1. Introduction et Cadre Juridique Général 

Les transferts de biens immobiliers effectués par l’un des époux avant ou pendant une procédure de divorce dans le but de soustraire des biens, sont traités dans la pratique de la Cour de cassation sur la base de deux fondements juridiques distincts : l’article 19 du Code des Obligations Turc n° 6098 (TBK) (ancien article 18 du Code des Obligations) concernant la « simulation générale » et le concept de « valeur à ajouter » conformément à l’article 229 du Code civil turc n° 4721 (TMK). Les décisions de la Cour de cassation déterminent la validité de ces ventes et la procédure d’inclusion dans le partage des biens, en fonction des particularités du cas concret et de la nature de l’action intentée.

2. Validité des Ventes et Allégation de Simulation 

Selon la pratique de la Cour de cassation, le transfert de biens immobiliers par un époux juste avant ou pendant une procédure de divorce, s’il ne reflète pas la volonté réelle des parties et vise uniquement à entraver les droits de l’autre époux, est considéré comme « simulé » (collusoire).

Critères de simulation : Dans les décisions de la 17e Chambre civile et de la 4e Chambre civile de la Cour de cassation, le fait que la vente ait été réalisée très peu de temps avant la demande de divorce ou pendant l’instance, la différence excessive entre le prix de vente et la valeur réelle de l’immeuble, le transfert à des proches parents (frère, beau-frère, mère, etc.) ou à des amis proches sont considérés comme des preuves solides de simulation (Yargıtay 17. HD-2017/1923 K, 4. HD-2020/1738, 17. HD-2016/14276).

Nullité : En cas de preuve de simulation, l’acte accompli est fondamentalement considéré comme nul. Cependant, la Cour de cassation souligne que cette nullité ne doit pas prendre la forme d’une annulation complète de l’enregistrement foncier et d’une inscription au nom de l’ancien propriétaire, mais qu’elle doit avoir un effet limité protégeant le droit du conjoint créancier.

3. Inclusion des valeurs dans le partage des biens sans annulation de la vente (TMK m. 229) 

Dans les décisions de la Cour de cassation, il est explicitement accepté que les valeurs des immeubles transférés puissent être incluses dans le calcul du partage des biens (créance de participation), sans qu’il soit nécessaire d’annuler les ventes.

Concept de valeur à ajouter : Conformément à l’article 229/2 du Code civil turc, les transferts effectués par un conjoint dans l’intention de réduire la créance de participation de l’autre sont pris en compte lors de la liquidation comme « valeur à ajouter » . La 8e Chambre civile de la Cour de cassation indique que, dans ce cas, il ne peut être décidé d’une annulation et d’une inscription du titre de propriété, mais que la valeur du bien transféré sera prise en compte comme si elle existait au moment de la fin du régime matrimonial (Yargıtay 4. HD-2011/8323, 8. HD-2016/20857).

Méthode de Calcul : Dans ce type de transferts, le calcul est effectué sur la valeur de marché (valeur courante) à la date de liquidation (décision), en prenant comme base les caractéristiques de l’immeuble à la date du transfert (Cour de Cassation 8e Chambre Civile-2017/12991, 2e Chambre Civile-2023/5632

Charge de la Preuve : Dans les transferts effectués très peu de temps avant la procédure de divorce, l’intention de dissimuler des biens peut être présumée, et la charge de prouver le contraire incombe au conjoint cédant (Cour de Cassation 8e Chambre Civile-2018/10352).

4. Annulation d’Actes et Application par Analogie de l’article 283/1 du Code d’Exécution et de Faillite (İİK)

La Cour de Cassation, dans les procès en annulation de titre de propriété intentés pour collusion, a adopté une solution visant à permettre au conjoint créancier de recouvrer sa créance, au lieu d’un transfert complet de propriété.

Pouvoir de Saisie et de Vente : S’il est établi que le conjoint demandeur a une créance de contribution ou de participation, les 17e et 4e Chambres Civiles de la Cour de Cassation déclarent qu’il n’est pas nécessaire d’annuler le titre de propriété, mais qu’il convient d’appliquer par analogie l’article 283/1 du Code d’Exécution et de Faillite (İİK). Dans ce cadre, la propriété de l’immeuble reste entre les mains du tiers, mais le conjoint demandeur se voit accorder le « pouvoir de demander la saisie et la vente » de cet immeuble, limité au montant de la créance accordée (Cour de Cassation 17e Chambre Civile-2015/13050, 4e Chambre Civile-2013/3286, 17e Chambre Civile-2018/4903).

Condition d’Intérêt Juridique : Pour qu’une telle action puisse être intentée, il est impératif que le conjoint demandeur ait une créance (dommages-intérêts, pension alimentaire, créance de participation) définitive ou pendante suite au procès de divorce. Une décision d’annulation pour collusion ne peut être rendue sans que l’existence de la créance ne soit établie ; par conséquent, le procès relatif au régime matrimonial est généralement considéré comme une « question préjudicielle » (Cour de Cassation 17e Chambre Civile-2017/1923 , Assemblée Générale des Chambres Civiles-2023/618).

5. Tribunal Compétent et Procédure

Division des Compétences : Les actions en annulation et enregistrement de titre de propriété fondées sur la cause juridique de la simulation générale (art. 19 du Code des Obligations Turc) doivent être examinées par les tribunaux généraux (Tribunal de Première Instance Civile). En revanche, les actions en créance découlant de la liquidation du régime matrimonial relèvent de la compétence du Tribunal de la famille (Cour de cassation 8e Ch. Civ. -2011/3625 4e Ch. Civ. -2020/1290).

Nature du Droit Personnel : La créance de participation et la créance de contribution sont de nature de « droit personnel » et ne confèrent pas directement un droit de propriété (droit réel). Pour cette raison, même en cas d’allégation de dissimulation de biens, il est essentiel d’établir un jugement visant au recouvrement de la créance plutôt qu’à l’annulation directe du titre de propriété (Cour de cassation 17e Ch. Civ. -2016/811).

6. Informations Obtenues de Sources Secondaires Les décisions ayant le caractère de sources secondaires fournissent les contextes supplémentaires suivants concernant le sujet :

Il a été souligné que, lorsqu’une allégation de simulation est soulevée concernant des ventes effectuées pendant une procédure de divorce, les tribunaux examinent d’abord les lacunes procédurales (notification d’adresse, complément des frais de justice, etc.) et qu’il est impossible d’entrer dans le fond du dossier sans que ces lacunes soient comblées (Cour de cassation 4e Ch. Civ. -2021/18247, 8e Ch. Civ. -2015/22053).

Dans certains cas, si le transfert d’un bien immobilier par l’époux est qualifié de « donation » ou de « libéralité faite dans le but de sauver l’union matrimoniale », ce bien est considéré comme un bien personnel et peut entraîner le rejet de l’action en partage des biens (Cour de cassation, Assemblée Générale des Chambres Civiles -2014/46 ).

Dans les affaires intentées pour cause de simulation, si l’époux demandeur renonce à ses droits découlant de la liquidation du régime matrimonial, il est constaté que l’action est rejetée au motif qu’il n’y a plus d' »intérêt légal » dans l’action en annulation de la vente (Cour de cassation 4e Ch. Civ. -2020/854 ).

Conclusion : Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les ventes effectuées dans le but de dissimuler des biens pendant la procédure de divorce peuvent être annulées pour simulation ; cependant, cette nullité est généralement appliquée sous la forme d’un octroi au conjoint créancier du pouvoir de saisie et de vente conformément à l’article 283/1 de la loi d’exécution et de faillite (İİK), plutôt que d’une annulation de titre de propriété. D’autre part, sans que la vente ne soit annulée, la valeur de l’immeuble peut être incluse dans le calcul du partage des biens comme « valeur à ajouter » conformément à l’article 229 du Code civil turc (TMK), et une créance monétaire peut être ordonnée sur cette valeur. Dans les deux cas, la preuve de l’existence d’une créance concrète du conjoint demandeur et de l’intention de l’autre partie de dissimuler des biens est une condition essentielle.

Boşanma davası açılmadan hemen önce yapılan taşınmaz satışı geçerli midir?

Hayır, her durumda geçerli kabul edilmez. Eğer satış, diğer eşin mal paylaşımından doğan haklarını engelleme amacıyla ve gerçek iradeyi yansıtmadan yapılmışsa, Yargıtay uygulamasında muvazaalı işlem olarak değerlendirilir ve hukuki sonuç doğurmaz.

Taşınmaz üçüncü kişiye satıldıysa tapu iptal edilir mi?

Genellikle hayır. Yargıtay, çoğu durumda tapu iptali yerine TMK m.229 kapsamında “eklenecek değer” kabulüyle taşınmazın bedelinin mal paylaşımına dahil edilmesini veya İİK m.283/1 kıyasen uygulanarak haciz ve satış yetkisi verilmesini tercih etmektedir.

Taşınmazın değeri hangi tarihe göre hesaplanır?

Taşınmazın devir tarihindeki nitelikleri, ancak tasfiye (karar) tarihindeki rayiç değeri esas alınır. Bu yöntem, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

Mal kaçırma kastını kim ispatlamak zorundadır?

Boşanma davasına çok yakın tarihte yapılan devirlerde mal kaçırma kastı karine olarak kabul edilir. Bu durumda, aksini ispat yükü taşınmazı devreden eşe aittir.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Dans le processus de divorce, les allégations de dissimulation d’actifs, de collusion et de liquidation du régime matrimonial ; la distinction correcte entre l’art. 229 du Code civil turc (valeur ajoutée) et l’art. 19 du Code des obligations turc (collusion), la détermination précise de savoir si l’affaire doit être portée devant le Tribunal de la Famille ou le Tribunal Civil de Première Instance, et l’établissement de stratégies juridiques appropriées, telles qu’une action en recouvrement de créance ou l’autorité de saisie-vente par analogie avec l’article 283/1 du Code d’exécution et de faillite au lieu d’une annulation de titre de propriété, sont des types de litiges extrêmement techniques. L’absence d’intérêt juridique due à un type de procès incorrect, une stratégie de preuve erronée, une mauvaise gestion des décisions de question préjudicielle, ou l’absence d’objection opportune et correcte aux rapports d’experts; peuvent entraîner des procès s’étalant sur des années, des frais et dépens élevés, et des pertes de droits irréparables. Pour cette raison, dans les dossiers de divorce et de partage de biens traités dans les grandes et intenses juridictions telles qu’Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Bakırköy, Beşiktaş, Üsküdar, il est d’une importance capitale de travailler avec un avocat expert qui maîtrise la jurisprudence de la Cour de cassation et utilise conjointement ses connaissances en droit de la famille et en droit commercial. En effet, dans la pratique, collaborer avec des cabinets tels que le cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui se distingue par son expérience dans ce domaine, garantit que le processus se déroule rapidement, en toute sécurité et sans perte de droits.