1. Geçersiz Sözleşme ve Satıcının İade Sorumluluğuna İlişkin Temel Yaklaşım

 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.11.2016 tarihli, 2015/16368 E. ve 2016/12689 K. sayılı kararında; taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olduğu, bu geçersizliğin sözleşmede yer alan kaporaya ilişkin hükümleri de kapsadığı belirtilmiştir. Bu karara göre, kapora bedeli emlakçıya ödenmiş olsa dahi, satıcının bu bedelin iadesinden sorumlu olduğu açıkça hükme bağlanmıştır. Mahkeme, bozma ilamına uyarak verdiği 31.01.2018 tarihli kararında kaporanın davalı satıcıdan tahsiline karar vermiş, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise 10.10.2018 tarihli, 2018/3077 E. ve 2018/9834  K. sayılı ilamı ile bu hükmü onayarak satıcının sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde sorumlu olduğunu teyit etmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.09.2025 tarihli, 2025/483 E. ve 2025/4022  K. sayılı güncel kararında da benzer bir yaklaşımla; kaporanın satıcının muvafakatiyle emlakçı hesabına yatırıldığı durumlarda, geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bu avansın iadesinden satıcının sorumlu tutulması usul ve yasaya uygun bulunmuştur.

2. Kaporanın Emlakçıda Kalması ve Satıcının Sorumluluğunun İstisnaları 

Bazı yargı kararlarında, kaporanın satıcıya ulaşmadığı ve emlakçı uhdesinde kaldığı durumlarda satıcının sorumluluğu reddedilmektedir:

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 09.05.2019 tarihli, 2018/1381 E. ve 2019/678  K. sayılı kararında; kaporanın aracı şirkete (emlakçıya) gönderildiği ve paranın bu şirkette olduğu ihtilafsız ise, satıcı uhdesinde bir ödeme bulunmadığı gerekçesiyle satıcıya karşı açılan dava reddedilmiştir.

İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 15.02.2018 tarihli, 2015/984 E. ve 2018/127  K. sayılı kararında; kaporanın yediemin sıfatıyla emlakçıya ödendiği durumlarda, satıcının geri vermekle yükümlü olduğu bir bedel bulunmadığı, iadenin yalnızca emlakçıdan talep edilebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2010 tarihli, 2009/19193 E. ve 2010/3224  K. sayılı kararında; kaporanın satıcı tarafından alınmadığı, emlakçıya verildiği durumlarda satıcının iade sorumluluğunun bulunmadığı vurgulanmıştır.

3. Temsil İlişkisi ve Husumet Yönünden Değerlendirme 

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 23.12.2010 tarihli, 2010/9870 E. ve 2010/18009  K. sayılı kararında; emlakçının satıcıyı temsilen sözleşme imzaladığı ve kaporayı bu kapsamda aldığı durumlarda, davanın vekil konumundaki emlakçıya değil, kendi nam ve hesabına akdi ilişki kurulan asıl satıcıya (malike) yöneltilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

4. Cayma Tazminatının Geçersizliği

 Taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26), sözleşmenin fer’i niteliğindeki cayma tazminatı hükümlerini de geçersiz kılmaktadır:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.12.2012 tarihli, 2012/20123 E. ve 2012/24842  K. sayılı kararında; asıl akit geçersiz olduğu için fer’i hüküm niteliğindeki cayma tazminatının da geçersiz olduğu ve satıcının bu tazminatı talep edemeyeceği, ancak aldığı kaporayı iade etmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2010 tarihli, 2009/15618 E. ve 2010/5395  K. sayılı kararında; geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların verdiklerini sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca geri isteyebileceği, satıcının aldığı kaporayı iade etmekle yükümlü olduğu, cezai şartın ise geçersiz olduğu vurgulanmıştır.

5. İkincil Kaynaklar ve Genel İlkeler (İkincil Bilgi) 

İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, geçersiz taşınmaz satış sözleşmelerinde iade yükümlülüğünün kapsamına dair şu ek bağlamları sunmaktadır:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2022/5945 E., 2023/1681  K.) ve İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/384 E., 2022/138  K.) kararlarında; resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı, bu kapsamda ödenen cayma parası veya kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca satıcıdan iadesinin istenebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi (2014/14864 E., 2015/913  K.) kararında; sözleşmede verilen paranın mahiyeti anlaşılamıyorsa pey akçesi sayılacağı ve geçersizlik durumunda iadesinin gerekeceği ifade edilmiştir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2021/8264 E., 2023/2448  K.) kararında; taşınmazın satıcıya ait olmaması durumunda dahi, geçersiz sözleşme uyarınca ödenen kaporanın sebepsiz iktisap kuralları gereğince iade edilmesi gerektiği onanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2023/3943 E., 2024/3632  K.) uyuşmazlığı giderme kararında; geçersiz sözleşmelerde “herkesin aldığını iade ile yükümlü olduğu” ilkesinin, organizasyon ücreti gibi ek bedelleri de kapsadığı, aksi durumun geçersiz sözleşmeye geçerlilik tanımak anlamına geleceği belirtilmiştir.

Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi (2022/552 E., 2022/995  K.) kararında; kaporanın satıcının yetkilisine veya onun yönlendirdiği başka hesaplara yatırılması durumunda satıcının iade sorumluluğunun doğacağı ima edilmiştir.

İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2025/92 E., 2025/572  K.) kararında; resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ödenen “anlaşma kaporasının” bağlanma parası niteliğinde olduğu ve sebepsiz zenginleşme uyarınca satıcıdan (arsa sahibi) iadesinin talep edilebileceği hükme bağlanmıştır.

Sonuç: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadı, geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen kaporanın emlakçıya verilmiş olmasını satıcının sorumluluğunu kaldırmayan bir unsur olarak değerlendirmekte ve iade yükümlülüğünü sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca satıcıya yüklemektedir. Ancak, paranın satıcıya hiç ulaşmadığı veya emlakçının yediemin olarak hareket ettiği somut durumlarda alt mahkemelerin ve bazı bölge adliye mahkemelerinin satıcının sorumluluğuna gitmediği görülmektedir. Cayma tazminatı ise asıl sözleşmenin geçersizliği nedeniyle her halükarda hükümsüz kabul edilmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Kapora emlakçıya verildiyse satıcıdan geri alınabilir mi?

Evet, çoğu Yargıtay kararına göre kapora emlakçıya ödenmiş olsa bile, satıcının bilgisi ve onayı varsa iade sorumluluğu satıcıya ait olabilir.

Hangi durumlarda satıcı sorumlu olmaz?

Eğer kapora tamamen emlakçıda kalmış ve satıcıya hiç ulaşmamışsa veya emlakçı “yediemin” sıfatıyla hareket etmişse, bazı mahkeme kararlarında satıcının sorumluluğu kabul edilmemektedir.

Geçersiz sözleşmede cayma tazminatı talep edilebilir mi?

Hayır. Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıysa geçersiz sayılır ve buna bağlı kapora, cezai şart ve cayma tazminatı hükümleri de geçersiz olur.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Taşınmaz alım satım süreçlerinde kaporanın kimden ve nasıl geri alınacağı, sözleşmenin geçerli olup olmadığı ve sorumluluğun satıcı mı yoksa emlakçıya mı ait olduğu tamamen somut olayın detaylarına göre değişir. Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi için bir İstanbul gayrimenkul avukatı veya alım satım avukatı desteği almak büyük önem taşır.

Özellikle;

Kaporanın hangi tarafa yöneltilerek talep edileceğinin doğru belirlenmesi

Emlakçı–satıcı ilişkisinin hukuki niteliğinin analiz edilmesi

Sebepsiz zenginleşme davasının doğru kurgulanması

Yanlış hasım nedeniyle davanın reddedilmesinin önlenmesi gibi kritik konular profesyonel hukuki bilgi gerektirir.

Bu noktada alanında deneyimli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile çalışmak; sürecin hızlı ve doğru şekilde yürütülmesini sağlar. Ayrıca yerel destek açısından bir Tuzla avukat, Kurtköy avukat, Pendik avukat veya Bayramoğlu avukat ile çalışmak, sürecin sahada da etkin şekilde takip edilmesine katkı sağlar.