Introduction

Quels droits le propriétaire du terrain a-t-il si l’entrepreneur ne commence jamais la construction, la commence tardivement ou la fait avancer lentement ? Les contrats de construction en échange de parts foncières sont des contrats bilatéraux par lesquels l’entrepreneur s’engage à construire des unités indépendantes sur un terrain, et le propriétaire du terrain, en contrepartie, s’engage à transférer certaines parts foncières à l’entrepreneur. Dans ces contrats, « l’obligation de l’entrepreneur de commencer la construction à temps et de poursuivre les travaux » est l’une des obligations de prestation essentielles. Les sources bibliographiques indiquent que des droits importants naissent pour le propriétaire du terrain si l’entrepreneur viole cette obligation en ne commençant jamais la construction, en la commençant tardivement ou en ne la faisant pas progresser à une vitesse raisonnable. Cette situation est généralement qualifiée de défaut de l’entrepreneur et ses conséquences juridiques sont principalement examinées dans le cadre de l’article 473 du Code des Obligations Turc (TBK) n° 6098.

1. Champ d’application du défaut de l’entrepreneur : non-démarrage des travaux et retard

La littérature aborde le défaut de l’entrepreneur dans les contrats de construction en échange de parts de terrain non seulement comme le non-respect de la date de livraison de l’ouvrage, mais aussi dans un cadre large incluant les perturbations du processus de construction. Parmi les obligations essentielles de l’entrepreneur figurent le démarrage des travaux en temps voulu et la poursuite de la construction à un rythme conforme au contrat.

Définition du défaut : Le défaut de l’entrepreneur est, dans sa définition la plus générale, exprimé comme « le retard de livraison dû à l’inachèvement de la construction ». Cette situation peut se présenter sous diverses formes, telles que le non-démarrage des travaux, un démarrage tardif, ou la constatation évidente que les travaux commencés ne pourront pas être achevés dans le délai stipulé au contrat. L’incapacité de l’entrepreneur à achever le bâtiment, ou un retard dans sa livraison même s’il est achevé, entraîne le défaut de l’entrepreneur.

Obligation de commencer et de poursuivre les travaux : Le démarrage et la poursuite en temps voulu des travaux par l’entrepreneur sont considérés comme une exigence de son devoir de diligence. Même si aucune date de début des travaux n’a été spécifiée dans le contrat, l’entrepreneur est censé commencer immédiatement les préparatifs et la construction dès la conclusion du contrat.

2. Droits du propriétaire du terrain : Résiliation du contrat sans attendre le délai de livraison (CO art. 473/1)

En cas de non-démarrage ou de retard de la construction, le droit le plus fondamental et le plus important accordé au propriétaire du terrain est le droit de résilier le contrat sans attendre le délai de livraison. Ce droit est régi par l’article 473, paragraphe 1 du Code des obligations (CO).

Disposition légale pertinente : La présente disposition, souvent citée dans la littérature, est la suivante : »Si l’entrepreneur ne commence pas les travaux à temps, ou retarde les travaux contrairement aux dispositions du contrat, ou si, en raison d’un retard imputable à une cause non imputable au maître de l’ouvrage, il est clairement établi, selon toutes les prévisions, que l’entrepreneur ne pourra pas achever les travaux dans le délai convenu, le maître de l’ouvrage peut résilier le contrat sans être obligé d’attendre le jour fixé pour la livraison.

Conditions du droit de résiliation anticipée : L’exercice de ce droit est subordonné à la réunion de certaines conditions :

Retard de l’entrepreneur : Il est nécessaire que l’entrepreneur n’ait pas commencé les travaux à temps, qu’il ait retardé les travaux contrairement au contrat, ou qu’il soit clairement établi, compte tenu de l’avancement des travaux, que ceux-ci ne pourront pas être achevés à la date de livraison.

Le retard ne doit pas être imputable au propriétaire du terrain : Il est essentiel que le retard ne résulte pas d’une action ou d’une omission du propriétaire du terrain.

Compréhension claire que les travaux ne peuvent pas être achevés à temps : Il est nécessaire que cette situation soit clairement compréhensible « selon toutes les prévisions ». Cela exprime une prévision basée sur des données concrètes.

Exemples de la pratique : Les résumés de jurisprudence figurant dans la littérature illustrent l’application de cette disposition :

-Dans une affaire, le fait que l’entrepreneur n’ait pas pu achever le projet et l’ait laissé inachevé 2 ans après l’obtention du permis

-Dans une autre affaire, le fait que la construction n’ait pu être portée qu’à 7 % de son niveau en 40 mois de durée contractuelle,

-Le fait qu’après 7 ans à compter de la date du contrat, les travaux de modification du plan d’urbanisme aient échoué et que la construction n’ait jamais pu être commencée

-L’entrepreneur qui abandonne la construction au niveau du béton armé du 1er étage et ne poursuit pas les travaux.

Ces exemples montrent que les tribunaux parviennent à la conclusion que la construction ne pourra pas être achevée à temps, non seulement en se basant sur le retard du calendrier, mais aussi en examinant le rythme d’avancement des travaux.

3. Cas qui exonèrent l’entrepreneur de sa responsabilité

Il est fortement souligné dans la littérature que le fait que l’entrepreneur ne puisse pas commencer la construction ou qu’il retarde les travaux ne signifie pas dans tous les cas un défaut. Si le retard est basé sur une raison justifiée, l’entrepreneur ne peut être tenu responsable.

Causes imputables au propriétaire du terrain : Si le retard est dû au non-respect par le propriétaire du terrain de ses propres obligations, on ne peut pas parler de défaut de l’entrepreneur. Cette situation est également appelée « défaut du créancier ». « Lorsque l’article 473 du Code des obligations turc est examiné, si le retard est dû au propriétaire du terrain, le défaut de l’entrepreneur ne se produira pas s’il ne peut pas livrer la prestation dans le délai imparti. » Les exemples suivants sont donnés dans la littérature pour cette situation :

Le propriétaire du terrain ne transfère pas la part de terrain qu’il doit transférer dans l’acte de propriété

Ne pas faire les demandes nécessaires pour le permis de construire ou ne pas fournir des documents tels qu’une procuration

Ne pas assurer l’expulsion des locataires du terrain

Ne pas livrer le terrain de manière propice à la construction (par exemple, en enlevant les obstacles qui s’y trouvent)

Modification du projet à la demande du propriétaire du terrain

Causes objectives et cas de force majeure : En cas de retard dans l’exécution des travaux dû à des raisons indépendantes de la volonté de l’entrepreneur et imprévisibles, il peut également ne pas y avoir de défaillance. Par exemple, « si, en raison de la découverte d’eau ou de roche imprévisible lors de la construction des fondations, le travail est retardé, le droit de résiliation anticipée ne pourra pas être exercé » . Dans de tels cas, l’entrepreneur peut avoir le droit de demander un délai supplémentaire.

4. Condition de faute et autres considérations

Absence de recherche de faute : Pour l’application de l’article 473 du CO, il n’est pas nécessaire que l’entrepreneur soit en faute dans le retard. « Il n’est pas requis que l’entrepreneur soit en faute pour que le maître d’ouvrage puisse exercer son droit de résiliation en cas de non-démarrage des travaux par l’entrepreneur ou lorsqu’il est évident que les travaux ne seront pas achevés à la date convenue. La disposition légale… a recherché un comportement contraire au contrat à cet égard. Pour qu’il y ait défaillance, « le retard doit objectivement constituer un manquement à l’obligation de livraison » ».

Possibilité d’achever les travaux à temps malgré un démarrage tardif : Même si l’entrepreneur commence les travaux en retard, si la possibilité d’achever les travaux dans le délai fixé par le contrat existe, le propriétaire du terrain n’a pas le droit de résilier le contrat uniquement en raison du démarrage tardif. L’important est de savoir si le retard rend impossible l’achèvement des travaux à temps.

Conclusion

À la lumière des opinions doctrinales et des décisions judiciaires, le fait que l’entrepreneur ne commence pas les travaux à temps ou retarde les travaux de manière contraire au contrat dans un contrat de construction en échange d’une part de terrain constitue une situation de défaillance entraînant de graves conséquences juridiques pour le propriétaire du terrain. Dans ce cas, le droit fondamental du propriétaire du terrain est de résilier le contrat sans attendre la date de livraison convenue pour l’achèvement des travaux, conformément à l’article 473/1 du CO.

Pour que ce droit puisse être exercé, le retard doit provenir d’une cause non imputable au propriétaire du terrain et il doit être clairement compris, au vu de la situation actuelle, que la construction ne pourra pas être achevée dans les délais. Cependant, si le retard est dû au non-respect par le propriétaire du terrain de ses propres obligations (comme le non-transfert de la part de terrain, la non-livraison du terrain, etc.) ou à des raisons objectives imprévues, l’entrepreneur ne sera pas en défaut et le propriétaire du terrain n’aura pas le droit de se rétracter du contrat. Par conséquent, chaque cas concret doit être évalué en fonction de ses propres circonstances, en tenant particulièrement compte des causes du retard. Proposition d’un article.

Pourquoi le soutien d’un avocat est-il nécessaire?

Le défaut de l’entrepreneur dans les contrats de construction en échange de parts de terrain est l’un des litiges juridiques les plus fréquemment rencontrés, en particulier dans les régions où les projets immobiliers sont intenses, telles qu’Istanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik et Gebze. Dans les cas où la construction n’est pas du tout commencée, est commencée tardivement ou ne progresse pas à un rythme raisonnable, l’exercice par le propriétaire du terrain de son droit de se rétracter du contrat ne dépend pas seulement de la constatation du retard, mais aussi de l’évaluation juridiquement correcte des causes du retard. À ce stade, même une petite erreur peut entraîner de graves pertes de droits pour le propriétaire du terrain.

Par exemple, si le retard n’est pas dû à l’entrepreneur mais au propriétaire du terrain, le droit de résiliation anticipée ne naîtra pas, et si le retard est dû à un cas de force majeure ou à une impossibilité objective, la résiliation du contrat pourrait ne pas être possible. De plus, si les preuves nécessaires à l’exercice du droit de résiliation anticipée ne sont pas recueillies à temps, si les mises en demeure notariales ne sont pas effectuées conformément à la procédure ou si le propriétaire du terrain ne remplit pas entièrement ses obligations, l’action en justice intentée pourrait avoir une issue défavorable.

Par conséquent, dans des régions telles que İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik et Gebze, il est d’une grande importance de travailler avec un avocat spécialisé en droit immobilier et de la construction i sur les litiges liés aux contrats de construction en échange de parts de terrain. L’avocat examine les détails du contrat pour évaluer si les conditions de défaut sont remplies, détermine la stratégie de protection des droits du propriétaire du terrain, rédige les mises en demeure notariales et les avis de résiliation conformément à la loi, et, si nécessaire, gère le processus judiciaire. Le soutien d’un avocat professionnel est le moyen le plus efficace de prévenir les pertes matérielles et temporelles et de défendre les droits du propriétaire foncier de la manière la plus solide, en particulier pour les terrains et projets de grande valeur.