1. Предварительные условия процедуры выселения в связи с просрочкой платежа
Исполнительное производство и процесс выселения, инициированные в связи с неоплатой арендной платы, подлежат определенным предварительным условиям в соответствии с положениями Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) и Турецкого кодекса обязательств (TBK). В решениях Кассационного суда эти условия перечислены следующим образом:
Наличие задолженности по арендной плате, основанной на действующем договоре аренды,
В запросе на исполнительное производство (Образец 1), представленном в исполнительный отдел, также должно быть четко указано требование о «выселении» наряду с арестом имущества,
Вручение должнику/арендатору платежного поручения «Образец 13» с требованием об аресте имущества и выселении,
Предоставление должнику законного срока для оплаты (срок предупреждения) с момента вручения платежного поручения,
Неуплата долга в течение законного срока оплаты или отсутствие возражений против исполнительного производства/снятие возражения.
2. Применимые юридические сроки
Сроки в процедуре выселения являются пресекательными, и суды учитывают их ex officio (по собственной инициативе):
Сроки оплаты (Срок предупреждения): В соответствии со статьей 315 Турецкого кодекса обязательств, минимальные сроки, которые должны быть предоставлены арендатору платежным поручением, следующие:
В договорах аренды жилых помещений и крытых коммерческих помещений: 30 дней,
В договорах аренды, связанных с доходом (продукцией): 60 дней,
В других арендных отношениях: 10 дней.
Срок для возражения: Арендатор может подать возражение против исполнительного производства в течение 7 дней с момента вручения платежного поручения.
Срок подачи иска о выселении (6-месячный срок): Согласно статье 269/а ИИК; если должник не возражает и не оплачивает свой долг в установленный законом срок (30 или 60 дней), кредитор должен потребовать выселения от исполнительного суда в течение 6 месяцев с момента окончания этого срока. Этот 6-месячный срок является пресекательным.
Срок ожидания для подачи иска: Для подачи иска о выселении обязательно следует дождаться истечения 30-дневного (или соответствующего законодательного) срока оплаты. Иски о выселении, поданные до истечения этого срока, отклоняются на том основании, что условие дефолта не наступило.
3. Процедура в случае возражения и при окончательном утверждении без возражений
В случае отсутствия возражений: Если должник не возражает в течение 7 дней и не производит оплату в течение 30-дневного срока, производство становится окончательным. Кредитор обращается в исполнительный суд в течение 6 месяцев после истечения 30-дневного срока и получает решение о выселении.
В случае подачи возражения: Если должник возражает против исполнительного производства, кредитор обращается в исполнительный суд с требованием об «отмене возражения и выселении». В этом случае для вынесения решения о выселении также требуется, чтобы 30-дневный срок оплаты истек и долг оставался неоплаченным.
Вручение платежного предписания: Для начала процедуры выселения и исчисления сроков обязательно надлежащее вручение платежного предписания арендатору. Сроки не исчисляются, и дефолт не наступает по платежному предписанию, которое не было вручено арендатору.
4. Выселение в связи с окончанием срока аренды (ИИК 272-274)
В отношении недвижимости, арендованной по письменному договору, процедура выселения, инициированная в связи с истечением срока аренды, подчиняется различным срокам:
Срок обращения: Арендодатель должен подать заявление в исполнительный орган и инициировать процедуру выселения в течение 1 месяца с момента окончания договора аренды. Этот срок является пресекательным.
Возражение и выселение: Арендатор может подать возражение в течение 7 дней с момента вручения приказа о выселении. Если возражение не подано, процедура становится окончательной, и арендатор должен освободить недвижимость в течение 15 дней .
Принудительное выселение: Если арендатор не освободит помещение в течение 15 дней, он будет принудительно выселен из недвижимости исполнительным органом по требованию арендодателя. В этой процедуре, если возражения не поступают, нет необходимости получать дополнительное решение о выселении от исполнительного суда.
5. Критические аспекты, подчеркнутые в судебных решениях
Иски, поданные досрочно: Кассационный суд последовательно подчеркивает, что иски о выселении, поданные до истечения 30-дневного законного срока оплаты (например, через 15-20 дней после уведомления), должны быть отклонены на том основании, что просрочка не наступила.
Истечение срока: Заявления о выселении, поданные после истечения 6-месячного пресекательного срока, отклоняются, даже если должник не возражал.
Содержание платежного поручения: Неуказание или неверное указание законных сроков (30 дней и т.д.) в платежном поручении (например, указание 7 дней вместо 30) делает платежное поручение недействительным, и решение о выселении на основании этого поручения не может быть принято. Предложение по статье.
Kira ödenmezse kiracı ne zaman tahliye edilebilir?
Kira bedelinin ödenmemesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için icra yoluyla haciz ve tahliye talepli ödeme emri gönderilmesi, bu ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresinin tanınması ve bu süre içinde borcun ödenmemesi gerekir. 30 gün dolmadan açılan tahliye davaları, Yargıtay uygulamasına göre temerrüt oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası için 6 aylık süre ne zaman başlar?
İcra takibine konu ödeme emrinde yer alan 30 günlük yasal ödeme süresinin sona erdiği tarihten itibaren başlar. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse, alacaklı 30 günün bitimini takip eden tarihten itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması halinde tahliye talebi reddedilir.
Ödeme emrinde 30 gün yerine 7 gün yazarsa tahliye mümkün olur mu?
Hayır. Ödeme emrinde TBK 315’e uygun şekilde 30 günlük yasal sürenin açıkça belirtilmesi zorunludur. Sürenin eksik ya da yanlış gösterilmesi (örneğin 30 gün yerine 7 gün yazılması), ödeme emrini geçersiz hale getirir. Bu durumda, bu ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.
Юридическая фирма 2M Hukuk – Выселение арендатора
Как происходит выселение в Стамбуле, если арендная плата не выплачивается?
В Стамбуле, в случае невыплаты арендной платы, выселение осуществляется через исполнительное производство. Арендатору направляется платежное поручение с требованием об аресте имущества и выселении, и предоставляется 30-дневный законный срок для оплаты. Если оплата не производится в течение этого срока, необходимо запросить выселение в исполнительном суде в течение 6 месяцев после истечения срока. Юридическая фирма 2M Hukuk профессионально ведет этот процесс от начала до конца по всему Стамбулу.
Когда может быть подан иск о выселении по причине неисполнения обязательств в Тузле?
Для того чтобы подать иск о выселении по причине неисполнения обязательств в Тузле, в первую очередь обязательно истечение 30-дневного срока оплаты. Иски, поданные до истечения этого срока, согласно практике Верховного суда, считаются поданными преждевременно и отклоняются. Юридическая фирма 2M Hukuk отслеживает процессы по арендным спорам в Тузле без ошибок, связанных со сроками.
Какова самая распространенная ошибка при выселении через исполнительное производство в Гебзе?
В Гебзе самой распространенной ошибкой при выселении через исполнительное производство является пропуск 6-месячного пресекательного срока. Если требование о выселении не будет подано в течение 6 месяцев после истечения срока оплаты, запрос на выселение будет отклонен, даже если арендатор не возражал. Кроме того, неправильное указание 30-дневного срока в платежном поручении полностью аннулирует процесс выселения. Чтобы избежать подобных ошибок, юридическая фирма 2M Hukuk предлагает экспертную поддержку.
Как выселить арендатора, срок аренды которого истек, через исполнительное производство в Стамбуле?
В случае наличия письменного договора аренды на недвижимость, по истечении срока аренды арендодатель должен обратиться в исполнительный орган в течение 1 месяца. Этот срок является пресекательным. Если арендатор не возражает, недвижимость принудительно выселяется в течение 15 дней. В этом процессе нет необходимости отдельно подавать иск. В Стамбуле, Тузле и Гебзе эти процедуры быстро выполняются адвокатским бюро 2M Hukuk.
Почему важно работать с адвокатом в процессе выселения?
Небольшая ошибка в сроках или процедуре, допущенная в делах о выселении, может привести к полному отклонению иска. Особенно пресекательные сроки, такие как 30 дней – 6 месяцев – 1 месяц, учитываются судом ex officio (по собственной инициативе). В Стамбуле, Тузле и Гебзе поддержка опытного адвоката в процессах выселения по аренде имеет решающее значение для предотвращения потери прав.
