1. Conditions Préalables à la Procédure d’Expulsion pour Défaut de Paiement
La procédure d’exécution et d’expulsion initiée pour non-paiement du loyer est soumise à certaines conditions préalables conformément aux dispositions de la Loi sur l’Exécution Forcée et la Faillite (İİK) et du Code Turc des Obligations (TBK). Dans les décisions de la Cour de cassation, ces conditions sont énumérées comme suit :
L’existence d’une créance de loyer fondée sur un contrat de bail valide,
La demande d’exécution présentée au bureau d’exécution (Formulaire 1) doit explicitement inclure la demande d' »expulsion » en plus de la saisie,
La signification au débiteur/locataire d’un ordre de paiement « Formulaire 13 » demandant la saisie et l’expulsion,
L’octroi au débiteur du délai de paiement légal (période de préavis) à compter de la signification de l’ordre de paiement,
Le non-paiement de la dette dans le délai de paiement légal ou l’absence d’opposition à l’exécution / la levée de l’opposition.
2. Délais Légaux Applicables
Dans la procédure d’expulsion, les délais sont de nature préclusive et sont pris en compte d’office (automatiquement) par les tribunaux :
Délais de Paiement (Délai de Préavis) : Conformément à l’article 315 du Code Turc des Obligations (TBK), les délais minimaux à accorder au locataire avec l’ordre de paiement sont les suivants :
Pour les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts : 30 jours,
Pour les baux à ferme (produits) : 60 jours,
Dans les autres relations de bail : 10 jours.
Délai d’Opposition : Le locataire peut faire opposition à l’exécution dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordre de paiement.
Délai pour intenter une action en expulsion (délai de 6 mois) : Conformément à l’article 269/a de la LPF ; si le débiteur ne s’oppose pas et ne paie pas sa dette dans le délai de paiement légal (30 ou 60 jours), le créancier doit demander l’expulsion au tribunal d’exécution dans les 6 mois suivant l’expiration de ce délai. Ce délai de 6 mois est préclusif.
Délai d’attente avant d’intenter une action : Pour qu’une action en expulsion puisse être intentée, il faut absolument attendre l’expiration du délai de paiement de 30 jours (ou du délai légal applicable). Les actions en expulsion intentées avant l’expiration de ce délai sont rejetées au motif que la condition de défaillance n’est pas remplie.
3. Procédure en cas d’opposition et en cas de caractère définitif sans opposition
En cas de non-opposition : Si le débiteur ne s’oppose pas dans les 7 jours et ne paie pas dans le délai de 30 jours, la procédure devient définitive. Le créancier, dans les 6 mois suivant l’expiration du délai de 30 jours, saisit le tribunal d’exécution pour obtenir une décision d’expulsion.
En cas d’opposition : Si le débiteur s’oppose à la procédure, le créancier demande au tribunal d’exécution la « mainlevée de l’opposition et l’expulsion ». Dans ce cas également, pour qu’une décision d’expulsion puisse être rendue, il est impératif que le délai de paiement de 30 jours soit écoulé et que la dette n’ait pas été payée.
Notification de l’ordre de paiement : Pour que la procédure d’expulsion et les délais commencent à courir, il est impératif que l’ordre de paiement soit dûment notifié au locataire. Les délais ne courent pas et la défaillance ne se produit pas si l’ordre de paiement n’a pas pu être notifié au locataire.
4. Expulsion en raison de l’expiration du bail (articles 272-274 de la LPF)
Dans les immeubles loués par contrat écrit, la procédure d’expulsion initiée en raison de l’expiration du bail est soumise à des délais différents :
Délai de suivi : Le bailleur doit engager une procédure d’expulsion en s’adressant au bureau d’exécution dans un délai d’1 mois à compter de l’expiration du contrat de bail. Ce délai est préclusif.
Opposition et expulsion : Le locataire peut faire opposition dans un délai de 7 jours à compter de la notification de l’ordre d’expulsion. Si aucune opposition n’est faite, la procédure devient définitive et le locataire doit libérer le bien immobilier dans un délai de 15 jours.
Expulsion forcée : Si le locataire ne libère pas le bien dans les 15 jours, il sera expulsé de force du bien par le bureau d’exécution à la demande du bailleur. Dans cette procédure, s’il n’y a pas d’opposition, il n’est pas nécessaire d’obtenir une décision d’expulsion séparée du tribunal d’exécution.
5. Points critiques soulignés dans les décisions judiciaires
Actions en justice prématurées : La Cour de Cassation souligne de manière constante que les actions en expulsion intentées avant l’expiration du délai légal de paiement de 30 jours (par exemple, 15-20 jours après la notification) doivent être rejetées au motif que le défaut de paiement n’a pas été constaté.
Prescription : Les demandes d’expulsion déposées après l’expiration du délai préclusif de 6 mois sont rejetées, même si le débiteur n’a pas fait opposition.
Contenu de l’ordre de paiement : L’absence de mention claire des délais légaux (30 jours, etc.) ou leur mention erronée (par exemple, donner 7 jours au lieu de 30 jours) dans l’ordre de paiement rend l’ordre de paiement invalide et aucune décision d’expulsion ne peut être rendue sur la base de cet ordre. Une suggestion d’article.
Kira ödenmezse kiracı ne zaman tahliye edilebilir?
Kira bedelinin ödenmemesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için icra yoluyla haciz ve tahliye talepli ödeme emri gönderilmesi, bu ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresinin tanınması ve bu süre içinde borcun ödenmemesi gerekir. 30 gün dolmadan açılan tahliye davaları, Yargıtay uygulamasına göre temerrüt oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası için 6 aylık süre ne zaman başlar?
İcra takibine konu ödeme emrinde yer alan 30 günlük yasal ödeme süresinin sona erdiği tarihten itibaren başlar. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse, alacaklı 30 günün bitimini takip eden tarihten itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması halinde tahliye talebi reddedilir.
Ödeme emrinde 30 gün yerine 7 gün yazarsa tahliye mümkün olur mu?
Hayır. Ödeme emrinde TBK 315’e uygun şekilde 30 günlük yasal sürenin açıkça belirtilmesi zorunludur. Sürenin eksik ya da yanlış gösterilmesi (örneğin 30 gün yerine 7 gün yazılması), ödeme emrini geçersiz hale getirir. Bu durumda, bu ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.
Cabinet d’avocats 2M Hukuk – Expulsion Locative
Comment expulser un locataire à Istanbul si le loyer n’est pas payé ?
À Istanbul, en cas de non-paiement du loyer, l’expulsion est effectuée par voie d’exécution forcée. Un ordre de paiement demandant la saisie et l’expulsion est envoyé au locataire, et un délai légal de paiement de 30 jours lui est accordé. Si le paiement n’est pas effectué dans ce délai, il est nécessaire de demander l’expulsion au tribunal d’exécution forcée dans les 6 mois suivant l’expiration du délai. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk gère ce processus de manière professionnelle du début à la fin dans toute la région d’Istanbul.
Quand une action en expulsion pour défaut de paiement peut-elle être intentée à Tuzla ?
Pour intenter une action en expulsion pour défaut de paiement à Tuzla, il est impératif que le délai de paiement de 30 jours soit écoulé. Les actions intentées avant l’expiration de ce délai sont rejetées comme actions intentées prématurément, conformément à la pratique de la Cour de cassation. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk suit le processus dans les litiges locatifs à Tuzla sans commettre d’erreur de délai.
Quelle est l’erreur la plus fréquente lors d’une expulsion par voie d’exécution forcée à Gebze ?
L’erreur la plus fréquente lors d’une expulsion par voie d’exécution forcée à Gebze est de manquer le délai de forclusion de 6 mois. Si l’expulsion n’est pas demandée dans les 6 mois suivant la fin du délai de paiement, la demande d’expulsion sera rejetée, même si le locataire n’a pas fait d’objection. De plus, une indication erronée du délai de 30 jours dans l’ordre de paiement rend le processus d’expulsion entièrement invalide. Pour éviter ce type d’erreurs, le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre un soutien spécialisé.
Comment un locataire dont le bail est expiré peut-il être expulsé par voie d’exécution forcée à Istanbul ?
Pour les biens immobiliers faisant l’objet d’un contrat de location écrit, à l’expiration de la durée du bail, le bailleur doit saisir l’office d’exécution dans un délai d’un mois. Ce délai est préfix. Si le locataire ne s’y oppose pas, le bien immobilier est expulsé de force dans les 15 jours. Il n’est pas nécessaire d’engager une action en justice séparée durant ce processus. À Istanbul, Tuzla et Gebze, ces procédures sont menées rapidement par le cabinet d’avocats 2M Hukuk.
Pourquoi est-il important de travailler avec un avocat durant le processus d’expulsion ?
Commettre une petite erreur de délai ou de procédure dans les affaires d’expulsion peut entraîner le rejet total de l’affaire. En particulier, les délais préfix tels que 30 jours – 6 mois – 1 mois sont pris en compte d’office par le tribunal. À Istanbul, Tuzla et Gebze, le soutien d’un avocat expert dans les processus d’expulsion locative est d’une importance capitale pour éviter toute perte de droits.
