La détection de bâtiment à risque se compose d’étapes critiques telles que la demande des propriétaires, le processus logiciel électronique, l’annotation au registre foncier, le droit d’opposition de 15 jours et l’examen par la commission technique, dans le cadre de la loi n° 6306 et de l’article 7 du règlement d’application. L’exécution irrégulière du processus peut entraîner de graves conséquences pour le droit de propriété.

1. Procédure de détection de bâtiment à risque et utilisation du logiciel électronique

 Conformément à l’article 7 du Règlement d’application de la Loi n° 6306, la détection des bâtiments à risque est d’abord effectuée par les propriétaires des bâtiments ou leurs représentants légaux, à leurs propres frais, par des institutions et organisations agréées par le Ministère. Comme indiqué dans les décisions du Conseil des contentieux administratifs du Conseil d’État (2019/1187 E. ) et de la 6e Chambre du Conseil d’État (2019/17988 E. ), ce processus est mené via le système logiciel électronique nommé « A.R.A.A.D. ». Si les propriétaires ne procèdent pas à la détection dans le délai imparti, les détections sont effectuées ou faites effectuer d’office par le Ministère ou l’Administration. La 6e Chambre du Conseil d’État (2019/17988 E. ) a souligné l’importance des procédures de suppression de l’enregistrement si la détection n’est pas effectuée dans les deux mois suivant la création de l’enregistrement du bâtiment via le système logiciel électronique, du point de vue du droit de propriété et des procédures administratives.

2. Notification des rapports de détection au registre foncier et procédures de signification 

Les rapports d’identification des structures à risque préparés sont examinés par la direction compétente et, en l’absence de toute lacune, les structures à risque sont signalées au bureau du cadastre compétent pour être inscrites dans la colonne des déclarations du registre foncier. Comme indiqué dans les décisions de la 4e Chambre du Contentieux Administratif du Tribunal Administratif Régional d’Istanbul (2017/1392 E. ) et de la 6e Chambre du Conseil d’État (2019/2536 E. ), ces mentions inscrites au registre foncier ; sont notifiées aux titulaires de droits réels et personnels conformément à la loi sur les notifications n° 7201. La notification stipule clairement qu’un recours peut être formé contre la détermination de la structure à risque dans les quinze jours suivant la date de notification. Dans la décision n° 2017/1059 E.  de la 4e Chambre du Contentieux Administratif du Tribunal Administratif Régional d’Istanbul, il est constaté que la procédure de remise de la notification au mukhtar est également appliquée dans le processus.

3. Procédure de recours et évaluation par le comité technique 

Contre la détermination d’une structure à risque, les propriétaires ou leurs représentants légaux, peuvent faire objection par une pétition à adresser à la Direction située sur le lieu de la structure, dans les quinze jours. Les décisions de la 6e Chambre du Conseil d’État (2019/16858 E. ) et de la 4e Chambre du Contentieux Administratif du Tribunal Administratif Régional d’Istanbul (2017/1392 E. ) ont confirmé qu’en règle générale, un seul rapport d’identification de structure à risque peut être établi par bâtiment, et que cette limitation vise à éviter la prolongation du processus par des rapports multiples. Les objections ; sont examinées et tranchées par des comités techniques composés de quatre professeurs d’université et de trois fonctionnaires du ministère. La 6e Chambre du Conseil d’État (2020/5347 E. ) a statué que si le comité technique constate des lacunes dans le rapport, il peut le renvoyer à l’organisme agréé pour correction, mais la décision finale sera prise par le comité technique.

4. Règles spéciales concernant les constructions en cours et les biens culturels

Conformément au premier alinéa de l’article 7 du Règlement, les structures en construction et inoccupées, ainsi que celles dont l’intégrité structurelle a été compromise en raison de leur état d’abandon ou de problèmes statiques, ne peuvent faire l’objet d’une détermination en tant que structure à risque. La 6e Chambre du Conseil d’État (Dossier n° 2019/16858) a jugé légal d’exclure ce type de structures du champ d’application de la loi n° 6306. De plus, dans les décisions de la 4e Chambre du Contentieux Administratif du Tribunal Administratif Régional d’İzmir (Dossier n° 2019/1500) et de la 6e Chambre du Conseil d’État (Dossier n° 2020/2160), il a été souligné qu’en cas de bien immobilier classé monument historique ou patrimoine culturel enregistré, l’avis ou l’autorisation du Conseil régional pour la protection des biens culturels doit être obtenu, et que le statut de protection spéciale de ces structures est pris en compte dans les processus d’évaluation des structures à risque.

5. Informations obtenues de sources secondaires

Dans les décisions judiciaires considérées comme des sources secondaires, les contextes supplémentaires suivants concernant l’application de l’article 7 ont été présentés :

Droit de recours : La 13e Chambre du Conseil d’État (Dossier n° 2022/1577) et la 6e Chambre du Conseil d’État (Dossier n° 2020/5348) ont souligné que le droit d’opposition est reconnu uniquement aux propriétaires des structures ou à leurs représentants légaux, et que les locataires ou les titulaires de droits personnels n’ont pas la capacité de s’opposer à la procédure de détermination.

Composition du comité technique : La 3e Chambre du Contentieux Administratif du Tribunal Administratif Régional d’İzmir (Dossier n° 2019/1201) a indiqué que les comités techniques sont constitués de quatre membres des universités et de trois membres du ministère et que les recours sont définitivement tranchés par ces comités.

Notification et Caractère Définitif : La Cour des Conflits (2023/51 E. ) a confirmé que les mentions inscrites au registre foncier ont été notifiées aux intéressés de manière à faire courir le délai d’opposition de quinze jours, et qu’en l’absence d’opposition, la constatation devient définitive, passant à la phase de démolition.

Conclusion : Les décisions de justice présentées montrent que les procédures de détection, de notification et d’opposition relatives aux bâtiments à risque, régies par l’article 7 du Règlement d’application de la Loi n° 6306, sont appliquées dans le respect de l’équilibre entre le droit de propriété et l’intérêt public, sous le contrôle d’une commission technique et dans le cadre de délais spécifiques (15 jours d’opposition, principe du rapport unique). Les réponses ne contiennent aucun détail d’application spécifique concernant l’entrée avec les forces de l’ordre en cas d’obstruction.

Questions Fréquemment Posées

Riskli yapı tespiti yapılırken maliklerden izin alınmadan binaya girilebilir mi?

Kanun ve yönetmelikte kolluk zoruyla girişe dair açık düzenleme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada idari işlemlerin yerine getirilmesi için idare gerekli tedbirleri alabilir.

Kiracı riskli yapı raporuna itiraz edebilir mi?

Hayır. İtiraz hakkı yalnızca maliklere veya kanuni temsilcilerine aittir.

15 günlük itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?

Tespit kesinleşir ve yıkım sürecine geçilebilir. Süre hak düşürücü niteliktedir.

Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire, spécifiquement à Istanbul – Tuzla ?

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk mène activement le suivi des litiges judiciaires et administratifs, en particulier dans la partie anatolienne d’Istanbul et la région de Tuzla, concernant les processus de transformation urbaine, les bâtiments à risque, les annotations au registre foncier et la démolition.

Pourquoi le processus est-il plus critique à Istanbul ?

Procédures accélérées en raison du risque sismique élevé

Urbanisation dense et litiges concernant les parts foncières

Litiges relatifs à la décision majoritaire des copropriétaires

Pertes de droits difficilement réparables suite à l’expiration du délai d’opposition

Nécessité de mener en parallèle les procédures foncières et le processus de justice administrative

Dans le processus des bâtiments à risque ;

✔ Erreurs de système électronique
✔ Notification irrégulière
✔ Examen technique incomplet
✔ Rédaction de rapport non autorisée

des questions telles que peuvent faire l’objet d’un recours en annulation.

C’est pourquoi il est d’une importance capitale que les propriétaires, en particulier ceux qui entrent dans le processus de construction à risque dans la région d’Istanbul – Tuzla, obtiennent un soutien juridique spécialisé dès le début du processus afin de protéger leurs droits de propriété.