(Условия обязательства о выселении согласно статье 352 ТБО, с решениями Верховного суда)
1. Основные условия действительности обязательства о выселении
В соответствии со статьей 352/1 Турецкого Закона об Обязательствах № 6098 (ТБО) и устоявшейся судебной практикой, для того чтобы обязательство о выселении считалось действительным, необходимо одновременное наличие следующих условий:
Требование письменной формы: Обязательство о выселении должно быть обязательно составлено в письменной форме (Кассационный суд, 3-й Гражданский отдел, № 2024/4396 д., № 2025/3416 Р Р.). Оно может быть составлено как в простой письменной форме, так и в форме нотариального акта или заверения.
Предоставление после передачи арендованного имущества: Наиболее критическое условие для действительности обязательства — оно должно быть дано после передачи арендованного имущества арендатору. Обязательства, полученные в ту же дату, что и договор аренды, или до заключения договора, недействительны на основании того, что они не основаны на свободной воле арендатора (Кассационный суд, 8-й Гражданский отдел, № 2017/4711 д.; Кассационный суд, 6-й Гражданский отдел, № 2015/7505 д. Р).
Содержание конкретной даты выселения: В обязательстве должна быть четко и ясно указана дата, к которой недвижимость будет освобождена. Документы без указания даты выселения не считаются действительным обязательством в значении статьи 352 ТБО (Кассационный суд, 12-й Гражданский отдел, № 2020/1175 д., № 2020/2309 Р.).
Добровольная передача: Обязательство должно быть дано по свободной воле, когда арендатор проживает в арендуемом помещении и не находится под каким-либо давлением (принуждением) (Кассационный суд 6-я палата, 2010/1162 Э.).
2. Вопросы, требующие внимания в свете конкретных судебных решений
А. Взаимосвязь между датой составления и датой выселения
Оставление даты составления обещания о выселении пустым или её последующее заполнение само по себе не является причиной недействительности. Согласно 6-му гражданскому отделению Кассационного суда (2009/11095 Э. К), лицо, подписавшее пустой бланк, должно нести последствия этого; поэтому утверждение о последующем заполнении дат считается действительным, если оно не доказано письменным документом такой же силы. Однако полная неопределённость даты составления (особенно года) делает документ непригодным для исполнительного производства (4-й гражданский суд первой инстанции Бакыркёя, 2019/1559 Э. К).
Б. Влияние нового договора аренды
Если после выдачи обещания о выселении между сторонами заключается новый договор аренды, охватывающий также обещанную дату, предыдущее обещание о выселении становится недействительным (Кассационный суд 6-я палата, 2012/9893 Э. к; Кассационный суд 8-я палата, 2017/1615 Э.
В. Условные обязательства о выселении
Обязательство о выселении может быть обусловлено определенным условием. В этом случае обязательство становится актуальным с наступлением условия. Например, обязательство, зависящее от изменения плана зонирования, становится действительным при наступлении условия (6-й Гражданский отдел Верховного суда, 2010/11371 E. К).
Г. Срок подачи иска и юрисдикция
Иск о выселении или исполнительное производство, основанное на обязательстве о выселении, должно быть начато в течение одного месяца после даты, указанной в обязательстве (ТБО 352/1). Этот срок является пресекательным. Кроме того, право на подачу иска, как правило, принадлежит арендодателю; однако новый собственник, как преемник прежнего собственника, может ссылаться на это обязательство (6-й Гражданский отдел Верховного суда, 2011/1107 E.).
3. Бремя доказывания и возражения
Возражение по подписи и дате: В случае оспаривания подписи или даты в простом письменном обязательстве, спор требует судебного разбирательства, и отмена возражения не может быть запрошена в исполнительном суде (8-й Гражданский отдел Верховного суда, 2017/4070 E. К; 6-й Гражданский отдел Верховного суда, 2012/18349 E. К).
Заявление о принуждении и бедственном положении: Если арендатор утверждает, что дал обязательство под давлением, он должен подать иск об аннулировании в течение одного года в соответствии со статьей 39 ТБО. Обязательства, не аннулированные в течение этого срока, считаются действительными (6-й Гражданский отдел Верховного суда, 2015/792 E. ; 10-й Отдел Апелляционного суда Аданы, 2019/3147 E.).
4. Вторичные источники и дополнительный контекст
Следующие моменты были рассмотрены как вторичные источники из-за ограниченности информации в текстах решений:
Заявление о семейном жилище: Указано, что в случае, если арендуемое имущество является семейным жилищем, и супруг, не являющийся стороной договора, не уведомил арендодателя, согласие супруга для обязательства о выселении может не требоваться (BAM İstanbul 36. HD, 2022/2861 E. K).
Приватизация и протоколы: Было заявлено, что положения, содержащиеся в протоколах, заключенных с государственными экономическими предприятиями, такие как «выселение в случае приватизации», также могут приводить к результатам, аналогичным обязательству о выселении, но оригиналы таких документов и их соответствие практике Верховного апелляционного суда должны быть тщательно изучены (İstanbul 7. ATM, 2018/402 E. K).
Заключение: Действительность обязательства о выселении зависит от кумулятивного наличия элементов письменной формы, предоставления после передачи, указания конкретной даты и свободной воли. Особенно критично, чтобы дата составления указывала на день после договора аренды, и чтобы исполнительное производство было начато в течение месячного законного срока для предотвращения потери прав.
Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri kesin olarak geçersizdir. Gerekçe; kiracının henüz taşınmazı fiilen kullanmıyor olması nedeniyle serbest iradesinin bulunmamasıdır.
Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa geçersiz olur mu?
Hayır, her durumda geçersiz olmaz. Kiracı boş bir belgeyi imzaladığını kabul ediyorsa, sonradan doldurulan tarihe katlanmak zorundadır. Ancak: Tarih tamamen belirsizse, yıl hanesi yoksa, çelişkili tarihler varsa
bu durumda belge icra takibine konu edilemez ve tahliye talebi reddedilir.
Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?
Tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi, önceki tahliye iradesini ortadan kaldırır. Bu durum, kiraya verenler açısından en sık yapılan ve geri dönülmez hatalardan biridir.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalıdır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde:
Tahliye davası açılmalı veya İcra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün dahi geçilmesi, tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır.
Почему необходима поддержка юриста-специалиста?
Дела об обязательстве о выселении, кажущиеся простыми, на практике являются одним из наиболее часто отклоняемых видов исков. Основные причины этого заключаются в следующем:
Доказательство того, было ли обязательство получено до передачи
Противоречия между датой составления и датой выселения
Признание нового договора аренды недействительным в отношении обязательства
Пропуск 1-месячного пресекательного срока
Неправильное предъявление возражений по подписи, дате и оформлению (мюзайака). В практике Кассационного суда имеется множество решений, согласно которым договор аренды, длящийся годами, продолжал действовать из-за незначительной формальной ошибки.
По этой причине; если планируется судебное разбирательство или исполнительное производство, основанное на обязательстве о выселении в регионе Стамбул – Тузла – Картал – Пендик – Тепеорен – Гебзе – Чайырова, ведение процесса с самого начала опытным адвокатом предотвращает потерю прав. В частности, Адвокатское бюро 2M Hukuk безопасно ведет процесс посредством стратегического управления делами, основанного на прецедентах Кассационного суда, в вопросах обязательств о выселении, арендного права и исполнительных производств.
