Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve Yargıtay Kararları Işığında Güncel Rehber (2026)**
Küçük–Büyük Daire Ayrımı Yapılabilir mi? Arsa Payı Zorunlu mu?
Kat mülkiyetine tabi binalarda ana giriş kapısı, çatı, mantolama, asansör gibi alanlar ortak yer niteliğindedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmadıkça, bu ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır.
Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları, daire büyüklüğü, metrekare, küçük–büyük daire ayrımı veya eşit bölüşüm gibi yöntemlerle yapılan gider paylaştırmalarını, yönetim planında açık hüküm yoksa hukuka aykırı kabul etmektedir.
1. Genel Hukuki Çerçeve ve Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma (yönetim planında aksine bir hüküm) bulunmadıkça, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler (Yargıtay 18. HD-2013/20273 20. HD-2019/2968 K. Kanun’un 4. maddesi uyarınca “genel giriş kapıları” ortak yerler arasında sayılmaktadır (Danıştay 10. Daire-2017/549 K. Dolayısıyla, bina ana giriş kapısının yenilenmesi veya onarımı bir ortak yer gideridir.
2. Ortak Giderlerin Paylaşım Esasları ve Arsa Payı Zorunluluğu
Yargıtay kararları, ortak yerlere ilişkin giderlerin paylaşımında temel kriterin arsa payı olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır:
Ana Giriş Kapısı Gideri: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/4168 yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa ana giriş kapısı gibi ortak yerlerin yenileme giderlerinin arsa payı oranında ödenmesi gerektiğini, meskenler arasında eşit bölünme veya dükkan/daire ayrımı yapılmasının hukuka aykırı olduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde 18. Hukuk Dairesi (2011/8903 giriş kapısına yapılan harcamalara katılımın arsa payı oranında olması gerektiğini hükme bağlamıştır.
Daire Büyüklüğü ve Metrekare Ayrımı: Giderlerin “dış cephe m²’lerine göre” veya “daire büyüklüğüne göre” paylaştırılmasına yönelik kat malikleri kurulu kararları yasal bulunmamaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/2036 mantolama giderlerinin dairelerin dış cephe m²’sine göre paylaştırılması kararını iptal etmiştir. Yine 20. HD (2017/5547 , toplam maliyetin arsa payına bakılmaksızın daire sayısına bölünerek hesaplanmasını hatalı bulmuştur.
Emsal Uygulamalar: Çatı değişimi, mantolama ve asansör yenileme gibi işlemler “zorunlu bakım ve onarım” kapsamında değerlendirilmekte ve bu giderlere tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katılması gerektiği ifade edilmektedir (20. HD-2017/4433 , 20. HD-2017/3748
3. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve İstisnalar
Ortak giderlerin paylaşımında yönetim planı, KMK’nın 20. maddesindeki genel kuralın önüne geçebilir.
Eğer yönetim planında giderlerin “oda sayısına göre” (18. HD-2015/7020 ) veya “eşit olarak” (20. HD-2017/3587 ) paylaşılacağı açıkça düzenlenmişse, bu hüküm uygulanır.
Ancak yönetim planında böyle bir hüküm yoksa veya plan “arsa payı” esasını benimsemişse, kat malikleri kurulu bu planı değiştirmeden (beşte dört çoğunluk sağlamadan) farklı bir paylaşım usulü (küçük/büyük daire ayrımı gibi) belirleyemez (20. HD-2017/4526 , 18. HD-2013/15247
4. Mevcut Durumun Değerlendirilmesi
Soruya konu olayda, geçmiş yıllardaki çatı ve mantolama giderlerinin arsa payı oranında ödenmiş olması, yönetim planının muhtemelen arsa payı esasını benimsediğini veya KMK 20. maddesinin uygulandığını göstermektedir. Yönetimin ana giriş kapısı değişimi için belirlediği “küçük daire 2200 TL, büyük daire 2400 TL” şeklindeki taksimat, arsa payı oranına (1100 TL) aykırı görünmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/2648 , aidat ve giderlerin arsa payı oranında hesaplanmamasını bozma nedeni saymıştır.
5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, bu tür uyuşmazlıklarda şu hususlara dikkat çekmektedir:
Yönetim Planı Değişikliği: Yönetim planındaki gider paylaşım usulünün değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar geçersizdir (20. HD-2019/2658 20. HD-2017/4460
Faydalanma Oranı Tartışması: KMK 42. madde kapsamında “yenilik ve ilavelerden faydalananların faydalanma oranına göre ödeme yapması” ilkesi bulunsa da, ana giriş kapısı gibi tüm maliklerin ortak kullandığı alanlarda genel kural arsa payı odaklı yorumlanmaktadır (5. HD-1981/231 , 20. HD-2019/4235
Dava Yolu: Yönetim planına veya kanuna aykırı gider paylaşımı kararlarına karşı kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkı mevcuttur (18. HD-2012/9381
Sonuç: Sunulan yargı kararları ışığında; yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, bina ana giriş kapısı değişim giderinin küçük ve büyük daire ayrımı yapılarak paylaştırılması yasal değildir. Giderlerin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca arsa payı oranında (belirttiğiniz üzere 1100 TL olacak şekilde) tahsil edilmesi esastır.
Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payı yerine metrekare esas alınabilir mi?
Hayır. Kat malikleri kurulu, yönetim planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk sağlanmadan) arsa payı dışındaki bir paylaşım yöntemini tek başına belirleyemez. Aksi yöndeki kararlar iptale tabidir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda en sık yapılan hatalar şunlardır:
Yönetim planı incelenmeden aidat ve gider belirlenmesi,
Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna aykırı şekilde uygulanması,
Arsa payı yerine keyfi ölçütlerle (m², daire tipi, eşit bölüşüm) gider tahakkuku,
Süresi içinde iptal davası açılmaması nedeniyle hak kaybı yaşanması. Bu tür hatalar, kat maliklerinin hukuka aykırı borçlandırılmasına, ödenen bedellerin geri alınamamasına ve uzun süren dava süreçlerine yol açabilir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kat mülkiyeti ve apartman–site hukukuna ilişkin olarak;
Yönetim planının hukuki analizi,
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,
Hatalı aidat ve ortak gider tahakkuklarının durdurulması,
Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi konularında müvekkillerine önleyici ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.
