1. Правовая основа и характер иска об изменении арендной платы

Что такое иск об изменении арендной платы? Его условия, процесс и применение согласно Верховному суду. Иск об изменении арендной платы представляет собой исключительное применение принципа «обязательности договора» (Ahde Vefa — Pacta Sunt Servanda) , который преобладает в договорном праве. Как правило, договор должен применяться точно в соответствии с условиями на момент его заключения. Однако, если после заключения договора во время его исполнения возникают чрезвычайные и объективные события, которые не могли быть предвидены сторонами и их предвидение не ожидалось, и в результате которых баланс между обязательствами нарушается до невыносимой степени в ущерб одной из сторон, строгое соблюдение этого принципа может создать ситуацию, противоречащую правилам справедливости и честности (Верховный суд 6-я палата — 2015/6627; Верховный суд 3-я палата — 2017/5251).

На этом этапе вступает в действие принцип «краха основания сделки» или «Clausula Rebus Sic Stantibus» (непредвиденные обстоятельства). Согласно судебным решениям, в случае существенного изменения условий, составляющих основу договора, впоследствии возникает вопрос о вмешательстве судьи в договор. Правовой основой для этого вмешательства являются положение «Чрезмерная трудность исполнения» , предусмотренное статьей 138 Закона Турции об обязательствах № 6098 (ТБО), а также статьи 1, 2 (принцип добросовестности) и 4 Гражданского кодекса Турции (ТГК) в более ранний период (Решение Пленума Верховного суда – 2003/13-332; Решение 13-й Гражданской коллегии Верховного суда – 2012/2412). Адаптация (корректировка) рассматривается как исключительное, вторичное (дополнительное) и вспомогательное средство разрешения споров по договору и применяется, в частности, в долгосрочных обязательственных отношениях (Решение 6-й Гражданской коллегии Верховного суда – 2015/11014).

2. Условия иска о корректировке арендной платы

В решениях Верховного суда и статье 138 ТБО подчеркивается, что для подачи иска о корректировке арендной платы должен соблюдаться ряд условий. Эти условия следующие:

Возникновение чрезвычайных и непредвиденных обстоятельств: 

На момент заключения договора должно было возникнуть чрезвычайное обстоятельство, которое стороны не могли предвидеть и не должны были ожидать. В судебных решениях в качестве примеров приводятся такие ситуации, как война, серьезные экономические кризисы, потрясающие страну, чрезмерный рост инфляции, шоковая девальвация и значительное снижение покупательной способности денег (Верховный суд, 3-е гражданское отделение — 2017/7432; Верховный суд, 6-е гражданское отделение — 2015/6627). Даже если события были предсказуемы, невозможность предвидеть их воздействие на договор в такой степени по объему и форме также может считаться достаточной для выполнения этого условия (Верховный суд, 13-е гражданское отделение — 2012/2412).

Изменение обстоятельств не должно быть вызвано должником: Возникшее чрезвычайное обстоятельство не должно быть вызвано стороной, требующей адаптации (должником) (Верховный суд, 3-е гражданское отделение — 2017/7304).

Чрезмерное нарушение баланса между исполнениями: Эта ситуация должна была изменить факты, существовавшие на момент заключения договора, в ущерб должнику до такой степени, что требование исполнения от него противоречило бы правилам добросовестности. Баланс между исполнениями должен быть чрезмерно и явно нарушен (Верховный суд, 3-е гражданское отделение — 2017/12987; Верховный суд, 13-е гражданское отделение — 2010/17858).

Обязательство еще не исполнено или исполнено с оговоркой: Должник должен был еще не исполнить свое обязательство или исполнить его, сохранив свои права, возникшие из чрезмерной затрудненности исполнения (с оговоркой) (Верховный суд, 3-е гражданское отделение — 2017/7304; Верховный суд, 6-е гражданское отделение — 2014/3305). Ретроактивная адаптация не может быть запрошена для уже уплаченных арендных платежей (Верховный суд, 3-е гражданское отделение — 2024/1623).

Отсутствие положения об адаптации в договоре или законе: В договоре или законе не должно быть положения или условия об адаптации к изменяющимся обстоятельствам. Однако, адаптация также может быть запрошена в случаях, когда применение положения договора может означать злоупотребление правом в соответствии со ст. 2/2 ГК ТР (Верховный суд, 3-я Гражданская палата — 2017/5992).

3. Порядок и принципы

Порядок и принципы, которым должны следовать суды в делах об адаптации арендной платы, подробно изложены в решениях Верховного суда:

Экспертиза: Суд должен получить поддающееся проверке и обоснованное заключение от экспертной комиссии из трех специалистов для определения наличия условий адаптации (Верховный суд, 3-я Гражданская палата — 2017/7304; Верховный суд, 3-я Гражданская палата — 2017/5992).

Содержание экспертного заключения: В экспертном заключении, в отличие от методов, используемых в делах по определению размера арендной платы, в рамках принципов, специфичных для дел об адаптации, должны быть исследованы и оценены следующие вопросы:

Характеристики арендуемого имущества, площадь использования, местоположение.

Градостроительные и коммерческие изменения, превышающие норму, влияющие на размер арендной платы в регионе.

Сравнительная арендная плата (однако они учитываются только как вспомогательные источники).

Увеличение налоговых и амортизационных расходов.

Резкие и чрезмерные колебания курсов валют.

Наличие событий, требующих пересмотра условий оплаты из-за серьезного экономического кризиса, потрясшего страну, или стихийных бедствий (Верховный суд, 3-я Гражданская палата — 2017/12987; Верховный суд, 3-я Гражданская палата — 2018/5741).

Роль судьи и решение: Судья в первую очередь изучает специальные положения договора об адаптации. Если такого положения нет, он оценивает, рухнула ли основа сделки, в свете отчета эксперта и других доказательств. Если он придет к выводу о необходимости адаптации, то, опираясь на свои полномочия согласно ст. 1 ГК Турции, в рамках принципов права и справедливости, правдивости и честности (ст. 2/1, 4 ГК Турции), он заполняет пробел в договоре и определяет новую арендную плату (Верховный суд 13-й ГК — 2012/2412; Верховный суд 6-й ГК — 2015/859). Судья не должен игнорировать предполагаемые намерения сторон при заключении договора и их объединенные цели, а также не должен полностью менять договор (Верховный суд 3-й ГК — 2017/11362).

Дата применения: Адаптированная новая арендная плата вступает в силу с даты подачи иска (Верховный суд 13-й ГК — 2010/11127).

Обоснованность решения: Решение суда должно быть обоснованным, содержать аспекты принятия и отклонения собранных доказательств, их основания и соответствовать надзору Верховного суда (Верховный суд 6-й ГК — 2015/6627).

4. Особые обстоятельства и оценки

Оценка в отношении коммерсантов: Истцы, являющиеся коммерсантами, обязаны действовать «как осмотрительный бизнесмен» согласно ст. 20/1 ТТК. Поэтому можно считать, что такие ситуации, как нестабильные экономические условия, наблюдаемые в Турции в течение многих лет, предсказуемы для коммерсантов, и в этом случае условие «непредсказуемости» для адаптации может не возникнуть (Верховный суд ГГК — 2003/13-332).

Связь со ст. 344 ТБО: В договорах аренды жилых помещений и крытых рабочих мест статья 344 ТБО позволяет судье определять арендную плату на основе справедливости в договорах сроком более пяти лет. Это положение предоставляет своего рода возможность для законной адаптации (корректировки). По этой причине существует решение суда первой инстанции о том, что иск о корректировке, поданный до истечения пятилетнего срока исключительно на том основании, что арендная плата ниже рыночных ставок, может быть отклонен, поскольку он аннулирует (обоходит) статью 344 ТБО (Суд первой инстанции – 5-й гражданский суд по примирению Анатолийского региона Стамбула – 2024/128).

Наличие незавершенного дела и его влияние: Незавершенный (рассматриваемый) иск о корректировке напрямую влияет на иски о взыскании задолженности по аренде. В этом случае суду, рассматривающему иск о взыскании задолженности, возможно, придется дождаться результата дела о корректировке (Кассационный суд 3-й Гражданской палаты – 2018/7526). Однако, пока решение по делу о корректировке не вступит в законную силу, арендатор не может в одностороннем порядке недоплачивать или уменьшать арендную плату, указанную в договоре (Кассационный суд 3-й Гражданской палаты – 2024/1623). Предложение по статье.

Почему в делах о корректировке арендной платы необходима поддержка квалифицированного юриста?

Хотя дела о корректировке арендной платы на первый взгляд касаются только изменения размера арендной платы, они являются чрезвычайно сложными и техническими делами из-за ст. 138 ТБО, ст. 1, 2 и 4 ГК ТР, сложившейся практики Кассационного суда и заключений технических экспертов. Процессуальные или стратегические ошибки в таких делах могут привести к отклонению даже обоснованных требований.

В частности

Невозможность конкретизировать непредсказуемость чрезвычайной ситуации,

Невозможность надлежащим образом доказать, что баланс между исполнениями непоправимо нарушен,

Непредставление своевременных и технических возражений на заключение эксперта,

Неправильное определение даты подачи иска и даты, с которой будет применяться адаптация,

Неправильная интерпретация взаимосвязи между ст. 344 Обязательственно-правового кодекса (ОПК) и ст. 138 ОПК,

такие вопросы могут привести к проигрышу дела по существу.

По этой причине крайне важно, чтобы дела о корректировке арендной платы вел опытный адвокат, хорошо разбирающийся в арендном праве и практике Кассационного суда, умеющий правильно читать экономические данные и прецедентные решения.

Правовая поддержка в делах о корректировке арендной платы в Тузле – Стамбуле

Мы, Юридическое бюро «2M Hukuk» (Тузла / Стамбул),
предоставляем нашим клиентам эффективные юридические консультации и услуги по ведению дел в спорах, связанных с арендой жилых и крытых коммерческих помещений, особенно в делах о корректировке арендной платы, в свете актуальной судебной практики и принципов применения Кассационного суда. Если вы считаете, что ваш договор аренды приводит к несправедливым результатам в текущих экономических условиях, настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью до потери прав.