Conformément aux décisions judiciaires examinées et à la jurisprudence de la Cour de Cassation, les constatations concernant la nature juridique, la définition et les conditions de validité de l' »indemnité de désistement » dans les contrats d’achat-vente sont présentées ci-dessous.

1. Définition et nature juridique de l’indemnité de désistement

Selon l’article 178 du Code des Obligations Turc (TBK), l’indemnité de désistement est une somme d’argent donnée par l’une des parties à l’autre lors de la conclusion du contrat, et qui confère à celui qui la donne le pouvoir de se retirer unilatéralement et librement du contrat en abandonnant la somme donnée, et à celui qui la reçoit le pouvoir de se retirer en restituant le double de ce qu’il a reçu. Dans les décisions judiciaires, ce concept est également désigné comme « denier de dédit », « temps de recours » ou « argent de repentir ».

Différenciation avec les arrhes (Pey Akçesi) : Comme souvent souligné dans les décisions de justice, l’indemnité de désistement et les « arrhes » (acompte/pey akçesi) réglementées à l’article 177 du TBK sont différentes :

Arrhes (Article 177 du TBK) : L’argent donné lors de la conclusion du contrat n’est, en règle générale, pas une indemnité de désistement, mais est considéré comme une preuve de la conclusion du contrat. Sauf accord contraire ou coutume locale, cette somme est déduite de la créance principale.

Indemnité de désistement (Article 178 du TBK) : Elle est convenue comme une sanction ou un prix pour le retrait du contrat.

2. Conditions de validité de l’indemnité de désistement

Selon les décisions judiciaires, pour qu’un paiement soit accepté comme indemnité de désistement et soit considéré comme juridiquement valide, les conditions suivantes doivent être remplies :

A. Qu’il Soit Expressément Convenu

Conformément à la présomption de l’art. 177 du Code des Obligations, pour que l’argent versé soit considéré comme des arrhes de désistement, il doit exister une convention ou une clause contractuelle expresse à cet égard entre les parties.

Charge de la preuve : La partie qui prétend que l’argent versé constitue des arrhes de désistement et non des arrhes de confirmation (acompte) est tenue de prouver cette allégation.

Formulation du contrat : La simple mention du terme « acompte » dans le contrat ou le reçu ne signifie pas que cet argent constitue des arrhes de désistement. Il doit ressortir du texte de l’accord des parties que l’argent a été versé en contrepartie d’un droit de désistement. Sauf stipulation expresse que l’indemnité est de désistement, les sommes versées sont considérées comme des arrhes de confirmation et doivent être restituées en cas de rupture du contrat (qu’elle soit justifiée ou non).

B. Validité du Contrat Principal (Caractère Accessoire)

Les arrhes de désistement constituent une obligation accessoire (secondaire) liée au contrat principal. Par conséquent, pour que les arrhes de désistement soient valides, il est impératif que le contrat principal soit également juridiquement valide.

Condition de forme officielle : Les contrats soumis à une condition de forme officielle, tels que les ventes de biens immobiliers enregistrés au cadastre ou les ventes de véhicules immatriculés au registre de la circulation, sont nuls s’ils ne sont pas établis sous forme officielle chez un notaire ou au registre foncier (contrats informels).

Conséquence de la nullité : Selon les décisions de la Cour de cassation (Chambre civile générale) et des chambres compétentes ; si le contrat principal est nul en raison d’un vice de forme, les clauses relatives à l’indemnité de rétractation (cayma parası) ou à la clause pénale contenues dans ce contrat sont également nulles. Dans ce cas, les parties ne peuvent pas se prévaloir des dispositions relatives à l’indemnité de rétractation (remboursement du double ou conservation de l’argent) ; elles ne peuvent demander que la restitution de l’argent versé, conformément aux dispositions sur l’enrichissement sans cause.

C. Versement au moment de la formation du contrat

L’indemnité de rétractation doit être versée à l’autre partie au moment de la conclusion (formation) du contrat. Si le contrat n’est pas encore formé ou si l’argent n’est pas versé au moment du contrat, il pourrait ne pas acquérir la qualité d’indemnité de rétractation.

3. Exercice du droit de rétractation et ses conséquences

S’il existe un accord valide sur l’indemnité de rétractation :

Si celui qui a versé l’argent se rétracte : Il abandonne l’argent versé à l’autre partie (il ne peut pas le réclamer).

Si celui qui a reçu l’argent se rétracte : Il restitue le double de l’argent reçu à l’autre partie.

Situation d’exécution : Si le contrat est dûment exécuté, l’indemnité de rétractation versée est restituée ou déduite de la dette.

Situation entre commerçants : Dans les contrats entre commerçants, étant donné que l’obligation d’agir en homme d’affaires prudent est la règle, les indemnités de rétractation expressément stipulées dans le contrat (tant qu’elles ne sont pas considérées comme des conditions générales de transaction) sont considérées comme contraignantes.

Informations complémentaires obtenues de sources secondaires

Les informations ci-dessous sont des données de nature secondaire, figurant dans un contexte limité ou indirectement liées aux textes des décisions :

Droit de la consommation et contrats à distance : Selon la décision du Conseil de la Publicité et l’arrêt de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2025/3882) ; les consommateurs ont le droit de se rétracter d’un contrat à distance ou d’un contrat de multipropriété, sans donner de motif et sans payer de pénalité (ou de frais de rétractation), dans le délai légal de rétractation (par exemple 14 jours). Pendant cette période, il est contraire à la législation que le vendeur reçoive un paiement du consommateur ou émette un document d’engagement de dette.

Contrats de courtage (immobilier) : Selon la décision du 11e Tribunal de Commerce de Première Instance d’Istanbul, pour qu’un frais de service puisse être réclamé sous le nom de « frais de rétractation » dans les contrats conclus avec les intermédiaires pour l’achat-vente immobilier, le contrat de courtage doit être écrit et porter la signature de la partie concernée. Une suggestion d’article.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Le dédit est l’une des institutions juridiques les plus souvent confondues en pratique avec les arrhes (acompte), et cette confusion peut entraîner des conséquences graves pour les parties, telles que des sommes non remboursables, une obligation de payer le double ou une perte de droits. Un seul mot dans le contrat peut déterminer si le paiement sera considéré comme un dédit ou des arrhes. C’est pourquoi, notamment dans les ventes immobilières et de véhicules, les contrats de consommation, les contrats d’agence immobilière (courtage) et les relations commerciales entre commerçants ; la rédaction de textes contractuels clairs, prouvables et conformes à la jurisprudence de la Cour de Cassation revêt une grande importance. Dans le cas contraire, les parties peuvent être confrontées à des charges financières inattendues en raison d’une non-conformité aux exigences de forme, de l’invalidité des droits accessoires ou d’une qualification erronée.

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