بصفتنا مكتب محاماة يعمل في توزلا، إسطنبول، نتلقى العديد من الاستفسارات القانونية بخصوص إدارة الشقق، رسوم الصيانة للمجمعات السكنية، تجديد المناطق المشتركة، وحقوق أصحاب الوحدات. من أكثر الأسئلة شيوعًا هو ما إذا كان أصحاب الوحدات ملزمين بالمساهمة في نفقات المناطق المشتركة الفاخرة أو غير الضرورية؟ في هذه المقالة، نتناول بالتفصيل المادة 43 من قانون ملكية الوحدات التي يمكن أن تسبب خلافات بين إدارات المجمعات السكنية وأصحاب الوحدات، وذلك بخصوص التزام المشاركة في نفقات التجديدات والإضافات الفاخرة أو باهظة الثمن.

تتضمن المادة 43 من قانون الملكية المشتركة حكمًا مهمًا ينظم التزامات وحقوق مالكي الوحدات فيما يتعلق بالمشاركة في النفقات، وذلك وفقًا لطبيعة التجديدات والإضافات المخطط لها. وتشترط المادة أولاً تقييم طبيعة التجديدات أو الإضافات المرغوبة. فإذا كانت هذه التجديدات مكلفة للغاية، أي إذا كان تنفيذها يتطلب تكلفة اقتصادية عالية، أو إذا اعتبرت رفاهية من حيث الوضع العام للمبنى وطبيعته، فلا يكون هناك إلزام لمالكي الوحدات بالمشاركة في هذه النفقات. بالإضافة إلى ذلك، فإن عدم وجود هذه التجديدات في الأماكن أو الممرات التي يستخدمها جميع مالكي العقار المشترك بشكل إلزامي يؤثر على هذا الوضع أيضًا. وفي حال تحقق هذه الشروط، فإن مالك الوحدة الذي لا يرغب في الاستفادة من التجديد، ليس ملزمًا بالمشاركة في هذه النفقات. وهكذا، يصبح من الممكن تنفيذ التجديدات الفاخرة أو المكلفة للغاية التي لا تعود بالنفع المشترك على الجميع، دون أن ينشأ عنها التزام إلزامي بالنفقات على مالكي الوحدات. (المادة 43)

ومع ذلك، لتنفيذ هذه الأنواع من التجديدات والإضافات، يجب أن يقرر مالكو الوحدات بالأغلبية المطلقة للأصوات. أي، يجب توفير الأغلبية في الجمعية العمومية لتنفيذ التجديد، ويلزم فقط مالكو الوحدات الذين شاركوا في هذا القرار بالمساهمة في النفقات. وهذا يمنع المالكين الذين يظلون في الأقلية ولا يرغبون في الاستفادة من التجديد من المساهمة في النفقات قسرًا. وهكذا، بينما يتم اتخاذ القرار بإرادة الأغلبية ضمن آلية القرار المشترك، يتم أيضًا حماية حقوق الأقلية.

لقد أكدت محكمة النقض مرارًا أن موافقة مالك الوحدة السكنية هي الأساس في التجديدات الفاخرة أو باهظة التكلفة، وأنه لا يمكن إلزام الملاك بالمشاركة في نفقات هذه التجديدات التي لا تعتبر ضرورية للاستخدام المشترك. على سبيل المثال، يُعتبر أنه في حال اعتبار تجديدات مثل تركيب نظام كاميرات مراقبة، أو تجديد سقف موقف السيارات، أو إعادة بناء المصعد، أو العزل الحراري، فاخرة أو باهظة التكلفة، فإنه لا يمكن مطالبة الملاك الذين لم يوافقوا على قرار إجراء هذه التجديدات بالمشاركة في هذه النفقات، وذلك على الرغم من أنها قد تهدف إلى تسهيل الحياة المشتركة.

من ناحية أخرى، ذُكر أن أعمالاً مثل العزل الحراري (mantolama) وتجديد المصعد قد تُعتبر في بعض الحالات ضمن نطاق الصيانة والحماية والإصلاح الإلزامي ، وبالتالي قد لا تُعد تجديدًا أو إضافة ، وفي هذه الحالة، يتوجب على جميع مالكي الوحدات السكنية المشاركة بنسبة حصصهم في الأرض. ووفقًا لمحكمة النقض، لتحديد ذلك، أي (لتحديد ما إذا كانت صيانة/إصلاح إلزامي، أو تجديد مفيد، أو تجديد فاخر/باهظ التكلفة)، يلزم فحص من قبل خبير.

تنص المادة أيضًا على تنظيم لحق مالكي الوحدات السكنية الذين لم يشاركوا في نفقات التجديد أو الإضافة في البداية، في حال رغبتهم في الاستفادة من هذا التجديد لاحقًا. إذا شارك مالك الوحدة السكنية أو ورثته الذين ورثوا حق ملكيته، لاحقًا في النفقات التي لم يشاركوا فيها من قبل، بنسبة حصصهم في الأرض، فإنهم يكتسبون الحق في الاستفادة من التجديد الفاخر أو الإضافة التي تم إجراؤها.. يهدف هذا الحكم إلى منع النزاعات القانونية المحتملة في الحياة المشتركة، وإتاحة الفرصة للملاك للاستفادة من التجديد بشرط تقديم مساهمة اقتصادية.

في الختام، تنظم المادة 43 من قانون ملكية الشقق حقوق والتزامات مالكي الشقق بشكل متوازن فيما يتعلق بالتجديدات والإضافات الفاخرة أو باهظة التكلفة. أولاً، توفر المادة حماية قائمة على الموافقة الفردية من خلال عدم فرض التزام إلزامي على مالكي الشقق بتحمل تكاليف هذه التجديدات. إلى جانب ذلك، يتم مراعاة فعالية آلية القرار المشترك، من خلال اتخاذ قرار الأغلبية لتنفيذ التجديدات، ومبدأ مشاركة من وافق على هذا القرار فقط في النفقات. أخيرًا، يحق لمالكي الشقق الذين لم يشاركوا في النفقات في البداية الاستفادة من التجديد لاحقًا بشرط مشاركتهم بنسبة حصتهم في الأرض، مما يمنع الخلافات المحتملة في المستقبل ويجعل الحياة المشتركة المستدامة ممكنة.

ملاحظة: مواضيع مثل ملكية الشقق، إدارة المباني السكنية، علاقات المستأجر والمالك، وتحصيل النفقات المشتركة؛ هي مجالات لا تتطلب معرفة عملية فحسب، بل تتطلب أيضًا معرفة فنية وقانونية. قد تختلف الطريقة المطبقة لكل مبنى أو مجمع سكني. لذلك، لتجنب فقدان الحقوق الذي قد يحدث في إدارات المجمعات السكنية ولإدارة العملية بشكل صحيح، يُنصح بشدة بطلب دعم احترافي من محامٍ متخصص في هذا المجال.

المادة 43 من قانون ملكية الشقق, حقوق مالكي الشقق, قانون إدارة المجمعات السكنية, مصاريف التجديدات الفاخرة, قرار تجديد المبنى السكني, محامي في توزلا, نزاعات ملكية الشقق, تقاسم تكاليف العزل الحراري, دعوى المشاركة في النفقات, تفسيرات المادة 43 من قانون ملكية الشقق