Introduction : Cadre juridique des délais d’évacuation dans le cadre de la loi n° 6306

La loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe et son règlement d’application prévoient d’accorder aux propriétaires un délai de « pas moins de soixante jours » pour l’évacuation et la démolition des structures à risque. La pertinence de ce délai au regard du droit de propriété (Constitution art. 35) et du droit au logement (Constitution art. 57) est débattue devant les hautes instances judiciaires, autour de l’équilibre entre l’intérêt public et les droits individuels.

1. Évaluation du délai de 60 jours au regard du droit de propriété

Les décisions judiciaires s’accordent sur le fait que le délai de 60 jours ne viole pas le droit de propriété, mais vise au contraire à protéger la sécurité des personnes et des biens.

Dans la décision de la 6e Chambre du Conseil d’État datée du 17/11/2021 et numérotée E:2019/16858, K:2021/12684, les allégations des demandeurs concernant la brièveté du délai et la difficulté pour les copropriétaires de prendre une décision ont été rejetées. La Cour, soulignant que les structures à risque sont préjudiciables à la sécurité des personnes et des biens, et que le fait de ne pas procéder à l’application sans délai entraînerait des dommages irréparables, a jugé que le délai de 60 jours est proportionné et suffisant au regard du droit de propriété. Cette décision a été finalisée par la décision d’approbation du Conseil des Chambres du Contentieux Administratif du Conseil d’État datée du 22/02/2023 et numérotée E:2022/1040, K:2023/301.

La Cour constitutionnelle (AYM), dans sa décision n° 2012/87 E., 2014/41  K. du 27/02/2014, a jugé que le délai de 60 jours n’était pas inconstitutionnel. La Cour a déclaré que ce délai était un « délai initial« , et qu’en cas de non-évacuation, une seconde période serait accordée par les autorités administratives, affirmant ainsi que l’équilibre entre le droit de propriété et l’intérêt public était maintenu.

Lors de son examen dans le cadre de la demande de Refike Gündüz auprès de l’AYM (n° 2018/30809 du 07/10/2021 ), il a été constaté que l’évacuation et la démolition étaient nécessaires en raison de la menace que représente le stock de bâtiments à risque pour la sécurité des vies, et que le délai de 60 jours n’imposait pas une « charge excessive » au droit de propriété.

2. Analyse dans le cadre du droit au logement et du principe de l’État social

Le droit au logement (art. 57 de la Constitution) n’est généralement pas accepté comme motif direct de violation dans les décisions judiciaires, mais il est abordé indirectement en termes de gestion du processus.

L’AYM (décision n° 2012/87 E., 2014/41  K.), dans le cadre de l’obligation de l’État de créer des environnements de vie sains et sûrs (art. 5 et 56 de la Constitution), a considéré l’évacuation des structures à risque comme une exigence du droit au logement.

Analyse de la source secondaire : Dans la décision n° 2024/864 E., 2021/4902 K. de la 6e Chambre du Conseil d’État, il est sous-entendu qu’il est essentiel de parvenir à un accord avec les propriétaires dans les processus d’évacuation des zones de construction réservées, et que des mécanismes tels que le logement temporaire ou l’aide au loyer (article 5/1 de la loi) équilibrent le processus pour la protection du droit au logement. Cependant, dans la décision n° 2019/16858 E., 2021/12684  K. de la 6e Chambre du Conseil d’État, il convient de noter qu’aucune évaluation approfondie distincte n’a été effectuée spécifiquement sur le droit au logement.

3. Garanties Procédurales et Modalités d’Application du Délai

La justice souligne que le délai de 60 jours n’est pas seulement un jour calendaire, mais une garantie procédurale.

Analyse de la source secondaire : Dans la décision n° 2020/2160 E., 2022/1329 K. du 10.02.2022 de la 6e Chambre du Conseil d’État, il a été stipulé que l’exécution rapide des procédures d’évacuation est conforme au cours normal de la vie, dans le but de ne pas « laisser traîner » le processus de transformation urbaine.

Analyse de la source secondaire : Dans la décision n° 2021/5048 E., 2022/3542 K. du 23.03.2022 de la 6e Chambre du Conseil d’État, il a été jugé illégal d’accorder un délai de 29 jours au lieu de 60 jours, qui est la durée minimale légale. Ceci prouve que le délai de 60 jours est une limite inférieure qui ne peut être réduite par l’administration.

Analyse de la source secondaire : Dans la décision n° 2024/8181 E., 2025/2657 K. du 27.02.2025 de la 5ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été débattu que la réduction par le conseil des propriétaires de la période d’expulsion à 7 jours par sa propre décision pourrait être contraire à la disposition impérative de 60 jours du règlement.

4. Risques et incertitudes à la lumière des sources secondaires

La brièveté du délai peut engendrer des préjudices concrets, notamment pour les activités commerciales et les locataires :

Pertes Commerciales : Dans la décision n° 2018/75 E., 2018/465 K. du 19.04.2018 du 4ème Tribunal de Commerce de Bakırköy, il a été établi que les démolitions soudaines effectuées sans accorder un délai de 60 jours ont entraîné la perte des livres de commerce et de graves préjudices économiques.

Situation des Locataires : Dans la décision n° 2018/66 E., 2018/212 K. du 01.03.2018 de la 9ème Chambre des litiges administratifs du Tribunal Administratif Régional d’Ankara, il a été souligné qu’en plus du délai de 60 jours accordé aux propriétaires, une notification de résiliation raisonnable devrait également être faite aux locataires, et l’importance de compléter ce processus avant la coupure des abonnements (électricité, eau, gaz).

Modification Législative Actuelle : Dans les motifs de l’opinion dissidente de la décision n° 2024/862 E., 2024/4904 K. du 25.09.2024 de la 6ème Chambre du Conseil d’État, il a été noté qu’avec la modification légale de 2023, la période a été mise à jour comme « ne dépassant pas quatre-vingt-dix jours ». Cette situation peut être considérée comme le reflet d’un besoin d’assouplissement des délais dans la pratique.

Évaluation Finale

À la lumière des décisions judiciaires, le délai de 60 jours prévu pour l’évacuation des structures à risque ;

Du point de vue du droit de propriété : Il est considéré comme « suffisant et proportionné » en raison de la priorité accordée à la sécurité des personnes et à l’intérêt public (Conseil d’État, 6e Chambre, 2019/16858 E. ).

Du point de vue du droit au logement : Bien qu’il ne soit pas considéré comme une violation directe, il est tenté d’être équilibré par des aides au loyer et des possibilités de délai supplémentaire (30 jours) (Cour Constitutionnelle, 2012/87 E. ).

Du point de vue de la procédure : Il s’agit d’un seuil minimum obligatoire pour l’administration ; les délais accordés en deçà de cette période vicient la procédure (Conseil d’État, 6e Chambre, 2021/5048 E. ).

En conclusion ; la justice qualifie le délai de 60 jours de « juste équilibre » entre la rapidité de la transformation urbaine et les droits individuels, mais met en garde contre le fait que des erreurs de procédure, selon les caractéristiques du cas concret (activité commerciale, situation du locataire, etc.), peuvent entraîner une violation du droit de propriété.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

La transformation urbaine et ses composants; sont une branche complexe du droit qui implique l’évaluation conjointe des dispositions de la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, du Règlement d’application, de la Constitution, du Code civil turc, de la Loi sur la copropriété et du Code de procédure administrative, et qui comprend des dimensions à la fois de droit administratif et de droit privé. Les recours contre la détection de structures à risque, la contestation de la légalité de la modification du délai d’expulsion de 60 jours, l’annulation des décisions prises à la majorité des deux tiers, la structuration correcte de l’aide au loyer et des taux de logement temporaire, la répartition des paiements des propriétaires n’ayant pas trouvé d’accord et les recours de pleine juridiction intentés contre l’administration; sont des aspects distincts de ce domaine.

Les décisions judiciaires, tout en établissant clairement qu’un délai de 60 jours est un seuil minimal qui ne peut être réduit par l’administration; de nombreux détails techniques tels que la manière d’appliquer ce délai, la procédure de notification, la persistance des avis d’expulsion, les instructions à donner aux personnes séparées et l’ordre des réductions d’entretien, influencent directement le déroulement du procès. En particulier, les pertes économiques des entreprises commerciales, l’expulsion de leurs propriétaires, les augmentations entre les pouvoirs des étages et les affectations aux parcelles de construction après la démolition, sont trop techniques pour se passer d’un soutien juridique professionnel. Une action en annulation mal planifiée ou une demande de suspension non introduite à temps peut entraîner une modification de la répartition de la part de la richesse.

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