Kira Yardımı, Tahliye Süreci ve Hukuki Başvuru Rehberi
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları, 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmelikleriyle belirlenmiş olup; kira yardımı, geçici konut tahsisi, kredi-faiz desteği ve dava haklarını kapsamaktadır. Ancak bu haklardan yararlanabilmek için doğru zamanlama, doğru başvuru mercii ve eksiksiz belge hayati önemdedir. Yanlış veya geç yapılan başvurular, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.
1. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kiracıların Temel Hakları
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıktırılması ve kentsel dönüşüm uygulamaları sürecinde malik olmayan kiracılara belirli haklar tanınmıştır. Bu haklar temel olarak şunlardır:
Kira Yardımı: Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri bulunanlara kira yardımı yapılabilir. Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca, kiracılara aylık kira bedelinin iki katı tutarında defaten (bir kerede) kira yardımı yapılması öngörülmüştür. Ancak kira yardımı sadece fiilen ikamet edilen tek bir bağımsız bölüm için talep edilebilir.
Taşınma Yardımı Kentsel dönüşüm taşınma yardımı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılarda yaşayan kiracılara sağlanan önemli bir mali destektir. Bu yardım, kentsel dönüşüm nedeniyle konutunu veya işyerini boşaltmak zorunda kalan kişilere taşınma masraflarını karşılamak amacıyla verilir. Taşınma yardımı, kiracılara bir defaya mahsus olacak şekilde ödenir ve tutar, maliklere verilen aylık kira desteğinin iki katı olarak belirlenir. Kiracı ister konutta otursun ister işyeri işletiyor olsun, yardım miktarı aynıdır. 2025 yılında geçerli olan kentsel dönüşüm taşınma yardımı miktarları, illere göre farklılık göstermektedir.
Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi: Kira yardımı yerine, imkanlar dahilinde kiracılara geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilmesi de kanunen mümkündür.
Kredi ve Faiz Desteği: Kanun’un 6. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, riskli yapıda en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilen kiracılara; konutunu veya işyerini kendi imkanları ile edinmek istemeleri halinde, Bakanlık ile protokol imzalamış bankalardan kullandırılacak kredilerde faiz desteği sağlanabilir.
Konut Sertifikası: En az bir yıldır ikamet şartını sağlayan kiracılara, usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir.
2. Haklardan Yararlanma Şartları
Kiracıların yukarıda belirtilen hakları kullanabilmesi için yargı kararlarında ve mevzuatta belirli şartlar vurgulanmıştır:
Anlaşma ile Tahliye: Hakların kullanılabilmesi için yapının anlaşma yoluyla tahliye edilmiş olması esastır.
Fiilen İkamet/İşletme Şartı: Kira yardımından yararlanabilmek için riskli yapı kimlik numarasının verildiği tarihte veya tahliye tarihinde söz konusu yapıda fiilen ikamet ediyor olmak veya işyeri işletiyor olmak gerekmektedir.
Süre Şartı (Kredi İçin): Kredi desteği ve konut sertifikası gibi haklar için kiracının ilgili yapıda en az bir yıldır ikamet ediyor olması veya işyerinin bulunması şartı aranmaktadır.
3. Başvuru Mercileri ve Usulü
Kiracılar, haklarını kullanmak için aşağıdaki mercilere başvurmalıdır:
Başvuru Yeri: Kira yardımı başvuruları, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında “İlgili Kuruma” (Bakanlık, TOKİ veya Belediye); riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine veya yetki devri varsa ilgili Belediye Başkanlıklarına (İdare) yapılır.
Başvuru Süresi: Kira yardımı başvurularının, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılması gerekmektedir. Bu sürenin geçirilmesi halinde talepler reddedilmektedir.
Kredi Başvurusu: Faiz desteği ve kredi hakları için Bakanlık ile protokol imzalamış bankalara müracaat edilmelidir.
4. İtiraz ve Dava Hakları
Riskli Yapı Tespitine İtiraz: Yargı kararları (Danıştay 6. Daire, 2020/5348 K), kiracıların “riskli yapı tespiti” işlemine karşı idari itiraz hakkının bulunmadığını, bu hakkın sadece maliklere veya kanuni temsilcilerine ait olduğunu belirtmektedir.
Tahliye ve Yıkım İşlemlerine Karşı Dava: Kiracıların riskli yapı tespitine itiraz ehliyeti olmasa da; yapının tahliyesi, yıkımı, elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi gibi doğrudan kendilerini etkileyen idari işlemlere karşı, menfaatleri ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda dava açma hakları mevcuttur.
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler
İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları ve özelgeler ışığında şu ek hususlar vurgulanmalıdır:
Vergi ve Harç Muafiyetleri: En az bir yıldır kiracı olanların, dönüşüm projeleri kapsamındaki bazı işlemlerde (noter harcı, tapu harcı, damga vergisi vb.) muafiyetlerden yararlanabileceği ve banka kredilerinde BSMV istisnasının uygulanabileceği belirtilmektedir.
Noter Şartı: Kira yardımı haklarının devri gibi işlemlerde, hukuki güvenlik gerekçesiyle noter onayı şartı aranabilmektedir.
Dava Süreleri: İdari işlemlere karşı açılacak davalarda, idare tarafından dava açma süresi açıkça belirtilmemişse genel dava açma süresinin (60 gün) uygulanması gerektiği, aksi durumun mahkemeye erişim hakkını ihlal edebileceği değerlendirilmektedir.
Tahliye Bildirimi: Maliklerin, kiracılarına tahliye için bildirim yapma yükümlülüğü bulunmaktadır; malik tarafından bildirim yapılmaması durumunda bu bildirim ilgili idarece gerçekleştirilir.
