Introduction
L’action en expulsion pour besoin est une voie légale à laquelle le propriétaire ou ses proches énumérés par la loi ont recours afin d’assurer l’expulsion du locataire lorsque le bien loué est nécessaire comme logement ou lieu de travail. Les décisions examinées de la Cour de cassation et des tribunaux régionaux montrent que gagner une telle affaire exige bien plus qu’une simple déclaration de besoin, et dépend d’une série de dynamiques critiques liées à la fois au fond et à la procédure. Cette étude vise à présenter les conditions fondamentales pour gagner une action en expulsion pour besoin, les obligations de preuve et les critères d’évaluation des tribunaux à la lumière des décisions judiciaires rendues. L’étude analyse de manière exhaustive les conditions que les demandeurs (propriétaires) doivent remplir pour réussir.
1. Nature du besoin : La condition d’être « réel, sincère et impératif »
Le principe fondamental qui se répète dans la quasi-totalité des décisions est que le besoin sur lequel repose la demande d’expulsion doit être « réel, sincère et impérieux ». La justice ne considère pas les demandes abstraites et temporaires comme suffisantes pour une expulsion.
Besoin réel et impérieux : Selon la Cour de Cassation, « Un besoin temporaire qui ne présente pas de caractère de continuité ne peut constituer un motif d’expulsion, de même qu’un besoin qui n’est pas encore né ou dont la réalisation est subordonnée à une longue période ne peut être accepté comme motif d’expulsion. » (Exemple : Cour de Cassation, 6e Ch. Civ. – 2014/13898). Par exemple, le fait que l’intention du demandeur de s’installer dans une autre ville après sa retraite ne se soit pas encore concrétisée à la date de l’action en justice a conduit à considérer le besoin comme « non né » (Cour d’Appel Régionale – Antalya 6e Ch. Civ. – 2020/462).
Sincérité : Les tribunaux évaluent la sincérité du besoin à l’aide de divers éléments. Bien que la possession par le demandeur d’un autre bien vacant de même nature puisse nuire à la sincérité, le fait que le demandeur soit lui-même locataire est généralement considéré comme la preuve la plus forte de sincérité. Comme indiqué dans la décision n° 2018/1050 de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans les affaires fondées sur un besoin de logement, « le fait que le demandeur soit locataire est établi par le dossier » et cette situation « est suffisante pour l’existence du besoin. »
2. Condition de la permanence du besoin
Il ne suffit pas que le besoin existe au moment de l’introduction de l’instance ; il est impératif que ce besoin perdure tout au long du procès. Cette règle est constamment soulignée par la Cour de Cassation : « Il ne suffit pas que la raison du besoin existe à la date de l’introduction de l’instance, ce besoin doit également perdurer pendant le procès. » (Ex: Cour de Cassation 3ème Ch. Civ. – 2017/9396).
La vente du bien immobilier faisant l’objet du litige pendant le procès est l’exemple le plus clair de ce principe. Dans sa décision n° 2010/1784, la 6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué qu’avec la vente du bien immobilier pendant le procès, « la raison du besoin à l’origine de l’action a également disparu. On ne peut plus prétendre que l’allégation de besoin est réelle et sincère.« , et a indiqué que l’action devait être rejetée car elle était devenue sans objet.
3. Personnes Ayant le Droit d’Agir et Bénéficiaires du Besoin
La loi a limité les personnes pour le besoin desquelles une action en justice peut être intentée. Le non-respect de cette limitation entraîne le rejet de l’action pour défaut de qualité à agir.
Personnes Ayant le Droit d’Intenter une Action en Justice : Selon l’article 350 du Code Turc des Obligations (TBK), le droit d’action peut être exercé pour le besoin « du bailleur, de lui-même, de son conjoint, de ses descendants, de ses ascendants ou d’autres personnes dont il est légalement tenu de prendre soin.« L’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a également confirmé cette règle en déclarant que « le droit d’action appartient en principe au bailleur » mais que « il a été admis par la jurisprudence que le propriétaire qui n’est pas le bailleur peut également intenter ces actions » (HGK – 2007/31).
Bénéficiaires dont les besoins sont limités : Cette restriction est appliquée de manière stricte. Par exemple, dans une affaire, la demande en justice du demandeur pour le besoin de son neveu n’a pas été acceptée (6e chambre civile de la Cour de cassation – 2010/4516). De même, il a été précisé qu’une société à responsabilité limitée ne peut pas intenter une action en justice pour le besoin personnel de son associé, en dehors de son propre besoin en tant que personne morale : « Une société à responsabilité limitée dotée de la personnalité juridique ne peut également intenter une action en justice que pour son propre besoin. » (6e chambre civile de la Cour de cassation – 2015/7742).
4. Conditions de procédure et charge de la preuve de l’action en expulsion pour besoin
Au-delà du fond de l’affaire, le respect des règles de procédure est d’une importance capitale pour gagner le procès. Le non-respect des délais ou la présentation non conforme des preuves peuvent entraîner le rejet d’un besoin même légitime.
Délais pour intenter une action en justice : L’article 350 du Code des obligations turc (TBK) a clairement défini le délai pour intenter une action en justice : « …dans les contrats à durée déterminée, à la fin de la durée, et dans les contrats à durée indéterminée, … l’action doit être intentée dans un délai d’un mois à compter de la date à déterminer en respectant les délais prévus pour le préavis de résiliation. » (6e chambre civile de la Cour de cassation – 2015/7848). Le non-respect de ces délais entraîne le rejet de l’affaire sans examen du fond.
Obligation de notification pour le nouveau propriétaire : Pour que le nouveau propriétaire puisse intenter une action en justice en vertu de l’article 351 du Code des Obligations Turc (TBK), « il peut résilier le contrat de location par une action en justice intentée six mois après, à condition de notifier par écrit la situation au locataire dans un délai d’un mois à compter de la date d’acquisition. » (Cour d’Appel Régionale – Bursa 4ème Chambre Civile – 2022/580). Le non-respect du délai de préavis d’un mois annule ce droit.
Charge de la preuve et éléments de preuve : La charge de prouver l’existence du besoin incombe au demandeur. Parmi les preuves figurent les témoignages, les documents prouvant que le demandeur est locataire, les projets relatifs aux travaux à réaliser et, en particulier, pour l’établissement du besoin d’un lieu de travail, l’expertise et l’examen par un expert jouent un rôle crucial. Il a été fréquemment souligné que le tribunal doit « rendre une décision sur le fond de l’affaire après avoir recueilli les preuves relatives au besoin et en fonction de leurs résultats », et que le contraire serait considéré comme une instruction incomplète (Cour de Cassation 6ème Chambre Civile – 2013/3476).
5. Nature de l’immeuble et prééminence du droit de propriété
Adéquation de l’immeuble : Le besoin allégué doit être compatible avec les caractéristiques de l’immeuble objet du litige. Le rejet d’une action fondée sur le besoin d’utiliser un lieu enregistré au cadastre comme « résidence » pour en faire un « atelier de marbrerie » (Cour de Cassation 6ème Chambre Civile – 2013/5553) en est un exemple. En cas de besoin de local professionnel, il doit être établi par expertise si le bien loué est adapté et approprié à l’activité envisagée.
Priorité du droit de propriété et droit de choix : Le fait que le demandeur possède d’autres biens immobiliers ne signifie pas que le besoin n’est pas sincère. Surtout si ces biens sont occupés ou ne conviennent pas au besoin, le droit de propriété du propriétaire est reconnu comme prioritaire. Comme indiqué dans la décision n° 2007/531 de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation, « le propriétaire demandeur a le droit d’occuper les appartements qu’il souhaite et, par conséquent, de demander l’expulsion du locataire qu’il souhaite. »
Conclusion
Une analyse holistique des décisions montre que l’action en expulsion pour besoin repose sur deux piliers fondamentaux : Conditions Matérielles (Fond) et Conditions Formelles (Procédure). Au cœur des conditions matérielles, se trouve la nécessité que le besoin soit « réel, sincère, impératif et permanent » ; les conditions formelles incluent le respect strict des délais de dépôt de plainte et de notification prévus par la loi, et l’introduction de l’action contre la bonne personne.
D’une part, la Cour de cassation, en protégeant le droit de propriété, reconnaît le droit du propriétaire d’habiter ou d’exercer une activité dans sa propre propriété ; d’autre part, elle a établi un standard de preuve élevé pour protéger le locataire contre les demandes d’expulsion arbitraires. « Habiter en location est une présomption de besoin » se présente comme un élément important qui allège la charge de la preuve pour le demandeur. En revanche, dans les actions basées sur le besoin d’un lieu de travail, la charge de la preuve est plus lourde. Les tribunaux procèdent généralement à une « expertise comparative » entre le lieu de travail actuel et le lieu dont l’expulsion est demandée, afin de déterminer si le nouveau lieu est supérieur ou au moins équivalent au lieu actuel (Cour de cassation, 6e Ch. civ. – 2013/9381).
Un autre point remarquable dans les décisions est l’obligation des tribunaux de rédiger des décisions motivées. Dans les décisions faisant référence à l’article 141 de la Constitution et à l’article 297 du Code de procédure civile, il a été souligné que le tribunal ne peut pas se contenter de dire « il y a un besoin » ; il doit clairement indiquer sur quelles preuves il s’est basé pour parvenir à cette conclusion, comment il a évalué les preuves et le motif juridique (Cour de cassation, 6e Ch. Civ. – 2014/5615).
En conclusion, le bailleur doit savoir que la simple possession de la propriété ne lui confère pas automatiquement un droit d’expulsion. Le succès dépend de la capacité à prouver la crédibilité du besoin avec des preuves concrètes et à compléter les procédures légales sans faute. Une suggestion d’article.
Pourquoi le soutien d’un avocat à Tuzla est-il nécessaire ?
Les affaires d’expulsion pour cause de besoin ne sont pas des affaires qui peuvent être intentées et gagnées par une simple déclaration de besoin. Le fait que l’affaire soit soumise à des conditions strictes, tant sur le fond que sur la forme, rend indispensable le soutien d’un juriste spécialisé en droit du bail. De nombreux détails techniques, tels que le délai pour intenter une action, la condition de mise en demeure, la charge de la preuve et le respect de la jurisprudence des tribunaux locaux, peuvent compliquer le processus pour le bailleur.
À ce stade, le soutien d’un avocat à Tuzla offre un service critique qui ne se limite pas à intenter une action, mais s’étend de la préparation des preuves à la détermination de la stratégie de litige. De plus, intenter une action devant le tribunal au nom de la bonne personne, dans les bons délais et avec des documents complets, sont des facteurs qui affectent directement l’issue de l’affaire.
Les juristes ayant une expérience locale, tels que les avocats de Tepeören, de Çayırova, les avocats de Pendik, les avocats de Kartal, les avocats de Maltepe, les avocats d’Aydınlı, les avocats d’Orhanlı et les avocats de Gebze, connaissent les particularités de la pratique, notamment autour du Palais de justice d’Istanbul-Anatolie, et ont la capacité de mener des procès de manière conforme aux pratiques des experts judiciaires et à la jurisprudence de la région. Grâce à cela, les propriétaires peuvent à la fois exercer leurs droits légaux de la manière la plus forte et prévenir d’éventuelles pertes de droits.
Il ne faut pas oublier que les procédures d’expulsion pour besoin personnel, même en cas de décision d’expulsion du locataire, peuvent entraîner des conséquences telles que l’impossibilité de relouer le bien pendant une certaine période (interdiction d’usufruit) ; elles doivent donc être menées de manière planifiée et conforme à la loi dès le début.
