Birden fazla parsel üzerine kurulu villa siteleri ve tatil köylerinde en çok tartışılan konulardan biri, site yönetiminin talep ettiği giderlerin gerçekten hukuka uygun olup olmadığıdır. Özellikle projede yer almayan havuz, kafe, sosyal tesis, çatı değişikliği veya estetik tadilat gibi harcamaların kat maliklerine “aidat” veya “ortak gider” adı altında yansıtılması, uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Projeye Aykırı Yapılan Tesislerin Masrafını Ödemek Zorunda mısınız?

Site Yönetimi Projede Olmayan Masrafları Sizden Talep Edebilir mi?

1. Mimari Projede Yer Almayan Tesislerin Giderleri ve Aidat Talebi 

Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde, mimari projede yer almayan tesislerin (havuz, kafe vb.) yapım, tadilat veya yenileme giderlerinin kat maliklerinden aidat olarak talep edilip edilemeyeceği hususu Yargıtay kararlarında net bir şekilde karara bağlanmıştır.

Ana kaynak olarak sunulan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2361-2018/5455 -10.09.2018 sayılı kararına göre; anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakati ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça projedeki biçimin korunması zorunludur. Yeni bir tesis yapılmasının binaya değer katması, projeye aykırı değişiklik yapılmasını haklı kılmaz. Kararda açıkça, “davacının projeye aykırı olarak yapılan işlerin giderlerini diğer kat maliklerinden isteme hakkı yoktur” denilerek, projede yer almayan biçimde yapılan tesislerin yapım giderinden buna onay vermeyen maliklerin sorumlu tutulamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Benzer şekilde, ana kaynak niteliğindeki Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 sayılı kararda; birden fazla parsel üzerinde kurulu ve Toplu Yapı Yönetimine geçilmemiş bir sitede, projeye aykırı olarak yapılan tadilat bedellerinin diğer kat maliklerinden istenemeyeceği içtihat edilmiştir. Yargıtay, maliklerin yalnızca projeye uygun yapılmış olan onarım giderlerinden sorumlu tutulabileceğini belirtmiştir.

2. Toplu Yapıya Geçiş Yapılmamış Sitelerin Durumu

Sitenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi olmaması veya toplu yapı yönetimine geçilmemiş olması, projeye aykırı tesis giderlerinin talep edilemeyeceği kuralını değiştirmemektedir. Ana kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 kararı, tam da bu nitelikteki (toplu yapıya geçilmemiş, her parselin ayrı yönetim planı olan) bir uyuşmazlıkta verilmiş olup, projeye aykırı giderlerin reddedilmesi gerektiğini doğrulamaktadır. Bu karar konu olayda; Yargıtay, somut uyuşmazlığı oldukça net ve öğretici şekilde değerlendirmiştir. Olayda, birden fazla parselden oluşan bir site bulunmasına rağmen toplu yapı statüsüne geçilmemiş, her parsel için ayrı yönetim planı düzenlenmiş ve parselleri kapsayan ortak bir yönetim planı oluşturulmamıştır. Buna rağmen site genelinde alınan bir karara dayanılarak, bazı maliklerden çatı onarım gideri adı altında alacak talep edilmiş ve icra takibi başlatılmıştır. Ancak Yargıtay incelemesinde kritik iki hususu özellikle vurgulamıştır: Toplu yapı yoksa site genelinde bağlayıcı karar alınamaz. Somut olayda, parseller arasında hukuken bağlayıcı bir üst yönetim bulunmadığı için, tüm siteyi kapsayan kararların otomatik olarak tüm maliklere yüklenemeyeceği kabul edilmiştir. Yani fiili yönetim olsa bile, bu yönetimin aldığı kararlar herkes açısından bağlayıcı değildir. Projeye aykırı imalatın bedeli diğer maliklere yüklenemez. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde, çatının projede öngörülen sistemden tamamen farklı şekilde (kiremit örtü yerine trapez saç ve çelik sistemle) yapıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay bu noktada çok önemli bir ilke ortaya koymuştur: Kat malikleri, yalnızca projeye uygun yapılan onarım giderlerinden sorumludur. Projeye aykırı, keyfi veya farklı sistemle yapılan tadilatların bedeli diğer maliklere yüklenemez.

İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre; toplu yapıya geçilmemiş birden fazla parselli sitelerde aidat toplama yetkisi de sınırlandırılmıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/2716-2015/17808 -07.12.2015 ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1044-2018/681 -06.02.2018 sayılı kararlarında, toplu yapı yönetimine geçilmediği durumlarda site yönetiminin genel aidat toplama yetkisinin bulunmadığı, bu yetkinin ilgili parsel yönetimine ait olduğu vurgulanmıştır.

3. Yönetim Planının Emredici Hukuka ve Projeye Aykırılığı 

Soruda yer alan yönetim planının emredici hukuka ve imar kurallarına aykırı olamayacağı iddiası, ikincil kaynak niteliğindeki Yargıtay kararlarıyla desteklenmektedir. Sunulan kararlarda doğrudan “imar kuralları” üzerinden bir aidat iptali değerlendirmesi bulunmamakla birlikte, “onaylı mimari proje” emredici bir sınır olarak kabul edilmiştir.

İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2023/9445-2024/5530 -07.05.2024 sayılı kararında, projede olmayan havuz etrafı kafe (Pool Bar) gibi tesisler değerlendirilmiş ve “yönetim planınca bağımsız bölüm malikine tanınan kullanım hakkının ana taşınmazda projeye aykırılık yapma hakkı vermeyeceği” açıkça ifade edilmiştir. Ayrıca yönetim planının emredici hükümlere aykırı olması halinde iptal edilebileceği belirtilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2014/8671-2014/11705 -30.06.2014 kararı da yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarının, emredici kuralları (projeye aykırılık yasağını) aşamayacağını göstermektedir.

4. Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar 

Kat maliklerinin projeye aykırı tesis giderlerini ödemekten kurtulmak için izleyebileceği yollar, sunulan yargı kararlarında şu şekilde karşılık bulmaktadır:

İcra Takibine İtiraz: Ana kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 kararı, doğrudan projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine itirazın iptali davasında verilmiş olup, itirazın haklılığını ve maliklerin bu bedellerden sorumlu tutulamayacağını tescil etmiştir.

Bilirkişi İncelemesi ile Projeye Aykırılığın Tespiti: Tüm kararlarda en temel ispat aracı bilirkişi incelemesidir. İkincil kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/12133-2013/12964 -07.10.2013 ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/13986-2013/16302 -25.11.2013 kararlarında, onaylı mimari projenin mahallinde (yerinde) uygulanarak projeye aykırı imalatların ve ortak alanlara müdahalenin bilirkişi krokisiyle tespit edilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.

Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme: İkincil kaynak olan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1288-2018/49 -15.01.2018 kararı, birden fazla parsel üzerinde kurulu villa sitesinde havuz yanına yapılan sundurma, duşakabin gibi projeye aykırı müdahalelerin men’i ve eski hale iadesi taleplerinin dinlenebilir olduğunu göstermektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2465-2018/4821 -25.06.2018 kararı ise her kat malikinin projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini istemekte güncel hukuki yararı bulunduğunu belirtmektedir.

Menfi Tespit ve Karar İptali: İkincil kaynak olan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4460-2018/7760 -30.11.2018 kararında, haksız aidat/gider taleplerine karşı açılan menfi tespit ve istirdat davasının, yönetim planındaki sınırlamalar dikkate alınarak başarıya ulaştığı görülmektedir. Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4811-2017/7559 -11.10.2017 kararı, gerekli rıza alınmadan yapılan lüks/estetik onarımlara ilişkin genel kurul kararlarının ve işletme projelerinin iptal edilebileceğini doğrulamaktadır.

Sonuç: Sunulan yargı kararları, birden fazla parselde kurulu ve toplu yapıya geçilmemiş sitelerde dahi, onaylı mimari projede yer almayan havuz, kafe gibi tesislerin yapım ve tadilat giderlerinin kat maliklerinden talep edilemeyeceğini doğrulamaktadır. Kat malikleri; icra takibine itiraz, müdahalenin meni, menfi tespit davaları ve yerinde yapılacak bilirkişi incelemesi ile projeye aykırılığı kanıtlayarak bu tür haksız gider taleplerinden muaf tutulabilmektedir. Yönetim planı hükümleri, onaylı mimari projeye aykırı fiili durumlar yaratmak veya emredici kuralları bertaraf etmek için yasal bir dayanak oluşturmamaktadır.

Doğrudan Sonuç 

Birden fazla parsel üzerinde kurulu olup henüz Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında “toplu yapı” rejimine resmi olarak geçmemiş villa sitelerinde, Yargıtay içtihatları gereği uyuşmazlıkların çözümünde KMK hükümleri kıyasen (özellikle KMK m.72) uygulanmaktadır Ancak bu kıyasen uygulama, yönetime sınırsız bir yetki vermez. Onaylı mimari projede yer almayan, imar mevzuatına aykırı olarak sonradan inşa edilmiş veya fiili olarak niteliği değiştirilmiş tesislerin (havuz, kafe vb.) yapım, tadilat veya yenileme giderleri için kat maliklerinden aidat veya avans talep edilmesi hukuka aykırıdır Yönetim planında bu yönde bir düzenleme bulunsa dahi, yönetim planı emredici kanun hükümlerine ve imar kurallarına aykırı olamayacağından bu tür maddeler geçersizdir 2,Kat malikleri, kendilerine yöneltilecek icra takiplerine itiraz ederek, menfi tespit ve karar iptali davaları açarak, ayrıca projeye aykırı tesislere yönelik müdahalenin meni davası ikame edip bilirkişi incelemesiyle aykırılığı tespit ettirerek bu hukuka aykırı giderleri ödemekten kurtulabilirler.

Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler

İstisna (Oybirliği ve İmar Barışı): Eğer kat maliklerinin tamamı (oybirliği ile) KMK m.44 uyarınca karar alır ve imar mevzuatına uygun şekilde projede tadilat yaptırarak ilgili tesisleri (havuz/kafe) projeye işletirlerse, bu tesisler yasal ortak yer statüsü kazanır ve giderleri aidata tabi olur . Ayrıca, geçmişte İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) alınmış olması durumunda, bu belgenin mimari projeyi kendiliğinden değiştirip değiştirmeyeceği hususu uygulamada tartışmalıdır; kural olarak yapı kayıt belgesi yıkımı engeller ancak KMK anlamında ortak yer vasfını tek başına tesis etmez.

Belirsizlik (Sebepsiz Zenginleşme): İtiraz eden kat maliki, projede olmamasına rağmen fiilen bu havuzu veya kafeyi aktif olarak kullanıyorsa, yönetimin veya diğer maliklerin TBK m.530 (iş sahibinin menfaatine vekaletsiz iş görme) veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak bir talepte bulunup bulunamayacağı doktrinde tartışmaya açıktır . TMK m.2 (dürüstlük kuralı) burada malikin aleyhine yorumlanabilir L

Sonuç ve Pratik Değerlendirme

 Sonuç olarak, KMK’ya tam tabi olmayan multiparsel sitelerde dahi mülkiyet hakkının sınırları ve ortak giderlere katılım borcu, onaylı mimari proje ve imar mevzuatı ile çizilmiştir. Proje dışı kaçak veya sonradan ekleme tesislerin (havuz, kafe) bakım ve tadilatı için aidat talep edilmesi yasal dayanaktan yoksundur. Avukatların bu tür uyuşmazlıklarda atacağı ilk pratik adım, ilgili belediyeden sitenin onaylı mimari projesini ve vaziyet planını celp etmek olmalıdır. Dava stratejisi, salt “KMK uygulanmaz” savunması üzerine değil (zira Yargıtay kıyasen uygulamaktadır), “talep edilen giderin yasal ortak yer niteliği taşımayan, projeye aykırı tesislere ilişkin olduğu” temeline oturtulmalıdır. Uzun vadeli çözüm olarak ise, sitenin KMK m.72 vd. hükümleri uyarınca resmi olarak “Toplu Yapı” rejimine geçirilmesi ve yönetim planının kanuna uygun şekilde revize edilmesi tavsiye edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Projede yer almayan havuz, kafe veya sosyal tesis giderleri kat maliklerinden istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, onaylı mimari projede yer almayan tesislerin giderleri kat maliklerine zorunlu olarak yüklenemez. Maliklerin bu tür giderlere katılması için açık rıza veya projeye uygunluk gerekir.

Site yönetimi projeye aykırı tadilat yaparsa herkes ödeme yapmak zorunda mı?

Hayır. Kat malikleri yalnızca projeye uygun onarım ve zorunlu giderlerden sorumludur. Projeye aykırı veya lüks nitelikteki harcamalar tüm maliklere yüklenemez.

Toplu yapı statüsü olmayan sitelerde aidat nasıl belirlenir?

Bu tür sitelerde aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, yönetim planı ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu) çerçevesinde belirlenir. Bu nedenle her aidat kaleminin hukuki dayanağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri, kendilerine yöneltilen icra takibine borca ve ferilerine itiraz ederek süreci durdurabilir. Devamında menfi tespit veya karar iptali davası açılarak borcun hukuka aykırılığı ileri sürülebilir.

Site yönetimi projeye aykırı yapıları yasal hale getirebilir mi?

Evet, ancak bunun için:
Tüm kat maliklerinin oybirliği veya gerekli çoğunlukla karar alması
Projenin belediye tarafından onaylanması
gerekir. Aksi halde yapılan değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Projeye aykırı giderler, çok parselli site yapıları ve toplu yapı statüsü gibi konular; uygulamada en çok hata yapılan ve en yüksek maddi risk barındıran alanlardan biridir. Yanlış bir hukuki değerlendirme;

Haksız aidat ödemelerine

İcra takiplerinin iptaline

Yönetim kararlarının geçersiz sayılmasına

Uzun süren ve maliyetli davalara neden olabilir.

Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi gibi alanında uzman bir ekipten destek alınması büyük önem taşır. Özellikle:

İstanbul toplu yapı avukatı desteği ile sitenin hukuki statüsü doğru analiz edilir

Tuzla avukat ile yerel uygulama ve mahkeme süreçleri doğru kurgulanır

site avukatı ile aidat, yönetim ve karar süreçleri hukuka uygun hale getirilir

toplu yapıya geçiş danışmanlığı sayesinde site yönetimi güçlü ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturulur. Unutulmamalıdır ki bu alanda yapılan en küçük hata bile:

Gereksiz ödeme yükümlülüklerine

Hak kayıplarına

Yönetim krizlerine yol açabilir. Bu nedenle, özellikle çok parselli villa siteleri ve tatil köylerinde başından itibaren uzman avukat desteği almak, hem kat malikleri hem de site yönetimleri için en güvenli ve doğru yaklaşımdır.