1. Onaylı Mimari Projede Yer Almayan Tesislerin Durumu ve Aidat Yükümlülüğü
Yargıtay kararları, onaylı mimari projede yer almayan veya sonradan eklenen tesislerin yapım ve bakım giderlerinin kat maliklerinden talep edilebilmesini belirli şartlara bağlamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2011 tarihli, 2011/9626 Esas ve 2011/9525 Karar sayılı ilamında, mimari projede mevcut olmayan güneş enerjisi sistemleri platformu ve yürüme bandı gibi proje dışı unsurların yapım giderlerinin kat maliklerinden toplanacak avansa dahil edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 15.05.2019 tarihli, 2019/449 Esas ve 2019/3476 Karar sayılı kararında, proje değişikliği niteliğindeki bir tadilat (toplantı odası yapımı) için kat malikleri kurulunda usulüne uygun karar alınmamışsa, bu tesisle ilgili bir ücret veya aidat talep edilemeyeceği vurgulanmıştır.
2. Kaçak İmalatların Bakım, Onarım ve Eski Hale Getirme Giderleri
Proje dışı veya kaçak olarak inşa edilen yapıların bakım ve onarım giderleri konusunda Yargıtay’ın sorumluluk yükleyen kararları da mevcuttur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 31.01.2013 tarihli, 2012/14026 Esas ve 2013/1285 Karar sayılı ilamına göre, sitenin ilk inşası sırasında onaylı mimari projeye aykırı (kaçak) olarak yapılan imalatlardan tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. Kararda, anataşınmazın korunması, onarımı ve eski hale getirilmesinin yöneticinin görevleri arasında olduğu, bu kapsamda kaçak imalatların bakım-onarım ve eski hale getirme giderleri için kat maliklerinden avans/aidat talep edilebileceği onanmıştır.
3. Parsel Sınırları Dışındaki Tesislerin Hukuki Durumu
Sitenin tescilli parsel sınırları dışında kalan tesisler (havuz, yol vb.) için alınan kararların bağlayıcılığı sınırlıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2023 tarihli, 2023/5627 Esas ve 2023/10753 Karar sayılı ilamında, siteyi oluşturan parsel sınırları dışında kalan bir havuzun tadilatı için alınan genel kurul kararının, toplu yapı yönetim planı bulunmadığı sürece tüm malikler için bağlayıcı olmadığı ve bu giderin aidat olarak talep edilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 14.09.2020 tarihli, 2020/132 Esas ve 2020/2888 Karar sayılı ilamı da parsel sınırları dışındaki tesisler için alınan kararların sadece olumlu oy veren malikleri bağlayacağını teyit etmektedir.
4. Faydalı Yenilik ve İlaveler Kapsamında Değerlendirme
Sonradan eklenen tesislerin “faydalı yenilik” kapsamında olup olmadığı aidat talebi için kritiktir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2019 tarihli, 2017/6353 Esas ve 2019/771 Karar sayılı ilamında, havuz bölgesine eklenen vitamin bar ve müzik sistemi gibi unsurlar Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 42 kapsamında “faydalı yenilik” olarak değerlendirilmiş ve usulüne uygun çoğunluk kararıyla masraflara katılımın istenebileceği ima edilmiştir. Ancak aynı dairenin 02.10.2017 tarihli (2017/3082 E., 2017/7185 K.) bir başka kararında, projede olup da sonradan inşa edilen havuzun ortak alan haline gelmesiyle KMK m. 20 uyarınca gider katılımının zorunlu olduğu belirtilmiştir.
5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam Analizi Aşağıdaki hususlar sunulan karar özetlerinden ikincil kaynak olarak derlenmiştir:
Proje Dışı Eklentiler ve Rıza Şartı: İkincil kaynak niteliğindeki Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 20.01.2015 tarihli (2014/14720 E., 2015/749 K.) kararında, ortak alanlara yapılan eklentilerin (şelale, depo vb.) KMK m. 19/2 uyarınca 4/5 yazılı rıza ile yapılabileceği, ancak bu tesislerin diğer maliklerin kullanımını engellememesi gerektiği vurgulanmıştır.
Asansör Örneği ve Kullanım Muafiyeti: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2015 tarihli (2014/20786 E., 2015/10588 K.) kararında, projede yer almayan bir asansör kat ilavesi için karar alınmamışsa malikin giderden sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir. Ayrıca 03.06.2010 tarihli (2010/6097 E., 2010/8413 K.) kararda, yönetim planıyla bazı katların bakım/onarım giderlerinden muaf tutulabileceği, ancak yapım giderlerinden muafiyetin açık hüküm gerektirdiği ifade edilmiştir.
Kooperatif ve OSB Uygulamaları: İkincil kaynaklarda (Bakırköy 3. ATM, 2017/566 E. ; Yargıtay 3. HD, 2025/1417 E. ), aidatların rutin işletme giderleri için toplanabileceği, ancak proje dışı veya yenileme niteliğindeki büyük maliyetlerin aidat yerine “katılım bedeli” olarak ayrıca değerlendirilmesi gerektiği yönünde görüşler mevcuttur.
Kaçak Yapıların Meşrulaştırılamaması: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 06.11.2023 tarihli (2023/4898 E., 2023/10399 K.) kararında, kaçak bir kış bahçesi için aidat adı altında ek ödeme yapılmasının, yapının ruhsatsız/kaçak niteliğini ortadan kaldırmayacağı ve ortak alana müdahaleyi meşrulaştırmayacağı belirtilmiştir.
Sonuç: Proje dışı veya sonradan eklenen tesislerin (havuz, kafe vb.) bakım ve tadilatı için aidat talep edilebilmesi; tesisin parsel sınırları içinde olmasına, kat malikleri kurulunda usulüne uygun (bazı hallerde oy birliği, bazı hallerde 4/5 veya salt çoğunluk) karar alınmış olmasına ve yönetim planındaki düzenlemelere bağlıdır. Proje dışı kaçak yapıların eski hale getirilmesi için aidat/avans toplanması mümkünken, usulsüz yapılan yeni tesislerin işletme ve bakım giderleri, karara katılmayan veya projeye aykırılık iddiasında bulunan maliklerden her zaman talep edilememektedir.
Sık Sorulan Sorular
Projede olmayan havuz için aidat ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Onaylı projede yer almayan bir tesis için usulüne uygun karar yoksa aidat talep edilemez.
Site yönetimi sonradan yaptığı kafe veya sosyal alan için para isteyebilir mi?
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde alınmış bir karar varsa ve gerekli çoğunluk sağlanmışsa talep edilebilir.
Kaçak yapılan bir tesisin giderlerinden sorumlu muyum?
Kaçak yapıların kaldırılması veya eski hale getirilmesi için yapılan giderlere kat maliklerinin katılması mümkündür.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Toplu yapı statüsüne geçmemiş sitelerde, proje dışı tesisler, aidat yükümlülüğü ve kat maliklerinin sorumluluğu son derece teknik ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen bir alandır. Bu tür uyuşmazlıklarda yanlış bir ödeme veya eksik hukuki itiraz ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Özellikle İstanbul toplu yapı avukatı, Tuzla site avukatı veya kat mülkiyeti alanında uzman bir hukukçu desteği ile:
Aidat taleplerinin hukuka uygun olup olmadığı analiz edilir
Site yönetimi kararlarının iptali sağlanabilir
Haksız ödemelerin iadesi talep edilebilir
Kaçak yapı ve ortak alan ihlallerine karşı dava süreçleri yürütülebilir. Bu noktada, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında deneyimli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, hem dava hem danışmanlık süreçlerinde profesyonel destek sağlayarak hak kaybı yaşanmasının önüne geçmektedir.
