Processus d’évacuation et de démolition dans le cadre de la loi n° 6306 | Délais, Interruption de Service et Contrôle Judiciaire

Une fois que la détermination d’une structure à risque est finalisée, le processus d’évacuation et de démolition est soumis à des étapes spécifiques. Conformément à l’article 5 de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe et à l’article 8 de son règlement d’application, le principe fondamental est la priorité à l’accord avec les propriétaires. Si un accord est conclu, un logement/lieu de travail temporaire ou une aide au loyer est envisagé.

1. Principes Généraux et Priorité de l’Accord

Conformément à l’article 5 de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe et à l’article 8 de son règlement d’application, le principe fondamental pour l’évacuation et la démolition des structures à risque est de rechercher prioritairement un accord avec les propriétaires. Comme souligné dans les décisions de la 6e Chambre du Conseil d’État et de la 7e Chambre Civile de la Cour de Cassation, l’accord avec les propriétaires est essentiel pour la démolition des structures à risque et les applications dans ces zones. Il est prévu l’attribution de logements/lieux de travail temporaires ou une aide au loyer aux propriétaires, locataires et titulaires de droits réels limités des structures évacuées par accord.

2. Étapes du Processus d’Évacuation et de Démolition

A. Finalisation de la détermination de la structure à risque : Pour que le processus commence, il est impératif que la détermination de la structure à risque soit finalisée. Selon la décision de la 6e Chambre des Litiges Administratifs de la Cour Administrative Régionale d’Istanbul (BİM), la détermination est finalisée si l’objection contre la détermination de la structure à risque est rejetée ou si aucune objection n’est soulevée. Les procédures de démolition établies pendant la période d’objection en cours sont considérées comme illégales.

B. Première Étape : Délai accordé d’au moins 60 jours : Pour les structures dont la détermination du risque est finalisée, la Direction de l’Infrastructure et de la Transformation Urbaine ou la Direction Provinciale de l’Environnement et de l’Urbanisme demande à l’Administration compétente (Municipalité ou Administration Spéciale Provinciale) de procéder aux opérations d’évacuation et de démolition. L’Administration accorde aux propriétaires de la structure un délai d’au moins 60 jours pour démolir la structure à risque.

Obligation de notification : Dans la notification faite aux propriétaires, il est rappelé aux locataires ou aux titulaires de droits réels limités utilisant la structure qu’une notification d’évacuation doit être faite par le propriétaire. Si le propriétaire ne procède pas à la notification, celle-ci est effectuée par l’Administration.

Irrégularité du délai : La 6ème Chambre du Conseil d’État annule les procédures de démolition établies sans accorder le délai légal de 60 jours (par exemple, en accordant un délai de 29 jours), les jugeant illégales du point de vue de la procédure.

C. Deuxième Étape : Délai supplémentaire et Notification administrative : Si la démolition n’est pas effectuée par les propriétaires de la structure dans le délai initial accordé, l’Administration indique que la structure sera démolie par les autorités administratives et accorde un délai supplémentaire d’au moins 30 jours. Dans certaines décisions récentes (6ème Chambre du Conseil d’État, 2023/6447), il a été indiqué que ce délai peut être organisé de manière à ne pas dépasser un total de 90 jours.

3. Réalisation de l’évacuation et de la démolition par les autorités administratives

Pour les structures non démolies par les propriétaires à l’issue des délais accordés, une notification est faite à l’autorité administrative compétente. Après cette étape :

Évacuation et Démolition : Les opérations d’évacuation des personnes et des biens des structures et de démolition sont effectuées ou faites effectuer par les autorités administratives compétentes avec la participation des administrations locales.

Utilisation de la force publique : Conformément à l’article 5/4 de la loi, en cas d’obstruction à l’évacuation, celle-ci est effectuée par l’intermédiaire des forces de l’ordre, en faisant ouvrir les portes closes avec l’autorisation écrite de l’autorité administrative civile.

Coûts : Les frais de démolition sont d’abord couverts par le compte spécial des projets de transformation, mais sont ensuite recouvrés auprès des propriétaires au prorata de leurs parts.

4. Mesures coercitives et suspension des services

Afin d’assurer l’évacuation des structures à risque, la coupure des services d’infrastructure tels que l’électricité, l’eau et le gaz naturel est prévue.

Situation juridique et décision d’annulation : Le Conseil des Chambres des Litiges Administratifs du Conseil d’État (Aff. n° 2019/2841, Déc. n° 2021/1574) a annulé l’alinéa 8/2-(ç) du Règlement d’application. Dans la justification de l’annulation, il a été précisé que la condition de « recueillir l’avis des titulaires de droits » figurant à l’article 4 de la loi, ne figurant pas dans la réglementation du Règlement, réduisait la portée de la loi sous-jacente. Par conséquent, la nécessité de recueillir l’avis des titulaires de droits pour appliquer la coupure de services a été soulignée.

5. Contrôle judiciaire et déficiences techniques

Les autorités judiciaires contrôlent techniquement les « rapports de détection de structures à risque » qui sont à la base des procédures d’évacuation et de démolition. Dans une décision de la 6ème Chambre des Litiges Administratifs de la Cour Administrative Régionale d’Istanbul, l’opération de démolition et d’évacuation basée sur la détection d’une structure à risque a été annulée en raison d’un relevé du bâtiment erroné et d’une modélisation insuffisante du système porteur. De plus, la 4ème Chambre du Conseil d’État a considéré le nombre insuffisant d’inspections de colonnes (par exemple, 6 colonnes au lieu de 8) comme une erreur de procédure.

6. Décision d’annulation de la Cour Constitutionnelle

La Cour Constitutionnelle (2012/87 E., 2014/41 K.) a annulé la disposition de l’article 5, paragraphe 5 de la Loi, concernant l’inscription d’une « hypothèque conjointe » sur le registre foncier pour les frais de démolition, la jugeant contraire au droit de propriété.

7. Sources Secondaires

Les éléments suivants ont été considérés comme des sources secondaires offrant des informations limitées ou un contexte indirect dans les textes des décisions :

Exonération des frais : Il a été précisé que l’exonération des frais (Article 7/9-10 de la Loi) devait être protégée en tant que « droit acquis » à toutes les étapes du processus de transformation, même en cas de changement d’usage ou d’augmentation de surface, pendant le processus de démolition et de reconstruction des structures à risque (Conseil d’État, 9e Chambre).

Procédure d’aide au loyer : Il a été indiqué que les demandes d’aide au loyer après l’évacuation doivent être faites dans un délai d’un an à compter de la date d’évacuation, et que ce délai relève de l’autorité de planification de l’administration. De plus, la condition d’un « consentement notarié » exigée par le Ministère pour le transfert des droits à l’aide au loyer a été jugée conforme à la loi (Conseil d’État, 4e Chambre).

Relation avec l’expropriation urgente : Il a été admis que dans les zones où aucun accord n’a pu être trouvé ou où le risque de catastrophe doit être éliminé d’urgence (par exemple, les structures sur un lit de rivière), en cas de blocage du processus d’évacuation dans le cadre de la Loi n° 6306, il peut être procédé à une « expropriation urgente » conformément à l’article 27 de la Loi n° 2942, et que cela est d’intérêt public (Conseil d’État, 6e Chambre).

Déclaration de zone à risque et méthode d’échantillonnage : Il a été souligné que, dans les déclarations de zones à risque, une méthode d’échantillonnage statistiquement significative peut être utilisée au lieu d’examiner chaque bâtiment individuellement, mais que cette méthode peut être insuffisante dans les petites zones où le nombre de bâtiments est faible, et qu’une analyse détaillée de chaque bâtiment peut être nécessaire (Conseil d’État IDDK)

Questions fréquemment posées

60 günlük süre dolmadan yıkım yapılabilir mi?

Hayır. En az 60 gün verilmesi zorunludur. 29 gün gibi eksik süreler usulden iptal sebebidir. İtiraz süreci devam ederken tesis edilen yıkım işlemleri de hukuka aykırı kabul edilebilir.

Elektrik ve su kesilirse ne yapabilirim?

Hizmet kesintisi için hak sahiplerinin görüşünün alınması gerekir. Bu koşul sağlanmadan yapılan kesintiler iptal davasına konu edilebilir ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

Uzlaşma olmazsa acele kamulaştırma mümkün mü?

Afet riskinin ivedilikle giderilmesi gereken hallerde, süreç tıkanırsa 2942 sayılı Kanun m.27 kapsamında acele kamulaştırma gündeme gelebilir. Ancak her somut olayda kamu yararı ve ölçülülük denetlenir.

Pourquoi le soutien d’un avocat est-il nécessaire ?

Les procédures d’évacuation et de démolition sont complexes en termes de délais, de notifications, de rapports techniques et d’interruptions de services. Dans le cadre des services de conseil et d’avocat pour la transformation urbaine à Istanbul Tuzla :

Contrôle de la conformité procédurale des délais de 60+30 jours

Contestation technique des rapports de structures à risque

Suspension de l’exécution contre les coupures d’électricité et d’eau

Protection des droits à l’aide au loyer et à l’exonération des frais

Développement de stratégies contre l’expropriation d’urgence

requiert une expertise. Le non-respect des délais ou une contestation technique incomplète peut entraîner des pertes de droits difficilement réparables. Il est donc important de bénéficier d’un soutien juridique professionnel dès le début du processus.