I. Основные правила, касающиеся избрания Президиума

1)Выборы президиума должны проводиться после установления кворума собрания и открытия общего собрания.

Этот порядок является обязательным; в противном случае общее собрание может быть признано недействительным. (Dernekler Yön. m.15; Meslek Birlikleri ve Federasyonları Tüzüğü m.25; Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

2)Переход к выборам президиума до открытия собрания является нарушением.
Должен соблюдаться следующий порядок: открытие → проверка присутствующих → установление кворума → выборы президиума. (Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

3) На практике выборы президиума могут проводиться как второй или третий пункт повестки дня; однако они должны обязательно следовать после открытия и проверки присутствующих. (Ankara 9. ATM, 2020/637 E., 2021/478 K.; Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4) Члены президиума избираются голосами участников общего собрания; списки кандидатов или предложения ставятся на голосование.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Кворум для принятия решения по выборам президиума определяется не по общему числу, указанному в списке присутствующих, а на основании числа участников, принимающих участие в голосовании. (Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

7) Председатель общего собрания и члены президиума (коллегии) избираются из числа участников собрания.
Председатель президиума и его члены не обязаны быть владельцами помещений.

8) Поскольку в Законе о кондоминиуме нет специального положения относительно президиума, в первую очередь применяются положения плана управления.
Если в плане управления есть положение относительно президиума, это положение является обязательным.

9) Если в плане управления нет запрета, президиум может быть избран; из числа собственников или их представителей, из числа членов правления, независимо от того, являются ли они собственниками, из числа профессиональных управляющих объектом, консультантов, юристов или третьих лиц, владеющих законодательством.

10) Участие членов правления в президиуме само по себе не является нарушением закона.
Это возможно, если в плане управления нет явного запрета.

11) В Законе о кондоминиуме нет четкого и императивного положения о том, сколько человек должно входить в состав президиума. Поэтому количество членов президиума определяется, в первую очередь, положениями плана управления, зарегистрированного в кадастре, а если в плане управления нет положения, то по воле общего собрания. На практике и в устоявшейся судебной практике, особенно в комплексах с большим количеством отдельных секций, принято, что президиум должен состоять как минимум из трех человек (один председатель президиума, один секретарь и один казначей).

II. Правила относительно управления общим собранием со стороны президиума

1)Президиум, после избрания, полностью принимает на себя руководство и управление общим собранием.
(Анталья 1. АТМ, 2023/255 E., 2024/331 K.)

2) Президиум открывает для обсуждения пункты повестки дня по порядку, управляет запросами на выступления, выносит предложения на голосование и определяет результаты.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

3) Решения общего собрания, как правило, принимаются большинством голосов присутствующих на собрании.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

4) Президиум может принимать такие меры, как проверка удостоверений личности, бейджей и контроль присутствия, для обеспечения надлежащего проведения голосования.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Открытое голосование является основным; однако по требованию более половины присутствующих можно перейти к тайному голосованию.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

6) В случае оспаривания результатов голосования президиум может пересчитать голоса; повторный подсчет не является нарушением процедуры.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

7) Одна из важнейших обязанностей президиума — обеспечить составление протокола заседания таким образом, чтобы он отражал действительность.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

8) Нечеткое указание в протоколе обсуждений, голосований и количества голосов «за» и «против» может привести к недействительности общего собрания.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

9)Непредоставление президиумом слова или произвольный отказ в требованиях о пересчете голосов может стать предметом заявления о неправомерности в исках об аннулировании.
(17-й Отдел Апелляционного суда Стамбула, Дело № 2021/1484, Решение № 2025/832)

III. Правила, касающиеся возражений и особых мнений

1)Для аннулирования решений общего собрания, как правило, необходимо, чтобы особое мнение было занесено в протокол.
(Закон о кооперативах № 1163, ст. 53/1)

2)Участники, не выразившие особого мнения, несмотря на участие в собрании, не имеют права подавать иск об аннулировании.
(4-й Коммерческий суд первой инстанции Бакыркёй, Дело № 2021/1039, Решение № 2022/635; 2-й Коммерческий суд первой инстанции Кайсери, Дело № 2021/671, Решение № 2022/756)

3)Председатель президиума должен спрашивать, есть ли возражения и особые мнения, после каждого пункта повестки дня или в конце собрания.
(4-й Коммерческий суд первой инстанции Бакыркёй, Дело № 2021/1039, Решение № 2022/635; 1-й Коммерческий суд первой инстанции Антальи, Дело № 2021/412, Решение № 2023/66)

4)В случае участия в голосовании лиц, которые не должны были участвовать в собрании, и если это повлияло на результат, требование об особом мнении может не применяться.
(23-й Отдел Верховного суда, Дело № 2015/6627, Решение № 2015/—)

5)Заявления о том, что президиум не выслушал возражения или не занес их в протокол, должны быть доказаны такими доказательствами, как показания свидетелей и записи с камер.
(6-й Отдел Апелляционного суда Кайсери, Дело № 2022/2750, Решение № 2022/2729)

IV. Правила, касающиеся голосования по доверенности и контроля

1)Собственники квартир могут свободно голосовать на общем собрании через уполномоченного представителя. Президиум обязан проверять действительность доверенностей; однако эти полномочия по проверке ограничены доверенностями, представленными во время собрания.
Это право, признанное Законом о кондоминиумах № 634, является основным правом на участие и представительство и имеет неприкосновенный характер. (Закон о кондоминиумах № 634, ст. 31)

Задача президиума — формально проверить, была ли доверенность представлена в момент собрания, оформлена ли она от имени представляемого собственника квартиры и нет ли явной подделки.
(2-й Суд Кайсери, 2023/610 E., 2025/500 K.)

2)Полномочия президиума по проверке доверенностей ограничены «моментом проведения собрания».
Сбор доверенностей за несколько дней до собрания, их передача в офис управления, утверждение или предварительная проверка не входят в компетенцию президиума. Такие практики превращают президиум в административный и судебный орган, не предусмотренный законом.

3)В случае выявления неправомерных или дублирующих доверенностей, президиум может исключить эти голоса из подсчета и пересмотреть результат.
Однако эта переоценка ограничена только теми ситуациями, которые могут быть конкретно и явно установлены во время собрания. (3-й Суд Бакыркёя, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4) Если недействительные доверенности снижают кворум собрания или голосования, принятые решения могут быть ничтожными или подлежать отмене.
В этом случае правовые последствия определяются влиянием недействительности доверенности на результат решения.
(Кассационный суд, 11-е Отделение, Дело 2009/3958, Решение 2010/10323; Кассационный суд, 20-е Отделение, Дело 2017/2634, Решение 2018/1986)

5) Члены президиума собрания, в рамках доверенностей, полученных от других собственников квартир, могут использовать голоса собственников, которых они представляют, даже при голосовании за свое собственное освобождение от ответственности.
6) Непредставление документов доверенности президиуму во время голосования может стать предметом иска о неправомерности.
Эта ситуация оценивается в рамках обязанности президиума по надзору во время собрания. (Кассационный суд, 20-е Отделение, Дело 2017/4740, Решение 2017/10436)

7) Объяснение президиумом правил голосования по доверенности в начале собрания является хорошей и законной практикой.
Однако это объяснение не может приводить к созданию новых условий, не предусмотренных законом, или к ограничению права на представительство.
(Стамбульский апелляционный суд, 17-е Отделение, Дело 2021/1484, Решение 2025/832)

8) Закон о кондоминиумах не предусматривает каких-либо ограничений относительно того, как должна быть выдана доверенность, каким формальным требованиям она должна соответствовать или о предварительном уведомлении о ней.
Законодатель стремился обеспечить свободное использование права представительства по доверенности; он сознательно оставил эту область на усмотрение свободы формы.
(Закон о кондоминиумах, ст. 31 – буквальное и целевое толкование)

9) Договоры поручения, как правило, не подлежат определенной форме.
Письменная форма, нотариальное заверение, предварительное уведомление или какая-либо административная процедура не требуются; он действителен, если устанавливается по согласованию воль сторон.
(ТБК № 6098 ст. 502 и след.; Кассационный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/2756 Осн., 2018/4282 Реш.)

10) В отношениях совместной собственности положения Обязательственного кодекса относительно договоров поручения применяются в полном объеме.
В законодательстве о совместной собственности нет исключений, отменяющих или ограничивающих эту свободу.
(Кассационный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/2756 Осн., 2018/4282 Реш.)

11) Даже если у лица, участвующего в собрании в качестве представителя собственника квартиры, нет письменной доверенности, представительство действительно, если представляемый собственник не возражает.
Юридическое существование представительства основывается на воле, а не на форме.
(Кассационный суд, 18-й Гражданский отдел, 2007/10272 Осн., 2007/10513 Реш.)

12) Для действительности отношений поручения не может требоваться нотариальное заверение, предварительное уведомление или «предварительное согласие», выданное администрацией.
Такие условия не предусмотрены законом и носят ограничительный характер для права представительства.
(Кассационный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/2756 Осн., 2018/4282 Реш.)

13) Ограничения, такие как требование о предоставлении доверенности в офис управления не менее чем за 7 дней до собрания и ее одобрение в соответствии с планом управления, являются ограничениями, не предусмотренными законом.
(ЗЖС ст. 31; ТБК ст. 502 и след.)

14) Положение в плане управления, такое как «доверенности без подтверждения и без печати одобрения не будут приниматься во внимание в день собрания», аннулирует волю собственника квартиры и является недействительным.

15) Такие положения, которые усложняют, формализуют и лишают сущности права на представительство, признанного законом, не имеют юридических последствий; они должны считаться недействительными.(квартира, связанные с собственностью статьи.