أولاً. القواعد الأساسية المتعلقة بانتخاب المجلس الإداري

1) يجب أن يتم انتخاب المجلس الإداري بعد التأكد من اكتمال النصاب القانوني للاجتماع (نصاب) وبعد افتتاح الجمعية العامة.

هذا الترتيب إلزامي؛ وإلا فقد تُعتبر الجمعية العامة باطلة. (لائحة الجمعيات م.15؛ النظام الأساسي للاتحادات والروابط المهنية م.25؛ محكمة النقض الدائرة 11، قرار رقم 2016/11805 أساس، 2016/9753 قرار.)

2) يعتبر الانتقال إلى انتخاب المجلس قبل افتتاح الاجتماع مخالفة للإجراءات.
يجب الحفاظ على الترتيب التالي: الافتتاح → التحقق من الحضور → تحديد النصاب القانوني → انتخاب المجلس. (محكمة النقض الدائرة 11، قرار رقم 2016/11805 أساس، 2016/9753 قرار.)

3) في الممارسة العملية، يمكن أن يتم انتخاب المجلس كبند ثانٍ أو ثالث من جدول الأعمال؛ ولكن يجب أن يكون بالتأكيد بعد الافتتاح والتحقق من الحضور. (محكمة أنقرة الإدارية 9، قرار رقم 2020/637 أساس، 2021/478 قرار؛ محكمة باكيركوي الإدارية 3، قرار رقم 2023/100 أساس، 2024/376 قرار.)

4) يتم انتخاب أعضاء المجلس الإداري بأصوات المشاركين في الجمعية العامة؛ ويتم التصويت على قوائم المرشحين أو المقترحات.
(محكمة إزمير الإدارية 1، قرار رقم 2024/258 أساس، 2025/779 قرار.)

5) يتم تحديد نصاب القرار المتعلق بانتخاب المجلس بناءً على عدد المشاركين في التصويت، وليس العدد الإجمالي في قائمة الحضور. (محكمة النقض الدائرة 23، قرار رقم 2015/6627 أساس، 2015/— قرار.)

7) يُنتخب رئيس اجتماع الجمعية العامة والمجلس الإداري (الهيئة) من بين المشاركين في الاجتماع.
لا يوجد شرط أن يكون رئيس المجلس وأعضاؤه من مالكي العقارات.

8) نظرًا لعدم وجود تنظيم خاص بشأن هيئة الديوان في قانون الملكية العقارية، تُطبق في المقام الأول أحكام خطة الإدارة.
إذا كان هناك تنظيم بشأن هيئة الديوان في خطة الإدارة، فإن هذا الحكم ملزم.

9) إذا لم يكن هناك حظر في خطة الإدارة، يمكن اختيار مجلس الديوان؛ من بين مالكي العقارات أو وكلائهم، من بين أعضاء مجلس الإدارة سواء كانوا ملاكًا أم لا، من بين مديري المواقع المحترفين، المستشارين، المحامين، أو الأطراف الثالثة الملمة بالتشريعات.

10) وجود أعضاء مجلس الإدارة في هيئة الديوان لا يشكل مخالفة للقانون بحد ذاته.
وهو ممكن إذا لم يكن هناك حظر صريح في خطة الإدارة.

11) لا يوجد تنظيم واضح وإلزامي في قانون الملكية العقارية بشأن عدد أعضاء مجلس الديوان. لذلك، يتحدد عدد أعضاء مجلس الديوان، أولاً وقبل كل شيء، وفقًا لأحكام خطة الإدارة المسجلة في السجل العقاري، وإذا لم يكن هناك تنظيم في خطة الإدارة، فوفقًا لإرادة الجمعية العمومية. في التطبيق والسوابق القضائية المستقرة، وخاصة في المجمعات التي تحتوي على عدد كبير من الوحدات المستقلة، يُقبل أن يتكون مجلس الديوان من ثلاثة أشخاص على الأقل (رئيس ديوان واحد، عضو كاتب واحد، وعضو أمين صندوق واحد).

ثانياً. قواعد إدارة مجلس الديوان للجمعية العمومية

1)بعد انتخاب مجلس الديوان، يتولى إدارة الجمعية العمومية بشكل كامل.
(المحكمة الإدارية الأولى في أنطاليا، 2023/255 أساس، 2024/331 قرار)

2) الديوان؛ يفتح بنود جدول الأعمال للمناقشة بالترتيب، ويدير طلبات الكلمة، ويعرض المقترحات للتصويت، ويحدد النتائج.
(محكمة أنطاليا التجارية الأولى، 2023/255 هـ، 2024/331 ك)

3) قرارات الجمعية العمومية، كقاعدة عامة، تُتخذ بأغلبية أصوات الحاضرين في الاجتماع.
(محكمة قيصري التجارية الثانية، 2023/610 هـ، 2025/500 ك)

4) يمكن للديوان اتخاذ تدابير مثل التحقق من الهوية وبطاقة التعريف ومراقبة الحضور لضمان إجراء التصويت بشكل سليم.
(محكمة إزمير التجارية الأولى، 2024/258 هـ، 2025/779 ك)

5) التصويت العلني هو الأساس؛ ولكن يمكن الانتقال إلى التصويت السري بطلب من أكثر من نصف الحاضرين.
(محكمة إزمير التجارية الأولى، 2024/258 هـ، 2025/779 ك)

6) في حال الاعتراض على نتيجة التصويت، يمكن للديوان إعادة فرز الأصوات؛ ولا يشكل إعادة الفرز مخالفة للإجراءات.
(محكمة باكركوي التجارية الثالثة، 2023/100 هـ، 2024/376 ك)

7) من أهم مهام هيئة الديوان هو ضمان إعداد محضر الاجتماع بحيث يعكس الحقيقة.
(محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 11، 2016/11805 هـ، 2016/9753 ك)

8) إن عدم إظهار المناقشات والتصويت وأعداد الأصوات المؤيدة والمعارضة بوضوح في المحضر، قد يؤدي إلى بطلان الجمعية العمومية.
(محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 11، 2016/11805 هـ، 2016/9753 ك)

9) عدم منح الهيئة حق الكلام أو رفضها طلبات فرز الأصوات بشكل تعسفي يمكن أن يكون موضوع ادعاء بعدم المشروعية في دعاوى الإلغاء.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

ثالثًا. قواعد الاعتراضات والتحفظات المخالفة

1) لإلغاء قرارات الجمعية العمومية، يجب أن تُسجل التحفظات المخالفة في المحضر كقاعدة عامة..
(1163 sayılı KK m.53/1)

2) الشركاء الذين حضروا الاجتماع ولم يسجلوا اعتراضًا لا يملكون حق رفع دعوى الإلغاء..
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Kayseri 2. ATM, 2021/671 E., 2022/756 K.)

3) يجب على رئيس الهيئة أن يسأل عما إذا كان هناك اعتراض أو تحفظ بعد كل بند من بنود جدول الأعمال أو في نهاية الاجتماع.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Antalya 1. ATM, 2021/412 E., 2023/66 K.)

4) في حال مشاركة أشخاص لا ينبغي لهم الحضور في التصويت، وكان لذلك تأثير على النتيجة، قد لا يُشترط وجود تحفظ مخالف.
(Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

5) يجب إثبات ادعاءات عدم استماع الهيئة للاعتراضات أو عدم تسجيلها في المحضر بأدلة مثل شهادات الشهود وتسجيلات الكاميرا.
(Kayseri BAM 6. HD, 2022/2750 E., 2022/2729 K.)

رابعًا. قواعد التصويت بالوكالة والرقابة

1) يمكن لأصحاب الوحدات العقارية ممارسة حقوقهم في التصويت بحرية في الجمعية العمومية من خلال وكيل مفوض. مجلس الإدارة (أو مجلس الرئاسة) ملزم بالتحقق من صحة التوكيلات؛ ولكن صلاحية هذا التدقيق تقتصر على التوكيلات المقدمة أثناء الاجتماع.
هذا الحق، المعترف به بموجب القانون رقم 634 بشأن الملكية المشتركة، هو حق أساسي في المشاركة والتمثيل، وهو ذو طبيعة لا يمكن المساس بجوهرها. (القانون رقم 634 بشأن الملكية المشتركة، المادة 31)

تتمثل مهمة مجلس الإدارة (أو الرئاسة) في التحقق شكليًا مما إذا كان التوكيل قد قُدم لحظة الاجتماع، وما إذا كان قد صدر باسم مالك الوحدة الممثَّل، وما إذا كان هناك تزوير واضح.
(محكمة قيصري المدنية الثانية، 2023/610 أساس، 2025/500 قرار)

2) صلاحية مجلس الإدارة (أو الرئاسة) في تدقيق التوكيلات مقتصرة على “لحظة الاجتماع”.
جمع التوكيلات قبل أيام من الاجتماع، أو تسليمها إلى مكتب الإدارة، أو المصادقة عليها، أو إخضاعها لفحص مسبق، ليس ضمن صلاحيات مجلس الإدارة (أو الرئاسة). هذه الممارسات تحول مجلس الإدارة (أو الرئاسة) إلى مرجع إداري وقضائي بشكل غير منصوص عليه في القانون.

3) في حال اكتشاف توكيلات غير نظامية أو مكررة، يمكن لمجلس الإدارة (أو الرئاسة) إعادة تقييم النتيجة باستبعاد هذه الأصوات.
ومع ذلك، يقتصر هذا التقييم على الحالات التي يمكن تحديدها بوضوح وملموسية أثناء الاجتماع فقط. (محكمة بكركوي المدنية الثالثة، 2023/100 أساس، 2024/376 قرار)

4)إذا كانت الوكالات غير الصالحة تخفض نصاب الاجتماع أو القرار، فإن القرارات المتخذة قد تكون باطلة أو خاضعة لعقوبة الإلغاء.
في هذه الحالة، تتحدد النتيجة القانونية بناءً على تأثير بطلان الوكالة على نتيجة القرار.
(محكمة الاستئناف العليا الدائرة 11، أساس 2009/3958، قرار 2010/10323؛ محكمة الاستئناف العليا الدائرة 20، أساس 2017/2634، قرار 2018/1986)

5)يمكن لأعضاء هيئة الديوان، في إطار الوكالات التي حصلوا عليها من مالكي طوابق آخرين، استخدام أصوات المالكين الذين يمثلونهم حتى في إبراء ذمتهم الخاصة.
6)قد يكون عدم تقديم مستندات الوكالة إلى الديوان أثناء عملية التصويت، موضوع ادعاء بعدم المشروعية.
يُقيّم هذا الوضع في إطار التزام الديوان بالرقابة وقت الاجتماع. (محكمة الاستئناف العليا الدائرة 20، أساس 2017/4740، قرار 2017/10436)

7)يُعدّ إعلان الديوان عن قواعد التصويت بالوكالة في بداية الاجتماع ممارسة جيدة ومتوافقة مع القانون.
ومع ذلك، لا يمكن لهذا الإعلان أن يؤدي إلى وضع شروط جديدة غير منصوص عليها في القانون أو تقييد حق التمثيل.
(محكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول الدائرة 17، أساس 2021/1484، قرار 2025/832)

8)لم ينص قانون ملكية الطوابق على أي قيود بخصوص كيفية منح الوكالة، أو الشروط الشكلية التي يجب أن تحملها، أو الإخطار المسبق بها.
لقد هدف المشرع إلى إتاحة استخدام حق التمثيل بالوكالة بحرية؛ وترك هذا المجال عمدًا لحرية الشكل.
(قانون ملكية الطوابق، المادة 31 – تفسير حرفي وهدفي)

9) عقود الوكالة لا تخضع، كقاعدة عامة، لشكل معين.
لا يُشترط الشكل الكتابي، أو تصديق كاتب العدل، أو إخطار مسبق، أو أي إجراء إداري؛ بل تتأسس بشكل صحيح بتوافق إرادتي الطرفين.
(ق.الالتزامات التركي رقم 6098 م.502 وما بعدها؛ المحكمة العليا، الدائرة العشرون، أسس 2017/2756، قرار 2018/4282)

10) في علاقات ملكية الطوابق، تُطبّق أحكام قانون الالتزامات المتعلقة بعقد الوكالة كما هي.
لا يوجد في تشريعات ملكية الطوابق أي استثناء يلغي أو يحد من هذه الحرية.
(المحكمة العليا، الدائرة العشرون، أسس 2017/2756، قرار 2018/4282)

11) حتى لو لم يكن لدى الشخص المشارك في الاجتماع ممثلاً لمالك طابق، يُعد التمثيل ساري المفعول ما لم يعترض المالك الممثل.
الوجود القانوني للتمثيل لا يعتمد على الشكل، بل على الإرادة.
(المحكمة العليا، الدائرة الثامنة عشرة، أسس 2007/10272، قرار 2007/10513)

12) لا يمكن اشتراط تصديق كاتب العدل، أو إخطار مسبق، أو “موافقة مسبقة” من الإدارة لصحة علاقة الوكالة.
هذه الشروط غير منصوص عليها في القانون، وتُعد مقيدة لحق التمثيل.
(المحكمة العليا، الدائرة العشرون، أسس 2017/2756، قرار 2018/4282)

13) القيود مثل اشتراط خطة الإدارة بتسليم التوكيل إلى مكتب الإدارة قبل 7 أيام على الأقل من الاجتماع والموافقة عليه، هي قيود لا أساس لها في القانون.
(قانون ملكية الطوابق م.31؛ ق.الالتزامات التركي م.502 وما بعدها)

14) إن وضع حكم في خطة الإدارة مثل “عدم الأخذ بالوكالات غير المؤكدة أو التي لا تحمل ختم تصديق في يوم الاجتماع” يعدّ ذا طبيعة تزيل إرادة مالك الوحدة وهو باطل ولاغٍ.

15) إن مثل هذه الترتيبات التي تصعّب حق التمثيل المعترف به قانوناً، وتربطه بشكل معين، وتلغي جوهره، لا تنتج عنها آثار قانونية؛ ويجب اعتبارها باطلة ولاغية.(الوحدة السكنية، مقالات متعلقة بالملكية مقالات.