En tant que cabinet d’avocats opérant à Istanbul Tuzla, nous recevons fréquemment des questions juridiques concernant la gestion d’immeubles, les charges de copropriété, les innovations dans les parties communes et les droits des copropriétaires. L’une des questions les plus fréquentes est de savoir si les copropriétaires sont obligés de participer aux dépenses des parties communes qui sont luxueuses ou non essentielles. Dans cet article, nous abordons en détail l’obligation de participer aux dépenses liées aux innovations et additions luxueuses ou très coûteuses, qui sont incluses dans l’article 43 de la loi sur la copropriété des immeubles, et qui peuvent souvent être une source de débat entre les syndics d’immeubles et les copropriétaires.
L’article 43 de la loi sur la copropriété contient une disposition importante qui régit les obligations et les droits des copropriétaires concernant leur participation aux dépenses, en fonction de la nature des innovations et additions prévues. L’article stipule d’abord que la nature des innovations ou additions souhaitées doit être évaluée. Si ces innovations sont très coûteuses, c’est-à-dire si leur réalisation implique un coût économiquement élevé, ou si elles sont considérées comme un luxe compte tenu de l’état général et de la nature de l’immeuble, la participation obligatoire des copropriétaires à ces dépenses n’est pas requise. En outre, le fait que ces innovations ne se situent pas dans des parties ou passages obligatoirement utilisés par tous les copropriétaires de l’immeuble principal influence également cette situation. Si ces conditions sont remplies, le copropriétaire qui ne souhaite pas bénéficier de l’innovation n’est pas tenu de participer à ces dépenses. Ainsi, les innovations luxueuses ou très coûteuses qui ne sont pas d’intérêt commun peuvent être réalisées sans créer d’obligation de dépense forcée pour les copropriétaires.(art. 43)
Cependant, pour la réalisation de ces types d’innovations et d’additions, il est impératif que les copropriétaires décident à la majorité des voix. C’est-à-dire qu’une majorité doit être obtenue lors de l’assemblée générale pour la réalisation de l’innovation, et seuls les copropriétaires qui ont participé à cette décision sont tenus de contribuer aux dépenses. Cette situation empêche que les propriétaires minoritaires, qui ne souhaitent pas bénéficier de l’innovation, soient contraints de participer aux dépenses. Ainsi, tandis que les décisions sont prises par la volonté de la majorité au sein du mécanisme de décision commun, les droits des minorités sont également protégés.
La Cour de cassation a maintes fois souligné que le consentement du copropriétaire est essentiel pour les innovations luxueuses ou très coûteuses, et que la participation aux dépenses pour ce type d’innovations, qui ne sont pas obligatoires pour l’usage commun, ne peut être rendue obligatoire. Par exemple, même si des innovations telles que l’installation d’un système de caméras de sécurité, la rénovation du toit du parking, la reconstruction de l’ascenseur ou l’isolation thermique sont de nature à faciliter la vie commune, il est admis que si elles sont considérées comme luxueuses ou très coûteuses, les propriétaires qui n’ont pas participé à la décision de les réaliser ne peuvent être tenus de participer à ces dépenses.
D’autre part, il a été précisé que dans certains cas, des travaux tels que l’isolation thermique (bardage) et la rénovation d’ascenseurs peuvent être considérés comme relevant de l’entretien, de la protection et de la réparation obligatoires, et qu’ils ne seraient pas considérés comme des innovations ou des ajouts, et que dans ce cas, tous les copropriétaires devraient y participer proportionnellement à leurs parts foncières. Selon la Cour de cassation, une expertise est nécessaire pour déterminer si cela relève de l’entretien/réparation obligatoire, d’une innovation utile ou d’une innovation luxueuse/très coûteuse.
L’article prévoit également un régime de droits pour les copropriétaires qui n’ont pas initialement participé aux dépenses d’innovation ou d’ajout, s’ils souhaitent ultérieurement bénéficier de cette innovation. Le copropriétaire ou ses héritiers qui reprennent son droit de propriété acquièrent le droit de bénéficier de l’innovation ou de l’ajout luxueux réalisé s’ils participent ultérieurement aux dépenses auxquelles ils n’avaient pas participé auparavant, proportionnellement à leurs parts foncières. Cette disposition vise à la fois à prévenir d’éventuels litiges juridiques dans la vie commune et à permettre aux propriétaires de bénéficier de l’innovation à condition qu’ils apportent une contribution économique.
En conclusion, l’article 43 de la loi sur la copropriété réglemente de manière équilibrée les obligations et les droits des copropriétaires en ce qui concerne les innovations et les ajouts luxueux ou très coûteux. L’article, avant tout, en n’imposant pas aux copropriétaires une obligation de dépense pour de telles innovations, assure une protection basée sur le consentement individuel. De plus, le fonctionnement du mécanisme de décision collective est pris en compte, avec l’adoption d’une décision à la majorité pour la réalisation des innovations et le principe selon lequel seuls ceux qui participent à cette décision contribuent aux dépenses. Enfin, le droit des copropriétaires qui n’ont pas initialement participé aux dépenses de bénéficier ultérieurement de l’innovation, à condition de participer proportionnellement à leur part de terrain, permet de prévenir les futurs litiges et de rendre possible une vie commune durable.
Note : Des sujets tels que la copropriété, la gestion d’immeuble, les relations locataire-propriétaire et le recouvrement des charges communes ne sont pas seulement pratiques, mais aussi des domaines qui exigent des connaissances techniques et juridiques. La méthode à appliquer peut varier pour chaque immeuble ou résidence. Par conséquent, afin de prévenir les pertes de droits qui pourraient survenir dans la gestion des résidences et de gérer correctement le processus, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans ce domaine pour un soutien professionnel.
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