Base juridique et relation entre certificat d’occupation et parking Conformément à l’**article 37** de la loi n° 3194 sur l’urbanisme ; il n’est pas possible de délivrer un permis de construire aux bâtiments et installations nécessitant un parking sans qu’une place de parking suffisante ne soit allouée, ni un permis d’utiliser le bâtiment (certificat d’occupation) sans que le parking ne soit établi. Cette disposition impérative est étayée par le paragraphe 9 de l’article 12 du Règlement sur les parkings. Selon la disposition réglementaire pertinente, 25% du coût du parking doivent être payés au stade du permis (de construire), et les 75% restants au plus tard avant la délivrance du permis d’utiliser le bâtiment.

Conséquence juridique: Le fait qu’un bâtiment ait pu obtenir un « Certificat d’autorisation d’utilisation de bâtiment » (certificat d’occupation) est la preuve légale que ce bâtiment a rempli son obligation de parking, soit physiquement sur sa parcelle, soit en payant la redevance dans un parking de zone.

Principe de « présomption de paiement » dans la transformation urbaine Lors de la construction de nouveaux bâtiments en remplacement de structures à risque démolies dans le cadre de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, les municipalités demandent souvent des reçus de paiement rétroactifs. Cependant, selon les décisions récentes de la 6ème Chambre du Conseil d’État (Ex: E.2019/21746, K.2023/9779):

Si le bâtiment démoli a un certificat d’occupation, il est considéré que le coût du parking a été perçu précédemment.

Le fait que l’administration demande au propriétaire des reçus qui devraient se trouver dans ses propres archives, ou demande à nouveau le paiement en affirmant que « le paiement n’apparaît pas dans les registres » constitue une « faute de service » et une « violation de la présomption« .

L’expression « obtenu » dans le texte de la loi ne doit pas être interprétée comme « perçu », mais comme « le processus qui doit être légalement obtenu et qui aboutit à un permis d’occupation ».

Litiges concernant l’augmentation de la surface en mètres carrés et la demande de réévaluation des frais Le paragraphe 9 de l’article 7 de la loi n° 6306 (ancien 7/9, en parallèle avec les nouvelles réglementations) réglemente la possibilité de percevoir une différence, en plus des droits et frais précédemment perçus pour les surfaces existantes des structures à risque, uniquement pour les changements d’affectation et les augmentations de surface de construction .

Point de litige : Les municipalités, arguant que les frais de stationnement ont été retirés de la liste d’exonération par la modification du règlement en date du 21.06.2019, réclament le montant total au motif qu’il s’agit d' »une nouvelle activité de construction » , même si la surface en mètres carrés n’augmente pas.

Approche judiciaire : Certaines décisions du Conseil d’État soulignent que les frais de stationnement ne sont pas des « frais » au sens de la loi n° 2464, mais une obligation spéciale découlant de la législation sur l’urbanisme, et que l’objectif de la loi n° 6306 (encourager la transformation) empêche la perception répétée de ces frais. Si la nouvelle construction n’entraîne pas d’augmentation de la surface en mètres carrés ou si l’augmentation est dans les limites de 1,5 fois prévues par la loi n° 6306, le droit de stationnement de l’ancienne construction avec permis d’occupation doit être déduit pour la nouvelle construction.

Points à considérer dans la pratique

Méthode de déduction : Si la nouvelle surface de construction est supérieure à l’ancienne surface de construction, les frais de stationnement ne doivent être calculés que pour la « partie excédentaire ».

Charge de la preuve : Dès la présentation du permis d’occupation, la charge de la preuve est transférée. L’obligation de prouver que le paiement n’a pas été effectué incombe désormais à l’administration.

1. Présomption Légale Concernant le Paiement Supposé des Frais de Parking du Permis d’Occupation

Conformément à l’article 37 de la Loi sur l’Aménagement du Territoire n° 3194 ; il n’est pas possible de délivrer un permis de construire aux bâtiments et installations nécessitant un parking sans que l’espace de parking requis ne soit alloué, ni un permis d’occupation (iskân) tant que le parking n’est pas aménagé. Cette disposition impérative est étayée par le paragraphe 9 de l’article 12 du Règlement sur les Parkings et impose l’obligation de payer l’intégralité des frais de parking au plus tard avant la délivrance du permis d’occupation.

La jurisprudence considère l’obtention d’un « Permis d’Occupation » (iskân) pour un bâtiment comme la preuve légale et la présomption que ce bâtiment a satisfait à son obligation de parking, soit en fournissant physiquement un emplacement sur sa parcelle, soit en payant les frais pour un parking de zone. Dans sa décision n° Conseil d’État, 6ème Chambre – 2019/21746-2023/9779 (21.12.2023), cette situation a été exprimée comme suit : « Puisqu’il est clair qu’un permis de construire et un permis d’occupation ne peuvent être délivrés pour une construction sans que les frais de parking aient été payés, il convient de considérer que les frais de parking ont été réglés ». De même, dans sa décision n° Conseil d’État, 6ème Chambre – 2018/8078-2022/2221 (24.02.2022), il a été souligné que l’administration n’a pas de fondement juridique pour exiger une preuve de paiement rétroactive.

2. Le Principe de la « Présomption de Paiement » et la Charge de la Preuve dans la Transformation Urbaine

Lors de la construction de nouveaux bâtiments à la place des structures à risque démolies dans le cadre de la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, la demande de reçus de paiement rétroactifs par les municipalités constitue « une faute de service » et « une violation d’une présomption ». Dans sa décision n° 2020/8529-2021/8388 de la 6e Chambre du Conseil d’État (16.06.2021), il a été précisé que les allégations selon lesquelles les frais de stationnement n’auraient pas été payés pour les constructions autorisées et ayant un permis d’occupation n’ont aucun fondement juridique, et que le certificat d’occupation constitue une présomption de paiement.

Dans ce contexte, l’expression « perçus » dans le texte de loi ne doit pas être interprétée comme « encaissés », mais comme « le processus qui doit être légalement perçu et qui aboutit au permis d’occupation ». Dans son arrêt n° 2019/21980-2023/9778 de la 6e Chambre du Conseil d’État (21.12.2023), il a été statué que le fait que les municipalités exigent du propriétaire les reçus qui devraient se trouver dans leurs propres archives ou qu’elles endettent les contribuables en disant « aucun paiement n’apparaît dans les registres » est contraire à la loi. Dès la présentation du certificat d’occupation, la charge de la preuve est inversée ; l’obligation de prouver que le paiement n’a pas été effectué incombe désormais à l’administration.

3. Litiges relatifs à l’augmentation de la superficie et à la demande de revalorisation des frais

Le paragraphe 9 de l’article 7 de la Loi n° 6306 (en parallèle avec les réglementations actuelles) stipule qu’en plus des taxes et frais précédemment perçus pour les surfaces existantes des structures à risque, seule la différence peut être perçue pour les changements d’affectation et les augmentations de superficie de construction.

Méthode de compensation : Si la nouvelle surface de construction est supérieure à l’ancienne surface de construction, les frais de stationnement ne doivent être calculés que pour la « partie augmentée ». Dans sa décision n° Conseil d’État, 6ème Chambre-2022/118-2025/5954 (20.11.2025), il a été clairement stipulé que le montant payé pour l’ancienne structure doit être déduit du nombre de places de stationnement requis pour la nouvelle structure.

Point de litige : Les municipalités, arguant que les frais de stationnement ont été retirés de la liste d’exonération par la modification du règlement du 21.06.2019, exigent le montant total même si la superficie en mètres carrés n’augmente pas. Dans les décisions du Conseil d’État, 4ème Chambre-2025/1512-2025/3948 (23.06.2025) et du Conseil des Chambres de Contentieux Administratif-2024/1173-2025/231 (05.02.2025), il existe des avis selon lesquels les frais de stationnement ne figurent pas parmi les exceptions de taxes et de redevances prévues par la loi n° 6306, et par conséquent, leur perception est conforme à la loi.

En revanche, dans sa décision n° Conseil d’État, 6ème Chambre-2022/954-2024/186  (11.01.2024), il a été souligné qu’il fallait éviter les interprétations qui restreindraient les exceptions, conformément à l’objectif de la transformation urbaine, et que les frais de stationnement étaient inclus dans le champ des exceptions. Quant à la décision n° Conseil des Chambres de Contentieux Administratif-2024/1525-2025/232  (05.02.2025), elle a adopté une voie médiane en stipulant que si une structure à risque est reconstruite à l’identique, aucun nouveau frais ne sera payé, mais s’il y a une augmentation de surface entraînant une augmentation de population, seule cette différence doit être calculée.

4. Conclusion et principes d’application

Lorsque les décisions judiciaires et les dispositions législatives sont évaluées conjointement ;

Dans le cas où un bâtiment avec permis d’occupation est démoli et reconstruit, il existe une présomption légale selon laquelle la redevance de stationnement de l’ancien bâtiment a été payée, et l’administration ne peut pas demander de reçu au contribuable à moins de prouver le contraire.

Si l’affectation du nouveau bâtiment n’a pas changé et qu’il n’y a pas d’augmentation de la surface de construction, il est illégal de réclamer une nouvelle redevance de stationnement en vertu de la loi n° 6306.

En cas d’augmentation de la surface de construction, seule la différence de redevance doit être imputée pour la partie augmentée.

Si les municipalités imputent à nouveau la totalité de la redevance de stationnement pour les bâtiments avec permis d’occupation, la voie juridique administrative est ouverte pour l’annulation de la procédure et le remboursement du montant payé, le cas échéant.

Protégez le droit de stationnement de votre bâtiment avec permis d’occupation. La charge de la preuve incombe à l’administration dans les affaires d’annulation et de remboursement — la bonne requête fait la différence. Cabinet d’avocats 2M Hukuk · Tuzla / Istanbul · Kocaeli

8. Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les litiges relatifs aux redevances de stationnement dans le cadre de la transformation urbaine impliquent des étapes techniques telles que la preuve du statut d’occupation, le paiement avec réserve, l’annulation de l’imputation et l’introduction de l’action en remboursement devant le tribunal compétent et dans les délais impartis. La divergence de la jurisprudence affecte directement le résultat de la rédaction de la requête avec les bases juridiques appropriées (présomption de l’article 37 de la loi sur l’urbanisme, principe de compensation de l’article 7/9 de la loi 6306, décisions actuelles du Conseil d’État).

En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous offrons des services de conseil et de suivi de litiges dans les domaines du droit de la transformation urbaine, des processus de bâtiments à risque, et des litiges relatifs aux taxes et redevances de stationnement dans toute la Turquie et particulièrement à Istanbul, y compris les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe, Küçükçekmece, ainsi qu’à Kocaeli (Gebze, Darıca).

Pour sécuriser votre processus et protéger le droit de stationnement de votre immeuble doté d’un permis d’occupation, vous pouvez contacter notre équipe : Cabinet d’Avocats 2M Hukuk — Notre Équipe d’Avocats (Maître Meryem Günay).

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Nous avons démoli notre immeuble qui disposait d’un permis d’occupation, la municipalité redemande la redevance de stationnement. Suis-je obligé de payer ?

En règle générale, non. L’existence du permis d’occupation constitue une présomption légale selon laquelle la redevance de stationnement a été payée. À moins que l’administration ne prouve le contraire (qu’elle n’a pas été payée), elle ne peut vous demander un reçu ou une nouvelle redevance. En raison des contradictions jurisprudentielles, il est recommandé que votre dossier spécifique soit évalué par un avocat.

Je ne trouve pas l’ancien reçu de stationnement, la municipalité dit « introuvable dans les registres ». Cela me porte-t-il préjudice ?

Non. L’absence du reçu dans les archives est une faute de l’administration elle-même et ne réfute pas la présomption. On ne peut pas s’attendre à ce que vous ayez conservé un reçu datant de plusieurs années. La présentation du permis d’occupation est suffisante pour transférer la charge de la preuve à l’administration.

Le nouveau bâtiment sera plus grand que l’ancien. La redevance de stationnement ne sera-t-elle pas payée du tout ?

S’il y a une augmentation de surface, la différence est calculée uniquement pour la partie augmentée, et non un « plein tarif à partir de zéro », et le droit de stationnement de l’ancien bâtiment est compensé. Si l’objectif d’utilisation est le même et que l’augmentation est dans la limite de 1,5 fois, la compensation de l’ancien droit au nouveau bâtiment devient pertinente.

Si je ne paie pas la redevance, je ne peux pas obtenir le permis d’occupation. Que dois-je faire ?

Pour éviter tout retard dans l’obtention du permis d’habitation, vous pouvez payer le montant « sous réserve », puis intenter une action en justice devant le tribunal administratif pour l’annulation de l’imposition et le remboursement de la somme versée. La réserve est importante pour votre demande de remboursement ; il est donc conseillé de consulter votre avocat avant d’effectuer le paiement.

La jurisprudence est-elle entièrement favorable sur ce point ?

Il n’y a pas d’uniformité totale de la jurisprudence. Alors que la 6e Chambre du Conseil d’État statue largement en faveur du propriétaire, certaines décisions du Conseil des Chambres de Contentieux Administratif (İDDK) et de la 4e Chambre contiennent des avis en faveur des municipalités. Le résultat peut donc varier en fonction de la situation du permis d’habitation, de l’objectif d’utilisation, de l’augmentation de la surface et de la chambre qui examinera le dossier.

Devant quel tribunal dois-je intenter l’action ?

Contre l’imposition des frais de stationnement ou l’ordre de paiement, le tribunal administratif ou le tribunal fiscal peut être compétent selon la nature de l’opération. La détermination correcte de la juridiction compétente et du délai de recours est cruciale pour éviter la perte de droits ; cette évaluation doit impérativement être effectuée avec un avocat.

Avertissement Légal : Cet article est uniquement à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Étant donné qu’il n’y a pas d’uniformité de jurisprudence dans les litiges concernant les frais de stationnement, votre situation spécifique doit être évaluée par un avocat et les références des décisions doivent être vérifiées auprès de sources officielles actualisées. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé avant d’entreprendre toute démarche concernant votre cas concret.

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