Актуальное руководство (2026)** в свете статьи 20 Закона о кондоминиуме и решений Верховного суда

Можно ли делать различие между маленькими и большими квартирами? Обязательна ли доля земли?

В зданиях, подлежащих кондоминиуму, такие места, как главная входная дверь, крыша, утепление фасада, лифт, являются общими зонами. В соответствии со статьей 20 Закона № 634 о кондоминиуме, если в плане управления прямо не указано иное, все владельцы квартир обязаны участвовать в расходах на содержание, ремонт и обновление этих общих мест пропорционально своим долям земли.

Последовательная судебная практика Верховного суда считает распределение расходов, производимое методами, такими как размер квартиры, площадь в квадратных метрах, разделение на маленькие и большие квартиры или равное распределение, незаконным, если в плане управления нет прямого положения.

1. Общие правовые рамки и Закон о кондоминиуме, Статья 20

 В соответствии со статьей 20 Закона № 634 о кондоминиумах (KMK), если между собственниками не существует иного соглашения (положения об обратном в плане управления), они обязаны участвовать в расходах по обслуживанию, защите, укреплению и ремонту всех общих частей основного недвижимого имущества в размере своей доли земли (Верховный суд, 18-й гражданский отдел — 2013/20273, 20-й гражданский отдел — 2019/2968 K). В соответствии со статьей 4 Закона, «общие входные двери» считаются общими местами (Госсовет, 10-я палата — 2017/549 K). Следовательно, замена или ремонт главной входной двери здания является расходом на общее имущество.

2. Принципы распределения общих расходов и обязательность доли земли

 Решения Верховного суда последовательно подчеркивают, что основным критерием при распределении расходов, связанных с общими местами, является доля земли:

Расходы на главную входную дверь: 20-й гражданский отдел Верховного суда (2017/4168) заявил, что если в плане управления нет иного положения, расходы на обновление общих мест, таких как главная входная дверь, должны оплачиваться пропорционально доле земли, и что равное разделение между жилыми помещениями или различие между магазином/квартирой является незаконным. Аналогично, 18-й гражданский отдел (2011/8903) постановил, что участие в расходах на входную дверь должно быть пропорционально доле земли.

Разделение по площади квартиры и квадратным метрам: Решения собрания владельцев квартир о распределении расходов «по площади наружного фасада в м²» или «по размеру квартиры» не являются законными. 20-я Палата по гражданским делам Верховного Суда (2018/2036 отменила решение о распределении расходов на утепление в соответствии с площадью наружного фасада квартир в м². Кроме того, 20-я ГП (2017/5547 ) признала ошибочным расчет общей стоимости путем деления на количество квартир независимо от доли земельного участка.

Примеры из практики: Такие работы, как замена кровли, утепление и модернизация лифта, считаются «обязательным техническим обслуживанием и ремонтом», и указывается, что все владельцы квартир должны участвовать в этих расходах пропорционально их доле земельного участка (20. ГП-2017/4433 , 20. ГП-2017/3748 

3. Обязательная сила Плана управления и исключения 

При распределении общих расходов план управления может иметь преимущество перед общим правилом, изложенным в статье 20 Закона о кондоминиумах.

Если в плане управления четко указано, что расходы будут распределяться «в зависимости от количества комнат» (18. ГП-2015/7020 ) или «в равных долях» (20. ГП-2017/3587 ), то применяется это положение.

Однако, если в плане управления нет такого положения или план основывается на принципе «доли земельного участка», собрание владельцев квартир не может установить иной порядок распределения (например, разделение на маленькие/большие квартиры) без изменения этого плана (без обеспечения большинства в четыре пятых) (20. ГП-2017/4526 , 18. ГП-2013/15247

4. Оценка текущей ситуации 

В случае, о котором идет речь в вопросе, тот факт, что расходы на крышу и утепление в прошлые годы оплачивались пропорционально доле участка, указывает на то, что план управления, вероятно, принял принцип доли участка или что применялась статья 20 Закона о кондоминиумах (KMK). Распределение, установленное управлением для замены главной входной двери, в виде «маленькая квартира 2200 TL, большая квартира 2400 TL», противоречит доле участка (1100 TL). 20-я Гражданская палата Верховного суда (2019/2648 ) сочла причиной отмены решение о нерасчете взносов и расходов пропорционально доле участка.

5. Вторичные источники и дополнительный контекст

 Решения, являющиеся вторичными источниками, обращают внимание на следующие моменты в подобных спорах:

Изменение Плана управления: Для изменения метода распределения расходов в плане управления требуется четыре пятых (4/5) голосов всех собственников квартир. Решения, принятые без обеспечения такого большинства, недействительны (20. HD-2019/2658 20. HD-2017/4460 

Обсуждение коэффициента использования: Хотя в рамках статьи 42 Закона о кондоминиумах (KMK) существует принцип «оплаты теми, кто пользуется новшествами и дополнениями, в соответствии с их коэффициентом использования», в областях общего пользования всех собственников, таких как главная входная дверь, общее правило интерпретируется с акцентом на долю участка (5. HD-1981/231 , 20. HD-2019/4235 

Судебный путь: Собственники квартир имеют право подать иск об отмене в Мировой гражданский суд против решений о распределении расходов, которые противоречат плану управления или закону (18. HD-2012/9381

Вывод: В свете представленных судебных решений; если в плане управления нет противоположного положения, распределять расходы на замену главной входной двери здания с делением на маленькие и большие квартиры незаконно. Расходы, согласно статье 20 Закона о кондоминиумах, должны взиматься пропорционально доле земельного участка (как вы указали, в размере 1100 TL).

Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payı yerine metrekare esas alınabilir mi?

Hayır. Kat malikleri kurulu, yönetim planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk sağlanmadan) arsa payı dışındaki bir paylaşım yöntemini tek başına belirleyemez. Aksi yöndeki kararlar iptale tabidir.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Наиболее частые ошибки, допускаемые в спорах, возникающих из кондоминиума, следующие:

Без изучения плана управления определение взносов и расходов,

Применение решений совета домовладельцев вопреки закону,

Начисление расходов произвольными критериями (м², тип квартиры, равное распределение) вместо доли земельного участка,

Потеря прав из-за неподачи иска об отмене в установленный срок. Такие ошибки могут привести к незаконному начислению долгов совладельцам, невозможности возврата уплаченных сумм и длительным судебным процессам. Адвокатское бюро 2M Hukuk в отношении кондоминиумов и права многоквартирных домов/жилых комплексов;

Правовой анализ плана управления,

Отмена решений совета домовладельцев,

Приостановка ошибочных начислений взносов и общих расходов,

по вопросам ведения судебных и апелляционных процессов в Мировом гражданском суде, предоставляет своим клиентам превентивную и ориентированную на результат юридическую поддержку.