Assemblée Générale Irrégulière, Délais Préfix, Mesure Conservatoire, Demande de Suspension et Désignation d’un Administrateur Provisoire
1. Type d’Action en Justice et Tribunal Compétent
La procédure judiciaire à intenter contre les irrégularités (modalités de convocation, constitution du bureau de l’assemblée, invalidité des procurations, etc.) survenues lors de l’assemblée générale des copropriétaires d’un ensemble immobilier est une action en « Annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires » conformément à l’article 33 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK). Conformément à l’article additionnel 1 de la KMK, tout litige découlant de l’application de cette loi est résolu devant les tribunaux de paix civils. Par conséquent, une demande d’annulation de l’élection des représentants d’îlot/parcelle doit être soumise au tribunal de paix civil du lieu où se trouve l’immeuble.
2. Qualité pour Agir et Délais Préfix
Conformément à l’article 33 de la KMK, les droits et délais pour intenter une action sont les suivants :
Participants à la réunion : Tout copropriétaire qui a participé à la réunion du conseil, mais a voté contre la décision prise et a fait enregistrer cette opposition au procès-verbal (ayant fait inscrire une opinion dissidente), peut intenter une action en justice dans un délai d’un mois à compter de la date de la décision. Les propriétaires qui ont participé à la réunion mais n’ont pas voté contre ou dont l’opposition n’a pas été mentionnée dans le procès-verbal n’ont pas le droit d’intenter une action en justice (Cour de cassation, 18e Chambre civile, 2014/13512 E.).
Non-participants à la réunion : Tout copropriétaire n’ayant pas participé à la réunion peut intenter une action en annulation dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la décision, et en tout état de cause, dans un délai de six mois à compter de la date de la décision.
Cas de nullité absolue ou d’inexistence : Dans les cas où les décisions sont considérées comme nulles et non avenues ou viciées de nullité absolue (par exemple, violation de dispositions impératives), la condition de délai n’est pas requise (Cour de cassation, 20e Chambre civile, 2017/10382 E. ). Cependant, la Cour de cassation considère généralement les irrégularités de convocation comme des cas annulables plutôt que de nullité absolue, et les soumet à la condition de délai.
3. Exemples de motifs d’annulation et d’irrégularités de procédure
Procédure de convocation : Il est impératif de convoquer tous les copropriétaires au moins 15 jours à l’avance pour les réunions extraordinaires. Le non-respect de cette règle entraîne l’annulation des décisions pour ce seul motif (Cour de cassation, 20e Chambre civile, 2019/334 E. ).
Validité des procurations : Le tribunal doit examiner minutieusement si les procurations des votants par procuration sont conformes à la procédure. Voter avec des procurations qui ne représentent pas tous les copropriétaires de parties indépendantes ou qui ne sont pas dûment présentées est un motif d’annulation (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2017/10382 E.).
Conseil de la présidence et élections : Les irrégularités dans la constitution du conseil de la présidence et les erreurs de quorum (majorité en nombre et en quote-part foncière) lors des élections doivent être constatées par le tribunal, après expertise.
4. Demande de mesure conservatoire et de suspension
Conjointement à l’action en annulation des décisions de l’assemblée générale, la suspension provisoire de l’application des décisions prises (par exemple, les pouvoirs de la direction élue) peut être demandée. Dans les décisions judiciaires, ces demandes sont présentées sous l’appellation de « suspension de l’exécution » ou de « mesure conservatoire ». Les tribunaux peuvent suspendre l’application des décisions lorsque la condition de « preuve prima facie » est remplie (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2017/930 E.). Cependant, les demandes de mesures conservatoires sont rejetées en l’absence de preuves concrètes ou lorsqu’un préjudice difficilement réparable ne peut être prouvé.
5. Nomination d’un administrateur judiciaire et répétition des élections
Nomination d’un administrateur judiciaire/gérant : Conformément à l’article 34 de la loi sur la copropriété (KMK), si les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur la gestion de l’immeuble ou à nommer un gérant, un gérant (en qualité d’administrateur judiciaire) peut être nommé par le tribunal. En prévision de la possibilité d’un vide de gestion pendant le déroulement de l’action en annulation, la nomination d’un « gérant provisoire/administrateur judiciaire » peut être demandée (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2017/4875 E.).
Renouvellement de l’élection : Le tribunal ne procède pas directement à l’élection ; mais lorsqu’il annule l’élection du gestionnaire, il peut nommer un gestionnaire provisoire jusqu’à ce qu’une nouvelle administration soit élue, ou désigner un représentant pour convoquer une assemblée générale extraordinaire (Cour de cassation, 20e Chambre civile, 2017/3417 E.).
6. Qualité de défendeur (Partie défenderesse)
L’action en annulation peut être intentée contre le gestionnaire élu pour représenter les copropriétaires, ou contre tous les copropriétaires ayant voté en faveur de la décision. La Cour de cassation estime que le fait de diriger l’action uniquement contre le gestionnaire est suffisant pour assurer la constitution de la partie (Cour de cassation, 18e Chambre civile, 2014/3773 E.).
7. Sources secondaires et évaluations analogiques
Bien que les points suivants ne soient pas des décisions directes de copropriété, ils ont été considérés comme des sources secondaires pour des processus similaires :
Conditions de la mesure conservatoire : Dans les sources secondaires, pour la suspension des décisions de l’assemblée générale, une preuve concrète est requise qu’un changement survenant dans la situation actuelle rendrait l’exercice du droit difficile (Cour d’appel régionale d’Izmir, 11e Chambre civile, 2024/1014 E. )
Conclusion : En tant que copropriétaire, pour l’annulation des élections irrégulières de l’assemblée générale et des représentants, vous pouvez intenter une action devant le tribunal de paix dans un délai d’un mois (délai de forclusion) ; dans cette action, vous pouvez demander la suspension des décisions et la nomination d’un gestionnaire/curateur par le tribunal afin d’éviter un vide de gestion. Si le tribunal constate l’irrégularité, il annulera l’élection et mettra en œuvre la procédure légale (nouvelle élection ou nomination). Une proposition d’article.
Kat malikleri kurulu kararının iptali için hangi dava açılır?
Toplu yapı veya site genel kurulunda alınan usulsüz kararlara karşı açılacak dava, Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasıdır. Bu dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Genel kurula katıldım ama muhalefet şerhi koymadım, dava açabilir miyim?
Hayır. Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi için karara açıkça karşı oy kullanması ve muhalefetini tutanağa yazdırması zorunludur. Muhalefet şerhi yoksa dava hakkı da yoktur.
Toplantıya katılmadıysam iptal davası açma sürem nedir?
Toplantıya katılmayan kat maliklerinin süresi:
Kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay,
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde dava reddedilir.
Genel kurul kararları dava süresince durdurulabilir mi?
Evet. İptal davası ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek; yönetici seçimi, temsilci ataması veya alınan kararların uygulanması geçici olarak durdurulabilir. Ancak bunun için yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar somut delillerle ortaya konulmalıdır.
Yönetici seçimi iptal edilirse site yönetimsiz mi kalır?
Hayır. Mahkeme, yönetim boşluğu oluşmaması için geçici yönetici (kayyum) atayabilir veya olağanüstü genel kurul yapılmasını sağlamak üzere temsilci görevlendirebilir.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
L’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires est l’un des types de litiges où le plus d’erreurs de procédure sont commises en pratique et qui entraînent des conséquences irréparables en raison des délais de forclusion. Ces procès ne se limitent pas à « intenter une action en justice » ; ils nécessitent un contrôle juridique et l’établissement d’une stratégie adéquate dès le début du processus de réunion.
Les principales difficultés rencontrées dans les litiges de copropriété sont les suivantes :
La fin du procès au moindre retard en raison des délais de forclusion (1 mois / 6 mois)
L’adhésion absolue aux règles de procédure (convocation, ordre du jour, quorum, formation du bureau)
La mauvaise conception de la technique de preuve et d’établissement des faits
La présentation des demandes de suspension provisoire et de désignation d’un curateur sur une base juridique erronée
L’évaluation erronée de savoir si les erreurs de convocation, de procuration ou d’élection sont une « nullité » ou une « annulabilité ». C’est pourquoi les litiges concernant les décisions de l’assemblée des copropriétaires ne peuvent être traités avec une pratique judiciaire standard.
Les erreurs les plus fréquentes en pratique comprennent : le manquement au délai d’un mois, la non-inscription de l’avis de dissidence au procès-verbal de la réunion, la désignation d’un adversaire incorrect, la demande de mesure provisoire sans preuve concrète, la mauvaise évaluation des conséquences juridiques des erreurs dans l’élection du président de séance, l’utilisation des procurations et le décompte des voix. Ces erreurs entraînent souvent le rejet de l’affaire sans examen au fond et suppriment toute possibilité de contrôle des copropriétaires sur la gestion.
Pas seulement un procès, mais des conseils juridiques préventifs
Dans le droit de la copropriété, la solution la plus juste et durable réside dans les mesures juridiques préventives prises avant l’apparition du litige. Pour cette raison, le soutien d’un avocat expert est crucial non seulement après l’ouverture d’un procès, mais aussi avant l’assemblée générale, pendant la réunion et au stade de la prise de décisions. Toute réunion non menée conformément aux procédures prépare le terrain pour de futures actions en annulation et des crises de gestion.
Les principaux domaines de service nécessitant une expertise dans ce cadre sont : le conseil en gestion de site, le conseil pour les assemblées générales des copropriétaires, la préparation des procédures de convocation des assemblées générales ordinaires et extraordinaires conformément à la loi sur la copropriété, la méthode d’élection du président de séance et l’assurance de la validité juridique des procès-verbaux de réunion. De plus, l’examen juridique des procurations, l’élaboration de points à l’ordre du jour de manière à ne pas entraîner d’annulation, et la réalisation correcte des calculs de quorum et de vote lors des élections des gérants et des commissaires aux comptes comptent également parmi les questions techniques nécessitant un soutien juridique professionnel.
Grâce à la fourniture de ces services avant et pendant la réunion, il est possible d’éviter dans une large mesure les actions en annulation des décisions du conseil des copropriétaires qui pourraient être intentées ultérieurement, les longs procès et les problèmes de gestion sérieux.
Expertise axée sur Istanbul – Rive Anatolienne
À Istanbul en général, et plus particulièrement à Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal, Maltepe et sur la Rive Anatolienne ; les litiges de gestion de sites et d’immeubles, les actions en annulation d’assemblées générales de copropriétaires, les litiges relatifs aux élections de représentants et de gérants, ainsi que les demandes de suspension conservatoire et de nomination d’un administrateur judiciaire sont des problèmes juridiques fréquemment rencontrés dans la pratique.
Dans ce type de litiges, pour les copropriétaires et les syndicats de copropriété recherchant un avocat en droit de la copropriété à Tuzla, un avocat à Tuzla, un avocat à Istanbul ou un avocat spécialiste du droit de la copropriété, il est crucial de collaborer avec un cabinet d’avocats qui suit de près à la fois la pratique des tribunaux locaux et la jurisprudence de la Cour de cassation (Yargıtay) pour assurer le bon déroulement du processus.
Un processus juridique sécurisé avec le Cabinet d’avocats 2M Hukuk
Dans ce cadre, le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui possède une expérience dans de nombreux domaines de litige techniques et procéduraux, notamment le droit de la copropriété, offre à ses clients un soutien juridique complet concernant le conseil en gestion de copropriété, le conseil pour les assemblées générales de copropriétaires, l’annulation des décisions d’assemblée générale, la suspension provisoire et la nomination d’un administrateur judiciaire.
Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, dans les régions de Tuzla, Pendik, Kurtköy, Kartal et sur la rive anatolienne d’Istanbul, protège les droits et les intérêts de ses clients grâce à des conseils préventifs avant l’apparition des litiges, et à un suivi de dossier efficace, rapide et axé sur les résultats au stade du litige.
