Base légale : Loi n° 6306 Article 5/3 | Règlement d’application Article 8/3a

Une notification de détection de structure à risque a été envoyée à votre bâtiment et le processus de démolition a maintenant commencé. Mais combien de temps avez-vous réellement ? Que se passera-t-il lorsque le délai sera écoulé, qui prend en charge les frais de démolition, votre électricité et votre eau peuvent-elles être coupées ? Cet article aborde toutes les étapes du processus de démolition, avec les délais et les conséquences juridiques, sur la base des informations actualisées pour 2026, dans le cadre de l’article 5/3 de la loi n° 6306 et de l’article 8/3a du Règlement d’application. (K. Md. 5/3 — Y. Md. 8/3a)

Quand le processus de démolition commence-t-il ?

Le processus de démolition commence lorsque la détection de la structure à risque est finalisée. La détection peut devenir définitive de deux manières : (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/4-5)

L’expiration du délai d’opposition de 15 jours à compter de la notification, sans qu’une opposition n’ait été formulée

Le rejet de l’opposition formulée par le comité technique

Une fois la détection finalisée, la Direction de la Transformation Urbaine demande à l’Administration d’effectuer les notifications nécessaires et de faire démolir la structure à risque. Sur cette demande, l’Administration procède simultanément à la notification de démolition et d’évacuation par trois canaux : (Y. Md. 8/2)

Le procès-verbal concernant l’évacuation et la démolition est affiché sur le bâtiment

Une notification est envoyée aux propriétaires via le Portail e-Devlet

Elle est annoncée pendant 15 jours dans la mairie de quartier concernée

Le dernier jour de l’affichage à la mairie de quartier, la notification est considérée comme ayant été faite à tous les titulaires de droits réels et personnels. Le délai de démolition commence à courir à partir de cette date. L’obligation de notification par courrier a été supprimée ; affirmer « je n’ai pas vu la notification » n’est pas une excuse valable. (Art. L. 5/5 — Art. R. 8/2)

Avertissement : Suivez régulièrement l’affichage de la notification de démolition à la mairie de quartier. Maintenez les notifications e-Devlet activées. Calculez jour par jour quand le délai commence et se termine.

Combien de jours sont accordés au propriétaire ? Système de délais échelonnés

La Loi et le Règlement n’accordent pas directement 90 jours au propriétaire. Le processus de démolition se déroule de manière échelonnée : d’abord un premier délai, puis un délai supplémentaire si la démolition n’est pas effectuée. (Art. L. 5/3 — Art. R. 8/3a)

Premier Délai : Minimum 60, Maximum 90 Jours

L’administration accorde aux propriétaires de la structure un délai qui ne doit pas dépasser quatre-vingt-dix jours pour l’évacuation et la démolition de la structure. Le règlement a également fixé la limite inférieure de ce délai : il ne peut être inférieur à 60 jours. (Art. L. 5/3 — Art. R. 8/3a)

Ainsi, le pouvoir discrétionnaire de l’Administration est compris entre 60 et 90 jours. En pratique, 60 jours sont généralement accordés ; cependant, ce délai peut être prolongé jusqu’à 90 jours en fonction de la taille de la structure, du nombre d’occupants ou des particularités de l’application.

Ce que le propriétaire doit faire pendant cette période :

Évacuer complètement la structure (personnes et biens)

Couper les abonnements d’électricité, d’eau et de gaz naturel

Obtenir le permis de démolition

Effectuer ou faire effectuer la démolition

Deuxième Délai : 30 Jours de Délai Supplémentaire

Si, à l’issue du premier délai, l’Administration constate, lors d’un contrôle sur place, que la structure n’a pas été démolie par les propriétaires, un délai supplémentaire est accordé, d’au moins trente jours, en précisant que « la structure sera démolie par les autorités administratives ». (Art. 5/3 de la Loi — Art. 8/3a du Règlement)

Ce délai supplémentaire est prévu par la loi comme étant « une seule fois ». Il n’y a donc pas de deuxième délai supplémentaire.

Durée maximale totale : 90 jours (premier) + 30 jours (supplémentaire) = 120 jours

Cependant, en pratique, le scénario le plus courant est 60 + 30 = 90 jours.

Comment Obtenir un Permis de Démolition ?

Si le propriétaire souhaite démolir le bâtiment lui-même, il est obligatoire d’obtenir un permis de démolition. Le permis de démolition est délivré dans les six jours ouvrables suivant la demande d’un ou plusieurs propriétaires, ou de leurs représentants, sur présentation des documents suivants : (Art. 8/3b du Règlement)

Document attestant de l’évacuation du bâtiment, obtenu auprès des institutions concernées ou constat d’évacuation établi par l’Administration

Documents obtenus auprès des institutions concernées attestant de la coupure des services d’électricité, d’eau et de gaz naturel

Important : Le consentement des autres propriétaires n’est pas requis pour la délivrance du permis de démolition. La demande d’un seul propriétaire est suffisante. (Art. 8/3b du Règlement)

Dans les structures dont la hauteur dépasse 21,50 mètres, il est également obligatoire de désigner un contrôleur technique statique comme responsable de la démolition.

Que se passe-t-il à l’expiration du délai ? La chaîne de sanctions progressives

Si la démolition n’est pas effectuée malgré l’expiration du second délai, la Loi et le Règlement mettent en œuvre des sanctions successives :

1. Interruption des services (Art. 4/3 L. — Art. 8/3c R.)

L’Administration demande aux institutions et organisations concernées de ne pas fournir d’électricité, d’eau et de gaz naturel à la structure à risque et d’interrompre les services existants. Il est obligatoire pour les institutions et organisations concernées de satisfaire cette demande. Cette étape vise à accélérer l’évacuation en rendant la structure effectivement inhabitable.

2. Notification à l’autorité administrative supérieure et démolition administrative (Art. 5/3 L. — Art. 8/3ç R.)

Les structures à risque non démolies par leurs propriétaires sont signalées à l’autorité administrative supérieure. Les procédures d’évacuation et de démolition des structures sont effectuées ou commanditées par l’Administration avec le soutien des forces de l’ordre fourni par les autorités administratives supérieures.

3. Notification écrite de la Présidence à l’Administration (Art. 5/4 L. — Art. 8/4 R.)

La démolition des structures à risque dont il est constaté qu’elles n’ont pas été démolies dans les délais est notifiée par écrit à l’Administration par la Présidence, et ces structures sont démolies/faites démolir par l’Administration. Si l’application l’exige, la Présidence peut également effectuer elle-même les travaux et procédures de démolition.

4. Expulsion forcée (Art. 5/4 L. — Art. 8/5 R.)

En cas d’empêchement à l’expulsion ; si l’Administration/la Présidence le demande, l’expulsion est effectuée/fait effectuer en ouvrant ou faisant ouvrir les portes/zones fermées, avec l’aide des forces de l’ordre suffisantes, sur la base d’une autorisation écrite délivrée par l’autorité administrative civile.

À qui incombent les frais de démolition ?

Tous les frais de démolition effectués par l’Administration sont recouvrés auprès des propriétaires. Les propriétaires sont responsables des frais des opérations de démolition réalisées par l’Administration ou la Présidence, proportionnellement à leurs parts, en raison de leur défaut de démolition. (Art. L. 5/4 — Art. R. 8/8)

Les frais sont payés par la Présidence ou l’Administration aux propriétaires dans un délai d’un mois suivant la notification. Les frais non réglés dans les délais sont recouvrés par les moyens suivants :

Si la démolition a été effectuée par la Présidence → par l’administration fiscale, suite à la notification de la Présidence à l’administration fiscale

Si la démolition a été effectuée par l’Administration → par l’Administration, conformément aux dispositions de la loi n° 6183 sur les procédures de recouvrement des créances publiques

Cela signifie que l’État peut les recouvrer par voie d’exécution forcée, de saisie et de poursuite, comme pour les créances fiscales. (Art. R. 8/8)

Une responsabilité pénale est également engagée pour ceux qui entravent la démolition. Une plainte pénale est déposée auprès du parquet de la République conformément aux dispositions pertinentes du Code pénal turc concernant ceux qui entravent les opérations de constatation, d’expulsion et de démolition. Quant aux fonctionnaires qui ne remplissent pas leurs fonctions, des dispositions pénales et disciplinaires sont appliquées. (Art. L. 8/3 — Art. R. 8/6)

Une hypothèque ou une saisie empêche-t-elle la démolition ?

Non. La présence d’une hypothèque, d’une saisie ou d’un droit d’usufruit sur un bâtiment à risque n’empêche pas sa démolition. Conformément à la loi, tous les droits réels et personnels inscrits au registre des bâtiments à risque, ainsi que toute restriction ou interdiction du droit de cession, continuent d’exister sur les parts après la démolition du bâtiment à risque ; cela ne signifie pas une renonciation aux droits. (Art. L. 6/1)

Pouvez-vous arrêter le délai ? Voies légales

Il est extrêmement difficile d’arrêter physiquement le processus de démolition. Une action en annulation peut être intentée devant le Tribunal Administratif dans les 30 jours suivant la date de notification de la décision de démolition, conformément à l’article 6/9 de la loi n° 6306. (Art. L. 6/9 — Art. CJA 7)

Cependant, l’introduction d’une action en justice ne suffit pas à elle seule à arrêter la démolition. Pour que la démolition soit suspendue, il est obligatoire d’obtenir du tribunal une décision de suspension de l’exécution (YD). Si le tribunal rend une décision de suspension de l’exécution, les opérations de démolition et d’expulsion s’arrêtent ; sinon, même si l’affaire se poursuit, il n’y aura plus aucun obstacle au processus de démolition administrative. (Art. CJA 27)

L’alternative du renforcement peut également affecter le délai. Si, pendant le délai de démolition, les propriétaires optent pour le renforcement, ils doivent faire constater que le renforcement est techniquement possible, obtenir le consentement écrit des 4/5 des copropriétaires, faire préparer le projet et obtenir le permis. L’obtention du permis de renforcement interrompt le processus de démolition. (Art. R. 8/7)

Quand les locataires doivent-ils déménager ?

Le délai de démolition ne concerne pas seulement les propriétaires, mais aussi les locataires résidant dans la structure et les titulaires de droits réels limités. Dans le délai imparti, les locataires sont également tenus d’évacuer les bâtiments. (Art. L. 5/1 — Art. R. 17/1)

Les propriétaires sont tenus de notifier l’expulsion à leurs locataires. Si le propriétaire ne fait pas cette notification, l’Administration s’en charge. Si les locataires n’évacuent pas le bien dans le délai imparti, une procédure d’expulsion forcée est également mise en œuvre à leur encontre.

Aide de l’État aux locataires : Une aide au déménagement ponctuelle est accordée aux locataires qui évacuent par accord. Selon les chiffres actualisés de 2026, cette aide pour Istanbul se situe entre 18 000 et 21 000 TL. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/3)

Résumé du processus : Chronologie

Conseils pratiques : Erreurs critiques commises durant le processus

Ne manquez pas les canaux de notification. La notification est réputée effectuée le dernier jour de l’annonce du mukhtar, et les délais commencent à courir à partir de ce moment. Gardez les notifications e-Devlet activées. (Art. 5/5 K. — Art. 8/2 R.)

Obtenez le permis de démolition tôt. N’attendez pas l’expiration du délai ; le permis est délivré dans les six jours ouvrables une fois tous les documents prêts. Commencer tôt accélère à la fois le processus de demande d’aide au loyer et élimine le risque d’une éventuelle démolition administrative. (Art. 8/3b R.)

Ne sous-estimez pas les coûts de démolition administrative. Les frais de démolition administrative d’un grand immeuble peuvent être très élevés. Ces frais peuvent être recouvrés auprès de chaque propriétaire par voie d’exécution, au prorata de sa part foncière. (Art. 8/8 R.)

Toute tentative d’obstruction entraîne de graves conséquences. Obstruer l’évacuation, ne pas ouvrir la porte ou menacer l’équipe technique constitue un crime au sens du Code pénal turc (TCK) et l’entrée forcée peut être effectuée avec le soutien des forces de l’ordre. (Art. 8/3 K. — Art. 8/6 R.)

Si vous intentez une action en annulation, n’oubliez pas la demande de suspension de l’exécution (YD). L’introduction d’une action en justice ne suspend pas à elle seule la démolition. Si la démolition a lieu avant qu’une décision de suspension de l’exécution ne soit obtenue, même si vous gagnez le procès, le bâtiment démoli ne reviendra pas. (Art. 27 İYUK)

Ne tardez pas à demander l’aide au loyer. Pour bénéficier de l’aide au loyer, qui doit être demandée dans un délai de 1 an à compter de la date d’évacuation, optez pour une évacuation par accord. (Art. 16/4 R.)

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le processus de démolition d’un bâtiment à risque est complexe, composé de courtes périodes successives et de décisions difficiles à revenir. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous observons ce qui suit dans le cadre de nos services de conseil en droit de la transformation urbaine dans tous les districts d’Istanbul, en particulier à Tuzla :

Les délais sont extrêmement courts et successifs. 15 jours pour contester la constatation, 30 jours pour une action en annulation, 60-90 jours pour le processus de démolition… Savoir quelle étape doit être prise et quand, avec le soutien d’un avocat en transformation urbaine, peut être géré de manière beaucoup plus sûre.

La décision de suspension de l’exécution est d’une importance vitale. L’introduction d’une action en annulation avec demande de suspension de l’exécution, sa présentation avec des motifs valables et l’acceptation de cette demande par le tribunal nécessitent une expérience juridique. Un avocat en transformation urbaine d’Istanbul vous aidera à bien structurer à la fois la requête et les motifs techniques dans ce processus.

L’option de renforcement doit être correctement évaluée. Choisir la voie du renforcement pendant la période de démolition nécessite des conditions techniques et juridiques sérieuses. En obtenant des conseils en transformation urbaine, l’évaluation préalable de l’opportunité de cette option pour vous permet d’éviter la perte de droits.

Une représentation est nécessaire dans les actions en recouvrement de frais et en indemnisation. Contester le recouvrement des frais après une démolition effectuée par l’administration ou demander une indemnisation pour une démolition illégale ne peut être mené efficacement que par l’intermédiaire d’un avocat spécialisé.

Gérez stratégiquement l’aide au loyer et le processus d’accord. Pour parvenir à un accord avant la démolition, demander une aide au loyer et négocier les conditions d’accord les plus avantageuses pour la nouvelle construction, vous pouvez contacter le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui fournit des services de conseil en transformation urbaine à Tuzla et dans tout Istanbul. Avec notre service en tant qu’avocat à Tuzla, nous sommes à vos côtés pour protéger vos droits du début à la fin du processun , nous sommes à vos côtés.

Conclusion

Dans le cadre de l’article 5/3 de la loi n° 6306 et de l’article 8/3a du règlement, une première période de 60 à 90 jours est accordée au propriétaire d’un bâtiment à risque pour la démolition, et si la démolition n’est pas effectuée, un délai supplémentaire de 30 jours est accordé. La durée maximale totale est de 120 jours. À l’expiration du délai, les services d’électricité, d’eau et de gaz sont respectivement coupés, une notification est faite à l’autorité administrative et la démolition administrative est effectuée avec le soutien des forces de l’ordre ; tous les frais sont recouvrés auprès des propriétaires, proportionnellement à leurs parts, par voie d’exécution. Il n’est possible d’arrêter le processus de démolition que par une décision de suspension d’exécution obtenue auprès du tribunal. (Art. L. 5/3 — Art. R. 8/3a)

Cet article a été préparé sur la base des sources officielles et des données ouvertes actuelles de la Direction de la Transformation Urbaine, conformément à la loi n° 6306 (art. 5/3) et au règlement d’application (art. 8/3a), à compter d’avril 2026. Étant donné que chaque situation concrète peut différer, il est recommandé de solliciter le soutien d’un avocat spécialisé en transformation urbaine pour les procédures juridiques.