I. Règles Fondamentales Relatives à l’Élection du Bureau de Séance

1)L’élection du bureau de séance doit être effectuée après avoir constaté que le quorum (quorum) de la réunion est atteint et après l’ouverture de l’assemblée générale.

Cet ordre est impératif ; à défaut, l’assemblée générale peut être considérée comme nulle et non avenue. (Règlement des Associations, art. 15 ; Statuts des Ordres Professionnels et Fédérations, art. 25 ; Cour de cassation (11e chambre civile), dossier n° 2016/11805, décision n° 2016/9753.)

2)Il est irrégulier de procéder à l’élection du bureau de séance avant l’ouverture de la réunion.
L’ordre ouverture → appel → constatation du quorum → élection du bureau de séance doit être respecté. (Cour de cassation (11e chambre civile), dossier n° 2016/11805, décision n° 2016/9753.)

3) En pratique, l’élection du bureau de séance peut être effectuée comme deuxième ou troisième point à l’ordre du jour ; cependant, elle doit impérativement avoir lieu après l’ouverture et l’appel. (9e Tribunal de commerce d’Ankara, dossier n° 2020/637, décision n° 2021/478 ; 3e Tribunal de commerce de Bakırköy, dossier n° 2023/100, décision n° 2024/376.)

4) Les membres du bureau de séance sont élus par les voix des participants à l’assemblée générale ; les listes de candidats ou les propositions sont mises aux voix.
(1er Tribunal de commerce d’Izmir, dossier n° 2024/258, décision n° 2025/779.)

5) Le quorum de décision pour l’élection du bureau de séance est déterminé sur la base du nombre de participants au vote, et non sur le nombre total figurant sur la liste de présence. (Cour de cassation (23e chambre civile), dossier n° 2015/6627, décision n° 2015/—.)

7) Le président de l’assemblée générale et le bureau de séance (comité) sont élus parmi les participants à la réunion.
Le président et les membres du bureau de séance n’ont pas l’obligation d’être copropriétaires.

8)Puisqu’il n’y a pas de disposition spéciale concernant le comité du conseil d’administration dans la Loi sur la copropriété, les dispositions du plan de gestion sont appliquées en premier lieu.
Si le plan de gestion contient une disposition concernant le comité du conseil d’administration, cette disposition est contraignante.

9)S’il n’y a pas d’interdiction dans le plan de gestion, le comité du conseil; peut être élu parmi les copropriétaires ou leurs mandataires, parmi les membres du conseil d’administration qu’ils soient propriétaires ou non, parmi les gestionnaires de site professionnels, les consultants, les avocats ou des tiers maîtrisant la législation.

10)La participation des membres du conseil d’administration au comité du conseil d’administration ne constitue pas, en soi, une illégalité.
C’est possible s’il n’y a pas d’interdiction explicite dans le plan de gestion.

11)La Loi sur la copropriété ne contient pas de disposition claire et impérative concernant le nombre de personnes composant le comité du conseil d’administration. Par conséquent, le nombre de membres du comité du conseil d’administration est déterminé en premier lieu selon les dispositions du plan de gestion enregistré au cadastre, et s’il n’y a pas de disposition dans le plan de gestion, selon la volonté de l’assemblée générale. Dans la pratique et la jurisprudence établie, il est généralement admis que, surtout dans les sites comportant de nombreuses sections indépendantes, le comité du conseil d’administration doit être composé d’au moins trois personnes (un président du conseil, un membre secrétaire et un membre trésorier).

II. Règles concernant la gestion de l’Assemblée Générale par le Conseil de Délibération

1)Une fois le comité du conseil d’administration élu, il assume entièrement la direction et la gestion de l’assemblée générale.
(Tribunal de Première Instance d’Antalya n°1, 2023/255 E., 2024/331 K.)

2) Le bureau ouvre les points de l’ordre du jour à la discussion dans l’ordre, gère les demandes de parole, soumet les propositions au vote et détermine les résultats.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

3) Les décisions de l’assemblée générale sont, en règle générale, prises à la majorité des voix des participants à la réunion.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

4) Le bureau peut prendre des mesures telles que le contrôle d’identité, de badge et de participation pour assurer le bon déroulement des votes.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Le vote ouvert est la règle ; cependant, un vote secret peut être adopté à la demande de plus de la moitié des participants.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

6) En cas de contestation du résultat du vote, le bureau peut recompter les voix ; un nouveau décompte ne constitue pas une violation de la procédure.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

7) L’une des tâches les plus importantes du comité de direction est de veiller à ce que le procès-verbal de la réunion soit rédigé de manière à refléter la vérité.
(Cour de cassation, 11e Ch. civ., 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

8) L’absence d’indication claire dans le procès-verbal des discussions, des votes et du nombre de voix pour et contre peut entraîner la nullité de l’assemblée générale.
(Cour de cassation, 11e Ch. civ., 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

9)Le refus du bureau de donner la parole ou de rejeter arbitrairement les demandes de décompte peut constituer un motif d’allégation d’illégalité dans les actions en annulation.
(Cour d’appel régionale d’Istanbul, 17e Ch. civ., 2021/1484 D., 2025/832 Arr.)

III. Règles relatives aux objections et à la réserve

1)Pour l’annulation des décisions de l’assemblée générale, il faut en principe que la mention d’opposition soit consignée dans le procès-verbal.
(Loi n° 1163 sur les coopératives, art. 53/1)

2)Les associés qui ont participé à la réunion mais n’ont pas formulé de mention d’opposition n’ont pas le droit d’intenter une action en annulation.
(4e Tribunal de Commerce de Bakırköy, 2021/1039 D., 2022/635 Arr. ; 2e Tribunal de Commerce de Kayseri, 2021/671 D., 2022/756 Arr.)

3)Le président de séance doit demander s’il y a des objections ou des réserves après chaque point à l’ordre du jour ou à la fin de la réunion.
(4e Tribunal de Commerce de Bakırköy, 2021/1039 D., 2022/635 Arr. ; 1er Tribunal de Commerce d’Antalya, 2021/412 D., 2023/66 Arr.)

4)Si des personnes qui n’auraient pas dû participer à la réunion prennent part au vote et que cela affecte le résultat, l’exigence de mention d’opposition pourrait ne pas être recherchée.
(Cour de Cassation, 23e Ch. civ., 2015/6627 D., 2015/— Arr.)

5)Les allégations selon lesquelles le bureau n’aurait pas écouté les objections ou ne les aurait pas consignées dans le procès-verbal doivent être prouvées par des éléments de preuve tels que des témoignages et des enregistrements vidéo.
(Cour d’appel régionale de Kayseri, 6e Ch. civ., 2022/2750 D., 2022/2729 Arr.)

IV. Règles relatives au vote par procuration et au contrôle

1) Les copropriétaires peuvent librement exercer leurs droits de vote à l’assemblée générale par l’intermédiaire d’un mandataire autorisé. Le bureau de l’assemblée est chargé de vérifier la validité des procurations ; cependant, ce pouvoir de contrôle est limité aux procurations présentées pendant la réunion.
Ce droit, reconnu par la loi n° 634 sur la copropriété, est un droit fondamental de participation et de représentation et ne peut être altéré dans son essence. (Article 31 de la loi n° 634 sur la copropriété)

La tâche du bureau de l’assemblée est de vérifier formellement si la procuration a été présentée au moment de la réunion, si elle a été établie au nom du copropriétaire représenté et s’il y a une falsification manifeste.
(2ème Tribunal Civil de Première Instance de Kayseri, 2023/610 R., 2025/500 Déc.)

2) Le pouvoir de contrôle des procurations par le bureau de l’assemblée est limité au « moment de la réunion ».
La collecte de procurations des jours avant la réunion, leur remise au bureau de gestion, leur approbation ou leur soumission à un examen préliminaire ne relève pas de la compétence du bureau de l’assemblée. De telles pratiques transforment le bureau de l’assemblée en une autorité administrative et judiciaire non prévue par la loi.

3) En cas de détection de procurations irrégulières ou dupliquées, le bureau de l’assemblée peut réévaluer le résultat en retirant ces votes.
Cependant, cette évaluation est limitée aux situations qui peuvent être concrètement et clairement identifiées pendant la réunion. (3ème Tribunal Civil de Première Instance de Bakırköy, 2023/100 R., 2024/376 Déc.)

4) Si des procurations invalides réduisent le quorum de l’assemblée ou le nombre requis pour la décision, les décisions prises peuvent être entachées de nullité absolue ou soumises à une sanction d’annulation.
Dans ce cas, la conséquence juridique est déterminée en fonction de l’impact de l’invalidité de la procuration sur le résultat de la décision.
(Cour de Cassation 11e Ch. civ., Aff. 2009/3958, Déc. 2010/10323 ; Cour de Cassation 20e Ch. civ., Aff. 2017/2634, Déc. 2018/1986)

5)Les membres du bureau de l’assemblée peuvent utiliser les voix des propriétaires dont ils sont mandataires, dans le cadre des procurations reçues d’autres copropriétaires, y compris pour leur propre décharge.
6) Le fait de ne pas présenter les documents de procuration au bureau de l’assemblée lors du vote peut faire l’objet d’une allégation d’illégalité.
Cette situation est évaluée dans le cadre de l’obligation de contrôle du bureau de l’assemblée au moment de la réunion. (Cour de Cassation 20e Ch. civ., Aff. 2017/4740, Déc. 2017/10436)

7)L’explication par le bureau de l’assemblée, au début de la réunion, des règles de vote par procuration est une bonne pratique et conforme à la loi.
Cependant, cette explication ne peut avoir pour conséquence d’instaurer de nouvelles conditions non prévues par la loi ou de restreindre le droit de représentation.
(Cour d’appel régionale d’Istanbul 17e Ch. civ., Aff. 2021/1484, Déc. 2025/832)

8)La loi sur la copropriété n’a prévu aucune restriction concernant la manière de donner une procuration, les exigences de forme qu’elle doit respecter ou sa notification préalable.
Le législateur a visé à permettre l’exercice libre du droit de représentation par procuration ; il a délibérément laissé ce domaine à la liberté de forme.
(LC art. 31 – interprétation littérale et téléologique)

9)Les contrats de mandat ne sont, en principe, soumis à aucune forme particulière.
Aucune forme écrite, légalisation notariée, notification préalable ou procédure administrative n’est requise ; ils sont valablement établis par l’accord des volontés des parties.
(Code des obligations turc n° 6098, art. 502 et ss. ; Cour de cassation, 20e ch. civ., 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

10)Les dispositions du Code des obligations relatives au contrat de mandat s’appliquent mutatis mutandis dans les relations de copropriété.
Il n’existe aucune exception dans la législation sur la copropriété qui annulerait ou limiterait cette liberté.
(Cour de cassation, 20e ch. civ., 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

11)Même si la personne assistant à l’assemblée en représentation d’un copropriétaire ne dispose pas d’une procuration écrite, la représentation est valable tant que le copropriétaire représenté ne s’y oppose pas.
L’existence juridique de la représentation repose sur la volonté, et non sur la forme.
(Cour de cassation, 18e ch. civ., 2007/10272 E., 2007/10513 K.)

12)La validité de la relation de mandat ne peut être subordonnée à l’exigence d’une légalisation notariée, d’une notification préalable ou d’une « pré-approbation » de la part de la direction.
De telles conditions ne sont pas prévues par la loi et sont de nature à restreindre le droit de représentation.
(Cour de cassation, 20e ch. civ., 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

13)Des limitations telles que l’exigence, par le règlement de copropriété, que la procuration soit déposée au bureau de la direction et approuvée au moins 7 jours avant la réunion, sont des restrictions sans fondement légal.
(Loi sur la copropriété immobilière, art. 31 ; Code des obligations turc, art. 502 et ss.)

14) Une disposition dans le plan de gestion, telle que « les procurations non confirmées, sans cachet d’approbation, ne seront pas prises en compte le jour de la réunion », est de nature à annuler la volonté du copropriétaire et est considérée comme nulle et non avenue.

15) De telles réglementations, qui rendent difficile, soumettent à des formalités et suppriment l’essence même du droit de représentation reconnu par la loi, ne produisent aucun effet juridique ; elles doivent être considérées comme nulles et non avenues.(copropriété, liés à la propriété articles.