الجمعية العمومية غير القانونية، المواعيد المسقطة للحق، التدبير الاحترازي، طلب الوقف وتعيين القيم

1. نوع الدعوى والمحكمة المختصة 

الدعوى التي سترفع ضد المخالفات التي حدثت في اجتماع الجمعية العمومية لأصحاب العقارات في المباني المشتركة (مثل طريقة الدعوة، تشكيل الهيئة الرئاسية، بطلان التوكيلات، إلخ.)، وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية الوحدات السكنية رقم 634 (KMK)، هي دعوى “إلغاء قرار مجلس أصحاب الوحدات السكنية” . وفقًا للمادة 1 المضافة من قانون ملكية الوحدات السكنية، تُحل جميع النزاعات الناشئة عن تطبيق هذا القانون في محاكم الصلح المدنية. وبالتالي، يجب تقديم طلب إلغاء انتخاب ممثلي الجزيرة/القطعة في محكمة الصلح المدنية الواقعة في مكان العقار.

2. أهلية التقديم والمواعيد المسقطة للحق

 وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية الوحدات السكنية، تكون حقوق ومواعيد رفع الدعوى على النحو التالي:

الحاضرون في الاجتماع: كل مالك وحدة عقارية حضر اجتماع المجلس لكنه صوت ضد القرار المتخذ وسجل ذلك في المحضر (سجل اعتراضه)، يمكنه رفع دعوى قضائية بدءًا من تاريخ القرار خلال شهر واحد. المالكون الذين حضروا الاجتماع ولم يصوتوا بالرفض أو لم يُذكر اعتراضهم في المحضر، ليس لديهم الحق في رفع دعوى قضائية (المحكمة العليا الدائرة الثامنة عشرة، 2014/13512 E.).

غير الحاضرين في الاجتماع: يمكن لكل مالك وحدة عقارية لم يحضر الاجتماع، بدءًا من تاريخ علمه بالقرار، خلال شهر واحد، وعلى أي حال، بدءًا من تاريخ القرار، رفع دعوى إبطال خلال ستة أشهر.

حالات البطلان المطلق والانعدام: في الحالات التي تكون فيها القرارات باطلة أو منعدمة بطلاناً مطلقاً (مثل مخالفة الأحكام الإلزامية)، لا يشترط وجود مهلة زمنية (المحكمة العليا الدائرة العشرون، 2017/10382 E.). ومع ذلك، فإن المحكمة العليا عادةً ما تعتبر حالات مثل مخالفة إجراءات الدعوة ليست بطلاناً مطلقاً، بل قابلة للإلغاء، وبالتالي تخضعها لشرط المدة الزمنية.

3. أسباب الإلغاء النموذجية ومخالفات الإجراءات

إجراءات الدعوة: إن توجيه الدعوة لجميع مالكي الوحدات العقارية قبل 15 يومًا على الأقل للاجتماعات الاستثنائية هو قاعدة إلزامية. عدم الامتثال لهذه القاعدة يستلزم إلغاء القرارات لهذا السبب وحده (المحكمة العليا الدائرة العشرون، 2019/334 E.).

صحة التوكيلات: يجب على المحكمة فحص التوكيلات التي يستخدمها المصوتون بالوكالة بعناية للتأكد من مطابقتها للإجراءات القانونية. يعتبر التصويت بتوكيلات لا تمثل جميع مالكي الأجزاء المستقلة أو لم يتم تقديمها بشكل صحيح سببًا للإلغاء (الدائرة 20 للمحكمة العليا، 2017/10382 E.).

مجلس الهيئة والانتخابات: يجب على المحكمة تحديد الأخطاء المتعلقة بعدم تشكيل مجلس الهيئة بشكل صحيح، وأخطاء النصاب في الانتخابات (أغلبية العدد وحصة الأرض) من خلال إجراء فحص من قبل خبير.

4. طلب الإجراء الاحتياطي ووقف التنفيذ

بالتزامن مع دعوى إلغاء قرارات الجمعية العامة، يمكن طلب وقف تنفيذ القرارات المتخذة (مثل صلاحيات الإدارة المنتخبة) كإجراء احترازي. يتضح في الأحكام القضائية أن هذه الطلبات تُقدم تحت اسم “وقف التنفيذ” أو “الإجراء الاحتياطي”. يمكن للمحاكم وقف تنفيذ القرارات في حال تحقق شرط “الإثبات التقريبي” (الدائرة 20 للمحكمة العليا، 2017/930 E.). ولكن، تُرفض طلبات الإجراء الاحتياطي في الحالات التي لا يتم فيها تقديم دليل ملموس أو إثبات ضرر يصعب تعويضه.

5. تعيين قيّم وإعادة الانتخابات

تعيين قيّم/مدير: وفقًا للمادة 34 من قانون الملكية العقارية (KMK)، إذا لم يتمكن مالكو الوحدات من الاتفاق على إدارة العقار الرئيسي أو لم يتمكنوا من الاجتماع وتعيين مدير، فيمكن للمحكمة تعيين مدير (بصفة قيّم). بناءً على احتمال حدوث فراغ إداري أثناء سير دعوى الإلغاء، يمكن طلب تعيين “مدير/قيّم مؤقت” (الدائرة 20 للمحكمة العليا، 2017/4875 E.).

تجديد الانتخاب: المحكمة لا تجري انتخابات مباشرة؛ ولكن عندما تلغي انتخاب المدير، يمكنها تعيين مدير مؤقت حتى يتم انتخاب إدارة جديدة أو تكليف ممثل للدعوة إلى اجتماع جمعية عمومية استثنائي (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 20، 2017/3417 أسس).

6. الخصومة (الطرف المدعى عليه)

يمكن رفع دعوى الإلغاء ضد المدير المنتخب ممثلاً لأصحاب الشقق، كما يمكن رفعها ضد جميع أصحاب الشقق الذين شاركوا في القرار بأصواتهم الإيجابية. ترى محكمة الاستئناف العليا أن توجيه الخصومة للمدير وحده يكفي لتشكيل الأطراف (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 18، 2014/3773 أسس).

7. المصادر الثانوية والتقييمات القياسية

على الرغم من أن النقاط التالية ليست قرارات ملكية مشتركة مباشرة، فقد تم اعتبارها مصادر ثانوية لعمليات مماثلة:

شروط التدبير الاحترازي: في المصادر الثانوية، لإيقاف قرارات الجمعية العمومية، يُطلب دليل ملموس على أن التغيير الذي قد يطرأ في الوضع الحالي سيصعّب الحصول على الحق. (محكمة الاستئناف الإقليمية بإزمير، الدائرة 11، 2024/1014 أسس)

الخلاصة: بصفتك مالك شقة، لإلغاء انتخابات الجمعية العمومية والممثل التي أُجريت بشكل غير قانوني، يمكنك رفع دعوى في محكمة الصلح المدنية خلال مهلة شهر واحدة تسقط الحق؛ في هذه الدعوى، يمكنك طلب وقف القرارات وتعيين مدير/قيّم من قبل المحكمة لتجنب حدوث فراغ إداري. إذا اكتشفت المحكمة المخالفة، فستلغي الانتخابات وتُفعّل الإجراء القانوني (انتخاب جديد أو تعيين). اقتراح لـمقال.

Kat malikleri kurulu kararının iptali için hangi dava açılır?

Toplu yapı veya site genel kurulunda alınan usulsüz kararlara karşı açılacak dava, Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasıdır. Bu dava, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Genel kurula katıldım ama muhalefet şerhi koymadım, dava açabilir miyim?

Hayır. Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi için karara açıkça karşı oy kullanması ve muhalefetini tutanağa yazdırması zorunludur. Muhalefet şerhi yoksa dava hakkı da yoktur.

Toplantıya katılmadıysam iptal davası açma sürem nedir?

Toplantıya katılmayan kat maliklerinin süresi:
Kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay,
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 aydır.
Bu süreler hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde dava reddedilir.

Genel kurul kararları dava süresince durdurulabilir mi?

Evet. İptal davası ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek; yönetici seçimi, temsilci ataması veya alınan kararların uygulanması geçici olarak durdurulabilir. Ancak bunun için yaklaşık ispat ve telafisi güç zarar somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Yönetici seçimi iptal edilirse site yönetimsiz mi kalır?

Hayır. Mahkeme, yönetim boşluğu oluşmaması için geçici yönetici (kayyum) atayabilir veya olağanüstü genel kurul yapılmasını sağlamak üzere temsilci görevlendirebilir.

لماذا الحاجة لدعم محامٍ خبير؟

يُعد إلغاء قرارات مجلس ملاك العقار أحد أنواع الدعاوى التي تُرتكب فيها معظم الأخطاء الإجرائية في الممارسة العملية وتؤدي إلى نتائج يستحيل تداركها بسبب مواعيد السقوط. هذه الدعاوى لا تقتصر على “رفع دعوى” فقط؛ بل تتطلب إشرافًا قانونيًا ووضع استراتيجية صحيحة منذ بداية عملية الاجتماع.

الصعوبات الأساسية التي تُواجه في نزاعات ملكية الطوابق (الشقق) هي:

مواعيد السقوط (شهر / 6 أشهر) التي تؤدي أصغر تأخير إلى إنهاء الدعوى.

الالتزام المطلق بالقواعد الإجرائية (الدعوة، جدول الأعمال، النصاب، تشكيل الهيئة).

عدم التصميم الصحيح لتقنية الدليل والإثبات.

تقديم طلبات الوقف المؤقت وتعيين قيّم على أساس قانوني خاطئ.

التقييم الخاطئ لأخطاء الدعوة أو الوكالة أو الانتخابات ما إذا كانت “معدومة” أم “قابلة للإبطال”. لذلك، لا يمكن إدارة الدعاوى المتعلقة بقرارات مجلس ملاك العقار بالممارسة القضائية المعيارية.

الأخطاء الأكثر شيوعًا في التطبيق، تفويت المدة الزمنية البالغة شهر واحد، عدم تدوين مذكرة الاعتراض في محضر الاجتماع، توجيه الخصومة إلى شخص أو أشخاص خاطئين، تقديم طلب الإجراء الاحترازي بدون دليل ملموس، التقييم الخاطئ للنتائج القانونية للأخطاء في انتخاب رئاسة الجلسة، واستخدام الوكالات، وعد الأصوات، تؤدي هذه الأخطاء غالبًا إلى رفض الدعوى قبل الدخول في جوهرها، وتزيل جميع إمكانيات ملاك الوحدات في الرقابة على الإدارة.

ليس مجرد دعوى قضائية، بل استشارات قانونية وقائية

في قانون ملكية الوحدات، الحل الأصح والأكثر ديمومة هو الإجراءات القانونية الوقائية المتخذة قبل نشوء النزاع. لهذا السبب، لا يقتصر دعم المحامي المتخصص على ما بعد رفع الدعوى فحسب؛ بل يحمل أهمية حاسمة أيضًا قبل اجتماع الجمعية العمومية، وأثناء الاجتماع، وفي مرحلة اتخاذ القرارات. كل اجتماع لا يُعقد وفقًا للإجراءات، يمهد الطريق لدعاوى الإلغاء والأزمات الإدارية في المستقبل.

مجالات الخدمة الرئيسية التي تتطلب الخبرة في هذا النطاق هي؛ الاستشارات لإدارة المجمعات السكنية، استشارات اجتماعات الجمعية العمومية للملاك، إعداد إجراءات الدعوة للجمعيات العمومية العادية وغير العادية بما يتوافق مع قانون ملكية الطوابق، وطريقة اختيار رئيس الاجتماع وضمان الصلاحية القانونية لمحاضر الاجتماعات. بالإضافة إلى ذلك، المراجعة القانونية للتوكيلات، وصياغة بنود جدول الأعمال بطريقة لا تؤدي إلى الإلغاء، والحساب الصحيح للنصاب القانوني والأصوات في انتخابات المديرين والمراقبين، هي أيضًا من بين المسائل الفنية التي تتطلب دعمًا قانونيًا متخصصًا.

بفضل تقديم هذه الخدمات قبل الاجتماع وأثناءه، يمكن إلى حد كبير منع دعاوى إلغاء قرارات مجلس الملاك التي قد تُرفع لاحقًا، والمحاكمات الطويلة، والمشكلات الإدارية الخطيرة.

إسطنبول – تخصص يركز على الجانب الآسيوي

في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في مناطق توزلا، بنديك، كورتكوي، كارتال، مالتيبي والجانب الآسيوي؛ تعد النزاعات المتعلقة بإدارة المجمعات السكنية والمباني، دعاوى إلغاء قرارات الجمعية العمومية للملاك، والنزاعات المتعلقة بانتخابات الممثلين والمديرين، وطلبات الوقف الاحتياطي وتعيين الحارس القضائي، من المشاكل القانونية الشائعة في الممارسة العملية.

في مثل هذه النزاعات؛ بالنسبة لملاك الطوابق وإدارات المواقع الذين يبحثون عن؛ محامي ملكية الطوابق في توزلا، محامي توزلا، محامي إسطنبول أو محامي متخصص في قانون ملكية الطوابق، فإن العمل مع مكتب محاماة يتابع عن كثب كلاً من تطبيق المحاكم المحلية و قرارات محكمة النقض يلعب دوراً حاسماً في سير العملية بشكل سليم.

عملية قانونية آمنة مع مكتب 2M للمحاماة

في هذا السياق، يقدم مكتب 2M للمحاماة، الذي يمتلك خبرة في العديد من المجالات القضائية التقنية والإجرائية، ولا سيما في قانون ملكية الطوابق؛ دعماً قانونياً شاملاً لعملائه في مسائل استشارات إدارة المواقع، و استشارات اجتماعات الجمعية العمومية لملاك الطوابق، و إلغاء قرارات الجمعية العمومية، و الإيقاف الاحترازي و تعيين وصي (حارس قضائي).

يضمن مكتب 2M للمحاماة، في عموم توزلا، بنديك، كورتكوي، كارتال والجانب الآسيوي من إسطنبول؛ حقوق ومصالح موكليه من خلال الاستشارات الوقائية قبل نشوء النزاعات، وفي مرحلة الدعوى، من خلال متابعة دعاوى فعالة وسريعة وموجهة نحو النتائج.