Неправомерное Общее Собрание, Пресекательные Сроки, Обеспечительная Мера, Требование о Приостановлении и Назначение Попечителя

1. Вид Иска и Компетентный Суд 

Иск, который будет подан против нарушений, имевших место на общем собрании собственников жилья в комплексном здании (процедура созыва, формирование президиума, недействительность доверенностей и т.д.), согласно статье 33 Закона о кондоминиумах (КМК) № 634, является иском «Об отмене решения совета собственников» . Согласно Приложению 1 статьи КМК, все споры, возникающие из применения этого закона, разрешаются в судах по гражданским делам низшей инстанции. Следовательно, с требованием об отмене выборов представителей острова/участка следует обратиться в Суд по гражданским делам низшей инстанции по месту нахождения недвижимости.

2. Право на подачу заявления и Пресекательные Сроки

 Согласно статье 33 КМК, права на подачу иска и сроки его подачи следующие:

Участники собрания: Каждый домовладелец, который участвовал в собрании совета, но проголосовал против принятого решения и зафиксировал это в протоколе (заявивший особое мнение) , может подать иск в течение одного месяца , начиная с даты решения. Собственники, которые участвовали в собрании, но не проголосовали против или чье особое мнение не было указано в протоколе, не имеют права подавать иск (Кассационный суд 18-й гражданской коллегии, 2014/13512 E.).

Неучаствующие в собрании: Каждый домовладелец, не участвовавший в собрании, может подать иск об аннулировании, начиная с момента, когда он узнал о решении, в течение одного месяца , и в любом случае, начиная с даты решения, в течение шести месяцев .

Случаи ничтожности и абсолютной недействительности: В случаях, когда решения являются ничтожными или абсолютно недействительными (например, противоречат императивным нормам), требование о сроке не применяется (Кассационный суд 20-й гражданской коллегии, 2017/10382 E. ). Однако Кассационный суд обычно рассматривает нарушения процедуры вызова, как ситуации, подлежащие отмене, а не абсолютной недействительности, и, таким образом, применяет к ним требование срока.

3. Примеры причин отмены и процессуальных нарушений 

Процедура вызова: Для внеочередных собраний является императивным правилом оповещать всех домовладельцев не менее чем за 15 дней. Несоблюдение этого правила влечет за собой отмену решений исключительно по этой причине (Кассационный суд 20-й гражданской коллегии, 2019/334 E. ).

Действительность доверенностей: Суд должен тщательно проверить, соответствуют ли доверенности лиц, голосующих по доверенности, установленной процедуре. Голосование по доверенностям, которые не представляют всех акционеров независимого раздела или не были представлены в соответствии с процедурой, является основанием для отмены (Верховный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/10382 Е.).

Президиум и выборы: Ненадлежащее формирование президиума и ошибки в кворуме (большинство по числу и доле земельного участка) на выборах должны быть установлены судом путем проведения экспертизы.

4. Требование о предварительном судебном запрете и приостановлении

Наряду с иском об отмене решений общего собрания, может быть запрошено временное приостановление исполнения принятых решений (например, полномочий избранного руководства). В судебных решениях видно, что эти требования выдвигаются под названием «приостановление исполнения» или «предварительный судебный запрет». Суды могут приостановить исполнение решений при наличии условия «приблизительного доказывания» (Верховный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/930 Е.). Однако в случаях, когда не представлены конкретные доказательства или не доказан трудновосполнимый ущерб, ходатайства о принятии обеспечительных мер отклоняются.

5. Назначение попечителя и повторные выборы

Назначение попечителя/управляющего: В соответствии со статьей 34 Закона о кондоминиумах, если собственники квартир не могут договориться об управлении основной недвижимостью или не могут собраться и назначить управляющего, суд может назначить управляющего (в качестве попечителя). Ввиду вероятности возникновения управленческого вакуума во время рассмотрения дела об отмене, может быть запрошено назначение «временного управляющего/попечителя» (Верховный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/4875 Е.).

Возобновление выборов: Суд не проводит выборы напрямую; однако, если он аннулирует выборы управляющего, он может назначить временного управляющего до избрания нового управления или поручить представителю созвать внеочередное общее собрание (20-й Гражданский отдел Верховного суда, 2017/3417 №).

6. Сторона судебного процесса (Ответчик)

Иск об аннулировании может быть подан как против управляющего, избранного в качестве представителя собственников квартир, так и против всех собственников квартир, проголосовавших за решение. Верховный суд считает, что предъявление иска только управляющему достаточно для обеспечения процессуальной правоспособности сторон (18-й Гражданский отдел Верховного суда, 2014/3773 №).

7. Вторичные источники и аналогичные рассуждения

Хотя следующие положения не являются прямыми решениями о кондоминиумах, они были рассмотрены в качестве вторичных источников для аналогичных процессов:

Условия обеспечительной меры: Во вторичных источниках для приостановления решений общего собрания требуется конкретное доказательство того, что изменение, которое может произойти в текущей ситуации, затруднит получение права (11-й Гражданский отдел Апелляционного суда Измира, 2024/1014 № )

Вывод: Как собственник квартиры, вы можете подать иск об аннулировании ненадлежащим образом проведенных выборов общего собрания и представителя в Суд по гражданским делам мирового судьи в течение одномесячного пресекательного срока; в этом иске вы можете потребовать приостановления решений и назначения судом управляющего/попечителя во избежание управленческого вакуума. Если суд установит неправомерность, он аннулирует выборы и запустит законный процесс (новые выборы или назначение). Предложение статьи.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için hangi dava açılır?

Toplu yapı veya site genel kurulunda alınan usulsüz kararlara karşı açılacak dava, Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasıdır. Bu dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Genel kurula katıldım ama muhalefet şerhi koymadım, dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi için karara açıkça karşı oy kullanması ve muhalefetini tutanağa yazdırması zorunludur. Muhalefet şerhi yoksa dava hakkı da yoktur.

Toplantıya katılmadıysam iptal davası açma sürem nedir?

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin süresi:
Kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay,
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde dava reddedilir.

Genel kurul kararları dava süresince durdurulabilir mi?

Evet. İptal davası ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek; yönetici seçimi, temsilci ataması veya alınan kararların uygulanması geçici olarak durdurulabilir. Ancak bunun için yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Yönetici seçimi iptal edilirse site yönetimsiz mi kalır?

Hayır. Mahkeme, yönetim boşluğu oluşmaması için geçici yönetici (kayyum) atayabilir veya olağanüstü genel kurul yapılmasını sağlamak üzere temsilci görevlendirebilir.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Отмена решений совета собственников квартир — это один из видов судебных дел, в которых на практике чаще всего допускаются процессуальные ошибки, и которые влекут за собой необратимые последствия из-за пресекательных сроков. Эти дела требуют не просто «подачи иска», а правового надзора и выработки правильной стратегии с самого начала процесса собрания.

Основные трудности, с которыми сталкиваются в спорах о кондоминиумах, заключаются в следующем:

Пресекательные сроки (1 месяц / 6 месяцев), из-за которых малейшая задержка приводит к прекращению дела

Абсолютное соблюдение процессуальных правил (приглашение, повестка дня, кворум, формирование президиума)

Неправильное построение техники сбора доказательств и доказывания

Выдвижение требований о временном приостановлении и назначении попечителя на неверном правовом основании

Неправильная оценка того, являются ли ошибки в приглашении, доверенности или выборе «ничтожными» или «оспоримыми». По этой причине иски, касающиеся решений совета собственников квартир, не могут рассматриваться в рамках стандартной судебной практики.

Самые распространенные ошибки на практике: пропуск 1-месячного срока, невнесение особого мнения в протокол собрания, предъявление претензий не тому лицу или лицам, подача ходатайства о принятии обеспечительных мер без конкретных доказательств, неправильная оценка юридических последствий ошибок при выборе председателя собрания, использовании доверенностей и подсчете голосов. Эти ошибки часто приводят к отклонению иска без рассмотрения по существу и лишают собственников всех возможностей контроля над управлением.

Не только судебный процесс, но и превентивное юридическое консультирование

В праве собственности на квартиры наиболее правильным и долгосрочным решением являются превентивные юридические меры, принимаемые до возникновения спора. Поэтому поддержка квалифицированного юриста имеет критическое значение не только после подачи иска, но и до общего собрания, во время собрания и на этапе принятия решений. Каждое собрание, проведенное не по правилам, подготавливает почву для будущих исков об отмене и управленческих кризисов.

В этом контексте основные области услуг, требующие специализации: консультации по управлению комплексом, консультации по проведению общего собрания собственников, подготовка процедур созыва очередных и внеочередных общих собраний в соответствии с Законом о кондоминиумах, метод избрания председателя собрания и обеспечение юридической действительности протоколов собраний. Кроме того, юридическая проверка доверенностей, формирование пунктов повестки дня таким образом, чтобы они не приводили к отмене, а также правильный подсчет кворума и голосов при выборах управляющего и ревизора также входят в число технических вопросов, требующих профессиональной юридической поддержки.

Благодаря предоставлению этих услуг до и во время собрания можно в значительной степени предотвратить иски об отмене решений совета собственников, которые могут быть поданы впоследствии, длительные судебные разбирательства и серьезные проблемы с управлением.

Стамбул – Специализация, ориентированная на Анатолийскую сторону

По всему Стамбулу, особенно в Тузле, Пендике, Курткёе, Картале, Мальтепе и на Анатолийской стороне; споры по управлению жилыми комплексами и многоквартирными домами, иски об отмене общего собрания собственников, разногласия, касающиеся выборов представителей и управляющих, а также требования о временной приостановке и назначении доверительного собственника являются юридическими проблемами, часто встречающимися на практике.

В спорах такого рода работа с юридической фирмой, которая внимательно отслеживает как практику местных судов, так и прецеденты Кассационного суда, играет решающую роль в здоровом ведении процесса для собственников помещений и администраций жилых комплексов, ищущих адвоката по вопросам собственности в Тузле, адвоката в Тузле, адвоката в Стамбуле или адвоката-эксперта по Закону о кондоминиуме.

Безопасный юридический процесс с юридической фирмой 2M Hukuk

В этом контексте юридическая фирма 2M Hukuk, имеющая опыт во многих технических и процедурных областях судебных дел, включая прежде всего право кондоминиума, предлагает своим клиентам комплексную юридическую поддержку по вопросам консультации по управлению жилым комплексом, консультации по проведению общих собраний собственников помещений, отмены решений общего собрания, превентивного приостановления и назначения доверительного управляющего.

Юридическая фирма 2M Hukuk на всей территории Тузлы, Пендика, Курткёя, Картала и Анатолийской стороны Стамбула обеспечивает права и интересы своих клиентов, предоставляя профилактические консультации до возникновения спора, а на стадии судебного разбирательства — эффективное, быстрое и ориентированное на результат ведение дел.