Risque lié aux lots indépendants des appartements mansardés, problème d’autorisation d’étage de la municipalité et répartition des mètres carrés

Parmi les propriétaires les plus exposés au risque de perte de droits dans le processus de transformation urbaine figurent les propriétaires d’appartements mansardés. En raison de l’absence d’autorisation d’étage dans les registres municipaux, d’une quote-part foncière déterminée comme faible, ou d’ajouts non prévus au projet, les propriétaires d’appartements mansardés peuvent perdre leurs droits à une partie indépendante dans le nouveau bâtiment ou recevoir moins de mètres carrés que les autres propriétaires.

Dans le cadre de la loi n° 6306, la répartition des mètres carrés, le calcul de la quote-part foncière et les risques juridiques auxquels les propriétaires d’appartements mansardés peuvent être confrontés dans les projets de transformation urbaine sont expliqués ci-dessous.

1. Principe de la Quote-part Foncière et Répartition des Mètres Carrés 

Dans le processus de transformation urbaine (dans le cadre de la loi n° 6306), la répartition des lots indépendants et les droits en mètres carrés dans le nouveau bâtiment sont, en règle générale, déterminés en fonction du ratio de la « quote-part foncière » figurant dans les registres cadastraux. Selon la décision de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation (dossier 2025/4788, décision 2025/9964 K.), le fait que la surface réellement utilisée par un propriétaire soit supérieure à la quote-part foncière indiquée sur le titre de propriété ne justifie pas qu’il reçoive une plus grande part après la transformation urbaine. Les tribunaux rejettent les demandes de compensation ou de correction pour l’excédent de surface utilisée et se basent sur les quotes-parts foncières figurant dans les registres cadastraux.

La décision de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation (2023/648 E., 2025/512 K K.) souligne que des facteurs tels que l’influence des conditions climatiques, la difficulté d’accès dans les bâtiments sans ascenseur et l’utilisation de la terrasse affectent l’évaluation lors de la détermination des quotes-parts de terrain des propriétaires des appartements en attique. Cette situation entraîne le risque que les quotes-parts de terrain des propriétaires des appartements en attique, telles qu’enregistrées au cadastre, soient déterminées à un niveau inférieur à celles des autres étages. Le propriétaire dont la quote-part de terrain est faible est confronté au risque de recevoir moins de mètres carrés ou de subir une perte de valeur par rapport aux autres propriétaires, car il aura droit à une part proportionnelle à sa quote-part de terrain dans le nouveau bâtiment.

2. Manque de permis d’étage dans les registres municipaux et obstacles liés au projet 

L’absence de permis d’étage pour les combles dans les registres municipaux est l’un des plus grands obstacles juridiques dans le processus de transformation urbaine. Les décisions de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation (2011/2052 E., 2011/5182  K.) et de la 14e Chambre civile (2016/7721 E., 2019/6289 K K.) stipulent que la conformité de la structure au projet architectural et l’existence d’un projet approuvé par la municipalité sont obligatoires pour l’établissement de la copropriété. Les combles qui ne sont pas reconnus comme des étages indépendants dans les registres municipaux peuvent perdre leur statut de « lot indépendant » dans le nouveau projet.

Comme il ressort de la décision de la 7e Chambre civile de la Cour de cassation (Aff. 2024/4692 E., Déc. 2025/813 K K.), dans les projets de transformation urbaine, la conversion des combles en « parties communes » ou en « entrepôt » peut être envisagée. Cette situation peut entraîner la fin du droit de propriété indépendant du propriétaire de l’étage sous les combles et ne lui conférer qu’un droit proportionnel à sa quote-part de terrain. De plus, conformément à la décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation (Aff. 2017/8757 E., Déc. 2018/599 K K.), l’enregistrement d’annexes non conformes à la réglementation d’urbanisme ou sans projet en tant que partie indépendante pourrait ne pas être possible ; ce qui pourrait anéantir complètement le droit du propriétaire d’obtenir un appartement indépendant dans le nouveau bâtiment.

3. Inconvénients Concrets que les Propriétaires de Dernier Étage Peuvent Rencontrer

Perte de Partie Indépendante: Si la municipalité n’accorde pas le permis d’étage, le propriétaire de l’étage sous les combles pourrait devoir se contenter d’une part proportionnelle à sa quote-part de terrain, au lieu d’un appartement indépendant dans le nouveau bâtiment.

Perte de Surface et de Valeur: Le fait que les quotes-parts de terrain aient été déterminées selon les valeurs au moment de l’établissement de la servitude d’étage (art. 3 de la Loi sur la Copropriété) peut entraîner une faible quote-part pour l’étage sous les combles en raison de ses inconvénients à cette époque et, par conséquent, l’attribution d’une surface plus petite dans le nouveau bâtiment (Cour de cassation, 20e Ch. civ., Aff. 2017/1315 E. K).

Problèmes d’unanimité et de consentement : L’unanimité de tous les copropriétaires peut être requise pour la régularisation des extensions non conformes au projet ou des changements de statut au niveau du toit (5e Chambre Civile de la Cour de cassation, Aff. 2023/3779 E. Source). Si les autres propriétaires ne donnent pas leur consentement, le propriétaire de l’étage mansardé peut se retrouver sans protection juridique.

Un cas d’espèce : Les demandeurs sont les propriétaires fonciers et les constructeurs d’un immeuble, et ils ont déclaré que certaines sections indépendantes avaient été ajoutées ultérieurement à l’immeuble, en violation du projet. Il a été notamment indiqué qu’un appartement au troisième étage et la section indépendante au niveau du toit avaient été construits ultérieurement et n’étaient pas soumis au régime de la copropriété.

Les demandeurs ont obtenu un certificat d’enregistrement de construction dans le cadre de l’amnistie de zonage pour ces sections indépendantes supplémentaires et ont demandé l’établissement de la copropriété en attribuant une quote-part foncière à ces sections. Pour ce faire, ils ont demandé que les quotes-parts foncières des sections indépendantes existantes soient réduites afin d’attribuer des quotes-parts aux nouvelles sections, et que ces sections soient enregistrées au cadastre.

Le défendeur, propriétaire de la section indépendante, a quant à lui :

déclaré avoir acheté son appartement sur la base de sa quote-part foncière existante,

ne pas consentir à la réduction de sa quote-part foncière,

et a soutenu que l’attribution de quotes-parts foncières à des appartements construits illégalement porterait atteinte à son droit de propriété. Le tribunal de première instance a rejeté l’action, la Cour d’appel régionale a confirmé la décision, et la Cour de cassation a rendu la décision définitive pour les motifs suivants : L’ajout d’une nouvelle section indépendante à l’immeuble principal et la redistribution des quotes-parts foncières ne sont possibles qu’avec l’unanimité des copropriétaires. Le consentement des copropriétaires ne peut être remplacé par une décision de justice. Par conséquent, la demande des demandeurs n’est pas juridiquement recevable.

Actions en Indemnisation et Enrichissement sans Cause : En cas de disparité dans la répartition des mètres carrés dans le nouveau projet, les propriétaires ayant reçu une superficie excédentaire pourraient être tenus d’indemniser les autres (Cour de cassation, 3e Ch. Civ., 2022/5267 E. K).

4. Évaluation des Sources Secondaires Les décisions de justice, considérées comme des sources secondaires, offrent un contexte supplémentaire concernant les risques que les propriétaires d’appartements en attique peuvent rencontrer :

7e Tribunal de Commerce d’Istanbul Anadolu (2023/494 E. Kay) : Il a été souligné que les parties indépendantes non conformes au projet approuvé pourraient perdre leurs anciennes caractéristiques (emplacement, superficie, orientation de l’entrée) lors de la transformation urbaine et être confrontées au risque de vente aux enchères publiques, indépendamment de la volonté du propriétaire.

Cour de cassation, 5e Ch. Civ. (2023/12651 E. K) : Il a été précisé que même si le bâtiment a bénéficié de l’amnistie de l’urbanisme, les étages de combles (attiques) pour lesquels aucune part foncière n’a été attribuée au cadastre ou qui sont restés en dehors du projet pourraient voir leur revendication de droit rejetée après démolition, et le propriétaire pourrait subir une perte de part.

2e Tribunal de Commerce de Bakırköy (2022/304 E. K) : Il a été indiqué que les attentes d’augmentation de part basées sur l’approbation du projet pourraient ne pas se réaliser en raison de retards de construction ou de perturbations dans les processus d’autorisation municipale, ce qui pourrait obliger les propriétaires à effectuer des transactions sur la base de leurs anciennes (faibles) parts.

6ème Chambre du Conseil d’État (Dossier 2019/20423 D): Il a été souligné que les restrictions dans les notes du plan d’urbanisme, stipulant que les zones de toiture « ne peuvent pas constituer de sections indépendantes », pourraient entraîner l’exclusion de ces zones du calcul de l’indice de construction et créer un désavantage dans la répartition des mètres carrés lors de la transformation urbaine.

Conclusion: Les propriétaires de combles, en raison du manque de permis d’étage dans les registres municipaux, pourraient perdre leurs droits à une section indépendante dans le nouveau bâtiment et se retrouver en situation de copropriétaires d’une « partie commune ». Étant donné que la répartition des mètres carrés est effectuée selon la part de terrain figurant au titre de propriété et que les parts de terrain des combles sont généralement estimées à une valeur inférieure, il est fortement probable que ces propriétaires recevront moins de mètres carrés que les autres propriétaires d’étages.

Questions Fréquemment Posées

Çatı katı tapuda görünüyorsa kentsel dönüşümde kesin korunur mu?

Hayır. Belediye onaylı projeye uygunluk ve arsa payı oranı belirleyici olup, proje dışı bölümler korunmayabilir.

Kentsel dönüşümde herkes aynı metrekareyi mi alır?

Hayır. Metrekare dağılımı genellikle tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.

Belediye kayıtlarında kat izni yoksa ne olur?

Çatı katı bağımsız bölüm statüsünü kaybedebilir ve malik yalnızca arsa payı oranında hak sahibi olabilir.

Bağımsız bölümün fiili kullanım alanı büyükse arsa payı artırılabilir mi?

Hayır. Yargıtay’a göre bir bağımsız bölüm malikinin fiilen kullandığı alanın tapuda kayıtlı arsa payından fazla olması tek başına arsa payının artırılması için yeterli değildir. Kat mülkiyeti veya paylı mülkiyet rejiminde arsa payı tapu kayıtlarına göre belirlenir ve geçmiş kullanım, fiili büyüklük veya kullanım alışkanlıkları arsa payının değiştirilmesi için kazanılmış hak oluşturmaz.

Yıllarca daha fazla metrekare kullanmak arsa payı hakkı doğurur mu?

Hayır. Uzun süre daha büyük alan kullanılmış olması, vergi ödenmesi veya fiili kullanımın diğer maliklerden fazla olması arsa payının değiştirilmesini gerektirmez. Yargıtay, kullanım biçiminin değil tapu kayıtlarının esas olduğunu açıkça vurgulamaktadır.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra eski kullanım alanına göre yeni projede pay talep edilebilir mi?

Hayır. Riskli yapı yıkılmış olsa bile yeni yapılacak binada paylaşım, tapudaki arsa payı oranlarına göre yapılır. Önceki yapıdaki fiili kullanım alanı veya mimari projedeki farklı metrekareler, arsa payının yeniden belirlenmesi için hukuki dayanak oluşturmaz.

Mimari proje veya bilirkişi tespiti tapu kaydına üstün müdür?

Hayır. Yargıtay kararına göre mimari proje, keşif veya kullanım alanı tespitleri tapu sicilindeki arsa payı kaydını değiştirmez. Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet yapısını belirleyen temel hukuki belgedir ve aksi ancak kanunda öngörülen özel durumlarda mümkündür.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra fiilen daha büyük alan kullanan malik arsa payının artırılmasını isteyebilir mi?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/4788 E., 2025/9964 K. sayılı kararına konu olayda davacı, maliki olduğu bağımsız bölümün yıllarca diğer maliklerden daha fazla metrekare ile kullanıldığını, mimari proje ve yapılan tespitlerde de kullanım alanının tapudaki arsa payına göre daha büyük olduğunun ortaya çıktığını, riskli yapı kararı sonrası binanın yıkılmasıyla yeni yapılacak projede bu fiili kullanım farkının dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek arsa payının düzeltilmesini talep etmiştir. Ancak mahkemeler ve Yargıtay, taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olması ve kat irtifakının tapuya şerh edilmiş bulunması karşısında, bağımsız bölümün fiili kullanım alanının tapudaki arsa payından fazla olmasının arsa payının artırılması veya diğer maliklerin paylarının azaltılması için hukuki dayanak oluşturmayacağını kabul etmiştir. Yargıtay, tapu kayıtları ile belirlenen arsa payı düzeninin fiili kullanım veya metrekare farklılığı gerekçesiyle değiştirilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır.

Çatı katı bağımsız bölümlerin arsa payı diğer dairelerle eşit olmak zorunda mıdır? (Çatı katı arsa payı nasıl belirlenir?)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olayda, binada tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olmasına rağmen özellikle çatı katı dairenin konumu ve fiziki özelliklerinin diğer dairelerden farklı olduğu ileri sürülerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talep edilmiştir. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde çatı katı bağımsız bölümün ön ve arka teras kullanımı bulunması, kiremit çatı korumasının olmaması nedeniyle iklim koşullarından daha fazla etkilenmesi ve ulaşım zorlukları gibi özelliklerinin bağımsız bölüm değerini etkileyebilecek unsurlar olduğu değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini, çatı katı gibi konum ve kullanım özellikleri farklı olan bağımsız bölümlerin değerinin bu unsurlar göz önüne alınarak değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Buna göre çatı katı bağımsız bölümlere diğer dairelerle otomatik olarak eşit arsa payı verilmesi zorunlu olmayıp, konum, kullanım, iklim etkisi, ulaşım ve fiziki özellikler gibi değer belirleyici faktörler dikkate alınarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesi mümkün olabilir.

Çatı ortak alanının kullanımına veya satışına ilişkin paydaşlar kararı tüm maliklerin katılımı olmadan geçerli olur mu?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2024/4692 E., 2025/813 K. sayılı kararına konu olayda paydaşlar arasında yapılan toplantıda çatı ortak alanının ortak alan olarak kalması ve depo olarak değerlendirilmesine ilişkin karar alınmış, Bölge Adliye Mahkemesi bu kararın oybirliği ile alındığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, toplantı tutanağında tüm maliklerin toplantıya katılmadığını ve kararın oybirliği ile alınmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle paydaşların tamamının katılımı ve oybirliği şartı gerçekleşmeden alınan kararın geçerli kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.

Kat mülkiyeti kurulmuş binada sonradan eklenen çatı veya bodrum alanları bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilebilir mi?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/8757 E., 2018/599 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, imar affı kapsamında çatı ve bodrum katlarda sonradan oluşturulan alanların mesken nitelikli bağımsız bölüm olarak kabul edilip tapuda adlarına tescilini talep etmiştir. Ancak Yargıtay, ana taşınmazda dava konusu değişikliklerin yapıldığı tarihte kat mülkiyetinin zaten kurulmuş olduğunu, bu nedenle imar affına ilişkin düzenlemelerin uygulanamayacağını belirtmiştir. Ayrıca bilirkişi raporuna göre bu alanların bağımsız bölüm olarak kullanılmaya elverişli ve tamamlanmış nitelikte olmadığı tespit edildiğinden Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölüm sayılmaları mümkün görülmemiştir. Bu nedenle diğer kat maliklerinin rızası olmadan bu alanların bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmadığı kabul edilerek davanın reddine ilişkin karar onanmıştır.

Ana gayrimenkule sonradan eklenen kaçak veya ilave bağımsız bölümler için mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2023/3779 E., 2023/9193 K. sayılı kararına konu olayda davacılar, projeye sonradan eklenen ve kat mülkiyetine tabi olmayan ara kat ve çatı katı bağımsız bölümler için arsa paylarının yeniden dağıtılarak kat mülkiyeti kurulmasını ve bu bölümlerin tapuya tescilini talep etmiştir. Ancak davalı malik, kendi bağımsız bölümünün arsa payının azaltılmasına muvafakat etmediğini belirtmiştir. Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı kararla mümkün olduğunu, kat maliklerinin bu yönde mahkeme kararıyla zorlanamayacağını vurgulamıştır. Bu nedenle diğer kat malikinin rızası bulunmadan arsa paylarının değiştirilmesi veya ilave bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulması mümkün görülmemiş, davanın reddine ilişkin karar hukuka uygun bulunarak onanmıştır.

Kentsel dönüşüm sonrası bazı dairelerin metrekareleri artıp bazılarının azalırsa zarar gören malik tazminat isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararına konu olayda eski bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılmış, ancak yeni projede bazı bağımsız bölümlerin yüzölçümü artarken davacıların dairelerinin metrekareleri küçülmüştür. Bilirkişi incelemesi ile davacıların kullanım alanının azaldığı ve diğer bazı maliklerin kullanım alanının arttığı tespit edilmiştir. Yargıtay, bu durumun bağımsız bölümler arasında açık bir değer ve kullanım dengesizliği oluşturması halinde, metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin sebepsiz zenginleşmiş sayılabileceğini ve zarar gören maliklere tazminat ödemekle yükümlü olabileceklerini kabul etmiştir. Bu nedenle davacıların zararlarının diğer maliklerden hisseleri oranında tahsiline karar verilmesi hukuka uygun bulunmuştur.

Kentsel dönüşüm projesine katılmış veya yeni binanın yapılmasına izin vermiş olmak sonradan dava açmaya engel midir?

Somut olayda davacılar binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasına karşı çıkmamış ve yeni binanın yapılmasına fiilen izin vermiş olmalarına rağmen, yeni projede dairelerinin küçültülmesi nedeniyle dava açmıştır. Yargıtay’a göre maliklerin dönüşüm sürecine katılması veya yeni binanın yapılmasına rıza göstermesi, sonradan ortaya çıkan metrekare kaybı veya değer dengesizliği nedeniyle dava açmalarına engel değildir. Malikler, proje uygulanması sonucunda ortaya çıkan kullanım alanı farklılıklarının sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu ileri sürerek zararlarının giderilmesini talep edebilirler.

İmar affı veya yapı kullanma izni alınmış olması tek başına tapu tescil hakkı sağlar mı?

Hayır, imar affından yararlanılması veya yapı kullanma izni alınması tek başına bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı ve tapuya tescil talep etme hakkı doğurmaz; tapu tescili için ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatta öngörülen hukuki ve teknik şartların (bağımsız bölümün hukuken geçerli ve mevcut olması, kat mülkiyetine uygunluk, gerekli belgelerin tamamlanması gibi) gerçekleşmesi gerekir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2024 tarihli kararında, davacı imar affı kapsamında yapı kullanma izni almış olsa da tescil davası devam ederken ana yapının yıkılması nedeniyle bağımsız bölümün hukuki varlığının ortadan kalktığı ve bu nedenle tescil talebinin konusuz kaldığı kabul edilmiş, böylece imar affı veya kullanım izninin tek başına tapu hakkı sağlamaz.

İmar planı veya plan notları çatı katının emsal dışında kullanılmasına izin verebilir mi?

Hayır, imar planı veya plan notları ile çatı katı kullanımına ilişkin düzenleme yapılabilse de bu düzenlemeler üst mevzuata aykırı olamaz. Danıştay 6. Daire kararına göre, emsal hesabı ve yapılaşma esasları yönetmeliklerle belirlenir ve imar planı ile değiştirilemez. Bu nedenle çatı katının emsal dışı sayılması, bağımsız bölüm haline getirilmesi veya kullanım alanının genişletilmesi gibi düzenlemeler ancak ilgili imar mevzuatına uygun olduğu ölçüde geçerlidir; plan notları yönetmeliğe aykırı şekilde hak yaratamaz.

Çatı katının bağımsız bölüm olarak kullanılmasına yönelik plan değişiklikleri hukuka uygun mudur?

Çatı katına ilişkin plan değişiklikleri kural olarak mümkündür; ancak bu değişikliklerin şehircilik ilkelerine, plan bütünlüğüne ve kamu yararına dayanması gerekir. Danıştay kararında, yapılaşma yoğunluğunu artıran veya çatı alanlarını kullanım alanına dönüştüren düzenlemelerin teknik ve nesnel gerekçelere dayanması, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmaması ve planlama sistematiği içinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aksi halde yalnızca bireysel menfaat sağlayan veya plan bütünlüğünü bozan düzenlemeler hukuka aykırı sayılabilir.

Pourquoi un soutien d’avocat expert est-il nécessaire dans le processus de transformation urbaine ?

Les litiges concernant les combles impliquent des processus techniques qui relèvent non seulement du droit de la propriété, mais aussi du droit de l’urbanisme, du droit foncier et de la législation sur la transformation urbaine. Une mauvaise gestion du processus peut entraîner la perte totale du droit à une section indépendante.

Un soutien juridique spécialisé est particulièrement crucial pour les questions suivantes :

la réalisation d’une analyse de la part de terrain

l’examen des registres de projets municipaux

la protection du statut de section indépendante

les procédures d’opposition à la répartition des mètres carrés

les actions en indemnisation et en équilibrage

l’annulation des décisions des copropriétaires

la mise en œuvre de procédures juridiques préventives avant la perte de droits

Une intervention juridique précoce peut prévenir des pertes de propriété difficiles à réparer.