Guide actualisé à la lumière de l’article 20 de la loi sur la copropriété et des décisions de la Cour de cassation (2026)**
Peut-on faire une distinction entre petits et grands appartements ? La quote-part foncière est-elle obligatoire ?
Dans les immeubles soumis au régime de la copropriété, les espaces tels que la porte d’entrée principale, le toit, l’isolation thermique (bardage), l’ascenseur sont considérés comme des parties communes. Conformément à l’article 20 de la loi n° 634 sur la copropriété, sauf disposition contraire expressément stipulée dans le règlement de copropriété, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de réparation et de rénovation de ces parties communes proportionnellement à leurs quotes-parts foncières.
La jurisprudence constante de la Cour de cassation considère comme illégales les répartitions de dépenses effectuées selon des méthodes telles que la taille des appartements, le métrage carré, la distinction entre petits et grands appartements ou la répartition égale, en l’absence de disposition expresse dans le règlement de copropriété.
1. Cadre juridique général et article 20 de la loi sur la copropriété
Conformément à l’article 20 de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), sauf accord contraire entre les copropriétaires (une disposition contraire dans le règlement de copropriété), les copropriétaires sont tenus de participer aux frais d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation de toutes les parties communes de l’immeuble principal au prorata de leur quote-part de terrain (Cour de Cassation 18e Ch. Civ.-2013/20273 20e Ch. Civ.-2019/2968 K). Conformément à l’article 4 de la loi, les « portes d’entrée générales » sont considérées comme des parties communes (Conseil d’État 10e Ch.-2017/549 K). Par conséquent, le remplacement ou la réparation de la porte d’entrée principale d’un bâtiment est une dépense de partie commune.
2. Principes de Répartition des Dépenses Communes et Obligation de la Quote-part de Terrain
Les décisions de la Cour de Cassation soulignent de manière constante que le critère fondamental pour la répartition des dépenses relatives aux parties communes est la quote-part de terrain :
Frais de la Porte d’Entrée Principale : La 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/4168) a stipulé que, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété, les frais de rénovation des parties communes telles que la porte d’entrée principale doivent être payés au prorata de la quote-part de terrain, et qu’une répartition égale entre les logements ou une distinction entre les commerces/appartements est illégale. De même, la 18e Chambre Civile (2011/8903) a statué que la participation aux dépenses engagées pour la porte d’entrée doit être proportionnelle à la quote-part de terrain.
Distinction par taille d’appartement et mètre carré : Les décisions de l’assemblée des copropriétaires visant à répartir les dépenses « en fonction des m² de la façade extérieure » ou « en fonction de la taille de l’appartement » ne sont pas légales. La 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2018/2036 a annulé la décision de répartir les coûts d’isolation thermique en fonction des m² de la façade extérieure des appartements. De même, la 20e Chambre Civile (2017/5547 a jugé erroné de calculer le coût total en le divisant par le nombre d’appartements, sans tenir compte de la quote-part foncière.
Jurisprudence similaire : Les travaux tels que le remplacement de toiture, l’isolation thermique et la rénovation d’ascenseur sont considérés comme des « entretiens et réparations obligatoires », et il est stipulé que tous les copropriétaires doivent y participer au prorata de leur quote-part foncière (20. HD-2017/4433 , 20. HD-2017/3748)
3. Caractère contraignant du règlement de copropriété et exceptions
En matière de répartition des charges communes, le règlement de copropriété peut primer sur la règle générale de l’article 20 du Code de la Propriété par Étages (KMK).
Si le règlement de copropriété stipule clairement que les dépenses seront réparties « en fonction du nombre de pièces » (18. HD-2015/7020 ) ou « à parts égales » (20. HD-2017/3587 ), cette disposition s’applique.
Cependant, si le règlement de copropriété ne contient pas une telle disposition ou s’il a adopté le principe de la « quote-part foncière », l’assemblée des copropriétaires ne peut pas déterminer une méthode de répartition différente (telle qu’une distinction entre petits et grands appartements) sans modifier ce règlement (sans obtenir une majorité des quatre cinquièmes) (20. HD-2017/4526 , 18. HD-2013/15247
4. Évaluation de la situation actuelle
Dans le cas de l’incident en question, le fait que les dépenses de toiture et d’isolation thermique des années précédentes aient été payées au prorata de la quote-part foncière indique que le plan de gestion a probablement adopté le principe de la quote-part foncière ou que l’article 20 de la loi sur la copropriété (KMK) a été appliqué. La répartition fixée par la direction pour le remplacement de la porte d’entrée principale, à savoir « petit appartement 2200 TL, grand appartement 2400 TL », semble contraire au ratio de la quote-part foncière (1100 TL). La 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2019/2648) a considéré la non-application du calcul des charges et dépenses au prorata de la quote-part foncière comme un motif d’annulation.
5. Sources Secondaires et Contexte Supplémentaire
Les décisions considérées comme des sources secondaires attirent l’attention sur les points suivants dans ce type de litiges :
Modification du Plan de Gestion : Pour modifier la méthode de répartition des charges dans le plan de gestion, un vote des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires est requis. Les décisions prises sans cette majorité sont invalides (20. HD-2019/2658 20. HD-2017/4460
Débat sur le Taux de Bénéfice/Utilisation : Bien que l’article 42 de la loi sur la copropriété (KMK) énonce le principe que « ceux qui bénéficient des innovations et des ajouts doivent payer en fonction de leur taux de bénéfice/utilisation », la règle générale dans les zones utilisées en commun par tous les propriétaires, comme la porte d’entrée principale, est interprétée en fonction de la quote-part foncière (5. HD-1981/231 , 20. HD-2019/4235
Voie de Recours : Contre les décisions de répartition des charges contraires au plan de gestion ou à la loi, les copropriétaires ont le droit d’intenter une action en annulation devant le Tribunal de Paix Civil (18. HD-2012/9381
Résultat : À la lumière des décisions judiciaires présentées ; sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété, il n’est pas légal de répartir le coût de remplacement de la porte d’entrée principale de l’immeuble en distinguant les petits et grands appartements. Il est essentiel que les dépenses soient collectées au prorata des quotes-parts foncières (comme vous l’avez mentionné, 1100 TL) conformément à l’article 20 de la loi sur la copropriété.
Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payı yerine metrekare esas alınabilir mi?
Hayır. Kat malikleri kurulu, yönetim planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk sağlanmadan) arsa payı dışındaki bir paylaşım yöntemini tek başına belirleyemez. Aksi yöndeki kararlar iptale tabidir.
Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?
Les erreurs les plus fréquentes dans les litiges de copropriété sont les suivantes :
Détermination des charges et dépenses sans examen du règlement de copropriété,
Application illégale des décisions de l’assemblée des copropriétaires,
Imputation des dépenses selon des critères arbitraires (m², type d’appartement, répartition égale) au lieu des quotes-parts foncières,
Perte de droits due à l’absence d’ouverture d’une action en annulation dans les délais. De telles erreurs peuvent entraîner l’endettement illégal des copropriétaires, l’impossibilité de récupérer les sommes versées et des procédures judiciaires prolongées. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, en matière de copropriété et de droit des immeubles/résidences, offre :
L’analyse juridique du règlement de copropriété,
L’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires,
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