1. Lancement de la procédure d’expulsion pour défaut de paiement et l’autorité de recours

La procédure d’expulsion pour défaut de paiement est initiée par le créancier (le bailleur) auprès du Bureau d’Exécution (Département d’Exécution) compétent. Ce processus est mené dans le cadre de l’article 269 et des dispositions suivantes de la Loi sur l’Exécution et la Faillite (İİK) ainsi que de l’article 315 du Code des Obligations Turc (TBK). Pour qu’une procédure puisse être engagée, le créancier doit déposer une « Demande de Poursuite » écrite auprès du bureau d’exécution.

2. Contenu de la Demande de Poursuite et Éléments à Rédiger

Dans la demande de poursuite soumise au bureau d’exécution (Exemple 1), les champs à remplir par le créancier et, en particulier, la question de « quoi écrire où » ont été détaillés comme suit dans les décisions judiciaires :

Voie de Poursuite et Demande (9e Colonne) : Dans la demande de poursuite, la requête du créancier doit être clairement spécifiée. Selon les décisions de la Cour de Cassation, il est obligatoire d’écrire explicitement l’expression « Saisie et Expulsion », et non seulement « Saisie », dans la section pertinente de la demande de poursuite (généralement dans la 9e colonne où se trouvent les voies de poursuite). Si la demande de poursuite ne contient pas explicitement une requête d’« expulsion », l’expulsion ne pourra pas être demandée ultérieurement au tribunal d’exécution, et l’action sera rejetée.

Postes de Créance : Dans la demande de poursuite, le montant de la créance locative demandée, les mois auxquels elle se rapporte (par exemple ; « loyer des mois de mai, juin, juillet de l’année 2015 ») et les intérêts courus doivent être clairement spécifiés.

Document de référence : La date du contrat de location (date de début) et les informations du contrat écrit, le cas échéant, doivent être jointes et spécifiées dans la demande d’exécution.

3. Établissement (Exemple 13) et signification de l’ordre de paiement

Le type et le contenu du document à envoyer au débiteur (locataire) par le bureau d’exécution suite à la demande d’exécution, revêtent une importance vitale pour la validité du processus d’expulsion :

Obligation de l’Exemple 13 : L’ordre de paiement à envoyer au débiteur doit être l’ordre de paiement n° « Exemple 13 » pour les baux ordinaires et les baux à fruits. Les décisions de la Cour de cassation ont souligné que l’envoi de l’ordre de paiement « Exemple 7 », qui est la voie d’exécution générale dans les poursuites avec demande d’expulsion, n’entraînera pas de conséquence juridique en termes d’expulsion et entraînera le rejet de l’affaire.

Mises en demeure à inscrire sur l’ordre de paiement : Il est obligatoire que les points suivants soient clairement indiqués dans l’ordre de paiement :

Délai de paiement : Il doit être précisé que le débiteur dispose d’un délai de paiement de 30 jours pour les baux résidentiels et commerciaux sous toit (60 jours pour les baux ruraux, 10 jours pour les autres).

Avertissement de résiliation et d’expulsion : Il convient d’avertir qu’en cas de non-paiement de la dette dans le délai imparti, le contrat de location sera résilié et l’expulsion sera demandée au tribunal d’exécution.

Délai d’opposition : Il doit être précisé que le débiteur peut s’opposer dans un délai de 7 jours à compter de la signification.

Signification : L’ordre de paiement doit être dûment signifié au débiteur. Sans signification ou avec une signification irrégulière, les délais ne commencent pas à courir et il n’y a pas de défaut.

4. Formation du fait de la défaillance et délais d’attente

Pour pouvoir intenter une action en expulsion pour cause de défaillance, il faut attendre l’expiration des délais légaux :

Attente du délai de 30 jours : Une action en expulsion ne peut être intentée avant l’expiration du délai légal de paiement de 30 jours, qui commence à courir à compter de la date de notification de l’ordre de paiement au débiteur. Les décisions de la Cour de cassation stipulent que les actions intentées avant l’expiration de ce délai doivent être rejetées au motif que « les conditions de défaillance ne sont pas remplies ».

Situation d’opposition : Si le débiteur ne s’oppose pas dans les 7 jours et ne paie pas dans les 30 jours, le recouvrement devient définitif et la défaillance se produit. Si le débiteur s’oppose dans le délai imparti, le recouvrement est suspendu ; dans ce cas, le créancier doit saisir le Tribunal d’exécution pour demander la levée de l’opposition et l’expulsion.

5. Introduction d’une action devant le Tribunal d’exécution

Une fois les conditions de défaillance remplies (demande d’expulsion dans la requête de suivi, notification de l’Exemple 13, expiration du délai de 30 jours et non-paiement), la procédure à suivre est la suivante :

Tribunal compétent : Le créancier doit saisir le Tribunal de Droit de l’Exécution.

Délai pour intenter l’action : Conformément à l’article 269/a de l’İİK, l’expulsion doit être demandée dans les six mois suivant la date d’expiration du délai de préavis (30 jours).

Demande : Dans la requête, il doit être demandé l’expulsion du bien loué (et, le cas échéant, la levée de l’opposition), en indiquant que le débiteur est en défaut. Le tribunal vérifie l’existence des conditions préalables (loyer impayé, demande d’expulsion dans le suivi, notification régulière, non-paiement dans les délais) et rend une décision d’expulsion.

En résumé ; le processus commence par le dépôt d’une demande de poursuite auprès du Bureau d’exécution, mentionnant explicitement la demande d' »expulsion » et « Saisie et Expulsion », se poursuit avec l’envoi d’un ordre de paiement de type 13 au débiteur, lui accordant un délai de paiement de 30 jours, et se conclut, en cas de non-paiement, par l’introduction d’une action en justice devant le Tribunal d’exécution dans les 6 mois suivant la fin de ce délai. Une proposition d’article.

L’importance du suivi du processus par un avocat spécialisé

Le processus d’expulsion pour défaut de paiement est une procédure extrêmement technique et strictement liée aux conditions de forme, nécessitant l’application conjointe de la loi sur l’exécution forcée et la faillite, du code des obligations turc et de la législation pertinente sur les notifications. Comme il est clairement indiqué dans les décisions de la Cour de Cassation ;

L’absence de la mention « Saisie et Expulsion » dans la demande de poursuite,

L’envoi d’un ordre de paiement incorrect au débiteur (le non-envoi de l’ordre de paiement de type 13 obligatoire alors que c’est celui qui aurait dû être envoyé au lieu du type 7),

La notification irrégulière,

Le non-respect du délai de paiement de 30 jours,

Le dépassement du délai de 6 mois pour intenter une action en justice,

L’indication erronée ou incomplète des périodes de loyer

même des erreurs apparemment mineures peuvent entraîner le rejet de la demande d’expulsion et faire en sorte que le processus doive recommencer entièrement depuis le début.

Dans les régions d’Istanbul qui connaissent un trafic de notifications intense et complexe, notamment Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye, Sultanbeyli, ainsi que des lieux tels que Gebze et Dilovası, les délais de notification, les allégations de collusion du locataire et les processus d’objection progressent avec une sensibilité accrue. Il est donc d’une importance capitale que le processus soit mené sans erreur.

Dans ce cadre, le processus d’expulsion pour cause de défaillance, en ce qui concerne :

le choix de la bonne voie de poursuite,

l’exécution des notifications conformément à la procédure,

le respect des délais,

le dépôt de la demande auprès du tribunal d’exécution au bon moment en cas d’objection du débiteur,

la préparation des requêtes et des demandes conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation

doit être mené par un avocat expert.

Dans ce domaine, le cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé à Tuzla, possède une solide expérience pratique en matière d’expulsion pour cause de défaillance, de créances de loyer, de procédures d’exécution, de levée d’opposition et de litiges d’expulsion ; il offre à ses clients des services professionnels et axés sur des solutions rapides tout au long du processus, tant pour les baux résidentiels que pour les baux commerciaux avec toit.