Введение Внеочередные собрания совета домовладельцев, проводимые в соответствии со статьей 29 Закона о кондоминиумах (KMK) № 634, подлежат строгим формальным требованиям, предусмотренным законом. В свете решений Верховного суда ниже подробно описаны элементы, которые должны содержаться в приглашениях на эти собрания, и процедурные правила, требующие внимания.

1. Обязательные элементы, которые должны содержаться в приглашении

Согласно устоявшейся судебной практике 20-й, 18-й и 5-й гражданских коллегий Верховного суда, приглашение на внеочередное общее собрание должно содержать следующую информацию:

Причина собрания (Повестка дня): В приглашении на внеочередное собрание причина собрания должна быть четко указана. Указание причины собрания является обязательным условием, и рассмотрение вопросов, не относящихся к этой причине (не входящих в повестку дня), и принятие по ним решений невозможно.

Дата, время и место собрания: Место и время проведения собрания должны быть указаны без возможности двоякого толкования.

Информация о втором собрании: При первом вызове, в случае недостижения кворума на первом собрании, также должны быть указаны место и дата проведения второго собрания.

Продолжительность между собраниями: Следует обратить внимание на то, что время, оставленное между первым и вторым собранием, не может быть менее семи дней.

2. Порядок созыва и требования к вручению уведомлений

Для того чтобы вызов на внеочередное собрание был действительным, обязательно соблюдение методов уведомления, предусмотренных законом:

Метод уведомления: Вызов должен быть адресован всем собственникам квартир «под подпись» или «заказным письмом» . Объявления, вывешенные на доске объявлений или у входа в дом, не соответствуют требованиям формы, установленным законом, и приводят к отмене собрания.

Срок уведомления: Уведомление должно быть доставлено всем собственникам квартир не менее чем за 15 дней до желаемой даты собрания. Этот 15-дневный срок является обязательным; даже если в плане управления есть положения, сокращающие этот срок, применяется законный срок.

Адресат: Вызов должен быть адресован непосредственно «собственнику квартиры». Уведомления, сделанные арендатору, проживающему в независимой части собственности, недействительны и не считаются сделанными собственнику квартиры.

3. Критические аспекты, на которые следует обратить внимание

Строгие формальные требования: Внеочередные собрания подчиняются более строгим формальным правилам, чем обычные собрания. Несоблюдение этих правил (сроки, метод, содержание) приводит к отмене принятых решений исключительно по этой причине, без рассмотрения других вопросов.

Полномочия по созыву: Внеочередное собрание может быть созвано по требованию управляющего, ревизора или 1/3 собственников квартир в случае возникновения «важной причины».

Бремя доказывания: Доказательство надлежащего созыва возможно только с помощью письменных документов (список вызовов с подписями, записи PTT, квитанция о заказном письме). Невозможность предоставления этих документов в деле является основанием для отмены.

Влияние участия: В некоторых решениях, даже если уведомление не было сделано надлежащим образом, факт участия собственника квартиры в собрании учитывается при рассмотрении требования об отмене.

4. Оценки вторичных источников

В решениях, рассматриваемых как вторичные источники, были представлены следующие дополнительные контексты:

Было подчеркнуто, что соблюдение положений плана управления критически важно при созыве внеочередных собраний, однако сроки, указанные в плане управления, не могут противоречить императивным положениям Закона о кондоминиумах (KMK).

Было заявлено, что судебный орган должен полностью изучить документы о созыве собрания, списки присутствующих, повестку дня и доверенности, а недостатки в процедуре созыва могут привести к состояниям «отсутствия» или «абсолютной недействительности», и в этом случае сроки подачи иска могут не применяться.

Было указано, что неуказание места и времени первого собрания в повестке или путаница в типе собрания (очередное/внеочередное) может быть причиной для отмены.

Вывод: Уведомление о созыве внеочередного общего собрания должно содержать причину собрания, место, время и информацию о возможном втором собрании; оно должно быть вручено всем собственникам квартир не менее чем за 15 дней до собрания под расписку или заказным письмом. Несоблюдение этих процедур создает риск отмены всех решений, принятых на собрании, через суд. Предложение статьи.

Часто задаваемые вопросы

1) Olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı yazısında neler mutlaka yer almalıdır?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre olağanüstü toplantı çağrı yazısında toplantı sebebi (gündem) açıkça belirtilmeli; toplantının tarihi, saati ve yeri tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalı; ayrıca ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yer ve zamanı da gösterilmelidir. Toplantı sebebi bildirilmeden yapılan çağrılar geçersiz sayılmakta ve gündem dışı kararlar iptal edilmektedir.

Olağanüstü toplantı çağrısı ilan panosuna asılarak yapılabilir mi?

Hayır. Olağanüstü toplantı çağrısı, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Apartman girişine veya ilan panosuna asılan duyurular kanuni tebligat yerine geçmez. Yargıtay uygulamasında, bu şekilde yapılan çağrılarla toplanan genel kurullarda alınan kararlar salt çağrı usulsüzlüğü nedeniyle iptal edilmektedir.

15 günlük çağrı süresine uyulmazsa toplantı ve kararlar geçerli olur mu?

Hayır. Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarında 15 günlük çağrı süresi emredici niteliktedir. Bu sürenin yönetim planı ile kısaltılması mümkün değildir. Çağrının kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce ulaştırılmadığı ispatlanırsa, toplantıda alınan kararlar başka bir husus incelenmeden iptal edilebilir.

Почему необходима поддержка юриста-эксперта?

Внеочередные собрания совета собственников квартир подлежат гораздо более строгим формальным требованиям по сравнению с обычными собраниями.

Отсутствие хотя бы одного элемента в тексте повестки,

Неправильный расчет 15-дневного срока,

Вручение уведомления арендатору,

Ошибки, такие как неуказание информации о втором собрании, могут привести к отмене всех решений, даже если они были приняты единогласно на собрании. Кроме того, поскольку бремя доказывания того, что вызов был сделан надлежащим образом, лежит на стороне, осуществляющей вызов, отсутствующие документы или записи приводят к безвозвратной потере прав.

Поэтому проведение процесса внеочередного общего собрания; от подготовки текста вызова, вручения уведомления и до возможных исков об отмене, **в сопровождении адвоката, хорошо разбирающегося в законодательстве о кондоминиумах и судебной практике Кассационного суда**, имеет критическое значение для действительности процесса и юридической безопасности принимаемых решений.