MADDE 1: TARAFLAR

1.1. ARSA SAHİPLERİ: (Bundan böyle “ARSA SAHİBİ” olarak anılacaktır.) Adres: […]

1.2. YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT): (Bundan böyle “YÜKLENİCİ” olarak anılacaktır.) Adres: […]

MADDE 2: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI

İşbu sözleşmenin konusu; ARSA SAHİBİ’nin maliki bulunduğu […] İli, […] İlçesi, […] Mahallesi, […] Pafta, […] Ada, […] Parsel sayılı taşınmaz üzerinde, YÜKLENİCİ tarafından, imar mevzuatına, tasdikli projesine, teknik şartnameye ve işbu sözleşme hükümlerine uygun olarak, tüm masrafları YÜKLENİCİ’ye ait olmak üzere “Anahtar Teslimi” esasına göre inşaat yapılması ve bunun karşılığında ARSA SAHİBİ tarafından belirli arsa paylarının YÜKLENİCİ’ye devredilmesi (satış vaadi) işidir.

MADDE 3: ARSA PAYLARININ DEVRİ (AŞAMALI DEVİR SİSTEMİ)

Arsa sahibi için en büyük güvenceyi oluşturmak maksadıyla, YÜKLENİCİ’ye arsa payı devri peşinen yapılmayacak, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak gerçekleştirilecektir.

3.1. Arsa paylarının devri aşağıdaki aşamalara bağlanmıştır:

a) İnşaatın su basman seviyesine gelmesi ve betonunun dökülmesi halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %10’u,

b) Kaba inşaatın (betonarme karkas ve duvarlar) tamamlanması halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %20’si,

c) Çatı, dış cephe kaplaması, pencere doğramaları ve sıvaların tamamlanması halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %20’si,

d) İç ince işlerin (tesisat, boya, seramik, parke, kapı vb.) tamamlanması halinde: YÜKLENİCİ’ye düşen payın %20’si,

e) Binanın fiilen teslim edilmesi ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) alınması halinde: Kalan tüm paylar (%30).

3.2. YÜKLENİCİ, işbu sözleşme kapsamında hak kazanacağı bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satmayı vaat etmiş olsa dahi, üçüncü şahısların iyiniyet iddiası ARSA SAHİBİ’ne karşı ileri sürülemez. Yargıtay içtihatları uyarınca; “Şayet yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden sözedilemez.” Bu nedenle YÜKLENİCİ, henüz hak etmediği paylar üzerinde tasarrufta bulunamaz.

MADDE 4: YER TESLİMİ, İNŞAAT SÜRESİ VE İŞE BAŞLAMA

4.1. Yer teslimi, tapu devir işlemlerinin yapılmasından veya sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç […] gün içinde boş olarak YÜKLENİCİ’ye yapılacaktır. 4.2. İnşaat süresi, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren […] aydır. YÜKLENİCİ, yer tesliminden itibaren en geç […] ay içinde ilgili belediyeden inşaat ruhsatını almak zorundadır. 4.3. YÜKLENİCİ, basiretli bir tacir olarak arsayı incelemiş, zemin etüdünü yapmış ve her türlü hukuki ve fiili durumu bilerek bu sözleşmeyi imzalamıştır. “İnşaat sektöründe iştigal eden şirketin basiretli bir tacir olarak, inşaat yapacağı arsayı tüm yönleri ile araştırması” gerekmekte olup, zemin yapısı, hafriyat zorlukları veya bürokratik engeller süre uzatımı sebebi sayılamaz.

MADDE 5: TESLİM VE İSKAN (YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ)

5.1. Teslim kavramı; inşaatın sözleşmeye, teknik şartnameye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlanması, çevre düzenlemesinin yapılması, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerine hazır hale getirilmesi ve en önemlisi Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) alınmasıdır. 5.2. İskan belgesi alınmamış bina, fiilen bitmiş olsa dahi hukuken teslim edilmiş sayılmaz. Taraflar arasındaki mutabakat ve kesin hesaplaşma ancak iskan alındıktan sonra yapılacaktır. Nitekim emsal uygulamada; “kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahiplerine binanın teslimi yapıldıktan ve iskan alındıktan sonra taraflar arasında hesap mutabakatı yapılacak” ilkesi geçerlidir. 5.3. Teslim sırasında ARSA SAHİBİ tarafından “ihtirazi kayıt” ileri sürülmese dahi, gizli ayıplardan ve eksik işlerden dolayı YÜKLENİCİ’nin sorumluluğu devam eder. Ancak ARSA SAHİBİ, teslim tutanağında açıkça eksik ve ayıpları belirtebilir.

MADDE 6: GECİKME TAZMİNATI VE CEZAİ ŞART

6.1. Gecikme Kira Tazminatı: YÜKLENİCİ, inşaatı süresinde teslim etmezse, gecikilen her ay için ARSA SAHİBİ’ne ait her bir bağımsız bölüm için rayiç kira bedeli kadar gecikme tazminatı ödemeyi kabul ve taahhüt eder. 6.2. İfaya Ekli Cezai Şart: Kira tazminatına ek olarak, gecikme halinde YÜKLENİCİ, ARSA SAHİBİ’ne her ay için ayrıca […] USD/TL tutarında cezai şart ödeyecektir. İşbu sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ve kira tazminatı kümülatif (birikimli) olup, ARSA SAHİBİ her ikisini de talep etme hakkına sahiptir. “teslimde gecikme halinde 7. maddede belirtilen cezai şart dışında rayiç bedel üzerinden kira ödemesi de kabul edilmiştir” hükmü gereğince bu iki talep birbirine alternatif değildir. 6.3. Gecikme süresi, mücbir sebepler ve ARSA SAHİBİ’nden kaynaklanan gecikmeler hariç olmak üzere, hiçbir koşulda […] ayı geçemez. Geçmesi halinde ARSA SAHİBİ’nin tek taraflı fesih hakkı doğar.

MADDE 7: TEMİNAT

7.1. YÜKLENİCİ, işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini (inşaatın tamamlanması, iskan alımı, ayıpların giderilmesi vb.) teminat altına almak amacıyla, ARSA SAHİBİ’ne […] TL tutarında, bankadan alınmış, kesin ve süresiz teminat mektubu verecektir. 7.2. Bu teminat mektubu, ancak binanın iskanının alınması ve ARSA SAHİBİ’nin YÜKLENİCİ’yi ibra etmesi şartıyla iade edilecektir. Emsal uygulamalarda belirtildiği üzere; “muteber bir bankanın kesin ve süresiz nitelikli teminat mektubu ibraz edildiğinde” tedbirlerin veya yükümlülüklerin teminata bağlanması esastır ve bu teminat ARSA SAHİBİ’nin en önemli güvencesidir. 7.3. YÜKLENİCİ’nin temerrüdü, iflası veya işi terk etmesi halinde ARSA SAHİBİ, herhangi bir hükme veya ihtara gerek kalmaksızın teminat mektubunu nakde çevirme hakkına sahiptir.

MADDE 8: SÖZLEŞMENİN FESHİ VE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

8.1. YÜKLENİCİ’nin inşaatı belirlenen sürede tamamlamaması, işi terk etmesi veya şantiyede faaliyetin durması hallerinde temerrüt oluşur. “her türlü uyarıya rağmen davalı yüklenicinin işte herhangi bir faaliyetinin olmadığı, şantiyede çalışma yapılmadığının bilirkişi heyeti tarafından belirlendiği” gibi durumların tespiti halinde ARSA SAHİBİ haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilir. 8.2. Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma oranı %90’ın altında ise, ARSA SAHİBİ sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkına sahiptir. Bu durumda, YÜKLENİCİ’ye devredilen arsa paylarının tapusu, üçüncü kişilere geçmiş olsa dahi ARSA SAHİBİ adına tescil edilir. YÜKLENİCİ, yaptığı imalat bedelini ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve ARSA SAHİBİ’nin uğradığı zararlar (kira kaybı, menfi zarar vb.) mahsup edildikten sonra talep edebilir. 8.3. Sözleşmenin feshi durumunda, YÜKLENİCİ’nin şantiyeden tahliyesi ve işin durdurulması derhal sağlanır.

MADDE 9: VERGİ, HARÇ VE GİDERLER

9.1. İnşaat ile ilgili her türlü proje, ruhsat, yapı denetim, SGK primleri, vergiler, harçlar ve cezalar tamamen YÜKLENİCİ’ye aittir. 9.2. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, fesih veya tasfiye halinde dahi ‘SSK primleri, vergi alacakları, yapı denetim alacakları’ gibi borçlardan YÜKLENİCİ sorumludur. ARSA SAHİBİ’nin bu borçlardan dolayı herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

MADDE 10: ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUK

10.1. YÜKLENİCİ’nin kendisine düşen bağımsız bölümleri sattığı üçüncü kişilere (alıcılara) karşı tüm sorumluluk YÜKLENİCİ’ye aittir. 10.2. YÜKLENİCİ ile üçüncü şahıslar arasında yapılacak sözleşmelerde; “alıcı’nın işbu Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenici’yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenıci’nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır.” hükmünün eklenmesi zorunludur. ARSA SAHİBİ, YÜKLENİCİ’nin müşterilerine karşı gecikme veya ayıptan sorumlu tutulamaz.

MADDE 11: DEVİR VE TEMLİK YASAĞI

YÜKLENİCİ, ARSA SAHİBİ’nin yazılı izni olmaksızın işbu sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini, inşaatı yapma borcunu kısmen veya tamamen başkasına devredemez.

MADDE 12: DEĞİŞİKLİKLER VE EK SÖZLEŞMELER

İşbu sözleşmede yapılacak her türlü değişiklik, ek ve tadiller resmi şekilde (Noter huzurunda) yapılmadıkça geçerli olmayacaktır. “Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur.” Adi yazılı ek protokoller veya şifahi anlaşmalar, ARSA SAHİBİ aleyhine hüküm doğurmaz.

MADDE 13: TEBLİGAT ADRESLERİ VE UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ

13.1. Tarafların yukarıda belirtilen adresleri yasal tebligat adresleridir. Adres değişiklikleri noter kanalıyla bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılacaktır. 13.2. İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda […] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

İşbu sözleşme […] tarihinde, […] nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca okunarak imza altına alınmıştır.

ARSA SAHİBİ | YÜKLENİCİ

Bu Sözleşme Türünde Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflar arasında milyonlarca liralık ekonomik sonuçlar doğuran, tapu devri, inşaat hukuku, borçlar hukuku ve yargı içtihatlarıyla iç içe geçmiş yüksek riskli sözleşmelerdir. Bu nedenle standart veya internetten alınan metinlerle yapılması, arsa sahipleri açısından geri dönülmesi çok zor hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu sözleşmelerde uzman bir avukat desteğinin zorunlu olmasının başlıca nedenleri şunlardır:

1Aşamalı Arsa Payı Devri Sisteminin Hatalı Kurulması Büyük Hak Kayıplarına Yol Açar

Arsa paylarının hangi aşamada, hangi oranla ve hangi şartlara bağlı olarak devredileceği; Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde düzenlenmezse, yüklenici henüz hak etmediği payları üçüncü kişilere devredebilir. Bu durum, arsa sahibinin tapusunu geri almasını ciddi şekilde zorlaştırır. Uzman avukat, hak kazanma – temlik – üçüncü kişinin iyiniyeti ayrımını doğru şekilde kurgular.

Teslim – İskan – Fiili Bitim Kavramları Hukuken Aynı Değildir

Uygulamada en sık yapılan hata, binanın fiilen bitmesiyle teslim edilmiş sayılmasıdır. Oysa iskan alınmadan teslim hukuken gerçekleşmiş sayılmaz. Bu ayrımın sözleşmede açık ve yaptırıma bağlanmış şekilde düzenlenmesi, ancak bu alanda deneyimli bir avukat tarafından sağlanabilir.

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Hükümleri Yargı Denetimine Uygun Olmalıdır

Kira tazminatı ile cezai şartın birlikte talep edilebilirliği, miktarları ve süresi Yargıtay denetiminden geçecek şekilde kaleme alınmalıdır. Aksi halde açılacak davalarda bu hükümler tenkis edilir veya tamamen geçersiz sayılabilir.

Fesih Halinde Tapu İadeleri ve Üçüncü Kişilerle İlgili Riskler

Sözleşmenin geriye etkili feshi, yükleniciye devredilen tapuların iadesi, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve sebepsiz zenginleşme hesapları son derece teknik hukuki işlemlerdir. Bu alan, özellikle deniz aşırı yatırımcıların ve müteahhitlerin sıkça hata yaptığı bir alandır.

Noter Düzenleme Şekli, Şekil Şartı ve Geçerlilik Denetimi

Arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Şekil şartına aykırı düzenlenen sözleşmeler, tüm inşaat tamamlanmış olsa dahi geçersiz sayılabilir.

Tuzla ve İstanbul Bölgesinde Uzman Hukuki Destek

Bu tür yüksek riskli ve teknik sözleşmelerde, özellikle Tuzla – İstanbul bölgesinde arsa sahipleri ve yatırımcılar açısından, inşaat hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıkları alanında tecrübeli bir hukuk bürosuyla çalışmak hayati önemdedir.

Bu kapsamda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat projeleri, yüklenici temerrüdü, tapu iptal ve tescil davaları ile gecikme tazminatları alanlarında uzman kadrosuyla öne çıkan
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin başlangıç aşamasından noter düzenlemesine, uygulama sürecinden olası uyuşmazlıklara kadar kapsamlı hukuki güvence sağlamaktadır. Bir yazı önerisi.