями, во всех проектах, связанных с рискованными строениями, рискованными зонами и резервными строительными зонами в рамках Закона № 6306, до получения разрешения на строительство обязательно выполнение одного из следующих вариантов: либо оформляется полис страхования завершения строительства, либо в Администрацию вносится денежная сумма в размере десяти процентов от ориентировочной стоимости строительства или эквивалентное денежное обеспечение. (П. Р. Ст. 15/б)

Для кого действительна страховка, и чьей она является обязанностью?

Обязательство по страхованию полностью лежит на подрядчике. Собственник-правообладатель не должен оплачивать страховую премию. Подрядчик заключает договор со страховой компанией, полностью оплачивает премию и предоставляет полис Администрации до подачи заявления на разрешение на строительство. (З. Ст. 6/6 — П. Р. Ст. 13/9г)

Лица, являющиеся «выгодоприобретателями» страховки, это правообладатели — то есть владельцы, передавшие свой участок или подписавшие договор о долевом строительстве — а также, если таковые имеются, покупатели жилья, внесшие предоплату. В страховом полисе отдельно указываются имя каждого правообладателя и размер его доли.

Обязательства страховой компании не являются пассивными. Страховая компания имеет право контролировать все этапы строительства на протяжении всего проекта; если компания-застройщик не выполняет свои обязательства, она может уведомить Министерство и расторгнуть полис. Эта функция активного надзора превращает страхование из простого средства компенсации в систему гарантий, в рамках которой проект отслеживается.

Объем страхового покрытия: Какие случаи покрываются?

Страхование завершения строительства вступает в силу в следующих случаях:

Официальное банкротство продавца — строительной компании или подрядчика; смерть продавца — физического лица, отказ от наследства или признание его безвестно отсутствующим; неспособность продавца завершить строительство жилья в течение двенадцати месяцев после даты сдачи, указанной в договоре, за исключением случаев, исключенных из покрытия общими условиями, составляет основное страховое покрытие по страхованию завершения строительства. (Ст. 13/9г)

Случаи, не входящие в объем страхового покрытия, следующие: обстоятельства, не зависящие от вины подрядчика, такие как стихийные бедствия — землетрясения, наводнения —, война, ядерные риски или остановка проекта государством. Для этих рисков может быть рассмотрено отдельное страхование строительно-монтажных рисков (CAR). (Ст. 13/9г)

Покрытие от стихийных бедствий может быть включено в полис в качестве дополнительного опционального покрытия; приобретение этого дополнительного покрытия особенно рекомендуется для проектов в Стамбуле и других крупных городах, которые сталкиваются с риском землетрясений.

Разница между страхованием и покрытием

В проектах, подпадающих под действие закона № 6306, от подрядчика может быть запрошено одно из двух различных средств обеспечения. Денежный залог: внесение в Администрацию денежного или эквивалентного денежному залога в размере десяти процентов от приблизительной стоимости строительства. Эта сумма является первым уровнем обеспечения, который может быть выплачен владельцам в случае расторжения договора или банкротства. Страхование завершения строительства, в свою очередь, является страхованием поручительства, которое заменяет это обеспечение и предоставляет гораздо более всеобъемлющую гарантию. В случае оформления страховки десятипроцентный денежный залог не требуется. (Ст. 13/9ж)

На практике выбор между двумя инструментами является определяющим. Денежный залог обеспечивает гарантию только в размере внесенной суммы и может не покрыть фактический ущерб в крупных проектах. Страхование завершения строительства, напротив, предоставляет гарантию на всю стоимость проекта, тем самым гораздо шире защищая интересы собственников. По этой причине настаивание собственника на страховании завершения строительства в ходе переговоров по договору является в его пользу.

Отказ страховой компании принять подрядчика: Скрытая гарантия

Перед оформлением полиса страховая компания подробно изучает финансовую структуру подрядной фирмы, ее предыдущие проекты и кредитный рейтинг. Если фирма признается надежной, полис оформляется; если нет — не оформляется. Этот процесс служит в качестве «индекса доверия», который владелец может упустить из виду: Sподписание договора с подрядчиком, которому страховая компания отказала в поручительстве, является серьезным сигналом риска. По этой причине запрос о наличии полиса страхования завершения строительства у подрядчика перед подписанием договора должен быть неотъемлемой частью предварительной проверки.

Что происходит, если подрядчик объявляет себя банкротом?

В случае официального банкротства подрядчика или превышения срока сдачи на двенадцать месяцев вступает в действие страховой механизм.

Сначала правообладатели подают письменное заявление в страховую компанию и требуют страховое возмещение. К заявлению прилагаются: номер полиса и информация о подрядчике, копия договора, документы, подтверждающие решение о банкротстве или просрочку сдачи, актуальная выписка, показывающая состояние права собственности (тапу).

Страховая компания рассматривает заявление и выбирает один из двух путей. Первый путь — обеспечение завершения строительства; компания заключает договор с другим подрядчиком и завершает строительство. Второй путь — возврат правообладателям всей суммы, уплаченной ими к этой дате, вместе с законными процентами. Выбор пути определяется условиями полиса, степенью завершенности строительства и реалистичными условиями завершения проекта.

Если страховая компания не выполняет свои обязательства, можно подать жалобу в Агентство по регулированию и надзору за страхованием и частным пенсионным обеспечением в рамках соответствующего законодательства и возбудить иск о возмещении ущерба против страховой компании.

Что делать, если при банкротстве подрядчика нет страховки завершения строительства?

Если при подписании договора был внесен десятипроцентный денежный залог, но страховка завершения строительства не была оформлена, существуют различные юридические пути, которыми могут воспользоваться правообладатели.

Взыскание залога: Десятипроцентный денежный залог, внесенный в администрацию, может быть взыскан от имени собственников. Эта сумма может быть значительно ниже реального ущерба, особенно в крупных проектах; однако она обеспечивает частичную гарантию. (Ст. 15/б Постановления)

Заявление об административном расторжении: Банкротство подрядчика также является основанием для расторжения договора в рамках Ст. 6/14 Закона. Путем обращения в администрацию простым большинством голосов может быть обеспечено расторжение договора по должности (resen) и возврат прав собственности (тапу). (Ст. 6/14 Закона — Ст. 13/11 Постановления)

Возврат документа о праве собственности: Недвижимое имущество, переданное подрядчику, после расторжения договора регистрируется на имя бывших владельцев ex officio с учетом работ по определению прав собственности. (Ст. 6/14 Закона)

Регистрация требований в конкурсной массе: В случае банкротства подрядчика правообладатели могут зарегистрировать свои требования в конкурсной массе в качестве кредиторов и заявить их в процессе ликвидации. Хотя этот путь может принести результат, он занимает много времени, и коэффициент взыскания неопределенен.

Иск о компенсации: В случае недобросовестного поведения подрядчика может быть подан иск о компенсации в рамках обязательственного права. Владелец должен доказать свой ущерб, и судебный процесс может быть длительным и дорогостоящим.

Защита от ареста: Могут ли долги подрядчика перед третьими лицами угрожать недвижимому имуществу?

Закон № 6306 предоставляет значительную защиту владельцам в этом вопросе. Недвижимое имущество, переданное подрядчику, не может быть ограничено арестом или мерами предосторожности из-за долгов подрядчика перед третьими лицами, за исключением случая, если право собственности на этаж не установлено в течение шести месяцев с начала строительных работ. (Ст. 6/10 Закона)

Однако, если право собственности на этаж не установлено в течение шести месяцев, эта защита прекращается, и другие кредиторы подрядчика могут наложить арест на недвижимое имущество. Поэтому в договоре должна быть четко указана дата установления права собственности на этаж, и строго контролироваться соблюдение этого срока подрядчиком.

Прекращается ли арендная помощь в случае банкротства подрядчика?

Арендная помощь, обещанная подрядчиком, обычно прекращается с банкротством или прекращением деятельности компании. Однако арендная помощь, выплачиваемая государством, может продолжаться независимо в течение периода, указанного в договоре — в Стамбуле с 2026 года государственная поддержка для владельца может составлять до 18 месяцев.

Пособия по аренде, выплаченные подрядчиком до даты расторжения, не могут быть истребованы обратно у бенефициаров; это гарантировано статьей 6/14 данного Закона. (Ст. Зак. 6/14)

Сокращение пособия по аренде, вызванное подрядчиком, может быть обеспечено специальными положениями, такими как «фонд гарантии аренды» или «обязательство по продолжению аренды в случае задержки», которые должны быть добавлены в договор, помимо страхования завершения строительства. Такие положения не являются стандартными; их необходимо включать в договор путем переговоров.

Актуальный статус на 2026 год: На каком этапе находится обязательство?

В проектах, подпадающих под действие Закона № 6306, является обязательным оформление страхования завершения строительства или предоставление других гарантий и условий, определенных Президиумом. Это обязательство было явно добавлено в статью 6 Закона № 6306 в 2023 году Законом № 7471.

Страхование завершения строительства также включено в проекты городской трансформации, подпадающие под действие Закона № 6306; целью является закрытие периода, когда «подрядчик сбежал».

На практике некоторые подрядчики используют опцию десятипроцентного денежного залога вместо оформления страховки. Хотя с точки зрения прав собственника эти два варианта юридически кажутся эквивалентными, на практике страхование завершения строительства предлагает гораздо более всеобъемлющую гарантию. В ходе переговоров по договору следует отдавать предпочтение страховому полису.

Стоимость страховой премии определяется специальным актуарным расчетом для каждого проекта и колеблется примерно от одного до двух процентов от стоимости строительства. Премия принадлежит подрядчику; однако следует знать, что эта стоимость отражается в ценах проекта.

Практические советы

Перед подписанием договора обязательно ознакомьтесь с полисом. Запросите у подрядчика образец страхового полиса завершения строительства. Убедитесь в правильности номера полиса, названия страховой компании, суммы и объема покрытия. Страховая компания должна подтвердить действительность полиса.

Если страховки нет, настаивайте на ней или предоставьте альтернативные документы. Если подрядчик вместо оформления страховки использует опцию десятипроцентного обеспечения, получите квитанцию об обеспечении и документ, подтверждающий его внесение в Администрацию. Если нет ни того, ни другого, следует серьезно рассмотреть вопрос об отказе от подписания договора.

Внимательно следите за сроком установления сервитута этажей. Если сервитут этажей не будет установлен в течение шести месяцев с начала строительных работ, защита от ареста прекратится. Вы можете узнать в управлении кадастра, выполнил ли подрядчик это обязательство.

Следите за проектом на протяжении всего строительства. Верно, что страховая компания контролирует проект, однако важно, чтобы правообладатели также периодически посещали стройплощадку и фиксировали ход строительства с помощью фотографий. Эти документы могут быть использованы как при подаче заявления на страхование, так и в возможных судебных процессах.

Включите в договор гарантию помощи в оплате аренды. Если помимо государственной помощи в оплате аренды у подрядчика есть дополнительные обязательства по аренде, четко пропишите. в договоре, как это обязательство будет оплачиваться в случае задержки и будет ли оно продолжаться.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Банкротство подрядчика является одним из самых серьезных и сложных правовых аспектов процесса городской трансформации. Как Юридическая фирма 2M Hukuk, в рамках нашей консультационной деятельности по городской трансформации, которую мы осуществляем по всему Стамбулу, особенно в Тузле, мы наблюдаем следующее:

Изучение страхового полиса и оценка его содержания до подписания договора; определение того, какой из выбранных подрядчиком инструментов обеспечения — страхование завершения строительства или десятипроцентный залог — является более надежным в конкретных условиях, а также включение в договор дополнительных защитных положений являются задачами, которые должен выполнить адвокат по городской реновации.

В случае банкротства подрядчика одновременно необходимо управлять несколькими юридическими процессами: подача страхового заявления, требование об административном расторжении, возврат права собственности на недвижимость и регистрация требования в конкурсной массе. Без параллельного и скоординированного ведения этих процессов потери прав неизбежны. Как адвокат по городской реновации в Стамбуле, мы обеспечиваем эффективное юридическое представительство на всех этих этапах.

Мониторинг срока действия сервитута этажа и обеспечение продолжения защиты от ареста также являются важной частью процесса последоговорного надзора. Эта услуга мониторинга, которую мы предоставляем в рамках консультаций по городской реновации, позволяет своевременно выявлять возможные риски и предотвращать потерю прав клиентами. Адвокатское бюро 2M Hukuk, работающее как адвокат в Тузле, находится рядом с вами на всех этапах проектов городской реновации по всему Стамбулу.

Заключение

В соответствии со статьей 6/6 Закона № 6306 и статьей 13/9ф Положения о применении, во всех проектах городской трансформации, подпадающих под действие Закона № 6306, подрядчик до получения разрешения на строительство обязан либо оформить страховку завершения строительства, либо внести в Администрацию залог в размере десяти процентов от стоимости строительства. Страховка завершения строительства гарантирует в случае банкротства подрядчика либо завершение строительства, либо возврат уплаченных правообладателям сумм с законными процентами. В отсутствие страховки доступны такие юридические пути, как административное расторжение договора, возврат свидетельства о праве собственности и регистрация требований в конкурсной массе; однако эти пути требуют времени и имеют неопределенный результат. Запрос и изучение содержания страхового полиса до заключения договора является самым критическим шагом в этом процессе. (Ст. З. 6/6 — Ст. П. 13/9ф — Ст. З. 6/12 — Ст. З. 6/14)

Эта статья подготовлена на основе Закона № 6306 (ст. 6/6), Положения о применении (ст. 13/9ф) и актуальных юридических источников, законодательства о страховании и отраслевых данных, доступных по состоянию на апрель 2026 года. Поскольку каждая конкретная ситуация может отличаться, рекомендуется обратиться за поддержкой к специализированному юристу по городской трансформации в юридических процессах.