L’élection du gérant et du vérificateur dans les ensembles immobiliers se fera-t-elle à la majorité absolue du nombre de lots privatifs représentés par les participants au conseil des représentants de l’ensemble immobilier, ou à la majorité absolue des représentants de tous les lots privatifs ?
L’élection du gérant et du vérificateur dans les ensembles immobiliers se fait en fonction du nombre de lots privatifs représentés par les participants à la réunion
La loi sur la copropriété (KMK) contient des dispositions spéciales concernant les ensembles immobiliers (Articles 66-74). L’article 69 de la KMK stipule que le conseil des copropriétaires de l’ensemble immobilier peut déléguer ses pouvoirs au conseil des représentants de l’ensemble immobilier dans le plan de gestion, et que les représentants de ce conseil auront un droit de vote correspondant au nombre de lots privatifs qu’ils gèrent. Quant à l’article 71 de la KMK, en continuité de cette réglementation spéciale, il dispose que le gérant et le vérificateur pour toutes les parties communes de l’ensemble immobilier seront élus à la majorité absolue du nombre de lots privatifs que les participants au conseil des représentants de l’ensemble immobilier représentent.
Dans cette optique, l’article 71/2 de la loi sur la copropriété immobilière stipule que : « Pour tous les bâtiments, terrains et installations communs relevant d’un complexe de bâtiments, le gestionnaire et l’auditeur sont nommés par le vote de la majorité absolue du nombre de sections indépendantes gérées et représentées par les gestionnaires et représentants participant au conseil des représentants du complexe de bâtiments. » Cette formulation indique clairement que l’élection sera effectuée par la majorité absolue du nombre de sections indépendantes représentées par les représentants participant à la réunion. Cet article rappelle également, conformément à l’article 69 de la loi sur la copropriété immobilière (KMK), que : « Dans le conseil des représentants du complexe de bâtiments, ces gestionnaires et représentants ont un droit de vote équivalent au nombre de sections indépendantes qu’ils gèrent et représentent. » Par conséquent, cela confirme que le vote sera pondéré en fonction du nombre de sections indépendantes représentées, et non d’un vote par personne.
Des détails concernant l’élection du gestionnaire et de l’auditeur peuvent être réglementés dans le Règlement de copropriété. Cependant, les règlements de copropriété peuvent inclure des détails, à condition de ne pas être contraires aux dispositions impératives de la Loi sur la Copropriété Immobilière (KMK).
Il peut être considéré que la Cour de Cassation, en se référant fréquemment aux articles 34 et 41 de la KMK pour exiger une « majorité en nombre et en quote-part de terrain », agit ainsi parce que ces articles sont de nature générale et impérative. Cependant, lorsqu’il s’agit d’une organisation de gestion spéciale comme un complexe de bâtiments, la disposition de l’article 71 de la KMK relative à cette situation particulière doit être appliquée en priorité. Dans ce cas, le principe de la « majorité en nombre et en quote-part de terrain » se manifeste par le fait que les représentants disposent d’un droit de vote égal au nombre de sections indépendantes qu’ils représentent, et que la décision est prise à la majorité absolue de ces votes pondérés. Quant au point critique de la question, à savoir la majorité des « participants ou de tous les représentants », le libellé de l’article 71 de la KMK (« participant au conseil des représentants du complexe de bâtiments ») est clair.
En fin de compte, à la lumière des décisions judiciaires, et notamment de la décision du 2015/48 E., 2015/270 K. de la Section de Droit de la Cour des Conflits, basée sur l’article 71 de la Loi sur la Copropriété (KMK), l’élection du syndic et du commissaire aux comptes pour toutes les structures, terrains et installations communes relevant de la construction collective doit être effectuée comme suit :
- L’élection a lieu au sein du conseil des représentants de la construction collective.
- Dans ce conseil, le syndic et les représentants ont un droit de vote équivalent au nombre d’unités indépendantes qu’ils gèrent et représentent.
- Le syndic et le commissaire aux comptes sont élus par le vote à la majorité absolue du nombre d’unités indépendantes gérées et représentées par les syndics et représentants participant au conseil des représentants de la construction collective.
Par conséquent, la bonne réponse à cette question est que l’élection sera effectuée par « le vote à la majorité absolue du nombre d’unités indépendantes gérées et représentées par les syndics et représentants participant au conseil des représentants de la construction collective » . Ce n’est pas la majorité absolue du nombre d’unités indépendantes représentées par tous les représentants (y compris les absents), mais la majorité absolue du nombre d’unités indépendantes représentées par ceux qui participent à la réunion qui est prise en compte. Cette interprétation est directement conforme à l’article 71 de la Loi sur la Copropriété (KMK), qui est une réglementation spéciale concernant les constructions collectives.
Pourquoi un avis d’expert / un avocat est-il nécessaire ?
La validité des processus de gestion dans les ensembles immobiliers affecte directement des questions vitales telles que le recouvrement des charges, le partage des frais communs et la prise de décisions ayant une validité juridique. Lorsque l’élection du syndic et du commissaire aux comptes est jugée invalide, toutes les procédures administratives sont exposées à un risque juridique. Par conséquent, la gestion du processus avec un avocat spécialisé en copropriété ou un juriste expert en droit des ensembles immobiliers, permet de prévenir d’éventuels litiges et risques d’annulation. Ces problèmes sont fréquemment rencontrés dans les zones résidentielles en croissance rapide comme Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Darıca et Çayırova. Suggestion d’article supplémentaire.
