1. Fondement juridique et nature de l’action en révision de loyer

Qu’est-ce qu’une action en révision de loyer ? Ses conditions, son processus et son application selon la Cour de cassation. L’action en révision de loyer constitue une application exceptionnelle du principe de « force obligatoire des contrats » (Ahde Vefa – Pacta Sunt Servanda) qui régit le droit des contrats. En règle générale, le contrat doit être appliqué tel quel, dans les conditions existantes au moment de sa conclusion. Cependant, si un déséquilibre intolérable entre les prestations survient en défaveur d’une partie, en raison d’événements extraordinaires et objectifs survenus après la formation du contrat et imprévisibles par les parties, et dont la prévisibilité n’était pas attendue, le fait de s’en tenir strictement à ce principe peut créer une situation contraire aux règles de justice et de bonne foi (Yargıtay 6. HD – 2015/6627; Yargıtay 3. HD – 2017/5251).

À ce stade, le principe de « l’effondrement de la base de l’opération » ou « Clausula Rebus Sic Stantibus » (clause d’imprévision) entre en jeu. Selon la jurisprudence, en cas de modification substantielle et ultérieure des conditions qui constituent la base du contrat, l’intervention du juge dans le contrat devient d’actualité. La base juridique de cette intervention est la disposition relative à la « Difficulté excessive d’exécution » réglementée à l’article 138 du Code turc des obligations (TBK) n° 6098, ainsi que les articles 1, 2 (règle de bonne foi) et 4 du Code civil turc (TMK) pour la période antérieure (Cour de cassation HGK – 2003/13-332 ; Cour de cassation 13e chambre civile – 2012/2412). L’adaptation est considérée comme une solution exceptionnelle, subsidiaire (secondaire) et accessoire au contrat, et trouve son application en particulier dans les relations d’obligations à long terme (Cour de cassation 6e chambre civile – 2015/11014).

2. Conditions de l’action en adaptation de loyer

Dans les décisions de la Cour de cassation et à l’article 138 du Code turc des obligations, il est souligné qu’une série de conditions doivent être réunies pour pouvoir intenter une action en adaptation du loyer. Ces conditions sont les suivantes :

Survenance d’une situation extraordinaire et imprévisible : 

Une situation extraordinaire, imprévue par les parties et qu’elles ne pouvaient pas raisonnablement prévoir au moment de la conclusion du contrat, doit s’être produite. Dans les décisions judiciaires, des situations telles que la guerre, de graves crises économiques secouant le pays, des hausses excessives du graphique d’inflation, une dévaluation choc et une diminution significative du pouvoir d’achat de la monnaie sont données à titre d’exemple (Cour de Cassation 3e Ch. Civ. – 2017/7432; Cour de Cassation 6e Ch. Civ. – 2015/6627). Même si les événements étaient prévisibles, le fait que l’étendue et la forme de leurs effets sur le contrat n’aient pas pu être anticipées à ce degré peut également être considéré comme suffisant pour la réalisation de cette condition (Cour de Cassation 13e Ch. Civ. – 2012/2412).

La situation modifiée ne doit pas provenir du débiteur : La situation extraordinaire survenue ne doit pas provenir de la partie demandant l’adaptation (du débiteur) (Cour de Cassation 3e Ch. Civ. – 2017/7304).

Rupture excessive de l’équilibre entre les prestations : Cette situation doit avoir modifié les faits existants au moment de la conclusion du contrat, au détriment du débiteur, à un point tel qu’exiger l’exécution de sa part serait contraire aux règles de bonne foi. L’équilibre entre les prestations doit avoir été rompu de manière excessive et manifeste (Cour de Cassation 3e Ch. Civ. – 2017/12987; Cour de Cassation 13e Ch. Civ. – 2010/17858).

L’obligation ne doit pas encore avoir été exécutée, ou avoir été exécutée avec réserve : Le débiteur doit ne pas encore avoir exécuté son obligation, ou l’avoir exécutée avec des réserves (avec une réserve) en préservant ses droits découlant de la difficulté excessive de l’exécution (Cour de Cassation 3e Ch. Civ. – 2017/7304; Cour de Cassation 6e Ch. Civ. – 2014/3305). Une adaptation ne peut être demandée pour les loyers payés rétroactivement (Cour de Cassation 3e Ch. Civ. – 2024/1623).

Absence de clause d’adaptation dans le contrat ou la loi : Il ne doit pas y avoir de clause ou de disposition d’adaptation concernant les circonstances et conditions modifiées dans le contrat ou la loi. Cependant, une adaptation peut également être demandée dans les cas où l’application d’une disposition du contrat pourrait constituer un abus de droit conformément à l’article 2/2 du Code civil turc (TMK) (Cour de cassation, 3e chambre civile – 2017/5992).

3. Procédure et Principes

Les procédures et principes que les tribunaux doivent suivre dans les affaires d’adaptation de loyer ont été détaillés dans les décisions de la Cour de cassation :

Expertise : Afin de déterminer si les conditions d’adaptation sont remplies, le tribunal doit obtenir un rapport d’expertise motivé et contrôlable de la part d’un collège de trois experts spécialisés dans le domaine concerné (Cour de cassation, 3e chambre civile – 2017/7304; Cour de cassation, 3e chambre civile – 2017/5992).

Contenu du rapport d’expertise : Dans le rapport d’expertise, et contrairement aux méthodes utilisées dans les actions en fixation de loyer, les points suivants doivent être examinés et évalués dans le cadre des principes spécifiques aux actions en adaptation :

La nature, la surface utile et l’emplacement du bien loué.

Les développements urbains et commerciaux supérieurs à la normale ayant un impact sur le montant du loyer dans la région.

Les loyers comparables (cependant, ceux-ci ne sont considérés que comme des sources auxiliaires).

Les augmentations des impôts et des charges d’amortissement.

Les fluctuations soudaines et excessives des taux de change.

L’existence d’événements nécessitant un réajustement des modalités de paiement, liés à une grave crise économique secouant le pays ou à des catastrophes naturelles (Cour de cassation, 3e chambre civile – 2017/12987; Cour de cassation, 3e chambre civile – 2018/5741).

Rôle et Décision du Juge : Le juge examine en premier lieu les dispositions spécifiques d’adaptation du contrat. S’il n’y a pas de telle disposition, il évalue si la base de la transaction s’est effondrée, à la lumière du rapport d’expertise et des autres preuves. S’il estime qu’une adaptation est nécessaire, il détermine le nouveau loyer en comblant la lacune du contrat, en se basant sur son pouvoir en vertu de l’article 1 du Code civil turc (TMK) et dans le cadre des règles d’équité, de bonne foi et de loyauté (TMK art. 2/1, 4) (Cour de cassation 13e chambre civile – 2012/2412 ; Cour de cassation 6e chambre civile – 2015/859). Le juge ne doit pas ignorer la volonté hypothétique des parties lors de la conclusion du contrat et leurs objectifs convergents, et ne doit pas transformer le contrat en une entité complètement nouvelle (Cour de cassation 3e chambre civile – 2017/11362).

Date d’Application : Le nouveau loyer adapté est applicable à partir de la date de l’action en justice (Cour de cassation 13e chambre civile – 2010/11127).

Motivation de la Décision : La décision du tribunal doit être motivée, incluant les aspects d’acceptation et de rejet des preuves recueillies, ainsi que leurs fondements, et doit être conforme au contrôle de la Cour de cassation (Cour de cassation 6e chambre civile – 2015/6627).

4. Situations Spéciales et Évaluations

Évaluation Concernant les Commerçants : Les demandeurs qui sont des commerçants ont l’obligation d’agir « comme un homme d’affaires avisé » conformément à l’article 20/1 du Code de commerce turc (TTK). Par conséquent, il est acceptable de considérer que des situations telles que les conditions économiques instables vécues en Turquie depuis des années sont prévisibles pour les commerçants, et dans ce cas, la condition d’« imprévisibilité » pour l’adaptation pourrait ne pas être remplie (Cour de cassation Chambre plénière civile – 2003/13-332).

Relation avec l’article 344 du Code des Obligations : Dans les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts, l’article 344 du Code des Obligations permet au juge de fixer le montant du loyer selon l’équité pour les contrats de plus de cinq ans. Cette disposition offre en quelque sorte une possibilité d’adaptation légale. Par conséquent, il existe une décision de première instance selon laquelle une action en adaptation intentée uniquement au motif que le loyer est inférieur aux prix du marché avant l’expiration de la période de cinq ans pourrait être rejetée au motif qu’elle contournerait l’article 344 du Code des Obligations (Première Instance – 5ème Tribunal de Paix Civil d’Istanbul Anadolu – 2024/128).

Litispendance et ses effets : Une action en adaptation en cours (litispendance) affecte directement les actions en recouvrement de créances locatives. Dans ce cas, le tribunal en charge de l’action en recouvrement de créances peut devoir attendre le résultat de l’action en adaptation (3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2018/7526). Cependant, avant que l’action en adaptation ne soit définitive, le locataire ne peut pas payer un loyer inférieur unilatéralement ou faire une réduction (3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2024/1623). Suggestion d’un article.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire dans les actions en adaptation de loyer ?

Bien que les actions en adaptation de loyer ne semblent concerner que la modification du montant du loyer, elles sont, en raison de l’article 138 du Code des Obligations, des articles 1, 2 et 4 du Code Civil, de la jurisprudence établie de la Cour de Cassation et des évaluations d’experts techniques, des litiges extrêmement complexes et techniques. Des erreurs de procédure ou de stratégie dans ces affaires peuvent entraîner le rejet de demandes pourtant légitimes.

En particulier,

L’impossibilité de concrétiser le caractère imprévisible de la situation extraordinaire,

L’impossibilité de prouver correctement que l’équilibre entre les prestations a été rompu de manière intolérable,

Le fait de ne pas formuler en temps voulu des objections techniques au rapport d’expert,

La détermination erronée de la date du procès et de la date à laquelle l’adaptation sera appliquée,

L’établissement erroné de la relation entre l’art. 344 du CO et l’art. 138 du CO,

des points tels que ceux-ci peuvent entraîner la perte du procès sur le fond.

Pour cette raison, il est d’une grande importance que les litiges d’adaptation de loyer soient menés par un avocat spécialisé, maîtrisant le droit des loyers et la jurisprudence de la Cour de Cassation, et capable d’interpréter correctement les données économiques et les décisions de jurisprudence.

Soutien juridique dans les litiges d’adaptation de loyer à Tuzla – Istanbul

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk (Tuzla / Istanbul) ;
dans les litiges concernant les baux résidentiels et commerciaux, notamment les litiges d’adaptation de loyer, nous offrons à nos clients des services efficaces de conseil juridique et de suivi de litiges, à la lumière de la jurisprudence actuelle de la Cour de Cassation et des principes de mise en œuvre. Si vous estimez que votre contrat de location produit des résultats inéquitables face aux conditions économiques actuelles, il est fortement recommandé de solliciter un soutien juridique professionnel avant de subir une perte de droits.