(Conditions de l’engagement de quitter les lieux selon l’article 352 du Code turc des obligations, avec les décisions de la Cour de cassation)

1. Conditions fondamentales de validité de l’engagement de quitter les lieux

Conformément à l’article 352/1 de la loi turque n° 6098 sur les obligations (TBK) et à la jurisprudence établie, les conditions suivantes doivent être réunies pour qu’un engagement de quitter les lieux soit considéré comme valide :

Exigence de la forme écrite : L’engagement de quitter les lieux doit impérativement être fait par écrit (3e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2024/4396 E., n° 2025/3416 K K.). Il peut être rédigé sous forme de simple écrit, ou bien établi ou certifié par un notaire.

Remise après la livraison du bien loué : La condition la plus critique pour la validité de l’engagement est qu’il ait été donné après la livraison du bien loué au locataire. Les engagements pris à la même date que le contrat de location ou avant l’établissement du contrat sont nuls au motif qu’ils ne reposent pas sur la libre volonté du locataire (8e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2017/4711 E. ; 6e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2015/7505 E. K).

Contenir une date d’évacuation spécifique : L’engagement doit clairement et précisément indiquer la date à laquelle le bien immobilier sera évacué. Les documents qui ne spécifient pas de date d’évacuation ne sont pas considérés comme un engagement valide au sens de l’article 352 du TBK (12e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2020/1175 E., n° 2020/2309 K.).

Consentement libre et éclairé : Il est impératif que l’engagement ait été donné par le locataire de sa propre volonté, alors qu’il occupait le bien loué et sans subir aucune pression (contrainte) (Cour de Cassation, 6e Chambre Civile, 2010/1162 E.).

2. Points à considérer à la lumière de la jurisprudence existante

A. Relation entre la date de rédaction et la date d’expulsion

Le fait que la date de rédaction de l’engagement d’expulsion soit laissée vide ou remplie ultérieurement ne constitue pas à lui seul un motif d’invalidité. Selon la 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2009/11095 E. D), la personne qui signe un document en blanc doit en assumer les conséquences ; par conséquent, l’allégation selon laquelle les dates ont été remplies ultérieurement est considérée comme valide, à moins qu’elle ne soit prouvée par un document écrit de force égale. Cependant, l’incertitude totale de la date de rédaction (notamment de l’année) rend le document irrecevable pour l’exécution forcée (Tribunal de Paix Civil de Bakırköy, 4e Chambre, 2019/1559 E. D).

B. Effet du nouveau contrat de location

Si un nouveau contrat de location est conclu entre les parties après la signature de l’engagement d’expulsion, et que ce nouveau contrat couvre la date d’engagement, l’engagement d’expulsion précédent devient caduc (Cour de Cassation, 6e Ch. Civ., 2012/9893 E. D; Cour de Cassation, 8e Ch. Civ., 2017/1615 E. 

C. Engagements d’expulsion conditionnels

Un engagement d’évacuation peut être subordonné à une condition spécifique. Dans ce cas, l’engagement prend effet lorsque la condition est remplie. Par exemple, un engagement subordonné à une modification du plan d’aménagement devient valide lorsque la condition est remplie (Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2010/11371 E. K).

D. Délai pour intenter une action et compétence

Une action en évacuation ou une procédure d’exécution fondée sur un engagement d’évacuation doit être engagée dans un délai d’un mois suivant la date d’engagement (CO 352/1). Ce délai est préclusif. De plus, le droit d’action appartient en principe au bailleur ; cependant, le nouveau propriétaire peut se fonder sur cet engagement en tant que successeur de l’ancien propriétaire (Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2011/1107 E.).

3. Charge de la preuve et Objections

Objection relative à la signature et à la date : En cas d’objection à la signature ou à la date figurant sur un engagement écrit ordinaire, le litige nécessite un procès et la levée de l’opposition ne peut être demandée devant le tribunal d’exécution (Cour de cassation, 8e Ch. civ., 2017/4070 E. K; Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2012/18349 E. K).

Allégation de contrainte et de détresse : Si le locataire allègue avoir donné son engagement sous contrainte, il doit intenter une action en annulation dans un délai d’un an conformément à l’article 39 du CO. Les engagements non annulés dans ce délai sont considérés comme valables (Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2015/792 E. ; Cour d’appel régionale d’Adana, 10e Ch. civ., 2019/3147 E.).

4. Sources secondaires et Contexte additionnel

En raison des informations limitées contenues dans les textes des décisions, les points suivants ont été considérés comme des sources secondaires:

Allégation de domicile familial : Il a été indiqué que si le bien loué est le domicile familial et que le conjoint non signataire du contrat n’a pas informé le bailleur, le consentement du conjoint pourrait ne pas être requis pour l’engagement d’évacuation (Cour d’appel régionale d’Istanbul, 36e Ch. Civ., 2022/2861 E. D).

Privatisation et Protocoles : Il a été indiqué que les dispositions figurant dans les protocoles conclus avec les entreprises économiques publiques, telles que « évacuation en cas de privatisation », pourraient également produire des effets similaires à un engagement d’évacuation, mais que les originaux de ces documents et leur conformité à la jurisprudence de la Cour de cassation doivent être examinés avec rigueur (7e Tribunal d’application des mesures d’exécution d’Istanbul, 2018/402 E. D).

Conclusion : La validité de l’engagement d’évacuation dépend de la présence cumulative des éléments suivants : forme écrite, remise après la livraison du bien, date précise et volonté libre. Il est particulièrement crucial que la date de rédaction indique un jour postérieur à la date du contrat de location et que la procédure soit engagée dans le délai légal d’un mois afin de prévenir la perte de droits.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri kesin olarak geçersizdir. Gerekçe; kiracının henüz taşınmazı fiilen kullanmıyor olması nedeniyle serbest iradesinin bulunmamasıdır.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa geçersiz olur mu?

Hayır, her durumda geçersiz olmaz. Kiracı boş bir belgeyi imzaladığını kabul ediyorsa, sonradan doldurulan tarihe katlanmak zorundadır. Ancak: Tarih tamamen belirsizse, yıl hanesi yoksa, çelişkili tarihler varsa
bu durumda belge icra takibine konu edilemez ve tahliye talebi reddedilir.

Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi, önceki tahliye iradesini ortadan kaldırır. Bu durum, kiraya verenler açısından en sık yapılan ve geri dönülmez hatalardan biridir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalıdır?

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde:
Tahliye davası açılmalı veya İcra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün dahi geçilmesi, tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır.

Pourquoi un soutien d’avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les procès d’engagement d’évacuation sont, en apparence, simples ; en pratique, cependant, ils sont l’un des types de procès les plus fréquemment rejetés. Les raisons principales en sont les suivantes :

La preuve que l’engagement a été pris avant la livraison

Les contradictions entre la date de rédaction – et la date d’évacuation

Le fait qu’un nouveau contrat de location rende l’engagement caduc

Le non-respect du délai de forclusion d’un mois

L’irrecevabilité des objections concernant la signature, la date et la contrainte (pression) pour vice de procédure. Dans la pratique de la Cour de cassation, il existe de nombreuses décisions où la relation de bail s’est poursuivie pendant des années en raison d’une erreur de forme mineure.

Par conséquent; si une action en justice ou une procédure d’exécution fondée sur un engagement de quitter les lieux est prévue dans la région d’Istanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova, la gestion du processus dès le début par un avocat expert prévient la perte de droits. En particulier, le Cabinet d’avocats 2M Hukuk gère le processus en toute sécurité grâce à une gestion stratégique des dossiers basée sur la jurisprudence de la Cour de cassation en matière d’engagements de quitter les lieux, de droit du bail et de procédures d’exécution.