عملية الإخلاء والهدم في نطاق القانون رقم 6306 | المهل، انقطاع الخدمات والرقابة القضائية
بعد تأكيد تحديد المبنى الخطير، تعتمد عملية الإخلاء والهدم على مراحل معينة. وفقًا للمادة 5 من القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث والمادة 8 من لائحته التنفيذية، المبدأ الأساسي هو أولوية الاتفاق مع الملاك. إذا تم التوصل إلى اتفاق، تصبح مسألة توفير سكن/مكان عمل مؤقت أو مساعدة الإيجار مطروحة.
1. المبادئ العامة وأولوية الاتفاق
وفقًا للمادة 5 من القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث والمادة 8 من لائحته التنفيذية، المبدأ الأساسي في إخلاء وهدم المباني الخطرة هو اللجوء إلى الاتفاق مع الملاك على سبيل الأولوية. كما تم التأكيد عليه في قرارات الدائرة السادسة لمجلس الدولة والدائرة السابعة للقانون المدني في محكمة النقض، المصالحة مع الملاك أساسية في هدم المباني الخطرة والتطبيقات في هذه المناطق. من المتوقع توفير سكن/مكان عمل مؤقت أو مساعدة إيجار للملاك والمستأجرين وأصحاب الحقوق العينية المحدودة للمباني التي تم إخلاؤها بالاتفاق.
2. مراحل عملية الإخلاء والهدم
أ. تأكيد تحديد المبنى الخطير: لبدء العملية، يشترط تأكيد تحديد المبنى الخطير. وفقًا لقرار الدائرة السادسة لقضايا الإدارة في محكمة الاستئناف الإقليمية بإسطنبول، يصبح التحديد نهائيًا في حال رفض الاعتراض المقدم ضد تحديد المبنى الخطير أو عدم تقديم اعتراض. تعتبر إجراءات الهدم المتخذة أثناء استمرار عملية الاعتراض غير قانونية.
ب. المرحلة الأولى: المهلة الممنوحة بما لا يقل عن 60 يومًا: بالنسبة للمباني التي تم تأكيد تصنيفها كمبانٍ خطرة، تطلب مديرية البنية التحتية والتحول الحضري أو مديرية البيئة والتخطيط العمراني بالمحافظة من الإدارة المعنية (البلدية أو الإدارة الخاصة بالمحافظة) تنفيذ إجراءات الإخلاء والهدم. تمنح الإدارة مالكي المباني مهلة لهدم المبنى الخطر بما لا يقل عن 60 يومًا.
واجب الإخطار: في الإخطار الموجه للمالكين، يُنبه إلى ضرورة قيام المالك بإبلاغ المستأجرين أو أصحاب الحقوق العينية المحدودة الذين يستخدمون المبنى بوجوب الإخلاء. إذا لم يقم المالك بالإخطار، يتم هذا الإخطار من قبل الإدارة.
مخالفة المدة: تقوم الدائرة السادسة في مجلس الدولة بإلغاء إجراءات الهدم التي يتم اتخاذها دون منح المهلة القانونية البالغة 60 يومًا (على سبيل المثال، بمنح مهلة 29 يومًا) وذلك لكونها مخالفة للقانون من الناحية الإجرائية.
ج. المرحلة الثانية: مهلة إضافية وإخطار إداري: إذا لم يتم الهدم من قبل مالكي المبنى خلال المهلة الأولى الممنوحة، تُمنح الإدارة مهلة إضافية لا تقل عن 30 يومًا، مع الإشارة إلى أن المبنى سيتم هدمه بواسطة السلطات الإدارية. وقد ذُكر في بعض القرارات الحديثة (مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 2023/6447 ) أنه يمكن تنظيم هذه المدة بحيث لا تتجاوز 90 يومًا إجمالاً.
3. تنفيذ الإخلاء والهدم من قبل السلطات الإدارية
بالنسبة للمباني التي لم يهدمها المالكون بعد انتهاء المهل الممنوحة، يتم إبلاغ الحاكم الإداري. بعد هذه المرحلة:
الإخلاء والهدم: تتم عمليات إخلاء المباني من الأشخاص والممتلكات وهدمها بواسطة الحكام الإداريين بمشاركة الإدارات المحلية أو يتم طلب تنفيذها منهم.
استخدام قوة إنفاذ القانون: وفقًا للمادة 5/4 من القانون، في حال منع الإخلاء، يتم الإخلاء عن طريق قوات إنفاذ القانون وبموافقة خطية من السلطة الإدارية المدنية، بعد فتح الأبواب المغلقة.
التكاليف: تُغطى تكاليف الهدم أولاً من الحساب الخاص لمشاريع التحول، ولكن يتم تحصيلها لاحقًا من المالكين بنسبة حصصهم.
4. الإجراءات القسرية ووقف الخدمات
بهدف ضمان إخلاء المباني الخطرة، من المتوقع وقف خدمات البنية التحتية مثل الكهرباء والماء والغاز الطبيعي.
الوضع القانوني وقرار الإلغاء: ألغت هيئة دوائر القضايا الإدارية بمجلس الدولة (رقم الملف 2019/2841، قرار 2021/1574) الفقرة 8/2-(ج) من اللائحة التنفيذية. في حيثيات الإلغاء، ذُكر أن عدم ورود شرط “أخذ رأي أصحاب الحقوق” الوارد في المادة 4 من القانون ضمن نص اللائحة يضيق من نطاق القانون الأساسي. وبالتالي، تم التأكيد على ضرورة أخذ رأي أصحاب الحقوق لكي يتسنى تطبيق قطع الخدمات.
5. الرقابة القضائية والعيوب الفنية
تقوم السلطات القضائية بالتدقيق الفني في “تقارير تحديد المباني الخطرة” التي تستند إليها إجراءات الإخلاء والهدم. في قرار صادر عن الدائرة السادسة للقضايا الإدارية في محكمة إسطنبول الإدارية الإقليمية، تم إلغاء إجراء الهدم والإخلاء بناءً على تحديد مبنى خطر بسبب الخطأ في إعداد مسح المبنى وعدم كفاية نمذجة النظام الحامل. بالإضافة إلى ذلك، اعتبرت الدائرة الرابعة بمجلس الدولة عدم كفاية عدد فحص الأعمدة (على سبيل المثال 6 أعمدة بدلاً من 8) خطأ إجرائياً.
6. قرار المحكمة الدستورية بالإلغاء
ألغت المحكمة الدستورية (2012/87 أساس، 2014/41 قرار) التنظيم الوارد في الفقرة الخامسة من المادة 5 من القانون، والمتعلق بوضع “رهن عقاري مشترك” على سجل الملكية لتكاليف الهدم، معتبرة إياه مخالفًا لحق الملكية.
7. المصادر الثانوية
تم اعتبار المسائل التالية مصادر ثانوية تقدم معلومات محدودة أو سياقًا غير مباشر في نصوص القرارات:
الإعفاء من الرسوم: ذُكر أنه يجب حماية الإعفاء من الرسوم (المادة 7/9-10 من القانون) ضمن نطاق “الحق المكتسب” في جميع مراحل عملية التحول، حتى لو كان هناك تغيير في الغرض من الاستخدام أو زيادة في المساحة، وذلك في عملية هدم وإعادة بناء الهياكل الخطرة (مجلس الدولة، الدائرة التاسعة).
إجراءات مساعدة الإيجار: ذُكر أنه يجب تقديم طلبات مساعدة الإيجار بعد الإخلاء في غضون عام واحد من تاريخ الإخلاء، وأن هذه المدة تقع ضمن صلاحية التخطيط للإدارة. بالإضافة إلى ذلك، وُجد أن شرط “موافقة مصدقة من كاتب العدل” المطلوب من الوزارة عند نقل حقوق مساعدة الإيجار يتوافق مع القانون (مجلس الدولة، الدائرة الرابعة).
العلاقة بالاستملاك العاجل: في المناطق التي لا يمكن التوصل فيها إلى تسوية أو التي يجب فيها إزالة خطر الكوارث على وجه السرعة (على سبيل المثال، المباني الواقعة على مجرى النهر)، تم قبول إمكانية اللجوء إلى “الاستملاك العاجل” وفقًا للمادة 27 من القانون رقم 2942 في حالة تعثر عملية الإخلاء ضمن نطاق القانون رقم 6306، وأن ذلك يحمل منفعة عامة (مجلس الدولة، الدائرة السادسة).
إعلان المنطقة الخطرة وطريقة العينة: لقد تم التأكيد على أنه في إعلانات المناطق الخطرة، يمكن استخدام طريقة العينة ذات الأهمية الإحصائية بدلاً من فحص جميع المباني بشكل فردي، ولكن هذه الطريقة قد تكون غير كافية في المناطق الصغيرة التي يكون فيها عدد المباني قليلًا، وقد يتطلب الأمر تحليلًا مفصلًا لكل مبنى (مجلس الدولة İDDK)
الأسئلة الشائعة
60 günlük süre dolmadan yıkım yapılabilir mi?
Hayır. En az 60 gün verilmesi zorunludur. 29 gün gibi eksik süreler usulden iptal sebebidir. İtiraz süreci devam ederken tesis edilen yıkım işlemleri de hukuka aykırı kabul edilebilir.
Elektrik ve su kesilirse ne yapabilirim?
Hizmet kesintisi için hak sahiplerinin görüşünün alınması gerekir. Bu koşul sağlanmadan yapılan kesintiler iptal davasına konu edilebilir ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir.
Uzlaşma olmazsa acele kamulaştırma mümkün mü?
Afet riskinin ivedilikle giderilmesi gereken hallerde, süreç tıkanırsa 2942 sayılı Kanun m.27 kapsamında acele kamulaştırma gündeme gelebilir. Ancak her somut olayda kamu yararı ve ölçülülük denetlenir.
لماذا الدعم القانوني ضروري؟
تعتبر إجراءات الإخلاء والهدم متعددة الأوجه من حيث المهل الزمنية والإشعارات والتقارير الفنية وانقطاع الخدمات. في نطاق استشارات ومحاماة التحول الحضري في توزلا بإسطنبول:
مراجعة مدى امتثال المهل الزمنية البالغة 60+30 يومًا للإجراءات القانونية
الاعتراض الفني على تقارير المباني الخطرة
وقف التنفيذ ضد قطع الكهرباء والمياه
حماية حقوق المساعدة الإيجارية والإعفاء من الرسوم
تطوير استراتيجية ضد الاستملاك العاجل
يتطلب خبرة. إن تفويت المواعيد النهائية أو تقديم اعتراض فني غير كامل قد يؤدي إلى خسارة حقوق يصعب تعويضها. لذلك، من المهم الحصول على دعم قانوني احترافي منذ بداية العملية.
