دليل محدث على ضوء المادة 20 من قانون ملكية الشقق وقرارات محكمة الاستئناف العليا (2026)**

هل يمكن التمييز بين الشقق الصغيرة والكبيرة؟ هل حصة الأرض إلزامية؟

في المباني الخاضعة لنظام ملكية الشقق، تعتبر مناطق مثل الباب الرئيسي للمدخل، والسقف، والعزل الحراري، والمصعد، أماكن مشتركة. وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الشقق رقم 634، وما لم ينص مخطط الإدارة صراحةً على خلاف ذلك، فإنه يتعين على جميع مالكي الشقق المساهمة في تكاليف صيانة وإصلاح وتجديد هذه الأماكن المشتركة بنسبة حصصهم في الأرض.

تعتبر السوابق القضائية المستقرة لمحكمة الاستئناف العليا أن تقسيم المصاريف الذي يتم بطرق مثل حجم الشقة، والمتر المربع، والتمييز بين الشقق الصغيرة والكبيرة، أو التقسيم المتساوي، غير قانوني إذا لم يكن هناك نص صريح في خطة الإدارة.

1. الإطار القانوني العام والمادة 20 من قانون ملكية الشقق

 وفقًا للمادة 20 من قانون الملكية المشتركة رقم 634 (KMK)، وما لم يكن هناك اتفاق آخر بين مالكي الوحدات (حكم مخالف في خطة الإدارة)، فإنهم ملزمون بالمساهمة في نفقات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح جميع الأماكن المشتركة في العقار الرئيسي بنسبة حصصهم من الأرض (المحكمة العليا الدائرة 18-2013/20273 الدائرة 20-2019/2968 K. وفقًا للمادة 4 من القانون، تعتبر “أبواب المداخل العامة” من بين الأماكن المشتركة (مجلس الدولة الدائرة 10-2017/549 K. وبالتالي، فإن تجديد أو إصلاح باب المدخل الرئيسي للمبنى هو نفقة مكان مشترك.

2. مبادئ تقاسم المصاريف المشتركة وضرورة حصة الأرض

 تؤكد قرارات المحكمة العليا باستمرار أن المعيار الأساسي في تقاسم النفقات المتعلقة بالأماكن المشتركة هو حصة الأرض:

مصاريف باب المدخل الرئيسي: ذكرت المحكمة العليا، الدائرة المدنية 20 (2017/4168  أنه إذا لم يكن هناك ترتيب مخالف في خطة الإدارة، يجب أن تدفع نفقات تجديد الأماكن المشتركة مثل باب المدخل الرئيسي بنسبة حصة الأرض، وذكرت أن التقسيم المتساوي بين المساكن أو التمييز بين المتاجر/الشقق يتعارض مع القانون. وبالمثل، قضت الدائرة المدنية 18 (2011/8903  بأن المشاركة في النفقات المتكبدة على باب المدخل يجب أن تكون بنسبة حصة الأرض.

تمييز حجم الشقة والمتر المربع: لا تُعتبر قرارات مجلس ملاك الوحدات المتعلقة بتقسيم النفقات “وفقًا لمساحة الواجهة الخارجية بالمتر المربع” أو “وفقًا لحجم الشقة” قانونية. لقد ألغت الدائرة 20 القانونية في محكمة النقض (2018/2036) قرار تقسيم نفقات العزل الحراري وفقًا لمساحة الواجهة الخارجية للشقق. كما وجدت الدائرة 20 القانونية (2017/5547) أن حساب التكلفة الإجمالية بتقسيمها على عدد الشقق دون النظر إلى حصة الأرض أمر خاطئ.

تطبيقات مماثلة: تُعتبر عمليات مثل تغيير السقف والعزل الحراري وتجديد المصعد ضمن نطاق “الصيانة والإصلاح الإلزامية”، ويُذكر أنه يجب على جميع ملاك الوحدات المشاركة في هذه النفقات بنسبة حصتهم من الأرض (20. HD-2017/4433 , 20. HD-2017/3748).

3. إلزامية خطة الإدارة والاستثناءات

في تقسيم النفقات المشتركة، يمكن لخطة الإدارة أن تتجاوز القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 20 من قانون ملكية الوحدات (KMK).

إذا نصت خطة الإدارة بوضوح على أن النفقات ستُقسّم “وفقًا لعدد الغرف” (18. HD-2015/7020) أو “بالتساوي” (20. HD-2017/3587)، فسيتم تطبيق هذا الحكم.

ولكن إذا لم يوجد مثل هذا الحكم في خطة الإدارة أو إذا اعتمدت الخطة مبدأ “حصة الأرض”، فلا يمكن لمجلس ملاك الوحدات تحديد طريقة تقسيم مختلفة (مثل التمييز بين الشقق الصغيرة/الكبيرة) دون تعديل هذه الخطة (دون تحقيق أغلبية أربعة أخماس) (20. HD-2017/4526 , 18. HD-2013/15247).

4. تقييم الوضع الحالي

في الواقعة موضوع السؤال، يُظهر أن نفقات السقف والعزل الحراري للسنوات الماضية قد تم سدادها بنسبة حصة الأرض، مما يشير إلى أن خطة الإدارة ربما تبنت مبدأ حصة الأرض أو أن المادة 20 من قانون ملكية الشقق (KMK) قد طبقت. يبدو أن التوزيع الذي حددته الإدارة لتغيير باب المدخل الرئيسي على شكل “شقة صغيرة 2200 ليرة تركية، شقة كبيرة 2400 ليرة تركية” يتعارض مع نسبة حصة الأرض (1100 ليرة تركية). وقد اعتبرت الدائرة العشرون للقانون بالمحكمة العليا (2019/2648 ) أن عدم احتساب الرسوم والنفقات بنسبة حصة الأرض سببًا للإلغاء.

5. المصادر الثانوية والسياق الإضافي

تسترعي القرارات ذات الطبيعة الثانوية الانتباه إلى النقاط التالية في مثل هذه النزاعات:

تغيير خطة الإدارة: يشترط الحصول على أربعة أخماس (4/5) أصوات جميع مالكي الشقق لتغيير طريقة تقاسم النفقات في خطة الإدارة. القرارات المتخذة دون تحقيق هذه الأغلبية باطلة (20. HD-2019/2658 20. HD-2017/4460 

نقاش نسبة الاستفادة: على الرغم من وجود مبدأ “قيام المستفيدين من التجديدات والإضافات بالدفع وفقًا لنسبة استفادتهم” ضمن نطاق المادة 42 من قانون ملكية الشقق (KMK)، إلا أنه في المناطق المشتركة التي يستخدمها جميع المالكين مثل باب المدخل الرئيسي، يتم تفسير القاعدة العامة بالتركيز على حصة الأرض (5. HD-1981/231 , 20. HD-2019/4235 

طريق التقاضي: يحق لمالكي الشقق رفع دعوى إبطال أمام محكمة الصلح المدنية ضد قرارات تقاسم النفقات التي تتعارض مع خطة الإدارة أو القانون (18. HD-2012/9381

الخلاصة: في ضوء الأحكام القضائية المقدمة؛ إذا لم يكن هناك حكم مخالف في خطة الإدارة، فإن تقسيم تكلفة تغيير باب المدخل الرئيسي للمبنى على أساس التمييز بين الشقق الصغيرة والكبيرة ليس قانونيًا. من الضروري تحصيل المصاريف وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الطوابق، بنسبة حصة الأرض (1100 ليرة تركية كما ذكرت).

Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payı yerine metrekare esas alınabilir mi?

Hayır. Kat malikleri kurulu, yönetim planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk sağlanmadan) arsa payı dışındaki bir paylaşım yöntemini tek başına belirleyemez. Aksi yöndeki kararlar iptale tabidir.

لماذا الدعم القانوني من محامٍ متخصص ضروري؟

الأخطاء الأكثر شيوعًا في النزاعات الناشئة عن ملكية الطوابق هي:

تحديد رسوم الصيانة والمصاريف دون مراجعة خطة الإدارة،

تطبيق قرارات مجلس مالكي الطوابق بشكل مخالف للقانون،

احتساب المصاريف بمعايير عشوائية (م²، نوع الشقة، تقسيم متساوٍ) بدلاً من حصة الأرض،

فقدان الحقوق بسبب عدم رفع دعوى الإلغاء في غضون المدة المحددة. يمكن أن تؤدي هذه الأخطاء إلى إثقال كاهل مالكي الطوابق بديون غير قانونية، وعدم استرداد المبالغ المدفوعة، وعمليات تقاضي طويلة. يقدم مكتب المحاماة 2M Hukuk، فيما يتعلق بقانون ملكية الطوابق والشقق والمجمعات؛

التحليل القانوني لخطة الإدارة،

إلغاء قرارات مجلس مالكي الطوابق،

وقف احتساب رسوم الصيانة والمصاريف المشتركة الخاطئة،

وفيما يتعلق بتنفيذ إجراءات الدعاوى والاعتراضات أمام محكمة الصلح المدنية، يقدم لعملائه دعمًا قانونيًا وقائيًا وموجهًا نحو النتائج.